ÚŘEDNÍ CENY LESA A NELESNÍCH POROSTŮ

Transkript

1 ÚŘEDNÍ CENY LESA A NELESNÍCH POROSTŮ Kostelec nad Černými lesy 26. srpna 2014 Jan Sebera

2 Legislativa oceňování lesa Zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, jak vyplývá ze změn a doplnění provedených zákonem č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

3 Vysvětlení nezbytnosti navrhované právní úpravy, odůvodnění jejích hlavních principů (důvodová zpráva MF ČR) Předkládaná vyhláška je prováděcím předpisem k zákonu o oceňování majetku. Zmocnění k vydání této vyhlášky je dáno samotným zákonem v jeho ustanovení 33 odst. 1, který zmocňuje Ministerstvo financí ke stanovení postupů určení zjištěné ceny vyhláškou. Zákon o oceňování majetku má obecnou povahu, vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis, oceňovací vyhlášku. Obsahem vyhlášky je oceňování pozemků, staveb, trvalých porostů, ale i majetkových práv.

4 Nezbytnost navrhované právní úpravy vyplývá z potřeby stanovit podrobný postup určování zjištěné ceny ve vazbě na změny provedené v zákoně o oceňování majetku, v návaznosti na nový občanský zákoník. Stavba se v určitých případech stává součástí pozemku, pokud je pozemek i stavba stejného vlastníka. Jednou z dalších změnu je zavedení práva stavby, kterou nový občanský zákoník považuje za nemovitou věc a stavbu vyhovující právu stavby za jeho součást. V tomto smyslu je novelizován zákon o oceňování majetku a zákonu se přizpůsobuje oceňovací vyhláška. Členění nemovitých věcí je změněno a je zařazeno ocenění práva stavby. Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy, respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovité věci k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu Ministerstvo financí provedlo jako každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitých věcí a na základě výsledků z těchto analýz byly provedeny úpravy stávajícího ocenění.

5 Stavební pozemky, pokud nejsou zařazeny v cenové mapě stavebních pozemků obce do skupiny parcel označených cenou, se nově oceňují porovnávacím způsobem. U pozemků zemědělských a lesních byly přepočteny ceny bonitovaných půdně ekologických jednotek a souborů lesních typů a navýšeny o inflaci měřenou indexem spotřebitelských cen. Mezi tímto indexem a cenami zemědělských a lesních pozemků existuje minimální až nulová korelace. Poslední zohlednění inflace bylo provedeno v roce Dále byly v příloze přiřazených cen v seznamu kódů bonitovaných půdně ekologických jednotek některé kódy zrušeny, neboť se na území České republiky již nevyskytují. U zemědělských pozemků, které nejsou bonitovány, se cena určí podle vyhlášky Ministerstva zemědělství (v současné době vyhl. č. 412/2008 Sb., ve znění p.p.) o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských pozemků. Tyto ceny jsou tvořeny váženým průměrem podle velikosti ploch a zastoupení jednotlivých BPEJ v katastrálním území.

6 Oblast oceňování majetku není upravena sekundárním právem Evropské unie a obecně nepodléhá harmonizaci na úrovni Evropské unie. Evropské oceňovací standardy (EVS) i mezinárodní oceňovací standardy (IVS) nejsou pro Českou republiku závazné, ale pouze doporučené. Navrhovaná právní úprava s nimi není v rozporu. V této oblasti ani nemůže docházet k jakékoliv diskriminaci na základě státní příslušnosti, pohlaví osob, omezování volného pohybu osob, služeb a kapitálu nebo svobody usazování, neboť je normou technickou, která se pouze přizpůsobuje situaci na trhu, a to převážně s nemovitými věcmi. Navrhovaná právní úprava není s těmito principy v rozporu, je tedy plně slučitelná s předpisy Evropské unie, její judikaturou a obecnými zásadami práva Evropské unie.

