ZNALECKÝ POSUDEK. č /06

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /06 o stanovení obvyklé ceny provozní budovy bez č.p. na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Všemyslice zapsané na LV 959, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 198/06-18 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb. a vyhl. č. 640/2004 Sb. a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28 Český Krumlov č. 125 EX 198/06-18 ze dne s předáním podkladů osobně dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví č.959 A: Vlastník : 1. K.H.Soft spol. s r.o., se sídlem Na Panské mezi 341, Lhenice, IČO B : st. parcela č.440 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 187 m2 budova občanské vybavenosti bez č.p., obchod B1 : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha vše v k.ú. a obci Všemyslice - viz příloha č Projektová dokumentace nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za přítomnosti znalce. Znalcem bylo provedeno kontrolní měření základních směrových mír dle zásad přílohy č.1 vyhlášky. Vlastník neumožnil znalci vnitřní prohlídku nemovitosti, proto byla provedena prohlídka objektu pouze vnějším ohledáním Kopie katastrální mapy byla zajištěna znalcem na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích dne viz příloha č Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě ve Všemyslicích, kde byl znalec seznámen s platným územním plánem obce a znalci byly též podány informace o stavu objektu, existenci inženýrských sítí v obci Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery Seznam.reality.cz, Prolux reality, Jihočeskéreality apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Doc.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb. a č.640/2004 Sb. a zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti leží v katastrálním území a v obci Všemyslice v samostatné části obce Neznašov vpravo od komunikace vedoucí směrem z Týna nad Vltavou v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení. Provozní budova bez č.p., která byla naposledy užívána jako obchod, je dle sdělení referentky Obecního úřadu ve

3 3 Všemyslicích napojena na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod a kanalizaci. V místě je též možné napojení na zemní plyn. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor objektu prodejny, venkovních úprav a pozemku st. parcela č.440 zastavěná plocha a nádvoří. Areál není po obvodě oplocen a k objektu je bezprostřední příjezd zpevněnou asfaltovou komunikací. Původní stáří oceňovaného domu je, dle vyjádření z Obecního úřadu, z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti je původních. Ke dni ocenění byl objekt prázdný a nevyužíván. Technický stav objektu je částečně zanedbaný, běžná údržba není v poslední době prováděna. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav provozního objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření provedeného znalcem tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace a z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Ocenění se provede dle obecně platných zásad při zjišťování obvyklých cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb. a č.640/2004 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění. POZNÁMKA : Od ceny obvyklé zjištěné znalcem není odečtena výše pohledávek, která zatěžují oceńované nemovitosti a které jsou uvedeny v části C výpisu z katastru nemovitostí / viz příloha č.2 /. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Provozní budova bez č.p. 1.2 Venkovní úpravy Zpevněná plocha 1.3 Pozemek st. parcela č. 440 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 4. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou střední hodnoty 5. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou váženého průměru 6. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Provozní budova bez č.p Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.540/2002 Sb. ve znění novel s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu podle vyhl. č.640/2004 Sb. ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Popis Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou provozní budovu obdélníkového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou.. Hlavní vstup do provozovny bývalého obchodu je ze severozápadní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, vodovodní přípojkou na veřejný vodovodní řad, kanalizační přípojkou na veřejnou kanalizaci. Chybí napojení na zemní plyn, i když je v místě možné. Všechna napojení jsou provedena do příjezdové komunikace. Celý objekt je ke dni odhadu prázdný, je nevyužíván. Zjevné statické poruchy nebyly z prohlídky objektu zjištěny. Konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v průměrném stavu. Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Izolace : proti zemní vlhkosti pravděpodobně provedena Strop : rovný nespalný s omítnutým podhledem Vnější povrchy obvodových stěn : dvouvrstvá vápenná omítka štuková Střecha : pultová Střešní krytina : eternitové vlnité desky Oplechování : částečné z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Napojení na přípojky : elektro, vodovod, kanalizace Stáří ke dni ocenění = 22 let. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : cihelné tl. do 400 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : pravděpodobně na WC keramické Podlaha a dlažby : betonová mazanina a dlažba, PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná a kovová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : lokální na PP Rozvod vody : pravděpodobně studené a teplé Sanitární zařízení : pravděpodobně WC a umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : pravděpodobně EI boiler Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Dispozice : prodejní prostory, chodba, kancelář, WC, předsíň s umyvadlem

