ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně podílu o velikosti 1/2 nebytového prostoru č.1215/203 v Olomouci, místní část Nová Ulice, Wellnerova 1215, vč.příslušenství a podílu o velikosti 987/77279 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1288, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 461 m 2, p.č.st.2285/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 164 m 2, p.č.st.2285/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 167 m 2, p.č.st.2285/3,zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 2 m 2, p.č.st.2313/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 431 m 2, p.č.st.2313/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 7 m 2, p.č.2313/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1 m 2, p.č.st.2322/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m 2, p.č.st.2322/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 14 m 2, p.č.st.2322/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 76 m 2, jednotka zapsána na LV č.7523 pro k.ú.nová Ulice Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX - 5/14-86 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 nebytového prostoru č.1215/203 v Olomouci, místní část Nová Ulice, Wellnerova 1215, vč.příslušenství a podílu o velikosti 987/77279 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1288, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 461 m 2, p.č.st.2285/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 164 m 2, p.č.st.2285/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 167 m 2, p.č.st.2285/3,zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 2 m 2, p.č.st.2313/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 431 m 2, p.č.st.2313/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 7 m 2, p.č.2313/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1 m 2, p.č.st.2322/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 211 m 2, p.č.st.2322/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 14 m 2, p.č.st.2322/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 76 m 2, jednotka zapsána na LV č.7523 pro k.ú.nová Ulice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nebytový prostor č.1215/203 Adresa předmětu ocenění: Wellnerova 1215/1, Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Nová Ulice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a p.halousky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7523 pro k.ú.nová Ulice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /1432, Paní Věra Halousková, U parčíku 109/40, Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /5453, Pan Ondřej Pačes, Novosadský dvůr 761/2, Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /1432, Paní Věra Halousková, U parčíku 109/40, Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /5453, Pan Ondřej Pačes, Novosadský dvůr 761/2, Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je nebytová jednotka o třech místnostech, kuchyňce a sociálním zařízením, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z plechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z dlažby a koberců. V kuchyňce je linka a dřez, bez sporáku. WC je splachovací, umyvadlo. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje, vč.teplé vody. Výtah v domě je, schody jsou železobetonové s povrchem z dlažby. Jednotka je využívána jako administrativní prostor. Objekt je z roku 2001, stav domu i jednotky je dobrý, údržba je dostatečná. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka 1215/ Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka 1215/203 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st , , ,

6 nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2285/1 164, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2285/2 167, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2313/1 431, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2313/2 7, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2285/3 2, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2313/3 1, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2322/1 211, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2322/2 14, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.2322/3 76, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč - 6 -

7 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04-7 -

8 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - lukrativní lokalita III 0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,300 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy plocha jednotky: 91,0 * 1,00 = 91,00 m 2 terasa: 7,7 * 0,17 = 1,31 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 92,31 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce zděné S Stropy rovné S Krov, střecha dřevěný sbíjený S Krytiny střech pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře plné a prosklené S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah standardní S Vytápění ústřední S

9 16. Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod chybí C Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní standardní S Vnitřní hygienické vyb. WC S Výtahy osobní výtah S Ostatní běžné S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,

10 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 7 095,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9960 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,87 Plná cena: 92,31 m 2 * ,87 Kč/m 2 = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,0 % Koeficient opotřebení: (1-13,0 % / 100) * 0,870 Nákladová cena CB N = ,50 Kč Koeficient pp * 1,222 Cena CB = ,96 Kč Nebytová jednotka 1215/203 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,96 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 987 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 987 / ,10 Nebytová jednotka 1215/203 - zjištěná cena = ,06Kč

11 Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno- Olterm a TD Olomouc Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka 1215/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka 1215/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč

13 Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetčtyřitisícpětsetosmdesát Kč

14 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno přístupu a užívání - OLTERM & TD Olomouc, a.s. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k pohledávce ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Molnár Jaroslav, U Hradiska 123/21, Klášterní Hradisko, Olomouc, Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Mihely Dušan, Roklinka 590, Dolní Jirčany, Psáry, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, Praha 4, Zahájení exekuce 185EX-5/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 185EX-5/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

15 Nebytové prostory o celkové pl. 72 m2 jsou umístěné v 1.NP (garážové stání v 1.PP) architektonicky zajímavě řešené budovy (Ušatý dům) u centra města Olomouce. V současné době jsou prostory rozděleny na dvě samostatné provozovny se společným vstupem do obou částí přes zádveří nebo samostatným, přímým vstupem do jedné části o dvou místnostech s výlohou do ulice na straně jedné a druhé části o jedné místnosti s výlohou do ulice na straně druhé. Každá část má dále vlastní soc. zař. se sprchou, WC a kuchyňkou. Tepelně izolované stropy, podlahy a izolační, bezpečnostní skla ve výlohách a dveřích zaručuji nízké provozní náklady, k dispozici rozvody PC, telefonu, elektronický zabezpečovací systém na PCO. Veškerá občanská vybavenost a MHD v blízkém okolí, prostory a garářové stání jsou pronajaty, výnosy z pronájmu v RK. Náklady: správa, provoz, údržba a opravy domu a pozemku (FO) 1.295,- Kč/měs., záloha na služby (voda, odpad, voda na úklid a údržbu spol. pr. a jejich temperace 1.203,- Kč/měs., celkem 2498,- Kč + el. energie ve výši 640,- Kč. Garážové stání - popl ,- Kč/měs.. Pojištrění nemovitosti: poj. Kooperativa ,- Kč/rok, daň z nemovitých věcí nebyt pr. a garáž: 4074,- Kč. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu. obchodní prostory blízko centra města na ulici Wellnerova. Prostory je možné využít jako prodejnu, sídlo CK, provozovnu zásilkové služby, kanceláře, apod. Jedná se o jednu místnost s kuchyňským koutem + soc. zařízení zvlášť. Prostory jsou umístěny ve velmi zajímavé lokalitě v přízemí s výlohou. Prostory jsou nízkonákladové, dálkové vytápění. Volné ihned. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 bez DPH

16 prodej komerčních prostor v těsné blízkosti centra města Olomouce, v části Nová Ulice Foerstrova ul.. Prostory o ploše 108 m2 jsou situované ve 2. NP domu, OV. Velmi dobrá dispozice, balkon do zahrady, orientace na V, J a Z. Nová plastová okna a radiátory, v pokojích parkety, jinak jsou prostory spíše v původním stavu a budou potřebovat revitalizaci. Topení a ohřev vody vlastním plynovým kotlem se zásobníkem TUV. Dům je v udržovaném stavu. K dispozici sklep. Výborná dostupnost do centra města. Prostory jsou k dispozici ihned. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Cena uvedena včetně provize RK. Prodej obchodních nebytových prostor v 1.nadzemním podlaží (NP) v domě s 8 NP v městské části Nové Sady v ul. Rožňavská v Olomouci. Obchodní prostory jsou v současnosti využívány pro kosmetiku, masáže, modeláž nehtů. Dispozice prostor: obchodní prostor, WC, sklad, chodba (všude dlažby) ze zadní strany obchodních prostor - rampa. Topení ústřední dálkové, telefonní přípojka. Požadovaná cena ,- Kč, tj ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

17 Jednotkovou srovnávací cenu stanovuji na ,- Kč/m2. Za celou nemovitost ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmsetdesettřisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7523 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 Mapa oblasti

23 - 23 -

24 - 24 -