ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ Nemovitostí- nebytového prostoru č. 1780/214 v bytovém domě č.p stojícím na pozemku parc.č. 2218/38 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku v ulici Osiková v k.ú. České Budějovice 6 ve výši 3378/97606 a spoluvlastnického podílu pozemků parc. č. 2217/6, 2218/1 v k.ú. České Budějovice 6 ve výši 3378/ a pozemku parc.č. 2218/25 v k.ú. České Budějovice 6, zapsaných na LV č. 4351, 4352 a 4291 pro obec České Budějovice a katastrální území České Budějovice 6 Vlastník: Osiková s.r.o., Osiková 1780/2b, České Budějovice 6 Vypracoval: Ing. Petr Pokorný soudní znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, zvláštní specializace odhady nemovitostí České Budějovice, Budivojova 13 České Budějovice

2 2 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka Důvod posudku: stanovení ceny obvyklé Cenový předpis : zák.č. 151/97 Sb. o oceňování majetku Podklady posudku: - výpis z LV č. 4351, 4352 a 4291 pro obec České Budějovice a k.ú. České Budějovice 6 - šetření na místě - fotodokumentace Celkový popis nemovitosti: Povinný se na místo prohlídky nedostavil, přístup do nemovitosti nebyl umožněn. Byla provedena zjištění výslechem přítomných uživatelů jiných jednotek v tomto objektu, doplněna obecnou znalostí výstavby tohoto objektu. Nebytová jednotka se nachází v přízemí traktu, jehož podélná osa je orientována J-S. Výkladec(větší okno) a dvoukřídlý vstup jsou z východní strany domu, přímo z parkoviště. K nebytovému prostoru také patří parkovací stání pro 1 OA, plocha vymezena parc.č.2218/25. Stání je označeno číslem 25. Podíl na ostatních pozemcích prezentuje zajištění přístupu a příjezdu. Spoluvlastnický podíl vyjadřuje 100 násobný podíl plochy jednotky vůči ploše všech jednotek v domě, z čehož lze usuzovat, že užitná plocha je 33,78 m 2. V průčelí je větší místnost(kancelář, prodejna, jednací místnost apod.), další menší plochy tvoří zázemí-patrně jde o sociální příslušenství a místnost využitelnou jako kuchyňka, případně sklad. tyto místnosti jsou bez oken. S jednotkou sousedí kotelna objektu. Vytápění ústřední, radiátory, ovládání termostatem, podlahy dlažby, dveře dřevěné, zářivková stropní svítidla v hlavní místnosti. Zavedena voda, kanalizace. Jde o novostavbu, tedy velmi dobrý technický stav. Jednotky sousední, v tomto projektu realizované jsou převážně byty, dále kanceláře a ve velké část východního traktu vzniklo Centrum lékařské genetiky. Dopravní spojení do centra dobré, v těsném sousedství sportoviště a nová rezidenční zástavba s poměrně drahými pozemky. Vlastní ocenění : Jako podklad pro odhad obvyklé ceny jsou stanovovány tyto ceny : reprodukční na bázi technicko hospodářských ukazatelů vycházející z aktuálně platného cenového předpisu s úpravou podle konkrétních podmínek stavby věcná reprodukční cena snížená o opotřebení výnosová v případě výnosu z nájmu objektu srovnávací porovnáním s realizovanými či nabízenými obchody na bázi podobnosti

3 3 Definice obvyklé(obecné) ceny podle zák.č.151/97 Sb. v platném znění : Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. V případě ocenění bytů i nebytových prostorů je nejobjektivnější použití srovnávací ceny. Srovnávací cena na bázi adm.ocenění: 1. Ocenění staveb 1.1. Nebytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4310 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1390 1, ,727 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2218/38 290, , ,83 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,83 Pozemek - zjištěná cena = ,83 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,83Kč ,83 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,83 Kč

4 4 Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru: jednotka č.214: 33,78 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: = 33,78 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vybavení S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,20 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 7 310,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9220 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1390

5 5 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,70 Plná cena: 33,78 m 2 * ,70 Kč/m 2 = ,89 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 10,000 % ,79 Kč Nebytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,10 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,83 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,83 Kč * / ,58 Nebytová jednotka - zjištěná cena = ,68Kč Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Nebytová jednotka ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Nebytová jednotka ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Pozn. v ceně není zahrnuto parkovací stání Srovnávací cena z aktuálních dat trhu : Na trhu je dostatek nebytových prostor, převaha je zejména v případě nabídek k pronájmu, a to i poměrně atraktivních lokalitách v centru nebo jeho těsné blízkosti. Vybrané ceny nabídek, jak prodejů, tak pronájmů jsou uvedeny v tabulce níže :

6 6 Č. Popis Cena [Kč] Fotografie 1 Novohradská, České Budějovice 6- Pronájem obchodních prostor v Českých Budějovicích o CP 37 m2. Vstup je přímo z hlavní komunikace, vlastní sociální zařízení, bez vybavení. Určeno pro prodejnu různého zaměření nebo pro služby - kadeřnictví, nehtové studio, kavárna. Zabezpečení objektu kamerovým systémem. Nájemné činí 200,-/m2/měs/bez DPH bez energií. 2 Pronájem nebytových prostor 32 m2 na Lidické ulici, základní plocha je rozdělena na dvě místnosti 18m2 a 11m2, každá místnost svůj přívod vody, elektřiny. K prostorám patří i sociál a malý sklad. Vhodné pro manikérky, kosmetičky, maséry. Energie 3000,- za měsíc. 7400,-/měsíc (bez energií) 5000,-/měsíc (bez energií) 3 Pronájem kanceláře v Českých Budějovicích, ulice L.B. Schneidera. CP 26 m2. Nájemné 3750Kč bez DPH + 825Kč služby + energie. Možnost pronájmu i sousedních kanceláří či celého patra (celkem. 4 kanceláře z čehož lze jedna rozdělit příčkou na dvě). Po domluvě možnost parkovacích míst na pozemku objektu. 4 Nabízíme pronájem nových nebytových prostor o velikosti 20 m2 v Českých Budějovicích - Mladém. Nebytové prostory se nacházejí v přízemí bytového domu. Topení je zajištěno plynovým kotlem, samostatné WC. Cena za pronájem 5000,- Kč měsíčně + náklady na služby a energii. Parkoviště v těsné blízkosti. Volné ihned. 5 Obchodní nebytové prostory se nacházejí na Novohradské třídě, na křižovatce ulic Osiková a J. Masaryka v Českých Budějovicích. Jsou umístěné v přízemí novostavby a mají výměru 79,68 m2. Vhodné jako sídlo firmy, kanceláře, obchod, provozovna, kadeřnictví apod. Podlahy jsou pokryté dlažbou. K dispozici je úklidová místnost, skládek a WC. Vytápění ústřední plynové. Zálohy na energie cca 4500,-Kč/měs. Parkování možné u objektu. Cena ,- Kč/m2. 6 České Budějovice 7, Lidická tř.- Nabízíme k prodeji přízemní nebytový prostor v blízkosti centra v Českých Budějovicích se sociálním zařízením a skladem. Celková výměra 84 m2. Objekt je vhodný pro obchodní prostory, vzorkové prodejny, služby, administrativu, ordinace atd. V ceně dvě parkovací stání. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. 4500,-/měsíc (bez energií) 5000,-/měsíc (bez energií) , ,-

7 7 Vyjádření k obvyklé ceně: Pro stanovení reálné ceny je v případě bytů nejobjektivnější stanovení srovnávací ceny, neboť se jedná o segment trhu s vysokou podobností a zpravidla s dostatkem srovnávacích objektů. Jedná se o méně poptávanou lokalitu díky umístění mimo hlavní obchodní místa, i když na poměrně frekventované ulici, v dobrém dosahu MHD. V nabídce je dostatek objektů, nabídka je v převodu, v krizi ceny klesly. Výhodou je vlastní parkování. Otázkou je jak řešit parkování pro klienty. V nabídce je i sousední nebytových prostor, již poměrně delší dobu. Nabídková cena je Kč/m 2, přičemž jde o výrazně větší prostor. Existuje regrese, tj.ceny menších jednotek, jsou relativně vyšší. Co se týče parkovací stání, nejsou známy srovnatelná data právě z této lokality, v exponovanějších místech se volná, nezastřešená stání prodávají od tis. Kč, v centru v lokalitách s hustou zástavbou a velmi omezenými parkovacími možnostmi byly dosahovány cen i kolem 350 tis. Kč/stání. podobné ceny jsou za stání krytá, resp. stání v parkovacích domech. V daném případě nelze vyloučit zájem ze strany vlastníků i jiných jednotek, lze tedy zvážit i oddělený prodej nebytové jednotky a stání. Stavebně technický stav je velmi dobrý, což lze konstatovat i přes fakt, že nebylo provedeno místní šetření uvnitř jednotky, stále jde prakticky o novostavbu. Obvyklou cenu oceňované jednotky odhaduji kolem tis. Kč/m 2 s přípočtem hodnoty parkování tis. Kč, tj. celkem cca tis.kč S ohledem na výše uvedené stanovuji cenu obvyklou v současném stavu v úrovni ceny srovnávací se zaokrouhlením dolů, tj. zaokrouhleno 1, ,- Kč Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Českých Budějovicích pod č.j. Spr. 2492/2003 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek sestává ze sedmi listů posudku a přílohy výpisu z LV, kopie KM a fotodokumentace a je zapsán pod poř.č /2012 znaleckého deníku. Ing. Petr Pokorný Budivojova 13 České Budějovice V Č.Budějovicích dne

8 8 Výpis LV č. 4351:

9 9

10 10 Výpis LV č. 4352:

11 11 Výpis LV č. 4291:

12 12

13 13 Katastrální mapa: Lokalita:

14 14 Doplňující fotodokumentace: pohled na jednotku parkovací stání interiér společné prostory