- Závery a judikatúra

Transkript

1 Výpveď nájmu nebytvých priestrv v prípade zmeny vlastníka - Závery a judikatúra Peter Bartšík BRATISLAVA, 7. NOVEMBRA 2017

2 zalžená v rku % < bratu z pradenstva týkajúceh sa nehnuteľnstí právnikv hlavné prjekty týkajúce sa nehnuteľnstí: Prjekt Centrál BBC Five AUPARK Twer AUPARK Shpping Centre

3 Obsah 1. Prblém a jeh relevancia 2. Právna analýza, aktuálna judikatúra, česká právna úprava 3. Závery a praktické dprúčania 4. Otázky a diskusia

4 1. Prblém a jeh relevancia 1/2 Občiansky záknník stanvuje v 680 ds. 3 právnenie nájmcvi vypvedať nájmnú zmluvu v prípade zmeny vlastníka predmetu nájmu a t aj v prípade zmlúv na dbu určitú. Hlavné právne tázky: Vzťahuje sa tt právnenie aj na nájm nebytvých priestrv? Ide kgentné aleb dispzitívne ustanvenie? Preč je výpveď prblém: Hdnta kmerčnej nehnuteľnsti je daná hdntu cash flw Mžnsť výpvede nájmcvi spchybňuje cash flw a hdntu nehnuteľnstí zásadný prblém najmä v prípade prevdu

5 1. Prblém a jeh relevancia 2/2 Kh sa prblém týka? Administratívy Obchdných nehnuteľnstí (retail) Lgistických nehnuteľnstí vždy ak sa prenajíma celá budva (nájm sa neriadi záknm nájme nebytvých priestrv) Kedy sa prblém vyskytuje? Asset deal predaj celej budvy, ktréh dôsledkm je zmena vlastníka Rerganizácia - Merger a spin-ff Zlúčenie vlastník sa zlúči s inu splčnsťu a zanikne Splynutie vlastník a iná splčnsť (viaceré splčnsti) splynú a vytvria splčnsť Spin-ff - vklad d základnéh imania, prevd pdniku

6 2. Právna analýza 1/8 Právna úprava: 680 ds. 3 Občianskeh záknníka: Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tht dôvdu vypvedať nájmnú zmluvu iba nájmca, a t aj vtedy, ak bla zmluva uzavretá na dbu určitú; výpveď však musí pdať v najbližšm výpvednm bdbí, pkiaľ je záknm aleb dhdu ustanvené. 9 ds. 3 Zákna nájme a pdnájme NP: Nájmca môže písmne vypvedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím djednanéhčasu, ak: a) stratí spôsbilsť prevádzkvať činnsť, na ktrú si nebytvý priestr najal; b) nebytvý priestr sa stane bez zavinenia nájmcu nespôsbilý na dhvrené užívanie; c) prenajímateľ hrub prušuje svje pvinnsti vyplývajúce z 5 ds. 1.

7 2. Právna analýza 2/8 Prevládajúci názr mžnsť výpvede pdľa 680 ds. 3 OZ sa aplikuje na nájm nebytvých priestrv Dôvdm je subsidiarita všebecnej úpravy v OZ k sbitnej úprave v Zákne nájme nebytvých priestrv, ktrý žiadnym spôsbm nerieši tázku následkv všebecnej zmeny prenajímateľa a Napr.: DULÁKOVÁ JAKÚBEKOVÁ, D., FEKETE, I., DULÁK, A., a kl.: Zmluvy prenechaní veci na užívanie. S kmentárm. Praha: C.H. Beck, 2012, s. 526; TURČAN, M: Ochrana slabšej strany v nájmných vzťahch pdľa slvenskéh práva. Brn: Masarykva univerzita, 2010, s ; FEKETE, I.: Občiansky záknník 2. Veľký kmentár. 1 vydanie. Bratislava: Eurkódex, 2011, s. 2029; a pd.

8 2. Právna analýza 3/8 Odlišný názr - mžnsť výpvede pdľa 680 ds. 3 OZ sa neaplikuje na nájm nebytvých priestrv Dôvdm je, že všebecná úprava bla prijatá neskôr ak sbitná úprava, Zákn nájme nebytvých priestrv upravuje následky niektrých zmien prenajímateľa (mžnsť výpvede v prípade zmeny prenajímateľa z dôvdu reštitúcií) Autr: HLUŠÁK, M.: O výpvedi nájmu nebytvých priestrv pri zmene vlastníctva. In: Súkrmné práv, č. 9/2015, s

