ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně nebytové jednotky č.1312/221 v Olomouci, Nová Ulice, Horní lán č.p.1312, včetně příslušenství a podílu o velikosti 21980/ na společných částech domu a pozemku p.č.st. 2486, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1177 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.nová Ulice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny nebytové jednotky č.1312/221 v Olomouci, Nová Ulice, Horní lán č.p.1312, včetně příslušenství a podílu o velikosti 21980/ na společných částech domu a pozemku p.č.st. 2486, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1177 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.nová Ulice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nebytový prostor č.1312/221 Adresa předmětu ocenění: Horní lán 1312/ Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Nová Ulice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a zástupce nájemce, p.zapletálkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.nová Ulice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: KUCHYNĚ A INTERIÉRY VRTEK Int., s.r.o., RČ/IČO: , Vršovická 478/51, Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: KUCHYNĚ A INTERIÉRY VRTEK Int., s.r.o., RČ/IČO: , Vršovická 478/51, Praha, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je nebytová jednotka, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží objektu s jedním podzemním a pěti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře v jednotce nejsou, chybějí. Podlahy jsou převážně z PVC, částečně z dlažeb. WC je splachovací, dvakrát. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z dlažeb. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. Jednotka slouží jako vzorkovna kuchyňského studia. Jednotka je pronajata. Nájemcem je společnost Bello interier s.r.o. Jsou zde zabudovány vzorové kuchyňské linky, dle sdělení nájemce ve vlastnictví jiného subjektu. Vystavené linky mají být dle sdělení nájemce demontovány před případným prodejem jednotky. Jednotka je pronajata do března Částka za pronájem na 15 měsíců byla celkem ,- Kč, zaplacena předem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a st , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč - 4 -

5 Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = ,-Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Podlahové plochy nebytového prostoru prodejní plocha: 210,28 m 2 WC muži: 4,46 m 2 WC ženy: 3,63 m 2 úklidová místnost: 1,43 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: = 219,80 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce vyzdívky S Stropy rovné S Krov, střecha plochá S Krytiny střech standardní S

6 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda N Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře C Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah PVC S Vytápění ústřední S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod C Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní standardní S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla S Výtahy osobní výtah S Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů N 3, ,54 5,08 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře C 3, ,00 0, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0,00-6 -

7 21. Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,28 Koeficient vybavení K 4 : 0,9328 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 9 074,60 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9930 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9328 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7980 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,11 Plná cena: 219,80 m 2 * ,11 Kč/m 2 = ,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 97 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 100 = 3,000 % ,14 Kč Nebytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,64 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / ,96 Nebytová jednotka - zjištěná cena = ,60Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytová jednotka ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třimilionyčtyřistapadesáttisícjednostotřicet Kč - 8 -

9 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek rozepsaných na LV č Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, , Zahájení exekuce 085EX-789/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 085EX-789/ ze dne , Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Hodolany, Olomouc. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej kancelářských prostor do osobního vlastnictví v Olomouci-Povel. Podlahová plocha kanceláří je 151,82 m2 a nachází se v dostatečně vyvýšeném přízemí domu. Prostor se skládá z osmi místností, větších i menších. Menší kuchyňka na chodbě, 2x toaleta, 1x sprchový kout. Plastová okna, zabezpečovací zařízení. Dům prošel revitalizací na základě dotací zelená úsporám: byl zateplen 14cm polystyrenem, nový vstup, plastová okna i střecha. Cena za m2 cca ,- Kč, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0 a využití 0,9. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m

10 Prodej komerčního prostoru v centru Olomouce, ulice Wellnerova. Podlahová plocha 154 m2, atrium 16 m2, v současné době využívaný jako bytová jednotka s možností převést na nebytové prostory. Z prostorné chodby se vchází do pokojů, jeden pokoj je průchozí, stěna z luxferů. Prostorná koupelna s vanou, sprchovým koutem a WC, v předsíni druhé samostatné WC. Plovoucí podlahy nebo dlažba, okna plastová atypicky řešená, zabudovaný alarm. Je možné dokoupit garážové stání. V komplexu se nachází ordinace lékařů, kanceláře advokátů, lékárna, obchody, služby jako kadeřnictví apod. Požadovaná cena ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,85 a využití 0,7. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m2. polovina vily - kulturní památka v části Olomouce - Nová Ulice. Jedná se o vilu Hanse a Else Stratilových, která byla postavena v roce v novoklasicistním stylu. Vila je postavena z cihel, celá podsklepená s garáží pro 1 auto. Byla postavena jako exkluzivní rodinné sídlo, ale od roku 1950 sloužila jako Dům pionýrů, okresní kulturní středisko atd., což se na původní architektuře bohužel projevilo. V roce 2001 byla opravena střecha, krovy, komíny nad střešní částí. Vila je napojena na veškeré inženýrské sítě. Současný stav nemovitosti - nutná rekonstrukce. Parkování možné i na blízkém parkovišti před budovou. Svým umístěním je tato nemovitost vhodná jako reprezentační sídlo firmy, kancelářské prostory apod. Ve druhé polovině objektu již započala rekonstrukce. Požadovaná cena ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0 a využití 1,35. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m

11 nebytové prostory v centru města o celkové výměře 149 m2, ulice Akademická, suterén cca 81 m2 + přízemí cca 68 m2. Prostor je velmi variabilní, má 3 samostatné vstupy, jeden z ulice, dva z dvorního traktu, nachází se v něm 3 samostatná WC, bazének, má klenuté stropy a typické sklepní prostory využívané dříve jako vinotéka. Možné využít jako ordinace, solárium, fitcentrum, kavárnu apod. Požadovaná cena ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,8 a využití 1,2. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m2. prodej luxusních komerčních prostorů přístupných přímo z ulice v přízemí domu na ulici U reálky o rozloze 160 m2, které jsou vhodné pro finanční, obchodní nebo právnickou společnost. Vhodné i jako reprezentativní sídlo firmy. Kompletně nově vybaveno kancelářským nábytkem na míru a také samostatnou kuchyní na míru, vše v ceně. Samostatné sociální zařízení je umístěné přímo v prostorách. Dále v prostorách server, napojení na pult centrální ochrany, bezpečností folie na sklech, rozvody internetu a TV. Výborná lokalita, centrum města s nejlepší dopravní dostupností tramvají i MHD. V ceně dále 2 krytá parkovací stání, která jsou umístěná za posuvnou bránou na

12 dálkové ovládání na celooploceném pozemku. Požadovaná cena ,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,8 a využití 0,85. Jednotková cena po korekci ,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí ,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní stav, polohu a možnost využití stanovuji jednotkovou srovnávací cenu jednotky na ,- Kč/m2. Za celou nebytovou jednotku ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třimilionypětsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

15 Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 - 17 -

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -