ZNALECKÝ POSUDEK. č. 220/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 220/2011 O ceně nemovitosti rodinného domu čp. 136, trvalých porostů a pozemků p.č. 2172, p.č v obci Mimoň, k.ú. Mimoň, okres Česká Lípa. Objednatel posudku: Účel posudku: De - Rooy, s.r.o. Stavební 995/ Ostrava-Poruba Pro potřeby dražby. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 136, trvalých porostů a pozemků p.č. 2172, p.č v Mimoni podle vyhl. 364/2010 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 136, trvalé porosty a pozemky p.č. 2172, p.č Adresa nemovitosti: Mimoň Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Mimoň Katastrální území: Mimoň Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 77,9122 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 77,91 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pí Wolfové. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - smlouva o zřízení zástavního práva ze dne smlouva o zřízení zástavního práva ze dne exekutorský zápis, sp.zn.: 132 EZ 18/10 - exekutorský zápis, sp.zn.: 132 EZ 968/10 - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti zjištěné znalcem na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 865: Wolfová Helena, Svébořická 136, Mimoň I, /015

3 Celkový popis nemovitosti Město Mimoň se nachází v okrese Česká Lípa a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Česká Lípa. Obec Mimoň se rozkládá asi patnáct kilometrů východně od České Lípy. Celá oblast patří do takzvaného Máchova kraje. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 6770 obyvatel. Mimoň se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Mimoň I, Mimoň II, Mimoň III, Mimoň IV, Mimoň V, Mimoň VI, Srní Potok a Vranov. Obec je vzdálená přibližně 19 km od německých hranic. Pro děti, jež jsou ve školním věku, mají v obci k dispozici dvě základní školy vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Mimoň mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Město Mimoň leží v průměrné výšce 280 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1334 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetsedm procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce u hlavní silnice na ulici Svébořická. Přístup je po zpevněné komunikaci. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům čp. 136 b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty c) Pozemky c 1 ) Pozemky p.č. 2172, p.č. 2173

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům čp a Jedná se o zděný, nepodsklepený řadový rodinný dům. Základy jsou kamenné s izolací proti vlhkosti, obvodové zdivo zděné tl. 40 cm, stropy dřevěné trámové, střecha je sedlová krytina je plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka vápenná, venkovní obklady nejsou, dveře dřevěné hladké plné, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností jsou dřevěné prkenné, podlahy ostatních místností pokryté dlažbou, napojení na IS: el. instalace světelný a motorový proud, pojistkové automaty, bleskosvod není proveden, rozvod vody studené a teplé, zdrojem teplé vody je boiler, instalace propanbutanového plynu provedena, odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do žumpy, vybavení kuchyně je plynový sporák, z vnitřního vybavení se vyskytuje vana, umyvadlo, záchod standardní splachovací. Neuvedené konstrukce se nevyskytují. Technický stav podprůměrný. Dispozice: 1.NP: 2x pokoj, kuchyň, koupelna, WC, komora, chodba Podkroví: půda K rodinnému domu dále patří tyto venkovní úpravy a stavby: zpevněná plocha - zpevněná plocha ve dvoře, zámková dlažba vrata - vrata dřevěná v průjezdu do dvora hospodářská stavba - jedná se drobnou zděnou stavbu v zahradě, ZP: 13 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Liberecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 65 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 045,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,76*7,09+6,40*6,00 = 107,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 107,60 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: 1.NP: (7,31*7,09+6,35*3,95)*(2,70) = 207,66 m 3 zastřešení: (7,31*7,09+6,35*3,95)*(3,06)*(0,50) = 117,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 325,33 m 3

5 - 5 - Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 107,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 107,60 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,473 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, III 0,04 pošta, banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00

6 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,120 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitost je zadlužená a I -0,05 prodej probíhá pod tlakem. 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,473 * 1,120 * 0,850 = 0,450 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 045,- Kč/m 3 * 0,450 = 1 820,25 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 820,25 Kč/m 3 * 325,33 m 3 = ,93 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,93 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,19 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 643 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 522 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,33 Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 3 614,91 Trvalé porosty - zjištěná cena = 3 614,91 Kč

