ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2732/112/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2732/112/16 NEMOVITÁ VĚC: jiný nebytový prostor č.96/4 v domě č.p. 96 na st.parc.č. 115 v k.ú. Chrastava I včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 11952/29974 na společných částech domu č.p. 96,pozemku st.parc.č. 115 a poz.parc.č. 192 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Chrastava, k.ú. Chrastava I Adresa nemovité věci: Víta Nejedlého 96, Chrastava OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 144/2016-D, RČ/IČO: Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: CZ fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: vlastník odmítl znalci prohlídku nemovitosti Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění jiného nebytového prostoru č. 96/4 v domě č.p. 96 na pozemku st.parc.č. 115, spoluvlastnického podílu o velikosti 11952/29974 na společných částech domu č.p. 96, na st.parc.č. 115 a poz.parc.č. 192 vše na LV č. 1147, 173 a 91 pro v k.ú. Chrastava I je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j Vlastník nemovitosti odmítl znalci prohlídku oceňované nemovitosti. Výměry byly zjištěny ze spisové dokumentace uložené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj Katastrální pracoviště Liberec. Celkový stav byl posouzen obhlídkou z veřejné komunikace. Základní pojmy a metody ocenění Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou je reprodukční cena stavby (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), snížená o přiměřené opotřebení. Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1147, 173, 91 pro k.ú. Chrastava I Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 9,50 do 10,20 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje zjištěné na Katastrálním úřadu pro Liberecký kraj Katastrální pracoviště Liberec dne Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Místopis Město Chrastava leží v průměrné výšce 295 metrů nad mořem, spadá do okresu Liberec a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Liberec. Obec se rozkládá asi devět kilometrů severozápadně od centra Liberce. Z turistického hlediska patří do oblasti Lužické hory - Ještědský hřbet. Území tohoto menšího města trvale obývá asi obyvatel. Protéká zde Lužická Nisa. Chrastava má osm části, jsou to: Andělská Hora, Dolní Chrastava, Dolní Vítkov, Horní Chrastava, Horní Vítkov, Chrastava, Víska a Vysoká. Město leží nedaleko hranice s - 2 -

3 Německem a s Polskem. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Chrastava má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde dále policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat elektrorozvodnou síť, plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází autobusové linky, železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1391/7 Město Chrastava, náměstí 1. máje 1, Chrastava (ostatní plocha - ostatní komunikace) Celkový popis Patrový pravděpodobně pouze z části podsklepený dům s podkrovím je zděné konstrukce. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. V domě jsou 4 bytové jednotky. V I.NP je bytová jednotka č. 96/1 o velikosti 3+1, v II.NP bytová jednotka č. 96/2 o velikosti 1+0, jednotka č. 96/3 uvedená v Prohlášení vlastníka jako 2+1 a v II.NP a v podkroví jiný nebytový prostor č. 96/4. Objekt je bytovým domem. Dům byl postaven asi před 100 tedy v roce Oceňovaný jiný nebytový prostor č. 96/4 se podle údajů z Prohlášení vlastníka nachází v podkroví domu č.p. 96 v II a III. NP. Tuto jednotku majitel nemovitosti přes opakovanou telefonickou výzvu odmítl zpřístupnit. Jednotka č.4 obsahuje chodbu, schodiště z II.NP do III.NP a má podle údajů z Katastrálního úřadu veškeré vnitřní instalace. Při pohledu z ulice je vidět, že byla vyměněna okna, byt byl zřejmě rekonstruován. S ohledem na stav objektu, lze usuzovat, že vybavení oceňovaného jiného nebytového prostoru je standardní - na úrovni běžného půdního prostoru. Riziko záplav je na st.4. Po poslední povodní v roce 2010, bylo koryto řeky upraveno, nebytová jednotka je v II. a III.NP. Stavebně technický stav je zřejmě dobrý. Silné stránky Umístění v blízkosti středu města, dobrá občanská vybavenost, dobré spojení s krajským městem, dostatečný počet pracovních míst ve městě a v okolí. Slabé stránky Vyšší stáří stavby, poloha v území s rizikem záplav na st.4. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 3 -

4 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Komentář: Riziko záplav na nejvyšším stupni 4. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Nemovitá věc situována v záplavovém území Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní pohledávky ve výši Kč a budoucí pohledávky do výše Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, Praha 4, IČO: Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla zjištěna. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Jiný nebytový prostor č. 96/4 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 OBSAH - 4 -

5 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Jiný nebytový prostor č. 96/4 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky OCENĚNÍ Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha chodba Obytné prostory 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 půda Obytné prostory 109,52 m 2 1,00 109,52 m 2 Celková podlahová plocha 119,52 m 2 119,52 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce zděné tl cm 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody kamenné 11. Dveře dřevěné 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená, dřevěná špaletová, plastová 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy chybí 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav

6 Podlahová plocha [m 2 ] 119,52 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 100 Další životnost roků 50 Opotřebení % 66,70 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky v městské části Chrastava se obchodují v rozpětí Kč/m 2, vzhledem k umístění v záplavové zóně st.4 odhaduji hodnotu pozemku na 300,- Kč/m 2. Hodnotu pozemku zahrady parc.č. 192 o výměře 80 m 2 na poloviční hodnotou t.j. 150,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a , nádvoří zahrada , Obvyklá cena před korekcí ceny * ,00 / ,00 = ,31 + 0,00 = ,31 Celková výměra pozemků 374 Hodnota pozemků celkem

7 3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 119,52 m 2 Plocha pozemku: 294,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 3+1 Prodej bytu 3+1 s podílem na zahradě v osobním vlastnictví v obci Chrastava. Plocha bytu činí 61 m2. Byt je po celkové nákladné rekonstrukci. Nové podlahy, plastová okna, štuky, rozvody vody a elektřiny. Pěkné a klidné místo v blízkosti centra města. Parkování na vlastním parkovišti. Lokalita Chrastava, Kostelní ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 1,01 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší užitná plocha; Poloha - 1.NP; + nižší riziko záplav; Provedení a vybavení - po rekonstrukci; Celkový stav - horší stav domu; Vliv pozemku - vlastní parkoviště; Celkový koef. K C 0,40 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 61,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví na náměstí v Chrastavě u Liberce. Byt je v uživatelném stavu s potřebou některých stavebních úprav. Bytová jednotka se nachází v podkroví (3.NP) cihlového domu o třech jednotkách (2x byt, 1x nebytový prostor obchod). Dispozice: vstupní hala, 2 pokoje, kuchyně, koupelna, samostatné WC, komora. K bytu patří podíl na společných prostorách domu a na pozemku o výměře 417 m2 se zahradou a stodolou. Na pozemek je možný příjezd autem průjezdem domu. Na podlahách bytu je krytina z PVC, koberce, pod nimi parkety, v koupelně dlažba. Vytápění je řešeno lokálními plynovými kamny a elektrickými přímotopy. Teplá voda je ohřívána plynovou karmou. Fond oprav v domě není stanoven. Parkování je možné před domem. K bytu náleží část stodoly ve dvoře. Byt je prodáván z insolvence (konkurz)

8 okalita Chrastava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,87 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší; Poloha - 3.NP, podkroví, což je v záplavové zóně výhodou; Provedení a vybavení - podstandardní, lokální topení; Celkový stav - horší stavební stav domu, řadový vnitřní dům; Vliv pozemku - srovnatelný; srovnatelný; Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví v cihlové zástavbě s zahradou u domu.v bytě je koupelna po rekonstrukci, cca 5 let stará kuchyně, elektrické přímotopy, plastová a střešní okna Velux. Byt je v 3.NP z 3 náleží k němu sklep i podíl na pozemku okolo domu. Na domě je nová zateplená střecha. Lokalita Liberec - Machnín, Jitřní ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - menší vzdálenost do krajského města; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 42,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2-8 -

9 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 119,52 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Jiný nebytový prostor č. 96/ ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti ve středu města ve smíšené zástavbě, stavebně technický stav domu a údržba bytové jednotky, její vybavení, chybějící připojení na inženýrské sítě a povodňové riziko na st.4. Cena podílu na společných částech domu a pozemku je obsažena ve vypočtené obvyklé ceně bytové jednotky. Ostatní nebytový prostor č. 96/4 je pravděpodobně ve standardním stavu a vybavení (běžné vybavení půdního prostoru). Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. Vzhledem k tomu, že se jedná o nebytový prostor, snižuji cenu vypočtenou porovnávací metodou o 1/3 ( ,- Kč * 0,66), která je po zaokrouhlení ,- Kč. Spoluvlastnický podíl o velikosti 11952/29974 na pozemku parc.č. 192 (zahrada 80 m 2 ) má hodnotu 80 * 150,- *11952/29974 = 4.785,- Kč - 9 -

10 OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2732/112/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2732/

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace 4 Mapa 0 Riziko záplav 1 Prohlášení vlastníka (část) 2 Kopie katastrální mapy ze dne

12 Pozemek p.č. 115 v k.ú. č ortofoto pohled od řeky (SZ)

13 pohled od řeky (S) pohled z komunikace (Z)

14 pohled z komunikace (JZ) pohled z komunikace (JV)

15 pohled z komunikace (V) informace o povodni v srpnu r

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -