ZNALECKÝ POSUDEK číslo 696/2015

Transkript

1 ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2A, Cheb tel ; ; dusek@zkdusek.com ZNALECKÝ POSUDEK číslo 696/2015 spoluvlastnický podíl na bytovém domě a pozemcích odhad ceny obvyklé nemovitého majetku číslo popisné 99 výše spoluvlast. podílu 51/509 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Katastrální údaje kraj Karlovarský obec Stanovice katastr. území Hlinky kód ČSÚ LV č. 106 Pozemky St. 11 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 211 m 2 22/67 ostatní plocha, manipulační plocha o výměře 210 m 2 Budova součást pozemku číslo popisné 99 Ostatní nejsou Adresa nemovitosti: Hlinky 99, Stanovice Vlastník stavby (podílu): SJM Sonnevend Pavel a Sonnevendová Božena Vlastník pozemku (podílu): dtto OBJEDNATEL Adresa objednatele: ZHOTOVITEL Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2375/2a, Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ Exekuční řízení 97EX 2332/11 (ocenění stávajícího stavu) REKAPITULACE HODNOTA NEMOVITOSTI Kč HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Kč - HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) Kč VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU Kč Datum místního šetření Stav ke dni Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu a 18 stran příloh (celkem 28 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne

2 S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Prohlídka nemovitosti Přehled podkladů Poloha nemovitosti Dle Usnesení čj. 97EX 2332/ je úkolem znalce stanovit: 1. cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - pozemek parcelní číslo. St. 11 o výměře 211m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, pro obec Stanovice, katastrální území Hlinky, na listu vlastnictví č bydlení čp. 99 stojící na parcele č. St. 11 zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, pro obec Stanovice, katastrální území Hlinky, na listu vlastnictví č manipulační plocha parcelní číslo. 22/67 o výměře 210m2, druh pozemku ostatní plocha, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, pro obec Stanovice, katastrální území Hlinky, na listu vlastnictví č. 106, - označit, součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 97 EX 2332/11-19 ze dne , 2. cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, 3. cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, 4. výslednou cenu. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce. Povinná se k prohlídce nedostavila, nepřebrala písemnou výzvu k prohlídce a ani nereagovala na telefonický kontakt. Proto znalec provedl ohledání nemovitého majetku z exteriéru, přístup byl pouze do domovní chodby domu. V domě je celkem 7 bytů. Podle dohody spoluvlastníků je jejich spoluvlastnický podíl vyjádřen velikostí bytu, který je užíván. Při prohlídce nebylo možné identifikovat hodnocený spoluvlastnický podíl vyjádřený uživatelským vztahem k jednomu z bytů v domě. o výpis z KN, list vlastnictví č. 106 pro kú. Hlinky, obec Stanovice o výřez z kopie katastrální mapy pro kú. Hlinky o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne o nabývací doklad k spoluvlastnickému podílu na hodnoceném nemovitém majetku o údaje o nabízených obdobných nemovitostech z internetové nabídky realitního trhu o mapové podklady - zdroj o exekuční příkaz čj. 97EX 2332/11-19 o usnesení o stanovení znalce ze dne , čj. 97EX 2332/ o zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Obec Stanovice leží JZ od Karlových Var ve vzdálenosti cca 10 km, část Hlinky cca 5 km od mateřské obce. Část obce Hlinky je zemědělskou lokalitou v nadmořské výšce cca 750 m. Bytový dům s hodnoceným spoluvlastnickým podílem se nachází na návsi. Dopravní spojení je zajišťováno pravidelnou autobusovou linkou Karlovy Vary Bochov. V místě není žádná občanská vybavenost, kompletní v 15 km vzdáleném krajském městě. Dominantním zaměstnavatelem je Statek Hlinky s.r.o.

3 S t r á n k a 3 Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Budova byla postavena kolem roku 1968 má 3 nadzemní podlaží, bez podsklepení. Střešní konstrukce je sedlová. Hlavní nosný systém tvoří blokované železobetonové zdivo s cihelnými vyzdívkami příče, stropní konstrukce jsou montované ze žel. bet. stropních panelů, schodiště je montované žel.bet s teracovým povrchem. Jednotlivé byty nesou známky dílčích oprav (výměna oken, vytápění komín vedený po fasádě). Společné části domu (fasáda, střecha) jsou v zanedbaném, neudržovaném stavu. V domě je celkem 7 bytů a jeden technický prostor. Byty jsou velikosti 3+1 a 2+1. Stavba je napojena na veřejný rozvod vody a elektřiny, kanalizace je svedena do společné žumpy se sousedním domem s čp Pozemky stavební pozemek je zastavěn vlastní stavbou, která je součástí pozemku. Přilehlá parcela č. 22/67 tvoří funkční celek s domem a je užíván jako nádvoří domu. Součástí parcely 22/67 je i vedlejší stavba hospodářská kolna, rozdělená na části podle počtu bytů v domě. Každá kóje patří k jednomu bytu, nahrazuje tradiční sklep. Objekt je ve velmi špatném stavu, dlouhodobě neudržován. Dopravní dostupnost pěší do 10 min. chůze zastávka BUS autem do 20 min jízdy Karlovy Vary Silné stránky o vesnické prostředí, lokalita v CHKO Slavkovský Les Slabé stránky o neudržovaný dům, bez zateplení obvodového pláště, původní střešní krytina z eternitových vlnitých desek o hůře dostupná občanská vybavenost o absence veřejné kanalizace a plynofikace lokality Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN část obyvatel domu s nižšími příjmy sociální riziko Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Přístup k nemovitosti je po pozemku 22/68 ve vlastnictví soukromých subjektů (LV 107) a pozemku 22/60 ve vlastnictví soukromého subjektu (LV 151). Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno

4 S t r á n k a 4 Obecné předpoklady a omezení Tento znalecký posudek byl vypracován za následujících předpokladů a podmínek: o Ocenění bylo provedeno v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. o Výsledné ocenění je platné pouze pro účel v tomto znaleckém posudku stanovený. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel objednatelem nebo třetí osobou je neplatné. o Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá zcela pravost, správnost a úplnost všech podkladů, které mu objednatel poskytl, a proto neprovedl žádná šetření k ověření těchto podkladů. o Zpracovatel měl jen omezené možnosti prohlídky majetku (nebyl umožněn přístup do interiéru domu, jednotlivých bytů, a proto je předmět ocenění ohodnocen pouze na základě simulace zhoršeného technického stavu podle ohledání vnějších prvků stavby. o Zpracovatel při ocenění dbal o co nejvyšší transparentnost provedení, srozumitelnost všech částí znaleckého posudku a ověřitelnost použitých podkladů. o Ocenění je provedeno v kontextu definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách, ke kterým může dojít po datu vydání tohoto znaleckého posudku. Definice ceny obvyklé Majetek a služby se oceňují cenou obvyklou (pokud zákon nestanoví jinak). Cena obvyklá je v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění definována takto: " Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim " OCENĚNÍ Filosofie ocenění a stanovení metod ocenění a jejich použití Znalecký posudek je vypracován pro účely exekučního řízení prodeje nemovitosti nucenou dražbou. Hodnota nemovitostí bude pro daný účel stanovena v režimu ceny obvyklé v místě a čase, v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a v souladu s mezinárodně uznávanými oceňovacími standardy. Podle těchto standardů se nemovitý majetek oceňuje v zásadě třemi metodami, anebo jejich kombinací: nákladová metoda výnosová metoda porovnávací metoda U typu nemovitosti Bytový dům, rodinný dům, rodinná rekreace, bytová jednotka je při ocenění v režimu ceny obvyklé standardně vycházeno z výsledku porovnávací metody 1. 1 Definice obvyklé ceny v 2 zákona č. 151/1997 Sb. byla po rekodifikaci doplněna o pravidlo, že se určí porovnáním. Jelikož však byly, jsou a budou nemovitosti, které mají natolik ojedinělé vlastnosti (polohu, účel využití), že nelze ke srovnání nalézt žádné podobné nemovitosti, zůstane nadále přípustné stanovit obvyklou cenu i jinými náhradními metodami.