9 2. Právna analýza 4/8 Odmietnutie teórie zákaze vzdaní sa práva vpred Názr niektrých praktikv dhda vylúčení uplatnenia 680 ds. 3 OZ je neplatná leb predstavuje vzdanie sa práva vpred, ktré je zakázané pdľa 574 ds. OZ S týmt názrm sa nesttžňujeme, nakľk zákaz vzdania sa práv vpred sa uplatňuje v vzťahu k takým právam, ktré vzniknú na základe zákna aleb zmluvy (aleb iných právnych skutčnstí), ak je ich vznik zalžený bligatórne napr. Rzsudk NS ČR z , sp. Zn /2007 Ústavný súd hľadm aplikácie ustanvenia vzdaní sa práva vpred uvádza: Pkiaľ subjekty práva platne uzavreli zmluvu ak výraz svjej slbdnej vôle, platí zásada, že zmluvy sa ddržujú (pacta sunt servanda), a t aj vtedy, ak by bla takát zmluva pre niektrú z strán nevýhdná. Uvedenú prblematiku je ptrebné psudzvať z hľadiska rzhdujúcej zásady, ktru je súkrmné práv vládané, a t zásady autnómie vôle teda mžnsti sby vlastnu vôľu vplyvňvať a určvať svje pstavenie v právnych vzťahch, pričm jedným z jej prejavv je aj slbda určenia bsahu právneh úknu, pretže len pri jej rešpektvaní, je mžné realizvať splčenské a eknmické záujmy subjektv práva...

10 2. Právna analýza -česká práva úprava 5/8 D rku 2013 explicitne dplnená nemžnsť pdania výpvede nájmu nebytvých priestrv z dôvdu zmeny vlastníctva d zákna nájme nebytvých priestrv (dispzitívna úprava) P rku 2013 explicitne stanvená nemžnsť pdania výpvede akéhkľvek nájmu z dôvdu zmeny prenajímateľa (dispzitívna úprava)

11 Právna analýza judikatúra 6/8 Identifikujeme dva rzdielne prístupy NS SR: 1. Pdpra subsidiárnej aplikácie 680 ds. 3 Občianskeh záknníka: Ustanvenie 680 ds. 3 Občianskeh záknníka platí všebecne. Iba v prípade, že by sbitný zákn upravval inak sknčenie nájmnéh pmeru, treba rešpektvať tent iný zákn. Takýmt sbitným záknm je zákn č. 116/1990 Zb., ktrý však nerieši tázku právnych dôsledkv zmeny v sbe prenajímateľa v dôsledku zmeny v sbe vlastníka veci, ktrá je predmetm nájmu. Pret aj na takýt prípad je ptrebné aplikvať ustanvenie 680 ds. 3 Občianskeh záknníka. Uznesenie Najvyššieh súdu SR z dňa , sp. zn. 2 Cd 196/2011 Obdbne aj uznesenie Najvyššieh súdu SR z dňa , sp. zn. 2 Cd 216/2011

12 Právna analýza judikatúra 7/8 2. Odmietnutie subsidiárnej aplikácie 680 ds. 3: Výklad, že pre sknčenie nájmu vždy platí aj ustanvenie 680 ds. 3 Občianskeh záknníka, pkiaľ zmluvné strany sknčenie nájmu pdľa tht ustanvenia nevylúčia by bl rzširujúci výklad nad rzsah špeciálnej úpravy ustanvenia 9 ds. 1, 2, 3 záknač. 116/1990 Zb. týkajúci sa sknčenia nájmu. Ustanvenie 680 ds. 3 Občianskeh záknníka upravuje aj mžnsť výpvednéh dôvdu pri zmene vlastníctva z strany nájmcu, ale vzhľadm na špeciálnu úpravu sknčenia nájmu upravenú záknm nebytvých priestrv č. 116/1990 Zb., pkiaľ by mal dôjsť aj k takémut výpvednému dôvdu v zmluve nájme nebytvých priestrv uzavretej pdľa zákna č. 116/1990 Zb. musel by byť takýt výpvedný dôvd jednznačne dhdnutý. Rzsudk Najvyššieh súdu SR z dňa , sp. zn. 3 Obd 25/2013

13 Právna analýza judikatúra 8/8 Judikatúra nie je jednznačná Nepriam však ptvrdzuje dispzitívnsť 680 ds. 3 OZ, teda mžnsť vylúčiť tent výpvedný dôvd dhdu Zákna nájme nebytvých priestrv hľadm mžnsti rzšírenia výpvedných dôvdv

14 1. Závery 3. Závery a praktické dprúčania 1/2 Nemžnsť stanvenia jednznačnéh záveru hľadm uplatnenia 680 ds. 3 OZ na nájm nebytvých priestrv: prevládajúca právna dktrína uplatnenie pripúšťa judikát NS SR (r. 2014) uplatňvanie spchybňuje 680 ds. 3 OZ má dispzitívnu pvahu a je mžné dhdu vylúčiť jeh uplatňvanie

15 3. Závery a praktické dprúčania 2/2 2. Praktické dprúčania V Nájmných zmluvách vylučvať uplatňvanie 680 ds. 3 OZ Praktický prístup na eliminvanie rizík riešenia na kľúč psúdenie klnstí prípadu predbežný súhlas nájmcu / špecifické vzdanie sa nájmcu asset deal pd kntrlu predávajúceh prístup sht first ask questins later : význam plynutia času d ntifikácie prevdu zvažvanie alternatív pre nájmcu

16 DISKUSIA DE LEGE FERENDA Existuje dôvd, aby mal nájmca v administratívnej budve, aleb v nákupnm centre právnenie vypvedať nájm v prípade zmeny vlastníka?

17 ĎAKUJEM ZA VAŠU POZORNOSŤ