ZNALECKÝ POSUDEK číslo 712/2015

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com 97EX 1681/13 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 712/2015 odhad ceny obvyklé nemovitého majetku RODINNÝ DŮM čp. 298 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Horní Blatná katastr. území Horní Blatná kód ČSÚ LV č. 113 Pozemky St. 348 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 57 m 2 846/5 trvalý travní porost o výměře 162 m 2 Stavby číslo popisné 298 Budova součást pozemku St. 348 Ostatní není Adresa nemovitosti Horní Blatná, Lesní 298 Vlastník pozemků Stárek Josef, Komenského 199, Horní Blatná Vlastník staveb dtto OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 1681/13 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE HODNOTA NEMOVITOSTI Kč ,- HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč 0,- HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč 0,- VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč Datum místního šetření Stav ke dni Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 8 stran příloh (celkem 20 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Prohlídka nemovitosti Přehled podkladů Poloha nemovitosti Dle Usnesení čj. 97EX 1681/13-47 je úkolem znalce stanovit: 1. obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - parcely St. 348 zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba bydlení s čp parcely 856/5 trvalý travní porost vše v kú. a obci Horní Blatná, zapsáno na LV č tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 97 EX 1681/13-16 ze dne , 2. uvést všechna příslušenství nemovitosti 3. uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, 4. stanovit výslednou cenu nemovitostí a jejich příslušenství Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce. Povinný se k prohlídce nedostavil, přestože převzal obsílku s výzvou k provedení prohlídky. Proto znalec provedl ohledání nemovitého majetku z exteriéru. Podle sdělení souseda (RD na St. 350) je hodnocený nemovitý majetek obýván neteří vlastníka. Nebylo však zjištěno, zda jde o užívání věci na základě právního podkladu. o výpis z KN, list vlastnictví č. 113 pro kú. a obec Horní Blatná o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Horní Blatná o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o údaje o nabízených obdobných nemovitostech z internetové nabídky realitního trhu o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz čj. 97EX 1681/13-16 o usnesení o stanovení znalce ze dne , čj. 97EX 1681/13-47 o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Obec Horní Blatná leží JZ od známého lyžařského střediska Boží Dar ve vzdálenosti cca 12 km, v průměrné nadmořské výšce 930 m. Horní Blatná je lokalitou bez významných pracovních příležitostí. Většina ze 488 obyvatel (352 v produktivním věku) dojíždí za prací do Karlových Var (cca 25 km), Ostrova (20 km), nebo Nejdku (13 km). Dopravní spojení je zajišťováno pravidelnou autobusovou linkou a železnicí. V místě je pouze omezená základní občanská vybavenost, kompletní je v 25 km vzdáleném krajském městě. Hodnocená nemovitost se nachází v okrajové části obce, kde převažuje zástavba rodinných domů a rekreačních objektů. Centrum obce cca 300 m. Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Budova byla postavena kolem roku 1930 má 2 nadzemní podlaží, bez podsklepení. Střešní konstrukce je sedlová. Hlavní nosný systém tvoří cihelné zdivo, stropní konstrukce jsou dřevěné trámové, konstrukce krovu je sedlová, schodiště je pravděpodobně dřevěné nebo z kamene (nebylo možné zjistit). 1 List vlastnictví je přílohou znaleckého posudku

3 S t r á n k a 3 Objekt je krajní pravou částí dvojdomu se stejným konstrukčním systémem. Zjištěný stav je možné považovat za velmi zanedbaný. Jediná zřejmá oprava - nová RIS elektro osazená na fasádě domu, nedává předpoklad standardního technického stavu, když ostatní prvky stavby jsou v dezolátním stavu. I přesto že nebyl umožněn přístup do domu, lze předpokládat obdobný stav, jaký byl zjištěn ohledáním exteriéru domu. Bylo by velmi nestandardní, kdyby uvnitř domu byly provedeny zásadní rekonstrukce, když do domu evidentně zatéká střešní krytinou, okna jsou ve stavu přestávající plnit svoji funkci. V domě je jeden byt ve dvou podlažích (přízemí a podkroví). Stavba je napojena na veřejný rozvod vody a elektřiny, kanalizace je svedena do žumpy, ale v ulici je možné připojení na veřejnou kanalizační stoku. Pozemky stavební pozemek je zastavěn vlastní stavbou, která je součástí pozemku. Přilehlá parcela č. 846/5 tvoří funkční celek s domem a je možné ji užívat jako nádvoří domu, zahradu u domu. Dopravní dostupnost pěší do 10 min. chůze zastávka BUS autem do 20 min jízdy Karlovy Vary Silné stránky o lokalita se vzestupným vývojem cen nemovitých věcí RD a zejména rekreačních objektů o zvýšený zájem o objekty pro rekreaci (chalupy) Slabé stránky o neudržovaný dům před celkovou rekonstrukcí o hůře dostupná občanská vybavenost o absence veřejné kanalizace a plynofikace lokality Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