5 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,60 * 15,70 = 87,92 3,30 + 4,00 )/2 + 0,10 =3,75 329,70 celkem 1.NP a zastřešení 87,92 329,70 celkem OP provozní budova 329,70 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 87,92 3,10 329,70 Celkem všechna podlaží 87,92 329,70 Zastřešení - Celkem budova 329,70 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 87,92 : 1 = 87,92 m 2 Průměrná výška podlaží ( 87,92 * 3,10 ) / 87,92 = 3,10 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 87,92 m 2, což je sice více než 150 m 2, ale přesto nemůže jíti o halu, jelikož v objektu není vnitřní volný prostor větší než 400 m3. Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova - prodejna maloobchodu je stavbou typu H se základní cenou 2 669,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro obchod typ H ( 1.NP,, plochá střecha ) ZC 2 669,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 329,70 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 87,92 Průměrná výška podlaží PVP m 3,10 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,99507 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,9774 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 35 vyhlášky ) Ki 1,827 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 36 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc podkroví Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny kce navíc podkroví = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,00

6 6 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce zděná z cihel S Stropy pravděpodobně podhled P Zastřešení pultová střecha dřevěná S Krytiny střech Eternitová vlna S Klempířské konstrukce neúplné z pozinku P Úprava vnitřních povrchů omítky vápenné S Úprava vnějších povrchů omítky vápenné S Vnitřní obklady keramické keramické S Schody nevyskytuje se CH Dveře dřevěné plné i prosklené S Vrata nevyskytují se Okna dřevěná i kovová zdvojené S Povrchy podlah cementový potěr, dlažba S Vytápění lokální na PP P Elektroinstalace 220/380 V poj automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Vnitřní vodovod teplá i studená voda S Vnitřní kanalizace ano S Vnitřní plynovod nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody EI boiler S Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienická zařízení záchody, umyvadlo P Výtahy nevyskytují se CH Ostatní mříže S 20% Ostatní nevyskytují se CH 80% Instalační jádra neuvažuje se Na Konstrukce navíc nevyskytují se Na CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 3 576,98, Stáří a opotřebení Stáří stavby je z roku 1984 tj. 22 let, všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. Prvky krátkodobé životnosti byly v průběhu životnosti částečně vyměněny ( např. část oken ). Technický stav je částečně zanedbaný, běžná údržba není prováděna, proto znalec provedl snížení doby předpokládané životnosti o 40 let. Výpočet opotřebení je následně stanoven lineární metodou. Rok odhadu 2006 Rok kolaudace / začátek užívání / 1984 Stáří 22 let Předpokládaná další životnost 38 let

7 7 Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 36,67 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,98,- Obestavěný prostor OP m 3 329,70 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,68,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,68,- Opotřebení 36,67 % ,56,- Cena časová provozní budovy ke dni odhadu Kč ,12,- 1.2 Venkovní úprava ( 10 ) Zpevněná plocha č.1 ( pol ) SKP Popis Zpevněná plocha je provedena z prostého betonu tl. do 100 mm před objektem prodejny. Plocha je 6,30 * 15,70 tj. 98,91 m Stáří a opotřebení Rok odhadu 2006 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1984 Stáří 22 let Předpokládaná další životnost 8 let Celková životnost 30 let Procento ročního opotřebení 3,33 % Opotřebení 73,26 % Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 235,00,- Kč Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 235 x 1,00 x 1,928 x 1,000 Kč/m 2 453,08,- Kč Výchozí cena : 98,91 m 2 x 453,08 Kč/m ,14,- Kč Opotřebení 73,26 % ,84,- Kč Cena zpevněné plochy ke dni odhadu ,30,- Kč