7 - 7 - c) Pozemky c 1 ) Pozemky p.č. 2172, p.č Pozemek je na okraji centrální části použita přirážka 20%. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.pl. a nádvoří ,00 77, ,28 Součet ,28 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 20 % Úprava ceny celkem 20 % ,26 Mezisoučet ,54 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,11 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 77,91 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 77, ,85 Součet ,85 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 20 % Úprava ceny celkem 20 % ,97 Mezisoučet ,82 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,08 Pozemky p.č. 2172, p.č zjištěná cena = ,19 Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp. 136 = ,93 Kč b) Trvalé porosty = 3 614,91 Kč c) Pozemky p.č. 2172, p.č = ,19 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,03 Kč ,- Kč slovy: Šestsetdevadesátčtyřitisícsedmsetpadesát Kč Porovnávané nemovitosti: 1) Prodej řadového rodinného domu v Mimoni. Zádveří, chodba s kuchyňskou linkou, obývací pokoj, ložnice, 2 pokoje, koupelna s rohovou vanou a WC, vchod na terasu s pergolou. Elektřina 230/400 V, plynová přípojka, obecní vodovod, kanalizace, ústřední topení s rozvody v mědi a kotlem na tuhá paliva, s možností předělání na plynové. Nový boiler na teplou vodu. Revize elektro. Možnost půdní vestavby. Zastavěná plocha a nádvoří 151 m 2. Nová projektová dokumentace a geodetické zaměření. Vyšší odhadní cena. Sousední dům vlevo je určen k demolici, možnost získat část pozemku a případně stavbu rozšířit (dům by tak stál na okraji) nebo pozemek využít na dvůr, či zahrádku. Cena: ,- Kč. 2) Prodej rodinného domu v obci Mimoň - okr. Česká Lípa. Přízemní RD 3+1 zast.pl. 126 m 2, zahrada 144 m 2, přístřešek na dřevo a pergola. Rodinný dům za cenu bytu. Cena: ,- Kč. 3) Prodej rodinného domu v obci Brniště. Celková plocha včetně zastavěné části je 578 m 2. Dispozice domu je: chodba, soc. zařízení, kuchyň, obývací pokoj a pokojík. Do patra vedou dřevěné schody, kde se nacházejí tří pokoje a chodba, dále pak prostorná půda, nemovitost je částečně podsklepená. Dům je potřeba uvnitř zrekonstruovat. K domu náleží dvě prostorné a propojené garáže a pěkná zahrada. K domku je přiveden obecní vodovod, ale lze použít i vlastní studnu, která je na pozemku. Domek nikdy nepoškodila povodeň. Tuto nemovitost, kterou lze obývat natrvalo, tak k rekreaci. Cena: ,- Kč. Průměrná porovnávací hodnota: ,- Kč. Komentář k ceně obvyklé: Výhodou je umístění rodinného domu z hlediska dopravy - dobrá dostupnost České Lípy i Mladé Boleslavy. Nedaleko cca 19 km se nachází Máchovo jezero, vyhledávaná rekreační lokalita. Nevýhodou je umístění domku přímo u silnice, malý pozemek, tvořící funkční celek s RD a průměrný technický stav. Administrativní cena vychází ,- Kč, průměrná porovnávací hodnota ,- Kč. Vzhledem k tomu, že porovnávací hodnoty vycházejí z nabídkových cen, dále z důvodů podprůměrného technického stavu, navrhuji max. cenu obvyklou pod porovnávací i administrativní hodnotou, tj ,- Kč. Cenu obvyklou v daném místě a čase bych navrhoval ve výši: ,- Kč.

9 - 9 - Ve Vsetíně, Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov Vsetín tel.: , petr.cvejn@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j.spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 220/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č