ZNALECKÝ POSUDEK. č /08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /08 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 1 v obci Božetice na st. parcele č. 1 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemky parcela č. 110/1 trvalý travní porost, parcela č. 2097/2 - zahrada a parcela č ostatní plocha vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Božetice vše zapsané na LV 404 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 280/08-31 Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 280/08-31 ze dne s předáním podkladů osobně, převzal dne Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV 404 A: Vlastník : Drugová Marcela, r.č /101 trvale bytem Kpt. Jaroše 2403, Tábor 1/2 Šípka Dušan, Ing., r.č /2085 trvale bytem Kpt. Jaroše 2403, Tábor 1/2 B. Nemovitosti : - st. parcela č. 1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1349 m2 - parcela č. 110/1 trvalý travní porost o výměře 2006 m2 - parcela č. 2097/2 zahrada o výměře 151 m2 - parcela č ostatní plocha o výměře 155 m2 - objekt bydlení Božetice č.p. 1 na st. parcele č. 1 - zastavěná plocha a nádvoří B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Božetice Kopie katastrální mapy obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č Místní šetření proběhlo dne na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupných pozemků, z veřejně přístupného prostoru bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. Rozměry objektů, které nebylo fyzicky možno změřit byly znalcem odhadnuty na základě odborného odhadu. Zástupce vlastníka neumožnil vnitřní prohlídku nemovitostí Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Stejskal České Budějovice, realitní kancelář BETA 1 České Budějovice apod Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např apod Fotodokumentace fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření Konzultace - na Obecním úřadě v Božeticích, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena Konzultace - na Obecním úřadě v Božeticích kde byl znalci předložil platný územní plán obce Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 1 na st. parcele č. 1 zastavěná plocha a nádvoří a pozemky č. parcela č. 110/1 trvalý travní porost, parcela č. 2097/2 - zahrada a parcela č ostatní plocha se nachází v katastrálním území a v obci Božetice v zastavěné části obce v zástavbě volně stojících starších rodinných domů. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor staveb rodinného domu č.p. 1, vedlejších staveb domácí dílny a skladu, venkovních úprav, trvalých porostů a výše uvedených pozemků, kdy st. parcela tvoří částí své výměry zastavěnou plochu oceňovaných staveb a ostatní pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbami a stavebním pozemkem. Areál je po obvodě oplocen, část oplocení tvoří opěrné zdi a ploty sousedů. Příjezd je možný zpevněnou místní komunikací. Stavba rodinného domu je napojena vzduchem na veřejný rozvod elektrické energie, přesné napojení na kanalizaci a vodovod není možné v místě zjistit. V obci je možné napojení na obecní vodovod a zemní plyn. Původní stáří stavby rodinného domu nebylo znalci sděleno, dle konstrukce stavby a použitých materiálů je možné usuzovat na stáří přes 100 let. Technický stav rodinného domu odpovídá tomuto stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení souseda a případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je obvyklá cena oceňovaných nemovitostí stanovena na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě sdělení vlastníka sousedního rodinného domu a odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Vedlejší stavba Domácí dílna Sklad Venkovní úprava

4 Pozemek st. parcela č. 1 a parcely č. 110/1, č. 2097/2 a č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 1 ( 5 ) - SKP Popis Jedná se o objekt obdélníkového půdorysu, je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, zděný z kamenného zdiva a částečně s roubenou dřevěnou konstrukcí, s rovnými stropy. Střecha je sedlová s volnou půdou. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. Dům je napojen vzduchem na přívod elektrické energie, pravděpodobně přípojkou na vodovod a kanalizační přípojkou na žumpu. Zda je objekt je ke dni ocenění užíván nebylo možno zjistit. Běžná údržba je prováděna nepravidelně, z vnějšího ohlední není zřejmé, zda byl objekt v interiéru rekonstruován. V objektu je ke dni ocenění pravděpodobně jedna bytová jednotka velikosti 3+1. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zdivo kamenné a část roubená dřevěná konstrukce Strop : rovný podhled Vnější povrchy obvodových stěn : omítka štuková, dřevěné trámy Střecha : sedlový dřevěný krov Střešní krytina : tašková francouzská Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : není instalován Popis pravděpodobného vybavení dle odborného odhadu znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : dlažba, dřevěné Schodiště : nevyskytuje se

5 5 Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : lokální Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : vana, umyvadlo, WC Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : ldřez a sporák Výměry pro ocenění Část zjištěných rozměrů objektu vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem při místním šetření z veřejně přístupného prostoru, nepřístupné rozměry jsou znalcem stanoveny na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška ( m ) 8,50 * 18,60 = 158,10 ( 2,90 + 3,50 )/2 = 3,20 505,92 celkem 1.NP 158,10 505,92 8,50 * 18,60 = 158,10 3,00/2 = 1,50 237,15 celkem zastřešení 158,10 237,15 celkem OP rodinný dům 743,07 m 3 OP (m 3 ) Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, pravděpodobně 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží s volnou půdou, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 158,10 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/158,10 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 76,48 m 2. Zastavěná plocha podkroví 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/76,48 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A nepodsklepená, jednopodlažní se sklonitou střechou a s volnou půdou Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 743,07 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,031 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC 2 290,00,-

6 6 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena zjištěná znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny konstrukce navíc vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení je stanovena na základě odhadu znalce a dle informací souseda Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé konstrukce zdivo z kamene + dř. trámy P Stropy rovné polospalné S Zastřešení sedlová střecha S Krytiny střech krytina fr. tašková S Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady nevyskytují se CH Schody nevyskytují se CH Dveře hladké, dřevěné S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. dřevěné S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění lokální P Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod nevyskytují se CH Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní dřez, linka, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení koupelna a WC S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytují se CH N navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,11, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu nebylo znalcem zjištěno ani nebylo znalci sděleno. Dle použitých materiálů, konstrukce stavby je možno usuzovat na stáří větší než 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Jelikož není stavba ve výrazně dobrém ani ve výrazně špatném technickém stavu, je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / 1908 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 50 let Celková životnost 150 let

7 7 Procento ročního opotřebení 0,66 % Opotřebení 66,67 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,11,- Obestavěný prostor OP m 3 743,07 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,00,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,00,- Opotřebení 66,67 % ,00,- Cena časová rodinného domu č.p. 1 ke dni odhadu Kč ,00, Vedlejší stavby ( 7 ) Domácí dílna - SKP Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou neumožňující využití podkroví. Strop se nevyskytuje, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt je pravděpodobně napojen na elektrickou energii. Popis pravděpodobného vybavení 1.NP Obvodové zdivo : smíšené zdivo Vnitřní úprava stěn : nevyskytují se Strop : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : pravděpodobně betonová Krytina : eternitová vlna Klempířské prvky : nevyskytuje se Střecha : sbíjený dřevěný krov Schodiště : nevyskytuje se Okna : luxfery Dveře a vrata : plechová dvoukřídlová El. instalace : 220 V/380 V Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška ( m ) 15,00 * 7,50 = 112,50 = 3,00 337,50 OP (m 3 )

8 8 celkem 1.NP 112,50 337,50 15,00 * 7,50 = 112,50 = 1,50 168,75 celkem zastřešení 112,50 168,75 celkem OP domácí dílna 506,25 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen převážně ke skladování a domácím hobby činnostem, svou zastavěnou plochou 112,50 m 2 sice přesahuje 100 m 2, ale jelikož tvoří příslušenství stavby hlavní a pro výpočet je postačující uvažovat o objektu jako vedlejším, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č.3/2008 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Domácí dílna je vedlejší stavbou typu A/I se základní cenou 1 250,- Kč/ m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 506,25 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 1,996 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní pravděpodobné vybavení dle odborného odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděné S Stropy nevyskytuje se CH Krovy - podhled dřevěný sbíjený S Krytina eternitová vlna S Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH Úprava povrchů nevyskytuje se CH Schodiště nevyskytuje se CH Dveře a vrata plechová dvoukřídlová S Okna luxfery P Podlahy betonové S Elektroinstalace pravděpodobně ano S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 651,93, Stáří a opotřebení Původní stáří objektu se znalci nepodařilo zjistit. Dle odborného názoru znalce byl objekt v průběhu životnosti přestavěn ( dvojí druh zdiva ). Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Jelikož není stavba ve výrazně dobrém ani ve výrazně špatném technickém stavu, je následně opotřebení objektu zjištěno lineární metodou.