4 S t r á n k a 4 Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel měl jen omezené možnosti prohlídky majetku (nebyl umožněn přístup do interiéru domu, jednotlivých bytů, a proto je předmět ocenění ohodnocen pouze na základě simulace zhoršeného technického stavu podle ohledání vnějších prvků stavby. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim " OCENĚNÍ Filosofie ocenění a stanovení metod ocenění a jejich použití Znalecký posudek je vypracován pro účely exekučního řízení prodeje nemovitosti nucenou dražbou. Hodnota nemovitostí bude pro daný účel stanovena v režimu ceny obvyklé v místě a čase, v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a v souladu s mezinárodně uznávanými oceňovacími standardy. Podle těchto standardů se nemovitý majetek oceňuje v zásadě třemi metodami, anebo jejich kombinací: nákladová metoda výnosová metoda porovnávací metoda

5 S t r á n k a 5 U typu nemovitosti Bytový dům, rodinný dům, rodinná rekreace, bytová jednotka je při ocenění v režimu ceny obvyklé standardně vycházeno z výsledku porovnávací metody 2. Porovnávací metoda je založena na vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V případě, kdy je obdobný typ nemovitostí s hodnocenými dostatečně na volném trhu nabízen nebo obchodován, má tato metoda nejvíce vypovídající charakter. V tomto konkrétním případě je nutné vycházet ze standardního uživatelského vztahu. K provedení dražby bude nabízen spoluvlastnický podíl na celém nemovitém majetku, který je ale vymezen užíváním konkrétní ho bytu včetně podílu na společných pozemcích (se všemi součástmi). Tak také bude na nabídku reagovat volný trh s nemovitostmi. Proto je hodnota spoluvlastnického podílu na nemovitém majetku stanovena na základě porovnání s aktuální nabídkou současného trhu s rodinnými domy. POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické opotřebení Vybavení nemovitosti /morální opotřebení Vliv pozemku porovnání stavu PDŽ 3 i KDŽ 4 nemovitostí s ohledem k případným investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, vybavení kuchyně, sociálního zařízení analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí 2 Definice obvyklé ceny v 2 zákona č. 151/1997 Sb. byla po rekodifikaci doplněna o pravidlo, že se určí porovnáním. Jelikož však byly, jsou a budou nemovitosti, které mají natolik ojedinělé vlastnosti (polohu, účel využití), že nelze ke srovnání nalézt žádné podobné nemovitosti, zůstane nadále přípustné stanovit obvyklou cenu i jinými náhradními metodami. 3 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 4 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 S t r á n k a 6 Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1

7 Vzorek č. 2 S t r á n k a 7

8 Vzorek č. 3 S t r á n k a 8

9 Vzorek č. 4 S t r á n k a 9

10 Vzorek č. 5 S t r á n k a 10

11 S t r á n k a 11 Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru vzorku porovnání Analýza porovnání V lokalitě Horní Blatná není k dispozici žádný údaj o prodeji podobného nemovitého majetku. K dispozici byly údaje z nabídky realitního trhu, ale nabízené RD jsou s hodnoceným majetkem neporovnatelné (objekty s větší užitnou plochou a zpravidla po rekonstrukci v intervalu od 1,6 2,99 4,125 mil Kč). Proto muselo být přistoupeno k provedení výběru obdobných nemovitostí v nejbližším okolí. Z výše uvedeného je zřejmé, že RD v podobném technickém stavu (nebo o málo lepším) a podobné velikosti se nabízejí v intervalu od do Kč. Uplatněné srážky a přirážky: a) protože je proveden výběr vzorku pouze z internetové nabídky realitního trhu, je nutné upravit zdroj ceny o obvyklou srážku 15% (obvyklý vyjednávací prostor při realizaci prodeje). b) Lokalita Horní Blatná má nižší exkluzivitu pro bydlení než ve vybraném Jáchymově. Je zde však vyšší poptávka po rekreačních objektech. Přesto je nutné uplatnit srážku vymezující vybavenost místa, dostupnost centra regionu a další v kontextu s vybraným vzorkem o dalších 5%. Pokud je uvažován mírně podprůměrný technický stav hodnoceného nemovitého majetku s vybraným vzorkem, je možné odhadovat jeho hodnotu ve spodní části výše uvedeného intervalu. Základní cena Kč srážky add a) b) činí 20% tj Kč. Porovnávací hodnota Na základě výsledku porovnání je možné stanovit výsledek porovnávací hodnotu nemovitého majetku na částku: Kč. Práva a závady Nelze vyloučit právně ošetřený nájemní vztah k hodnocené nemovité věci. To nebylo možné znalcem zjistit. V případě, že by se takový vztah prokázal, bude nutné výslednou cenu upravit (např. dodatkem k tomuto znaleckému posudku). Cena závad -

12 S t r á n k a 12 ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč - Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč Kč ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč Kč slovy: dvěstětisíc korun českých Cena zjištěných vad, které dražbou nezanikají Kč - V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny dále závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 712/2015. Za znalecký ústav:.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Vývoj počtu obyvatel + Vývoj prodejnosti nemovitého majetku 1 Usnesení čj. 97EX 1681/

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 15

16 MAPA OBLASTI S t r á n k a 16

17 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 17

18 Vývoj počtu obyvatel + Vývoj prodejnosti nemovitého majetku S t r á n k a 18

19 S t r á n k a 19

20 S t r á n k a 20