8 8 1.3 Pozemek st. parcela č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Znalec nemá ve své databázi srovnávací pozemek přímo v obci Všemyslice. Dle zjištění znalce se průměrná cena stavebního pozemku s obdobným využitím pohybuje v toumto regionu ve výši 250,- až 400,- Kč. Znalec provedl srovnání s pozemkem pro výstavbu rodinného domu, který je nabízen k prodeji na realitním serveru Seznam.cz. Tento pozemek leží v sousední obci Týn nad Vltavou. Nabídková cena tohoto pozemku ve výši 414,70,- Kč/m2 byla redukována, z důvodu zatím neuskutečněného prodeje, koeficientem cca 0,90 na cenu 373,25,- Kč/m Výpočet ceny pozemku indexovou metodou srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Zastavěná část obce Týn nad vltavou, rovinatý, zpevněný příjezd Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu rodinného domu, inženýrské sítě na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 373,25,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce, pro výstavbu rodinného 1.00 domu B Typ stavebního pozemku Připravený, část IS u pozemku kromě zemního 1.50 plynu a kanalizace C Třída velikosti obce 5 až 10 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita s rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Nedaleko centra menší obce, zastavěno provozní stavbou prodejny Popis srovnávacího pozemku Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě na pozemku vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 187 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Nedaleko centra obce, zpevněný příjezd 1.00 B Typ stavebního pozemku Připravený, IS u pozemku vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50

9 9 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy, menší obec 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 290,31 Cena oceňovaného pozemku Kč ,14,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena st. pozemku č.440 Kč ,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Provozní budova bez č.p ,12,- Kč 36,67 % ,68,- Kč Venkovní úpravy ,30,- Kč 73,26 % ,14,- Kč Stavby celkem ,00,- Kč ,00,- Kč St. parcela č ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Znalec stanovil výše nájemného na základě uzavřené nájemní smlouvy, kdy výše pronájmu odpovídá obvyklé ceně nájmů v místě a čase. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výše uvažovaného nájemného vychází ze znalostí místního trhu a z reálné možnossti pronájmu nemovitosti a stanovena znalcem ve výši 2500,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt provozní budova Příjmy z nájemného Nájemné ročně dle nájemní smlouvy Nájemné / dle nájemní smlouvy / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12

10 10 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 22 Celková životnost Z ( roků ) 60 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 36 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 250,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 1 469,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 7 345,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 100,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč 4 886,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 4 886,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,10,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč neuvažováno Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství Kč ,00,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných objektů provozních objektů na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti

11 11 - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Znalec nemá ve své databázi žádné srovnatelné objekty, které by bylo možno porovnat s oceňovanými nemovitostmi. Obdobné objekty ( daná lokalita, velikost či účel užití staveb ) nejsou momentálně v nabídkách místních realitních kanceláří a znalci se případné jiné nabídky nepodařilo zjistit. Z těchto důvodů není možné provést výpočet obvyklé ceny porovnávací metodou. 4. Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna Výpočet střední hodnoty Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Střední hodnota oceňovaných nemovitostí ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč 5. Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna Výpočet váženého průměru Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC ,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV ,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 11,65 Váha výnosové hodnoty ( n ) 5,00 Vážený průměr oceňovaných nemovitostí ( ČC + n* CV ) / n ,00,- Kč

12 12 6. REKAPITULACE Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena ,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,00,- Kč Výnosová hodnota ,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty ,00,- Kč vážený průměr ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,00,- Kč ZÁVĚR : Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena znalcem na základě předaných podkladů a na základě odborného odhadu znalce. Provozní objekt je znalcem charakterizován jako průměrný, leží nedaleko centra menší obce v blízkosti hlavní komunikace vedoucí směrem na Týn nad Vltavou s dobrou dostupností a možností parkování, ale v lokalitě s menší kupní silou obyvatelstva a tím pádem i malou výnosovou hodnotou. Podobné objekty nejsou většinou na trhu nabízeny, jejich atraktivita a výnosnost je spíše podprůměrná. Obvyklá cena se bude pohybovat v nižší cenové hladině, vzhledem k ceně časové dokonce výrazně nižší. Stanovení obvyklé ceny je navíc, při nemožnosti přímého porovnání obdobných nemovitostí v lokalitě, spíše problematické. Z výše uvedených důvodů je možné za obvyklou cenu považovat cenu, která bude v rozmezí ceny výnosové a nákladové s tím, že se bude spíše blížit ceně výnosové. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN 1x celková situace 1x kopie katastrální mapy

13 13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /06 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 210/06. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 10. prosince 2006 Ing. Michal Sirový

14 14 FOTODOKUMENTACE Pohled na přední fasádu Pohled boční