Znalecký posudek č.671-6/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č.671-6/2013 O ceně RD č.p.1066 na s.p.č.1393 podle LV č.2175 v k.ú.č Strání Objednatel posudku Exekutorský úřad BRNO - MĚSTO soudní exekutor JUDr.Vít NOVOZÁMSKÝ Bratislavská 73, Brno Účel posudku Zjištění ceny nemovitosti jako podklad pro provedení exekuce Č.j. 056 EX 4759/ Posudek vypracoval Ing.NESTROJ Karel znalec v oboru ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí, bytem Uherské Hradiště ulice Jana Žižky č.p.707 tel Posudek obsahuje 13 stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních

2 - 2 - Použité předpisy, vyhlášky a normy 1. Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 367/1990 ČNR o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 5. dubna 2013 Vlastnické a evidenční údaje LV 2175 SJM Pavek Šupák Dolina Strání /4641 Markéta Šupáková Dolina Strání /4253 Nález Předmětem ocenění je RD č.p.1066 na s.p.č.1393 podle LV č.2175 v k.ú.č Strání Označení parcel je převzato z výpisu KN,který vypracoval Katastrální úřad pro Zlínský kraj,katastrální pracoviště Uh.Brod dne list vlastnictví č Rodinný dům č.p porovnávací metoda!!!!!!! Přístup do domu nebyl umožněn!!!!!! Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části obce Strání. Nemovitost stojí v kopcovitém terénu. Přístup k nemovitosti je po místní komunikaci se zpevněným povrchem. Oceňovaný objekt stojí v řadové zástavbě rodinných domů.dům je volně stojící s půdorysem zástavby tvaru obdélník. Orientace průčelí je k jihuzápadu.. Dům má elektropřípojku a vodovodní přípojku. Dům dle provedení a konstrukce lze předpokládat, že stavebně byl dokončen v roce 2000 až V současné době je trvale obýván.. Dům je dvoupodlažní, podsklepený s prvním nadzemním podlažím/1.np/ a půdním prostorem. Nemovitost stojí na pozemku obdélníkového tvaru. Parcelní hranice jsou definovány zdivem budov a ploty. Jsou použity vzorky obodbných nemovitostí v obci Strání a obci Korytná do 5 km Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = C v x K U / V vzorek x V nem / K f, kde H v hodnota dle vzorku, C v cena vzorku, K U koeficient úpravy na reálnou cenu, V vzorek výměra vzorku, V nem výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. K f Charakteristika nemovitosti Stavba rodinný dům samostatný

3 - 3 - Konstrukce Stav Vlastnictví cihlová novostavba fyzická osoba Výměry a dispozice Zastavěná plocha 1.NP x = m 2 Zastavěná plocha celkem m 2 Obestavěný prostor 1. P.P x x 2.6 = m 3 1.N.P x x 2.6 = m 3 Zastřešení x x 4.5 x 0.5 = m 3 Obestavěný prostor celkem m 3

4 - 4 - Vzorek 1.RD Strání Prodej rodinného domu 5+1 v obci Strání, okres Uherské Hradiště. Nabízíme prodej RD 5+1 v klidné ulici v obci Strání. Cihlový dům je dobře dispozičně řešen. V 1. patře se nachází velký obývací pokoj, kuchyň, soc. zařízení s koupelnou, kde je vana i sprchový kout a na chodbě je posezení s krbem. Ve 2NP se nachází 4 velké, prostorné pokoje, šatna a soc. zařízení. Je zde i možnost o další rozšíření o podkrovní pokoje. Dům má vjezd do garáže, která je průjezdná až do dvora, kde je studna a příjemné posezení. Na zahradě, která má cca 1000 m2 jsou vysázeny ovocné stromy. obr. 1 Identifikace vzorku - ID zakázky N41437 Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví dům rodinný cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2 Podlahová plocha m 2 Pozemky pol. pozemek výměra pozemku číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +2 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) +2 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav 0 *)

5 - 5-3 Vliv příslušenství 0 *) 0 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.02 x 1.00 x 1.00 = 1.02 H v = Kč x 1.00 / m 2 x m 2 / 1.02 = Kč Míra shody (váha) 1

6 - 6 - Vzorek 2 RD Korytná 1 Nabízíme Vám rodinný dům 3+1 v obci Korytná (okres Uherské Hradiště). Nemovitost je situována v klidné části obce. V obci Korytná se nachází ZŠ, MŠ, služby, síť obchodů, pošta a zdravotnická zařízení. Další služby jsou v blízké Nivnici a Uherském Brodě. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje prostorná chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 1+1 a ve vstup do zahrady. Z chodby vcházíme do menší chodbičky, na kterou navazují vchody do obytné místnosti, do komory a do kuchyně. Z kuchyně lze vejít do koupelny a na toaletu. Z chodbičky vede schodiště z do 1. patra domu o velikosti 2+0. Z chodby v patře lze vejít do obytné místnosti, která je průchozí do dalšího pokoje. K 1. patru domu náleží půdní prostory. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Nemovitost byla v roce 2009 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: rozvodů elektřiny, částečná rek. rozvodů vody, osazení plastových oken. O vytápění domu se starají kamna na tuhá paliva, plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží ovocný sad, louka a lesní pozemek o celkové výměře m2. Další: kůlna. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky. obr. 1 Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví dům rodinný cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2 Podlahová plocha m 2 Pozemky pol. pozemek výměra pozemku číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%]