7 7 (1) Cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené v Kč za m 2. (2) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen lesní pozemek ), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se určí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč za m 2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 6 k této vyhlášce. (3) Základní cena podle odstavce 2 se upraví srážkami se zdůvodněním podle přílohy č. 7 k této vyhlášce. (4) Je-li na pozemku více porostních skupin s různými plošně převládajícími soubory lesních typů, ocení se části pozemku se stejnou základní cenou samostatně a cena pozemku je součtem cen jeho dílčích částí. (5) Cena určená podle odstavce 3 činí nejméně 1 Kč za m 2.

8

9 Příloha č. 7 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.

10 K 7 (důvodová zpráva) Lesní pozemky se oceňují výnosovým a porovnávacím způsobem, který vychází z potenciální produkční schopnosti lesní půdy diferencované podle souborů lesních typů, s následným porovnáním s úrovní základních cen zemědělské půdy podle BPEJ, jejichž ceny byly zvýšeny o inflační koeficient. Použitá míra inflace byla převzata od Českého statistického úřadu. Navýšení základních cen souborů lesních typů bylo projednáno s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů. Základní ceny lesních pozemků podle SLT, uvedených v příloze č. 6, se upravují srážkami v případech uvedených v příloze č. 7 oceňovací vyhlášky. Zjištěná cena lesního pozemku je součinem jeho výměry a základní ceny upravené.

11 Důvodová zpráva K oceňování lesních porostů byla jako hlavní zachována metoda věkových hodnotových faktorů, která respektuje druhovou skladbu lesních dřevin, jejich věk, bonitu a zakmenění. Jednotlivé druhy dřevin jsou podle příbuznosti produkčních vlastností sloučeny do skupin (příloha č.28). Uvedenými principy se daný způsob ocenění blíží standardům zjišťování cen lesních porostů v zemích s vyspělejším lesním hospodářstvím, neboť vyjadřuje potenciální produkci dřeva z lesních porostů, jejichž hospodářský stav je blízký požadovanému standardu. Cena lesního porostu, stanovená touto metodou, vychází z hodnot mýtní výtěže dříví v době obmýtí, tj. v určitém stáří porostů, kdy se dřevo z lesa obvykle těží. Hodnoty mýtní výtěže pro různá obmýtí a bonitní stupně jednotlivých skupin dřevin jsou uvedeny v příloze č. 30.

13 Důvodová zpráva Předchozí nárůst vkladů do lesního hospodářství a cenová labilita na trzích dřeva byly důvodem toho, proč pro účely vyhlášky jsou v příloze č. 31 stanoveny náklady na zajištěnou kulturu (tzn. na založení a počáteční pěstění lesa v prvních 5 letech po jeho výsadbě) u jednotlivých skupin dřevin. Další náklady, později vynakládané na ošetřování mladého lesa, vč. ochrany porostu, jeho prosvětlování a jiné zásahy, se do nákladů na zajištěnou kulturu nezahrnují. Koeficienty věkových hodnotových faktorů jsou součástí výpočtů cen lesních porostů a vyjadřují vliv faktoru času v lesním hospodářství. Jejich hodnoty pro jednotlivé skupiny dřevin, stanovené doby obmýtní, příslušné bonitní stupně (jejich převodní tabulka v příloze č. 29) a vymezená věková údobí jsou uvedeny v příloze č. 32.

16 Metoda věkových hodnotových faktorů Metoda vychází z modelu vývoje hodnoty porostu z modelových věkových hodnotových křivek. GLASER v době těsně před první světovou válkou dospěl k závěru, že přibližnými metodami lze v praxi dospět k lepším výsledkům než přesnými vzorci. Začal tak prosazovat cestu metodám věkových hodnotových faktorů, které představují podstatné zjednodušení výpočtů při oceňování porostů oproti vzorcům nákladových a očekávaných hodnot. Průběh nákladové, očekávané a mýtní hodnoty porostu

17 Metoda věkových hodnotových faktorů Hodnota lesního porostu se odvozuje na základě tzv. Glaser-Blumeho vzorce: ( A c). f c B u a H. a kde H a hodnota porostu ve věku a A u hodnota mýtního porostu c náklady na zajištěnou kulturu f věkový hodnotový faktor (f = Ha c/au c) B a zakmenění oceňovaného porostu Podstatné pro věrohodné sestavení věkových hodnotových faktorů je způsob stanovení modelu vývoje hodnoty porostu v průběhu obmýtí. Pro sestavení tohoto modelu je nutná znalost cen nákladů a výdajů. Pro výpočet administrativních cen v ČR bylo použito aktuálních cen a nákladů u státních lesů. Přestože věkové hodnotové faktory jsou velmi stabilní, při výraznějších změnách výnosů a nákladů se změní modelové hodnoty Ha, Au, c, takže je nutno vypočítat nové faktory.

18 Vývoj hodnoty porostu schéma věkové hodnotové křivky

19 40 (1) Lesním porostem jsou stromy nebo stromy a keře lesních dřevin, které jsou na pozemcích určených k plnění funkcí lesa. Cena lesního porostu na lesním pozemku je součtem cen jednotlivých skupin dřevin uvedených v příloze č. 28 k této vyhlášce v poměru jejich plošného zastoupení v porostu. (2) Základní cena jednotlivých skupin dřevin se určí podle vzorce H a = [(A u - c) f a + c] B a, kde H a... základní cena skupiny dřevin ve věku ke dni ocenění v Kč za m 2, A u... cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň v Kč za m 2, c... náklady na zajištěnou kulturu v Kč za m 2, f a... věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň, B a... zakmenění ve věku ke dni ocenění.

20 K 40 (důvodová zpráva) Základními podklady jak pro ocenění lesních pozemků, tak i lesních porostů, jsou výpis z vlastnictví v katastru nemovitostí a výpis z příslušného lesního hospodářského plánu (LHP) nebo lesní hospodářské osnovy (LHO). Údaje z LHP/LHO, rozhodné pro ocenění lesa (kategorie, obmýtí, soubor lesních typů, zastoupení lesních dřevin, jejich věk a bonitní stupně, zakmenění atd.), se ověří podle skutečného stavu lesního pozemku a porostu, popř. se upraví podle skutečnosti. Nejsou-li LHP/LHO vyhotoveny, zjistí se hodnoty uvedených údajů jako průměr odpočtů a šetření na tzv. zkusných plochách, typických částech oceňovaného lesa. V případech, kdy hodnota mýtní výtěže je nižší než náklady na zajištěnou kulturu (např. u lesů s nízkou produkcí), jsou zjištěnou cenou takového lesního porostu náklady na zajištěnou kulturu (v příloze č. 31). Dané ustanovení bylo doplněno o nové (pozn.: v předchozí vyhlášce jde o 36) dva odstavce, upravující dosud velmi problematické oceňování tzv. singulárních lesů a porostů s více vegetačními patry (tzv. více etážové porosty).

21 41 ocenění vlastnického podílu singulárních lesů, oceňování víceetážových porostů (4) Při ocenění vlastnického podílu singulárních lesů lze využít postup ocenění podle 45 a průměrného zakmenění a plochy po věkových třídách v členění na jednotlivé skupiny dřevin, průměrné bonity dřevin, popřípadě i průměrného procenta srážek, stanoveného pro jednotlivé věkové třídy v lesním hospodářském plánu nebo lesní hospodářské osnově. (5) Při oceňování víceetážových porostů nebo porostů s přirozenou obnovou nesmí součet ploch jednotlivých etáží překročit skutečnou výměru lesních pozemků v dané porostní skupině.

22 K 42 (důvodová zpráva) Základní ceny lesních porostů lze upravit přirážkami a srážkami podle kategorie lesa, stupně poškození imisemi, lokalizace ve zvláště chráněných územích, konkrétního pěstebního, popř. zdravotního stavu a podmínek přibližování vytěženého dříví (viz příloha č. 33). Nově byly zavedeny cenové přirážky k základním cenám geneticky cenných lesních porostů, které jsou zdrojem reprodukčního materiálu (tabulka č. 1), zvýšena možnost cenových srážek v lesích nízkých, v lesích se zvýšeným výskytem souší (mimo imisní lesy) a u porostů se zastoupením dřevin s významně nižší produkční schopností (např. borovice černá a dub cer) a nižším zpeněžením sortimentů (např. nepravé jádro u buku a jasanu, zvýšená sukovitost a křivost kmenů). Původní možnost věcně zdůvodněné cenové srážky ze základní ceny lesních porostů až do její sumární výše 90 % byla po vyhodnocení souvisejících znaleckých výkonů snížena o 15 % (tzn. nyní celkem do 75 %).