9 9 Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1958 Stáří 60 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení celkem 66,67 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,93,- Obestavěný prostor OP m 3 508,25 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,28,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,28,- Opotřebení 66,67 % ,84,- Cena domácí dílny ke dni odhadu Kč ,44, Sklad - SKP Popis Pravděpodobně podsklepený objekt se zděnou podezdívkou s dřevěnou trámovou roubenou konstrukcí u jižní fasády RD. Strop je pravděpodobně dřevěný, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě a slouží pro skladování. Popis vybavení Obvodové zdivo : zděná podezdívka a dřevěné roubené zdivo Vnější úprava povrchů : ochranné nátěry a štuková omítka Strop : dřevěný Podlaha a dlažby : betonová či kamenná Klempířské prvky : nevyskytuje se Střecha : vázaný dřevěný krov sedlový Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře a vrata : dřevěné El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odborného odhadu znalce a provedených kontrolních měření z veřejného prostoru. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.

10 10 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 6,00 * 6,50 = 39,00 = 5,00 195,00 celkem 1.NP 39,00 195,00 6,00 * 6,50 = 39,00 3,0/2 = 1,50 58,50 celkem zastřešení 39,00 58,50 celkem OP sklad 253,50 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen jako jednoduchá stavba pro skladování, svou zastavěnou plochou 39,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č.3/2008 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Sklad je vedlejší stavbou typu C/II se základní cenou 1 015,- Kč/ m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ C/II ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 015,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 253,50 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 1,996 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní pravděpodobné vybavení dle odborného odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce dřevěné a zděná podezdívka S Stropy dřevěné S Krovy - podhled dřevěný vázaný S Krytina francouzská taška S Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH Úprava povrchů vápenné omítky a nátěry S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře a vrata dřevěné S Okna nevyskytují se CH Podlahy betonové S Elektroinstalace ne CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 728,19,-

11 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu se znalci nepodařilo zjistit. Dle odborného názoru znalce je původní stáří objektu přes 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Jelikož není stavba ve výrazně dobrém ani ve výrazně špatném technickém stavu, je následně opotřebení objektu zjištěno lineární metodou. Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1908 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 100 roky 40 let 140 let Procento ročního opotřebení 0,714 % Opotřebení celkem 71,43 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,19,- Obestavěný prostor OP m 3 253,50 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,30,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,30,- Opotřebení 71,43 % ,93,- Cena skladu ke dni odhadu Kč ,37, Venkovní úprava ( 10 ) Pro potřeby zjištění věcné ceny oceňovaných venkovních úprav je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceńovaného rodinného domu se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení a venkovní vrata - venkovní schody - opěrné zdi Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 1 Cena vedlejší stavby domácí dílny ,00,- Kč ,28,- Kč