5 S t r á n k a 5 Porovnávací metoda je založena na vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. V případě, kdy je obdobný typ nemovitostí s hodnocenými dostatečně na volném trhu nabízen nebo obchodován, má tato metoda nejvíce vypovídající charakter. V tomto konkrétním případě je nutné vycházet ze standardního uživatelského vztahu. K provedení dražby bude nabízen spoluvlastnický podíl na celém nemovitém majetku, který je ale vymezen užíváním konkrétní ho bytu včetně podílu na společných pozemcích (se všemi součástmi). Tak také bude na nabídku reagovat volný trh s nemovitostmi. Proto je hodnota spoluvlastnického podílu na nemovitém majetku stanovena na základě porovnání s aktuální nabídkou současného trhu s byty. V tomto případě je nutné vycházet i z předpokladu bytu v podobném technickém stavu jako celého objektu, tedy v průměrném až podprůměrném stavu. Protože nebylo možné získat ani dispoziční řešení a podlahovou plochu jednotlivých bytů v domě, je vycházeno z odvození podle výše spoluvlastnického podílu, kdy lze odhadovat v užívání byt 2+1 s výměrou do 60 m2. POROVNÁVACÍ METODA Hodnotící znaky výčet a popis Redukce pramene ceny zohledňuje případné cenové rozdíly způsobené datem smluvního vztahu, nebo důvěryhodností zdroje informace Poloha analyzuje exkluzivitu porovnávaných nemovitostí s hodnocenou Velikosti objektu korekce rozdílů užitné plochy hodnoceného a porovnávaného domu Typ hlavní stavby zohledňuje kvalitu užívání podle charakteru stavby (např. zděná / dřevěná, samostatná / řadová, nízkonákladová / provozně náročná apod.), nebo možnosti rozšiřování stavby, eventuálně ambice alternativního užívání Technický stav / technické porovnání stavu PDŽ 2 i KDŽ 3 nemovitostí s ohledem k případným opotřebení investicím pro dosažení obdobného stavu s porovnatelným vzorkem Vybavení nemovitosti /morální porovnání úrovně vybavení, zejména technického zařízení budovy, opotřebení vybavení kuchyně, sociálního zařízení Vliv pozemku analyzuje a porovnává velikost pozemků, jejich vybavení a případně umístění vedlejších staveb s vlivem na celkovou hodnotu nemovitostí 2 PDŽ prvky dlouhodobé životnosti stavby mají zásadní vliv na trvání stavby, zpravidla při jejich zániku zaniká i stavba (výjimku může tvořit konstrukce krovu). PDŽ jsou: o základy o svislé nosné konstrukce o vodorovné nosné konstrukce o schodiště o konstrukce krovu 3 PKŽ prvky krátkodobé životnosti stavby všechny ostatní konstrukce, vybavení a prvky stavby, které jsou během trvání stavby zpravidla několikrát obnovovány.

6 S t r á n k a 6 Vzorek porovnatelných nemovitostí Vzorek č. 1 Byt 3+1 Bochov, okr. Karlovy Vary PRODEJ: byt, 3+1, 68m², osobní vlastnictví Cena: Poznámka: snížená CENA! Kč Lokalita: Číslo zakázky: Bochov, Mariánská ulice okraj obce IDNES Poslední změna: Podrobné informace Počet podlaží budovy 4 Poschodí Podlaží pod zemí 1 přízemí Užitná plocha 68 m 2 Konstrukce budovy Stav budovy Stav bytu Lokalita objektu Sklep Včetně poplatků za energie Zdroj elektřiny Vodní zdroj Odpad Plyn Topení panelová dobrý stav dobrý stav klidná část 230V veřejný veřejný veřejná kanalizace veřejný přívod ústřední - dálkové Třída energetické náročnosti G - Mimořádně nehospodárná (») Popis Dumrealit. cz Vám zprostředkuje prodej bytu 3+1 v Bochově v osobním vlastnictví o celkové velikosti 68 m 2. Bytová jednotka se nachází ve zvýšeném přízemí zatepleného panelového domu v centru města. Byt je v původním udržovaném stavu s plastovými okny a částečně novou koupelnou.

7 S t r á n k a 7 Vzorek č. 2 Prodej bytu v OV 3+1, 75 m2 v obci Verušičky okr. Karlovy Vary Cena: Kč Popis nemovitosti Nabízíme k prodeji byt v OV 3+1 v obci Verušičky cca 20 min. od Karlových Varů. Byt o celkové výměře 75 m2 se nachází ve třetím patře čtyřpodlažního domu bez výtahu (čtvrté podlaží je půdní prostor). Byt je velice pěkný, útulný a slunný. Byt má zateplené stropy a podlahové krytiny ve většině pokojů tvoří plovoucí podlaha. Kuchyň je po rekonstrukci. Byt je vytápěn topením na tuhá paliva a je do něj zavedena vodovodní přípojka a elektřina 220V. K bytu náleží balkon 4,24 m2. V domě jsou novému majiteli plně k dispozici sklepní prostory 2,71 m2. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. V této lokalitě se nachází běžná občanská vybavenost. Vše v dosahu několika minut od domu. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu. Zastávku najdeme pár minut od domu. V obci Verušičky a přilehlém okolí najdeme množství sportovního a kulturního vyžití, každý si zde určitě vybere podle svých představ a požadavků to, jak trávit volný čas. Zdroj: Datum

