ZNALECKÝ POSUDEK. č. 65/6145/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 65/6145/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/2 následujících nemovitostí: byt č. 2438/312 v bytovém domě č.p včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 65/6145/2013 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl 1/2 následujících nemovitostí: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2438/312 v bytovém domě č.p. 2438, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Holandská 2438, Kročehlavy, Kladno 1 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 2438/312 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr (podíl 49/10000) Appurtenances: Příslušenství: úložná kóje na patře byt.domu Size: Velikost 1654, podíl 49/10000 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Statutárního města Kladno Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 38,00 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 38,00 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1980 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 30 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č ze dne je byt ve vlastnictví následujících osob: Hlebaško Marek, bytem Čelovce 11, Slovensko podíl 1/2 Sádlová Petra, bytem Holandská 2438, Kročehlavy, Kladno 1 podíl 1/2. Předmětem ocenění je podíl 1/2 ve vlastnictví pana Marka Hlebaška. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k bytu, respektive podílu 1/2 ve vlastnictví pana Marka Hlebaška omezeno : - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), 1) k zajištění pohledávek v celkové výši ,-Kč s příslušenstvím, 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,-Kč, které jí mohou vzniknout do , a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j /1 ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - prohlášením konkursu podle insolventního zákona (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Poznámka: V části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č ze dne jsou dále evidovány nepravomocné exekuční příkazy o zřízení zástavních práv. Podrobné informace k výše uvedeným veškerým omezením jsou uvedeny v části C (omezení vlastnického práva) a v části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č , který je přílohou ocenění. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č ze dne není oceňovaná nemovitost zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č ze dne jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), 1) k zajištění pohledávek v celkové výši ,-Kč s příslušenstvím, 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,-Kč, které jí mohou vzniknout do , a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j /1 ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Z dostupných informací a podle zjištění při místním šetření je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/2, což představuje ztíženou prodejnost - zhoršené možnosti parkování v okolí bytového domu - panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti a městské zeleně (lesoparky, koupaliště) - bytový dům po kompletní rekonstrukci - byt po částečné rekonstrukci - dobrá dopravní obslužnost - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č (byt) pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kročehlavy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti vlastníků nemovitosti pana Marka Hlebaško a paní Petry Sádlové a dále za přítomnosti zástupce insolvenčního správce

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kročehlavy Kód obce : Náze obce : Kladno Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno ( obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2438, v ulici Holandská, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je v rámci města běžná pro bydlení v bytech. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 2438/312: Oceňovaný byt se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 2438, na pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská, v městské části Kročehlavy, ve městě Kladno. Byt se nachází v 3.NP bytového domu. Bytový dům je nepodsklepený, má 8 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celke05 jednotek. K bytu náleží podíl 49/10000 na společných částech domu č.p a pozemku čís. parcely Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím sestává z chodby (4,80 ), koupelny (2,90 ), WC (0,97 ), kuchyně (9,48 ), obývacího pokoje (12,85 ) a místnosti úžasné jako dětský pokoj (5,20 ). K bytu náleží komora (1,80 ) na patře bytového domu. Celková podlahová plocha bytu včetně komory na patře je 38,00. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Dům je založen na betonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou montované z betonových panelů, stropy jsou montované betonové, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, schodiště je betonové s povrchem PVC. Podlahy v bytě jsou betonové, s povrchovou úpravou z plovoucích podlah, keramickou dlažbou a textilní krytinou, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou štukové, jádro bytu je zděné, vnitřní dveře jsou plné i prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné. Vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrického proudu a zemního plynu. Vytápění bytu a zásobování teplou užitkovou vodou je zajištěno dálkovým zdrojem. Bytový dům má rozvod televizní antény, domácího zvonku s telefonem a rozvod kamerového systému. Bytový dům je vybaven třemi výtahy. Vybavení oceňovaného bytu je v běžném standardu, sociální zázemí je vybaveno vanou, umývadlem a WC, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, vestavěnými spotřebiči a digestoří

6 Stáří a stavební stav: Bytový dům byl postaven podle dostupných informací přibližně v roce 1980, jeho stáří je tedy přibližně 30 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Z fondu oprav byly na bytovém domě provedeny v minulých letech následující úpravy: 2008 kompletní revitalizace bytového domu výměna výtahů Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Současný stavebně technický stav bytového domu je dobrý. Byt: v roce 2005 byla provedena rekonstrukce bytu (modernizace koupelny, nová kuchyňská linka, přesunutí kuchyně do tehdejší ložnice, z bývalé kuchyně zřízení dětského pokoje). Současný stavebně technický stav bytu je dobrý, vnitřní vybavení je v běžném standardu. Pozemek: K předmětnému bytu č. 2438/312 náleží podíl 49/10000 na pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 3427 je zcela zastavěn bytovým domem č.p Pozemek je napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a dálkový zdroj tepla. Pozemek je přístupný z okolního, veřejně přístupného pozemku, po zpevněných komunikacích pro pěší a navazuje na ulici Holandská (pozemek čís. parcely 3403/1, vlastník Statutární město Kladno). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitostech, bude nemovitost nejprve oceněna jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitosti jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 2438/312 v bytovém domě č.p.2438, včetně podílu 49/10000 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, ul. Holandská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí (viz. příloha Analýza hodnot)

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2438/312 v bytovém domě č.p. 2438, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. února ,- Kč Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k bytu, respektive podílu ½ ve vlastnictví pana Marka Hlebaška omezeno : - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), 1) k zajištění pohledávek v celkové výši ,-Kč s příslušenstvím, 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,-Kč, které jí mohou vzniknout do , a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j /1 ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - prohlášením konkursu podle insolventního zákona (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Poznámka: V části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č ze dne jsou dále evidovány nepravomocné exekuční příkazy o zřízení zástavních práv. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 65/6145/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 21. února