12 12 Cena vedlejší stavby skladu ,30- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,58,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 5,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,33,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p ,00,- Kč Cena vedlejší stavby domácí dílny ,44,- Kč Cena vedlejší stavby skladu ,37,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,81,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 5,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,29,- Kč Pozemky st. parcela č. 1 a parcely č. 110/1, č. 2097/2 a č Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemků indexovou metodou St. parcela č. 1 zastavěná plocha a nádvoří tvoří částí své výměry zastavěnou plochu oceňovaných staveb a parcely č. 110/1 trvalý travní porost, parcela č. 2097/2 zahrada a parcela č ostatní plocha tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Výměra oceňovaných pozemků je 3661 m 2. Jako srovnávací byl znalcem vybrán pozemek, který leží na okraji obce Olší v Opařanech, je určen pro výstavbu rodinného domu či rekreačního objektu. Je nabízen na internetovém realitním serveru za cenu 140,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje byla nabídková cena znalcem redukována koeficientem ve výši 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Olší nedaleko Božetic, okraj obce zastavěný rodinnými domy Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek až rovinatý, zpevněný příjezd, IS u pozemku částečně, určen pro výstavbu RD. Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 119,35,-

13 13 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zástavby, zpevněný příjezd, určen pro 0.90 stavbu RD B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.20 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita bytové vesnické zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Božetice, zastavěná část obce zastavěná rodinnými domy Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý jihovýchodní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zástavby, zpevněný příjezd, zastavěn 0.95 stavbou RD B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita bytové vesnické zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 146,23,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,62,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemku st. 1 a č. 110/1 č.2097/2 a č ke dni odhadu /zaokr./ Kč ,00,- POZNÁMKA : Na oceňovaných pozemcích jsou i trvalé porosty ( ovocné stromy, okrasné rostliny ). Tyto trvalé porosty nemají významný vliv na celkovou cenu oceňovaných nemovitostí Z tohoto důvodu nebyla znalcem věcná cena těchto trvalých porostů zjišťována.

14 14 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,00,- Kč 27,00 % ,00,- Kč Vedlejší stavba hospodářské ,44,- Kč 33,75 % ,28,- Kč příslušenství k RD Vedlejší stavba přístřešek ,37,- Kč 10,00 % ,33,- Kč Venkovní úpravy ,29,- Kč ,33,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč St. parcela č. 1 a parcely č.110/1 č.2097/2 a č ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Jelikož je celý komplex v běžném technickém stavu je pravděpodobnost pronajmutí ke dni odhadu průměrná. Z této skutečnosti vychází i uvažovaná výše nájemného. Znalcem bylo stanoveno na základě odborného odhadu za celý soubor nemovitostí tj ,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený bez stavebních úprav Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 100 Celková životnost Z ( roků ) 150 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 66,67 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,65 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00

15 15 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 000,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 4 750,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,48,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství Kč ,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny

16 16 Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu ve Zbelítově Nabízíme k prodeji roubenou chalupu 2+KK s travnatým dvorem a zahradou v obci Zbelítov okr. Písek. Dispoziční řešení domu: velká vstupní chodba, velký obývací pokoj s kuchyňským koutem a další místnost, sociální zařízení (sprchový kout+wc). V domě jsou nové rozvody vody - vlastní studna, řešení TÚV - elektrický bojler,vytápění lokální na tuhá paliva, elektřina 220/380V, kanalizace - septik. Dům má přilehlý tzv. výměnek (2 místnosti) - možnost rozšíření bytu. K nemovitosti náleží hospodářská stavení ve velmi dobrém stavu - možnost využít jako dílnu, garáž. Výměry: zastavěná plocha a nádvoří 923 m2, dvůr 43 m2, zahrada 335 m2. V obci je obecní úřad, restaurace a obchod, vyšší vybavenost v Milevsku vzdáleném 1 km - autobusová zastávka přímo v obci. Obec se nachází v krásné krajině nedaleko Orlické přehrady. Zastavěná plocha : 923 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 1301 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Líšnici, Sepekov Prodej rodinného domu 3+kk v obci vzdálené 2 km od Milevska. Dům je po částečné rekonstrukci - nová fasáda, rozvody elektřiny, vody, podlahy. Možnost rozšíření na 5+KK, součástí je stodola a podsklepená dílna, kterou lze využít jako garáž.

17 17 Zastavěná plocha : 304 m2 Užitná plocha : 90 m2 Celková cena pozemku : 1938 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu ve Skrýchově Opařanech Prodej RD 3+1v klidné části obce Skrýchov u Opařan. Dům je po celkové rekonstrukci, garáž je součástí domu, na pozemku nádrž na plyn, přípojka telefonu. Vhodné k trvalému bydlení i rekreaci. Zastavěná plocha : 120 m2 Užitná plocha : 100 m2 Celková cena pozemku : 300 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Hodušíně ( Nové Dvory ) Velký RD v Hodušíně u Opařan. Městečko Opařany leží asi 15 km západně od Tábora ve stejnojmenném okrese při hranici s Pískem v nadmořské výšce 464 m. Rodinný dům, který Vám v této lokalitě nabízíme s výměrou 970m2 a oplocenou zahradou o velikosti 5988m2 je nepodmáčený - suché zdivo - ideální pro velkou rodinu. Střecha domu je sedlová - pálené tašky, okna jsou dřevěná, podlahové krytiny - beton a linoleum, vytápění je tuhými palivy. Koupena i WC jsou zděné. V bytě zůstává pěkná

18 18 rohová kuchyňská linka a po domluvě s majitelem je možnost ponechat si i další zařízení. Je zde zavedena el. 220/380V, telefonní přípojka je, přípojka internetu je, vlastní studna, kanalizace - septik, plynová přípojka není. k domu dále náleží garáž a půdní prostory (zatím využité jako úložný prostor). Veškerá občanská vybavenost je v Opařanech, které jsou vzdálené 3km. Zastavěná plocha : 970 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 5988 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v Jistebnici Jedná se o jednopodlažní dům, který se nachází v klidné zástavbě v obci Jistebnice, 15 Km od Tábora a 7 km od Božetic. Dům byl v roce 1998 zrekonstruován. Možnost půdní vestavby. Na uzavřený dvorek, který je částečně vydlážděn, je vjezd ze silnice. Na pozemku se nachází studna. K domu jsou přivedeny veškeré inženýrské sítě. Dům je vytápěn el. přímotopy. Dispozice: chodba, obývací pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, koupelna a 2xWC. Dům je vhodný jak k rekreaci, tak k trvalému bydlení. V obci je veškerá občanská vybavenost a dobrá dostupnost s okolními městy. Zastavěná plocha : 146 m2 Užitná plocha : 116 m2 Celková cena pozemku : 411 m2 Nabízená cena : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav RD č.p. 1, obec Božetice asi 3+1 průměr/ ne 3661 průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD ve Zbelíkově 2+kk průměr / ano 1301 průměr

19 19 2 RD v Líšnice - Sepekově 3+kk průměr / ne 1939 průměr 3 RD ve Skrýchově - Opařanech 3+1 průměr+/ ne 300 průměr+ 4 RD v Hodušíně - Opařanech 2+1 průměr / ano 5988 průměr+ 5 RD v Jistebnici 3+1 průměr / ne 411 průměr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celko vý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, , , ,00 0,90 1,05 1,00 0,95 1,00 0, , , ,00 1,00 1,10 1,20 0,80 1,00 1, , , ,05 1,00 1,00 1,10 1,20 1,00 1, , , ,05 0,90 1,00 1,00 0,81 1,00 0, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota cena ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč

20 20 Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr ,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,00,- Kč Spoluvlastnický podíl x id. ve výši 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 1 v obci Božetice na st. parcele č. 1 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemky parcela č. 110/1 trvalý travní porost, parcela č. 2097/2 - zahrada a parcela č ostatní plocha vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Božetice vše zapsané na LV 404 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : sedmsetdvacetpěttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. 31. prosince 2008 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 404 1x kopie katastrální mapy

21 21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 146/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 31. prosince 2008 Ing. Michal Sirový

22 22 FOTODOKUMENTACE Pohled na hlavní průčelí RD č.p. 1 od hlavní komunikace Pohled na domácí dílnu

23 23 Zadní pohled na vedlejší stavbu skladu Celkový pohled přes hlavní komunikaci