A. Nález. 1. Znalecký úkol. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku. 4. Vlastnické a evidenční údaje

Transkript

1 ý č ě ě č ž č č ů ú úř ř č ý š ě š Úč ě ě úč š ě ř ě ž š Č č ě ě č ň úč ě ě š č š č š č š č Š

2 2 A. Nlez 1. Znalecký úkol Zjištěn obvykl ceny nemovit věci - pozemku parc. č. 471/2, jehož součst je stavba rodinnho domu č.p. 378 a pozemků parc. č. 470 a parc. č. 471/1, v obci Jesenice, katastrln územ Jesenice u Rakovnka, zapsanho u Katastrlnho úřadu pro Středočeský kraj, Katastrln pracoviště Rakovnk, okres Rakovnk. 2. Prohldka a zaměřen nemovitosti Prohldka a zaměřen nemovitosti bylo provedeno dne bez přtomnosti vlastnka nemovitosti. Vnitřn prohldka nebyla umožněna, tudž bylo provedeno pouze vnějš ohledn nemovitost. 3. Podklady pro vypracovn posudku - výpis z katastru nemovitost LV č ze dne kopie katastrln mapy ze dne usnesen soudu o vypořdn zaniklho SJM ze dne usnesen soudu o vypořdn zaniklho SJM, o opravnm usnesen ze dne objednvka proveden odhadu ceny předmětu dražby ze dne informace a údaje zjištěn na mstě 4. Vlastnick a evidenčn údaje Kraj: Středočeský Okres: Rakovnk Obec: Jesenice Katastrln územ: Jesenice u Rakovnka (658693) List vlastnictv čslo: 1336 Vlastnk: Vclavk Arnošt Svobodova 378, Jesenice 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnějš ohledn nemovitosti. Projektov dokumentace nebyla ke dni oceněn předložena. Někter prvky zejmna vnitřnho vybaven objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckho posudku jsou uvažovny jako standardn, jejich stav, stř a dalš životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem oceněn je pozemek parc. č. 471/2 - zastavěn plocha a ndvoř, jehož součst je stavba rodinnho domu č.p Nemovit věc se nachz na okraji města Jesenice, v ulici Svobodova. Okoln zstavbu tvoř rodinn domy. Rodinný dům je samostatně stojc, podsklepený, s jednm nadzemnm podlažm. Je napojen na elektro a městský vodovodn a kanalizačn řd. Přstup je zajištěn po zpevněn komunikaci. Jednotný funkčn celek s pozemkem parc. č. 471/2 tvoř pozemek parc. č zastavěn plocha a ndvoř, jehož součst je vedlejš stavba bez č.p./č.e. a pozemek parc. č. 471/1 - zahrada. Při mstnm šetřen bylo zjištěno toto přslušenstv oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. 470: Vedlejš stavba - samostatně stojc kůlna. Objekt je nepodsklepený, s jednm nadzemnm podlažm. Svisl konstrukce zděn, střecha nzk sedlov, krytina osinkocementov vlnit. Objekt je bez údržby. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako zhoršený. Pozemek parc. č. 471/1: Venkovn úpravy: přpojky IS, zpevněn plochy, venkovn schody, terasa.

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocen a oceněn Oceněn nemovitosti je provedeno podle vyhlšky Ministerstva financ Česk republiky č. 443/2016 Sb. o oceňovn majetku. Index trhu dle přlohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocen znaku P i 1 Situace na dlčm (segmentu) I. Poptvka nižš než nabdka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnick vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součst je stavba (stejný vlastnk), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podlem na pozemku 3 Změny v okol s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovan územ 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv prvnch vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podlu, pronjem, prvo stavby) 5 Ostatn neuveden (např. nový II. Bez dalšch vlivů 0,00 investičn změr, energetick úspornost, vysok ekonomick nvratnost) 6 Povodňov riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečm 1,00 výskytu zplav 7 Hospodřsko-sprvn význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občansk vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy dle přlohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocen znaku P i 1 Druh a účel užit stavby I. Druh hlavn stavby v jednotnm funkčnm 1,01 celku 2 Převažujc zstavba v okol I. Rezidenčn zstavba 0,03 pozemku a životn prostřed 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajov čsti obce 0,01 4 Možnost napojen pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny stě v obci 0,00 inženýrsk stě, kter jsou v obci nebo obec bez st 5 Občansk vybavenost v okol pozemku I. V okol nemovit věci je dostupn občansk vybavenost obce 0,00 6 Dopravn dostupnost k pozemku VII. Přjezd po zpevněn komunikaci, s možnost parkovn na pozemku 0,01

5 5 7 Osobn hromadn doprava II. Zastvka od 201 do 1000, MHD špatn 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčnho využit stavby 0,00 hlediska komerčn využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblmov okol 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrn nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatn neuveden II. Bez dalšch vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,030 i = 2 a) Rodinný dům 35 Jedn se objekt samostatně stojc, podsklepený, s jednm nadzemnm podlažm. Svisl konstrukce zděn, kamenný sokl, střecha sedlov, střešn krytina z osinkocementových šablon, běžn klempřsk konstrukce. Venkovn omtky štukov. Okna jsou dřevěn zdvojen. Rodinný dům je užvn od roku Stavebně-technický stav objektu lze hodnotit jako průměrný. Podlaž: Nzev Zastavěn plocha 1.PP 176,00 9,35 1,50 = 161,98 m 2 1.NP 176,00 9,35 3,00 = 147,95 m 2 Součet: = 309,93 m 2 Zastavěn plocha všech podlaž: 309,93 m 2 Zastavěn plocha 1. NP: 147,95 m 2 Podlažnost: 309,93 / 147,95 =2,09 Obestavěný prostor (OP): OP: = 951,00 m 3 Určen zkladn ceny za m 3 dle přlohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Jesenice Počet obyvatel: Zkladn cena (ZC): 2 299, Kč/m 3 Index konstrukce a vybaven: přloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocen znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Proveden obvodových stěn III. Zdivo ciheln nebo tvrnicov 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn I. mně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost III. Hodnota větš než 2 0,02 5 Napojen na veřejn stě IV. Přpojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přpojky) kanal. nebo domovn čistrna 6 Způsob vytpěn stavby III. Ústředn, etžov, dlkov 0,00 7 Zkl. přslušenstv v RD III. Úpln - standardn proveden 0,00 8 Ostatn vybaven v RD I. Bez dalšho vybaven 0,00

6 6 9 Venkovn úpravy II. Minimlnho rozsahu 0,03 10 Vedlejš stavby tvořc III. Standardn přslušenstv - vedlejš stavby 0,05 přslušenstv k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčnm celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kritrium jinde neuveden III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad proveden menšch stavebnch úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1989 Stř stavby (y): 28 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybaven (I V = (1 + V i ) V 13 ): 0,775 i=1 Zkladn cena upraven (ZCU = ZC I V ): 1 781,73 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 1,030 Cena stavby určen porovnvacm způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 951, ,73 0,970 1,030 = ,25 Kč Rodinný dům zjištěn cena: ,25 Kč b) Pozemky 4 Zkladn cena stavebnho pozemku neuvedenho v cenov mapě dle 3 Nzev obce: Jesenice Nzev okresu: Rakovnk Úprava výchoz zkladn ceny dle přlohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocen znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,70 2 Hospodřsko-sprvn význam IV. Ostatn obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatn přpady 0,80 4 Technick infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravn obslužnost obce I. Městsk hromadn doprava popřpadě 1,00 přměstsk doprava 6 Občansk vybavenost v obci II. Rozšřen vybavenost (obchod, služby, zdravotn středisko, škola a pošta, nebo bankovn (peněžn) služby, nebo sportovn nebo kulturn zařzen 0,98 Zkladn cena výchoz: ZC v = 1 428, Kč/m 2 Zkladn cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 400, Kč/m 2 (Zkladn cena pozemku je zaokrouhlena na cel koruny.) Index trhu: I T = 0,970 Index omezujcch vlivů pozemku dle přlohy č. 3, tabulky č. 2:

7 7 Popis znaku Hodnocen znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využit 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost ternu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatn orientace 3 Ztžen zkladov podmnky III. Neztžen zkladov podmnky 0,00 4 Chrněn územ a ochrann I. Mimo chrněn územ a ochrann psmo 0,00 psma 5 Omezen užvn pozemku I. Bez omezen užvn 0,00 6 Ostatn neuveden II. Bez dalšch vlivů 0,00 6 Index omezujcch vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,030 Index cenovho porovnn dle 4: I = I T I O I P = 0,999 4 odst. 1 Stavebn pozemky zastavěn plochy a ndvoř Zkladn cena upraven: ZCU = ZC I = 399,6000 Kč/m 2 Parc. č. Nzev Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 470 Zastavěn plocha a ndvoř ,60 471/1 Zahrada , 471/2 Zastavěn plocha a ndvoř ,60 Součet: ,20 Pozemky zjištěn cena: ,20 Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena určen - (tzv. administrativn cena ) - jedn se o cenu zjištěnou dle platnho oceňovacho předpisu, dle platn vyhlšky Ministerstva financ Česk republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provděj někter ustanoven zkona č. 151/1997 Sb., o oceňovn majetku, v účinnm zněn, ve zněn vyhlšky č. 199/2014 Sb., vyhlšky č. 345/2015 Sb., vyhlšky č. 53/2016 Sb. a vyhlšky č. 443/2016 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavn a pozemky. S ohledem na účel oceněn nejsou dle platn vyhlšky oceněny přpadn vedlejš stavby, garže, studny, venkovn úpravy, trval porosty, neboť cena určen m pouze pomocný indikačn charakter (pokud jsou tyto položky popsny v odstavci 7. čsti Nlez tohoto znaleckho posudku jsou zahrnuty do obvykl ceny jako přslušenstv k věci hlavn). Výsledn ceny: a) Rodinný dům ,25 Kč b) Pozemky ,20 Kč Výsledn cena čin celkem: ,45 Kč Cena po zaokrouhlen podle 50: , Kč Zjištěn cena: , Kč. Cena slovy: Jedenmiliondevětsetšedestsedmtiscčtyřistatřicet Kč.

9 9 D. Obvykl cena Oceněn je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uveden v 2, odst. 1 a 3, zkona č. 151/1997 Sb., o oceňovn majetku a o změně některých zkonů (zkon o oceňovn majetku), ve zněn pozdějšch předpisů. Majetek a služba se oceňuj obvyklou cenou, pokud tento zkon nestanov jiný způsob oceňovn. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zkona rozum cena, kter by byla dosažena při prodejch stejnho, popřpadě obdobnho majetku nebo při poskytovn stejn nebo obdobn služby v obvyklm obchodnm styku v tuzemsku ke dni oceněn. Přitom se zvažuj všechny okolnosti, kter maj na cenu vliv, avšak do jej výše se nepromtaj vlivy mimořdných okolnost trhu, osobnch poměrů prodvajcho nebo kupujcho ani vliv zvlštn obliby. Mimořdnými okolnostmi trhu se rozuměj napřklad stav tsně prodvajcho nebo kupujcho, důsledky přrodnch či jiných kalamit. Osobnmi poměry se rozuměj zejmna vztahy majetkov, rodinn nebo jin osobn vztahy mezi prodvajcm a kupujcm. Zvlštn oblibou se rozum zvlštn hodnota přikldan majetku nebo službě vyplývajc z osobnho vztahu k nim. Jiným způsobem oceňovn stanoveným tmto zkonem nebo na jeho zkladě je a) nkladový způsob, který vychz z nkladů, kter by bylo nutno vynaložit na pořzen předmětu oceněn v mstě oceněn a podle jeho stavu ke dni oceněn, b) výnosový způsob, který vychz z výnosu z předmětu oceněn skutečně dosahovanho nebo z výnosu, který lze z předmětu oceněn za daných podmnek obvykle zskat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokov mry), c) porovnvac způsob, který vychz z porovnn předmětu oceněn se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jm tž oceněn věci odvozenm z ceny jin funkčně souvisejc věci, d) oceňovn podle jmenovit hodnoty, kter vychz z čstky, na kterou předmět oceněn zn nebo kter je jinak zřejm, e) oceňovn podle účetn hodnoty, kter vychz ze způsobů oceňovn stanovených na zkladě předpisů o účetnictv, f) oceňovn podle kurzov hodnoty, kter vychz z ceny předmětu oceněn zaznamenan ve stanovenm obdob na trhu, g) oceňovn sjednanou cenou, kterou je cena předmětu oceněn sjednan při jeho prodeji, popřpadě cena odvozen ze sjednaných cen. Porovnvac metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlpe vystihuje hodnota stanoven metodou porovnvac, a proto v přpadě odhadu obvykl ceny oceňovan nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanoven obvykl ceny se vychz z porovnvac hodnoty, jež je stanovena na zkladě porovnn s obdobnými nemovitostmi, kter byly v nedvn minulosti na trhu zobchodovny nebo jsou prvě obchodovny. Porovnn se provd z hlediska druhu a účelu, technickho stavu, výměry, využitelnosti a umstněn v okol.

10 10 Popis oceňovan stavby: Rodinný dům č.p. 378, ul. Svobodova, Jesenice Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojc RD, okrajov čst obce Stř objektu 28 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1 Podkrov 0 Svisl nosn konstr. Zděn Výměra pozemku 687 m 2 Zastavěn plocha RD 176 m 2 Užitn plocha RD 215 m 2 Přpojky Elektro, vodovod, kanalizace Garž V 1.PP RD Přslušenstv Vedl. stavba, venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitost: Objekt č. 1: Rodinný dům V Jamce, Jesenice. Popis: Rodinný dům 3+1, po rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojc RD, okrajov čst obce Stř objektu 30rok Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1 Podkrov 0 Svisl nosn konstr. Zděnn Výměra pozemku 562m 2 Zastavěn plocha RD 180 m 2 Užitn plocha RD 162 m 2 Přpojky Elektro, vodovod, kanalizace Garž Ano Přslušenstv Vedl. stavba, venk. úpravy Požadovan nebo kupn cena: , Kč Požadovan nebo kupn cena za 1 m 2 užitn plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnn nemovitost Koeficient K1: koeficient msta 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastnch pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočten standardn cena za 1 m 2 užitn plochy: , Kč Objekt č. 2: Rodinný dům v ul. Plzeňsk, Jesenice. Popis: Rodinný dům 8+1, po čstečn rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojc RD, okrajov čst obce Stř objektu 60 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 2 Počet PP 1 Podkrov 0 Svisl nosn konstr. Zděn Výměra pozemku 1 700m 2 Zastavěn plocha RD 200 m 2 Užitn plocha RD 380 m 2 Přpojky Elektro, vodovod, kanalizace

11 11 Garž Ano Přslušenstv Vedl. stavba, venk. úpravy Požadovan nebo kupn cena: , Kč Požadovan nebo kupn cena za 1 m 2 užitn plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnn nemovitost Koeficient K1: koeficient msta 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,95 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastnch pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočten standardn cena za 1 m 2 užitn plochy: 8 505, Kč Objekt č. 3: Rodinný dům v ul. Oklov, Jsenice. Popis: Dům v původnm stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojc RD, okrajov čst obce Stř objektu 25 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1 Podkrov 0 Svisl nosn konstr. Montovan Výměra pozemku 651 m 2 Zastavěn plocha RD 115 m 2 Užitn plocha RD 150 m 2 Přpojky Elektro, vodovod, kanalizace Garž Ano Přslušenstv Vedl. stavba, venk. úpravy Požadovan nebo kupn cena: , Kč Požadovan nebo kupn cena za 1 m 2 užitn plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnn nemovitost Koeficient K1: koeficient msta 0,90 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastnch pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,81 Přepočten standardn cena za 1 m 2 užitn plochy: , Kč Stanoven obvykl ceny je provedeno na zkladě odbornho posouzen zjištěných hodnot. Při tomto posouzen jsou zohledněny všechny rozhodujc faktory, vztahujc se k dan nemovitosti, kter nemohou být postiženy matematickým výpočtem, kter však mohou rozhodujc měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největš důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabdky a poptvky, dle na vnějš i vnitřn vlivy, např. technický stav, fyzick opotřeben, lokalita, občansk vybavenost, demografick podmnky, stabilita územ ve vztahu k územnmu plnu, životn prostřed atd.

12 š ý ů ý ž ž ýš č ě ýš č ž č č č ú ěž ě č č ř ě č Š

13 ž ý č ě ř č ů úč ž

14 ý ý ř ú ř č ú ě ř ě Ě ě ř Ů ž ů ě ě ý ů ě ř ě č ů ž ů ž ě ě ú ů ů ř ýš ě ů ý š ě ýš Č Č ř ý ř ú úě ě ě ž ě ě ú ů ř ýš ě ů ř ý ýš ě ů ý ýš ě ýš š Č Č úř ř č ý ť š ě

15 ý ý ř ú ř č ú ě ř ě Ě ě ř Ů ž ů ě ě ý ů ě ř ě č ů ž ů ž ě ě ú ů ů ř ýš ě ů ý š ě ýš Č Č ř ý ř ú úě ě ě ž ě ě ú ů ř ýš ě ů ř ý ýš ě ů ý ýš ě ýš š Č Č úř ř č ý ť š ě

16 Ý ý ú ě ř ě ř ý ř ú úě ě ě ř ýš ě ř š Č Č ě ř ř ú úě ě ě ř ýš ě ř š Č Č ě ě ř ř ú úě ě ě ř š ě ř š Č č ň Ť Ť ú úě ě ě ř ýš ř š ť ž Ť Ť

17 Ý ý ú ě ř ě ú úě ě ýš ž ů ě ř ě ě ř ř ě ú úě ě ě ř ýš ě ř š Č Č ě ř ř ú úě ě č ř ýš ě ř š ř ě ě ř ř ú úě ě É ě ýš ě É Č Č ě Ž úř ě ě ř ě ě ú úě ě úř ř č ý š ě

18 ý ú ě ř ě ř ů ě ř ě ě š ř ž š ě č ř ň Ý ž ň ř š ě č ě ě ůž ě č ě ř ě š ř Ň ť ť ř úř ř č ý š ě

19 Ý ý ú ě ř ě ž ř š ů ě ř ř ůž ě ř š ř ň ž ň š ř ž š ř ň ú úř ř č ý š ě ó

20 Ý ý ú ě ř ě ž ň ř š ě ř č ě ř ž š ř š ě ř ě ř š č ě ě ř ě ě š ť ť ť úř ř č ý š ě ó

21 Ý ý ú ě ř ě ť ř Ň ž Ť ř š ě ř š ř š ě ř ě ě ě ě ř ř ý ě ě š ř ž č ř ě ř ý ě Í ťť ť úř ř č ý š ě ó

22 Ý ý ú ě ř ě Ť š š č ě ť ř ž ř ě ě ě ř ý ě š ř ň Ň ž ň š ř ž ž ú ň ň š ř ž ř ó ú ť ť ť úř ř č ý Š ě

23 Ý ý ú ě ř ě ě ř ý ě š ř ž ě ř ž ž ř š ř š Č Č ů ě ý ž ů š ž ý ě ý ě úř ř č ý š ě

24 ý ú ě ř ě ř ě ý Š ě ó úř ř č ý

25 ř

26

27

28