8 S t r á n k a 8 Vzorek č. 3 Byt 2+1, Žlutice, 61,07 m² PRODEJ: byt, 2+1, 61m², osobní vlastnictví Lokalita: Číslo zakázky: Žlutice, okres Karlovy Vary IDNES Datum uložení: Cena: Poznámka: Kč vyvolávací cena INTERNET - DATA - SERVICE. CZ s.r.o. Kubelíkova 1224/42, Praha 3 - Žižkov Podrobné informace Počet podlaží budovy 5 Poschodí (patro) 3. Užitná plocha 61 m 2 Konstrukce budovy Stav budovy Stav bytu Parkování Popis panelová dobrý stav dobrý stav na ulici Byt č. j.400/7 vymezený a umístěný v budově Žlutice, č. p. 400, 401 (LV bytový dům typ jednotky byt. z. ) stojící na St. 529, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 6381/ na společných částech předmětného bytového domu č. p. 400, 401 a k pozemku St. 529, vše zapsané na listu vlastnictví č. 927 a na LV 811 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec a katastrální území Žlutice Příslušenství nemovité věci, které se exekuce týká: podíl na společných prostorech domu a pozemcích, lodžie, sklep. Jedná se o byt č.400/7 v ul. Obránců míru 400 ve Žluticích, cca 32 km od K. Var. Byt se nachází v 3. NP panelového bytového domu, je o velikosti 2+1 s přísl., lodžií a sklepem. Užitná plocha bytu činí 61,07 m 2 bez lodžie a sklepa. Bytový dům má 1 PP a 4 NP, je po revitalizaci a je napojen na IS. Bytový dům je v původním vybavení (umakartové jádro), ale udržovaný. Příjezd a přístup po veřejné zpevněné komunikaci.

9 S t r á n k a 9 Výsledná analýza porovnání Komentář k výběru vzorku porovnání Analýza porovnání V lokalitě Hlinky ani Stanovice není k dispozici žádný údaj o prodeji nebo alespoň údaj z nabídky realitního trhu. Proto muselo být přistoupeno k provedení výběru obdobných nemovitostí v nejbližším okolí. Z výše uvedeného je zřejmé, že byty v těchto od centra regionu odlehlých místech se nabízejí v intervalu od do Kč. Uplatněné srážky a přirážky: a) protože je proveden výběr vzorku pouze z internetové nabídky realitního trhu, je nutné upravit zdroj ceny o obvyklou srážku 10% (obvyklý vyjednávací prostor při realizaci prodeje). b) Lokalita Hlinky má výrazni nižší exkluzivitu pro bydlení než všechny ostatní vybrané lokality. Je nutné uplatnit srážku vymezující vybavenost místa, dostupnost centra regionu a další v kontextu s vybraným vzorkem o dalších 20%. c) Vlastní bydlení v domě je z technického i užitného stavu na nižší úrovni než vybraný vzorek (sociální aspekty, přístup k nemovitosti, zanedbaný stav obvodového pláště budovy, absence základních inženýrských sítí, neřešený právní stav přístupu k nemovitosti). Je oprávněna srážka ve výši 10%. d) Právní stav obchodovaného nemovitého majetku spoluvlastnický podíl na bytovém domě - má za následek menší zájem trhu. Většina rezidenčních nemovitostí je nakupována prostřednictvím hypotečních úvěrů. Bohužel zatím žádný bankovní dům bez dalšího neposkytuje finance pro nákup spoluvlastnického podílu. Uplatněna srážka ve výši 5% (cca náklady na provedení Prohlášení vlastníka o rozdělení budovy na samostatné jednotky). Pokud je simulován mírně podprůměrný technický stav hodnoceného nemovitého majetku, je možné odhadovat jeho hodnotu ve spodní části výše uvedeného intervalu. Základní cena Kč srážky add a) b) c) d) činí 45% tj Kč. Porovnávací hodnota Na základě výsledku porovnání je možné stanovit výsledek porovnávací hodnotu nemovitého majetku (spoluvlastnického podílu a příslušenství) na částku: Kč. Práva a závady Cena závad zjištěna byla závada v právním zajištění přístupu k hodnocenému majetku z veřejných komunikací. Přístup přes cizí pozemky je nutné zajistit zřízením služebnosti práva chůze a jízdy. Neexistuje jiný přístup, a proto je takové zajištění přístupu legální odhadem (podle jiných obdobných případů) je stanovena na částku Kč. Obsahuje náklady na provedení geometrického plánu, právní služby a administrativní poplatky, spojené se vkladem služebnosti do katastru nemovitostí.

10 S t r á n k a 10 ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Věcná hodnota Kč - Výnosová hodnota Kč - Porovnávací hodnota Kč Kč ODHAD CENY OBVYKLÉ Kč Kč slovy: jednostotřinácttisíc korun českých Cena zjištěných vad, které dražbou nezanikají Kč Kč V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny dále závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 696/2015. Za znalecký ústav:.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Výřez z katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Usnesení čj. 97EX 2332/

11 S t r á n k a 11

12 S t r á n k a 12

13 S t r á n k a 13

14 S t r á n k a 14

15 S t r á n k a 15

16 S t r á n k a 16

17 S t r á n k a 17

18 S t r á n k a 18

19 S t r á n k a 19

20 S t r á n k a 20

21 S t r á n k a 21

22 S t r á n k a 22

23 S t r á n k a 23

24 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY S t r á n k a 24

25 MAPA OBLASTI S t r á n k a 25

26 FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 26

27 S t r á n k a 27

28 S t r á n k a 28