7 - 7-1 Situace na trhu s nemovitostmi +1 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) +1 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav 0 *) 3 Vliv příslušenství 0 *) 0 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.01 x 1.00 x 1.00 = 1.01 H v = Kč x 1.00 / m 2 x m 2 / 1.01 = Kč Míra shody (váha) 1

8 - 8 - Vzorek 3 RD Korytná 2 Nabízíme novostavbu RD 5+1 v Korytné. Dům je celopodsklepený, ve sklepě je garáž pro 2 auta, kotelna, WC, 2 místnosti. V přízemí se nachází obývací pokoj, samostatná kuchyně, pracovna, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. V podkroví je velká ložnice se šatnou, 2 dětské pokoje s 1 šatnou, velká koupelna s vanou, sprchovým koutem, 2 umyvadly, WC, bidetem. Ze sklepa vede vstup na venkovní terasu s posezením a jezírkem a následuje zahrada s okrasnými dřevinami, dětským hřištěm s pískovištěm, houpačkami, dřevěným domečkem. V zahradě stojí i menší dílna s možností uskladnění nářadí, sekačky apod. Na zahradě jsou i vysazené ovocné stromy (švestky, jabloně, ořechy, broskve atd.). Nadstandardně je řešeno i topení - ústřední plynové s radiátory + s rozvodem v podlaze - obývák, kuchyň, obě koupelny, navíc je zde i krb s průduchy do dalších místností. V domě je zaveden internet. V obci jsou tenisové kurty, multifunčkní hřiště, bazén, sauna, škola a školka. Vzdálenost do Uherského Brodu je 10 km, do Uherského Hradiště 25 km. Financování pomůžeme zajistit! obr. 1 Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví dům rodinný cihlová novostavba neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha m 2 Zastavěná plocha m 2 Pozemky pol. pozemek výměra pozemku číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +1 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) +1 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0

9 - 9-3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav 0 *) 3 Vliv příslušenství 0 *) 0 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.01 x 1.00 x 1.00 = 1.01 H v = Kč x 1.00 / m 2 x m 2 / 1.01 = Kč Míra shody (váha) 1

10 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1.RD Strání Vzorek 2 RD Korytná 1 Vzorek 3 RD Korytná 2 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Kč Kč Kč Kč Kč Odhad hodnoty položky "1. Rodinný dům č.p porovnávací metoda" činí Kč. 2. Věcné břemeno užívání - Výnosová metoda (věčná renta) Výnosová hodnota oceňované nemovitosti se vypočte podle vzorce kde V N p N V = x 100, p výnosová hodnota, roční nájemné snížené o roční udržovací náklady (amortizace, náklady na obnovu, opravy, údržbu, správu, daň z nemovitosti, pojistné,...), úroková míra výnosové metody v procentech. Roční nájemné popis podlaží výměra nájemné roční nájemné [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč] Věcné břemeno 1. PP x NP x NP x Roční nájemné Kč Roční udržovací náklady na opravy a zachování nemovitosti Reprodukční cena stavby Časová cena (reprodukční cena snížená o opotřebení) 0.00 Kč 0.00 Kč A) Amortizace N A (kapitalizovaná) vypočtená jako 1.00 % z reprodukční ceny stavby vypočtené ke dni ocenění bez odpočtu opotřebení. N A 0.00 Kč x 0.01 = 0.00 Kč B) Náklady na údržbu a opravy N U N U Kč C) Roční pojistné N P

11 N P Kč D) Náklady na správu nemovitosti N S N S Kč E) Roční daň z nemovitosti N D N D Kč F) Náklady spojené s rizikem neúplného pronajmutí stavby N R se stanoví ve výši 5.00 % z ročního nájemného. N R Kč x 0.05 = Kč G) Jiné vyvolané náklady N J se stanoví ve výši 5.00 % z ročního nájemného. N J Kč x 0.05 = Kč H) Nájemné z pozemku, který je ve vlastnicví jiného subjektu N P. N P Roční udržovací náklady celkem Kč Kč Roční nájemné Roční udržovací náklady N = p = 7.00 % úroková míra výnosové metody Kč Kč Kč Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti Kč V = x 100 = Kč 7.00 Odhad výnosové hodnoty oceňované nemovitosti Kč Odhad hodnoty položky "2.Výnosová metoda (věčná renta)" činí Kč.

12 Závěrečná rekapitulace 1. Rodinný dům č.p porovnávací metoda Kč 2.Výnosová metoda (věčná renta) Kč Celkem Kč Odhad tržní hodnoty činí Kč. Tj. slovy jedenmiliónpětsetšedesáttisíc Kč

13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soud v Brně ze dne č.j. Spr.3816/2 pro obor ekonomika,pro odvětví ceny a odhady nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 671-6/2013 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu č /2013. V Uherském Hradišti dne Znalec Ing. NESTROJ Karel ulice Jana Žižky č.p Uherské Hradiště