ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 16108/15-74

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 16108/15-74 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 16108/15-74 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 22 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...16 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...17 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 16108/ Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje č. 1 a č MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku s poznámkou České pošty, s.p., že adresát je na uvedené adrese neznámý. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní části a z přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1653, k.ú. Stráž pod Ralskem, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 16108/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. 3

4 - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Oceňovaná bytová jednotka o dispozici 2+1 se nachází ve 2.NP budovy bytového domu. Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící (dva vstupy), situovaný na mírně svažitém terénu. Příjezd k bytovému domu je z ulice Revoluční, parkování je možné před domem. Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové domy. Centrum obce Stráž pod Ralskem je ve vzdálenosti 100 m, do České Lípy je vzdálenost 25 km. Přístup k objektu je možný z ulice Revoluční. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el.energii, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 70 lety; údržba: průměrná bytový dům, zanedbaná byt Počet podlaží: podsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; zatepleno Stropy: montované ze stropních panelů Střecha: tvar valbový; krov je dřevěný Krytina střechy: živičná šindel Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; nezjištěno z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém; obklad soklu není proveden Schody: nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové, madlo dřevěné vedlejší vstup Dveře: dřevěné hladké plné, s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné Vrata: nejsou Okna: plastová Povrch podlah: nezjištěno Vytápění: nezjištěno Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým dle PV Vnitřní vodovod: nezjištěno Hygienické vybavení: nezjištěno 5

6 Vnitřní kanalizace: nezjištěno Vnitřní plynovod: nezjištěno Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, bytové jednotky 2.NP: chodba, schodišťový prostor, bytové jednotky. Srovnávací parametry: Podlahové plochy bytu Výměra [m 2 ] koeficient dle Započítaná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] kuchyň 9,90 1,0 9,90 pokoj 1 14,30 1,0 14,30 pokoj 2 17,30 1,0 17,30 předsíň 7,40 1,0 7,40 koupelna 4,00 1,0 4,00 WC 2,00 1,0 2,00 spíž 1,00 1,0 1,00 sklepní kóje 1 (příslušenství bytu mimo byt) 9,20 0,5 4,60 sklepní kóje 2 (příslušenství bytu mimo byt) 6,60 0,5 3,30 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,50 Poznámka: započitatelná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí", vydaných Českou bankovní asociací. Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) stavby jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě. U bytové jednotky předpokládáme původní stav. 6

7 Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na rekonstrukci bytové jednotky. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Bytová jednotka 2+kk Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Máchova, Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Byt v osobním vlastnictví v centru města. Byt se nachází v panelovém domě o 4 podlaží, který prošel celkovou revitalizací - zateplení, plastová okna,nová střecha apd. Byt je vyštukován, zánovní elektrický sporák, je v původním, ale udržovaném stavu. K bytu náleží lodžie v mezipatře a sklepní kóje. Umakartové jádro. Zdroj: Realitní kancelář BYDLENÍ A FINANCE s.r.o. Sokolská 256, Česká Lípa 2) Bytová jednotka 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Jižní, Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Byt o velikosti 56,30 m 2, s dispozicí 2+1. Byt je v osobním vlastnictví a nachází se v 1. patře zatepleného panelového domu. Byt je v udržovaném stavu. Podlahy jsou pokryté linem, zděná koupelna a toaleta odděleně. V bytě jsou plastová okna se žaluziemi. 7

8 Zdroj: Realitní kancelář Reality Deluxe s.r.o. Roháčova 145/14, Praha 3 - Žižkov Telefon: ) Bytová jednotka 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Mírová, Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Byt o dispozici 2+1 a o celkové ploše 55 m 2. Byt je umístěn v druhém nadzemním podlaží zatepleného panelového domu s výtahem. Byt prošel rekonstrukcí. V bytě byly položeny nové plovoucí podlahy. V koupelně je sprchový kout s vyšší vaničkou. K bytu patří sklep. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a.s. Krakovská 583/9, Praha 1 Telefon:

9 4) Bytová jednotka 1+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Byt 1+1, v osobním vlastnictví. Byt je po částečné rekonstrukci, jádro koupelny je obložené keramickými obklady, nové podlahy a plastová okna. Celý dům prošel revitalizací. Dům má bezbariérový vstup. Na patře je k dispozici lodžie. K bytu náleží uzamykatelný sklepní prostor. Zdroj: Realitní kancelář RK23 ( MUZOR s.r.o.) Nádražní náměstí 299/8, Mariánské Lázně 5) Bytová jednotka 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Družstevní byt 2+1 po rekonstrukci ve Stráži pod Ralskem. Výměra bytu je 56 m 2, 1.patro. V bytě jsou plastová okna, plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka, zděná koupelna, nové interierové dveře. Voda je vedena v plastu. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je po celkové rekonstrukci, se zateplením, novou fasádou. Zdroj: Realitní kancelář Reality-Sever s.r.o. Rakovnická 159/3, Praha 6 9

10 6) Bytová jednotka 3+1/L Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Jižní, Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Byt 3+1 v OV o výměře 70 m 2, který se nachází v 1 nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po částečné rekonstrukci kuchyně-nová kuchyňská linka, sporák a dlažba. Dispozice bytu: obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna a nová toaleta. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding a.s. Krakovská 583/9, Praha 1 Telefon: ) Bytová jednotka 1+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Byt 1+1 o celkové ploše 35,3 m 2 včetně sklepní kóje, ve třetím patře panelového domu s výtahem z přízemí bez schodů - bezbariérový dům. V bytě se nachází zděná koupelna po rekonstrukci s přípojkou pro pračku, vestavěné skříně v kuchyni i v chodbě, ozdobné stropní lišty, plastová okna. Celý dům je zateplen. Zdroj: paní Gabriela Pavliková tel.:

11 8) Bytová jednotka 2+kk Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Popis: Byt 2+kk po kompletní rekonstrukci. Byt je v osobním vlastnictví o celkové výměře 41 m 2, nachází se v 2. patře panelového domu. V bytě proběhla nyní kompletní rekonstrukce - nová zděná koupelna se sprchovým koutem, nová kuchyňská linka, nové moderní dveře, nové obložky. Celý byt byl vyštukován a vymalován. Na chodbě dlažba a automatické osvětlení. V pokojích nové podlahykvalitní moderní linoleum. K bytu náleží lodžie, která se nachází na patře a sklep. Dům je zateplen, má nová plastová okna. Zdroj: paní Libuše Marková tel.: ) Bytová jednotka 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: U Nemocnice, Mimoň, okres Česká Lípa Popis: Družstevní byt 2+1 s příslušenstvím, který se nachází v 2.NP panelového domu. Dispozice bytu: obývací pokoj, ložnice, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, komora, sklep. Celková výměra podlahové plochy je 60,70 m 2. Byt je standardně vybaven, je po rekonstrukci včetně bytového jádra (zděné). V kuchyni je nová kuchyňská linka, nová plastová okna. Byt je vytápěn plynem, vlastní plynoměr. 11

12 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Living U Synagogy 2983, Česká Lípa 10) Bytová jednotka 3+1/L Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Sídliště pod Ralskem, Mimoň, okres Česká Lípa Popis: Družstevní byt 3+1 s lodžií o výměře 75 m 2 v 8. podlaží panelového domu. Byt je zrekonstruovaný (dlažba, plovoucí podlaha, moderní koupelna, interiové dveře, vestavěná skříň v obýváku) pouze kuchyňská linka v původním stavu. Dům po celkové rekonstrukci. Zdroj: Realitní kancelář FS Reality CZ, spol. s r.o. Mimoň I., Pražská 13, PSČ Telefon:

13 Lokalizace srovnávacích bytů: 13

14 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 36, ,90 1,00 0,90 1,00 1, SN 2 56, ,90 1,00 1,00 0,95 1, SN 3 55, ,90 1,00 1,00 0,85 1, SN 4 34, ,90 1,00 0,90 0,95 1, SN 5 56, ,90 1,00 1,00 0,80 1, SN 6 70, ,90 1,00 1,05 0,95 1, SN 7 33, ,90 1,00 0,90 0,90 1, SN 8 41, ,90 1,00 0,95 0,85 1, SN 9 60, ,95 1,00 1,00 0,90 1, SN 10 70, ,95 1,00 1,05 0,85 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 895 Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výměra: 60,50 m Obvyklá cena po zaokrouhlení:

15 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 15

16 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Šestsetšedesáttřitisícejednosto korun českých 16

17 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 17

18 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

19 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

20

21

22

23 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 22 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.