23 K věkovým hodnotovým faktorům (důvodová zpráva) Metoda věkových hodnotových faktorů je základní metodou zjišťování cen lesních porostů a je modifikací standardní metody užívané v SRN. Vyjadřuje potenciální produkci dřeva z lesních porostů, jehož hospodářský stav je blízký požadovanému standardu. Základní ceny uvedené v příslušných přílohách byly konzultovány s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů a navýšeny o inflaci.

24 K 43 (důvodová zpráva) Nelesní porost na nelesním pozemku s výměrou pozemku větší než 1000 m 2, s výjimkou ovocných dřevin, vinné révy a chmelových rostlin, nebo s počtem stromů větším než 50 ks lze ocenit postupem podle příslušných příloh. Základní ceny uvedené v příslušných přílohách byly konzultovány s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů a navýšeny o inflaci. V tomto stanovení byl beze změn zachován modifikovaný způsob oceňování malých lesních porostů s výměrou do 1 ha, ovšem s rozšířením jeho případné aplikace na plošně neomezené oceňování nelesních porostů na nelesních pozemcích (remízků, parků, lesoparků a další zeleně). Pozn.: V předchozí vyhlášce je stejný postup v 39, kde však byl použit koeficient prodejnosti Kp (= 1)

25 44

26 K 45 (důvodová zpráva) Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se cena lesního porostu určí zjednodušeným způsobem. Základní ceny uvedené v příslušných přílohách byly konzultovány s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů a navýšeny o inflaci.

27 45

28 Jednotlivé způsoby výpočtu hodnoty lesního porostu porovnala Ventrubová (2010), přičemž vycházela z průměrných hodnot lesního porostu uvedeného v Zelené zprávě. Pro výpočty bylo použity následující veličiny: střední plošný věk hlavních dřevin, průměrné obmýtí lesa hospodářského (u břízy a ostatních listnatých dřevin byla použita nejvyšší tabulková obmýtí z oceňovací vyhlášky).

29 Použité hodnoty pro výpočet, úřední ceny lesa

30 Porovnání výpočtů úředních cen lesa

31 K 46 (důvodová zpráva) Ceny trvalých porostů ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin jsou stanoveny v příslušných přílohách. Ceny u ovocných dřevin se přibližují úrovni sjednaných cen produkčních ovocných výsadeb. Jsou stanoveny podle intenzivní a extenzivní výsadky, druhu dřevin, jejich tvaru a zohledňují stáří. Ceny vinné révy jsou rozděleny podle pěstitelského záměru do čtyř částí se zohledněním jejich stáří. Ceny chmelových rostlin jsou rozděleny do dvou skupin podle kvality rozmnožovacího materiálu se zohledněním jejich stáří. Ceny okrasných rostlin zahrnují ceny skupin výpěstků dřevin a plochy rostlin s diferenciací podle stáří. Navržené ceny se blíží sjednaným cenám i cenám srovnatelného zahraničního standardu.

32 K 47 (důvodová zpráva) Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se cena trvalých porostů, ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů, rostoucích na jednom nebo více pozemcích v jednotném funkčním celku se stavbami oceňovanými podle 13, 14, 21, 34, 35 a 37, se zjistí podle odstavců 3-5.

33

34 K 48 (důvodová zpráva) Zjištěná cena podle vyhlášky se upraví o cenu věcného břemene v případě, vázne-li toto na oceněné nemovité věci. K ocenění věcného břemene se použije ustanovení 16b zákona o oceňování majetku.

35 Děkuji Vám za pozornost