Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č /2014

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91; držitel certifikátu QON odhadce nemovitostí uděleného pod č. 147/06 Bankovním institutem vysoká škola akreditované podle normy ČSN EN ISO/IEC Českým institutem pro akreditaci, o.p.s. Luční 19, Brno bejsovec.areas@seznam.cz Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č /2014 o ceně pozemku parcely č. St. 348, jehož součástí je rodinný dům č.p. 195, rodinného domu č.p. 195 a pozemku parcely č. 809/26 včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 656 a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na pozemcích parcelách č. 809/6 a č. 809/13 zapsaných na listu vlastnictví č. 651, vše v k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov, Jihomoravský kraj. Zadavatel dodatku č. 1 posudku : JUDr. Karel Urban soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město Účel dodatku posudku Dodatek k posudku podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven : ocenění nemovitých věcí zapsaných na listech vlastnictví č. 656 a č. 651 samostatně : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční Brno : odhad ceny obvyklé ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhl. č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé : ke dni místního šetření Datum místního šetření : Místo, datum vyhotovení : Brno, Počet stran: 9 Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 1

2 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov Úvod Dodatek ke znaleckému posudku o ceně obvyklé nemovitých věcí pozemku parcely č. St. 348, jehož součástí je rodinný dům č.p. 195, rodinného domu č.p. 195, pozemku parcely č. 809/26 včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 656 a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na pozemcích parcelách č. 809/6 a č. 809/13 zapsaných na listu vlastnictví č. 651, vše v k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov, Jihomoravský kraj byl zadán JUDr. Karlem Urbanem, soudním exekutorem Exekutorského úřadu Brno-město. Požadováno je ocenění nemovitých věcí zapsaných na listech vlastnictví č. 651 a č. 656 samostatně. V dodatku je proveden odhad ceny obvyklé v rozsahu upřesněného zadání na základě zjištění a východisek uvedených v posudku č /2014, jehož nedílnou součástí je tento dodatek. Podklady Nález katastr nemovitostí: viz znalecký posudek nabývací tituly: viz znalecký posudek dokumentace: viz znalecký posudek ostatní: upřesněné zadání ze dne oceňovací předpisy a použitá literatura: viz znalecký posudek Oceňované nemovitosti Stavby a pozemky výčet: LV č. 656: předmětem ocenění je rodinný dům s přistavěnou garáží, venkovní úpravy, kterými jsou přípojky (plynovodní, elektřiny, kanalizace do jímky a vody), jímka, zpevněné plochy (dřevěná terasa u bazénu, betonové schody na zahradě, dlážděný nájezd do garáže a přístup do domu), oplocení vč. opěrné zídky ze strany ulice a bazén vč. filtračního zařízení umístěného v garáži domu. lokalizace popis: stáří: Pozemky výčet: LV č. 651: jedná se o pozemky p.č. 809/6 ostatní komunikace se zpevněným asfaltobetonovým povrchem, umožňující příjezd k jednotlivým rodinným domům, veřejným osvětlením, odvodněním a přístupy do jednotlivých rodinných domů a pozemek p.č. 809/13 nacházející se na jižním okraji lokality zastavěné rodinnými domy, sousedící s hlavní komunikací procházející Rychtářovem. Pozemek p.č. 809/13 má z převážné části výměry zpevněnou plochu asfaltobetonem a slouží jako parkoviště. viz znalecký posudek viz znalecký posudek rodinný dům - viz znalecký posudek; zpevněné plochy na pozemcích p. č. 809/6 a 809/13 cca 10 let. pozemek p.č. St. 348 je zastavěn rodinným domem. Na pozemku p.č. 809/26 se nachází mj. bazén. Pozemek p.č. 809/6 a 809/13, resp. jeho spoluvlastnický podíl ve výši 2

3 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov 1/8 aktuálně zajišťuje příjezd k domu bez nutnosti zřizování služebností. Jeho vlastnictví, resp. spoluvlastnictví má proto zřejmý vliv na cenu rodinného domu a pozemků zapsaných na LV č Pozemky p.č. 809/6 a p.č. 809/13 jsou zapsány na jiném listu vlastnictví než rodinný dům s pozemky, a proto jsou oceněny samostatně. Posudek metodika: LV č. 656: jako jedna z indikací ceny obvyklé rodinného domu s pozemky p.č. St. 348 a p.č. 809/26 je, resp. byla určena cena s přiměřeným využitím cenového předpisu viz původní znalecký posudek. Dále byla určena porovnávací hodnota rodinného domu s pozemkem, resp. pozemky, a to na základě realizovaných prodejů podobných nemovitostí nebo na základě nabídek realitních kanceláří - viz znalecký posudek. Na základě vyhodnocení takto získaných hodnot a současné situace na trhu s nemovitostmi byla odhadnuta cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na LV č. 656, a to jako by měly zajištěný přístup a příjezd. Vzhledem k tomu, že příjezd a přístup je po pozemku p.č. 809/6, který je zapsán na jiném listu vlastnictví, je na rodinný dům s pozemky zapsanými na LV č. 656 pohlíženo jako na nemovité věci bez zajištěného přístupu a příjezdu. Jedná se tedy o závadu mající vliv na cenu obvyklou pozemku parcely č. St. 348 s rodinným domem č.p. 195 a pozemku parcely č. 809/26. O cenu této závady je cena obvyklá pozemků s rodinným domem zapsaných na LV č. 656 určena ve znaleckém posudku snížena (k odstranění této závady by kupující musel vynaložit finanční prostředky, jejichž kompenzaci by s největší pravděpodobností promítnul do požadavku na snížení ceny). Cena závady je určena jako náklady nutné buď na dokoupení id. 1/8 pozemku p.č. 809/6 (k zajištění přístupu a příjezdu není zapotřebí pozemku p.č. 809/13), nebo na zřízení služebnosti v rozsahu nutném pro přístup a příjezd do rodinného domu, v konkrétním případě v rozsahu celé výměry pozemku p.č. 809/6. Ocenění LV č. 656: LV č. 651: spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 na pozemcích p.č. 809/6 a p.č. 809/13 je tímto dodatkem oceněn samostatně. Při odhad tržní hodnoty (ceny obvyklé) je nejdříve určena ceny obvyklá pozemků jako celku, a to porovnávacím způsobem a následně je odhadnuta cena obvyklá ideálního spoluvlastnického podílu. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu viz znalecký posudek (bez ceny spoluvlastnického podílu na pozemcích p.č. 809/6 a p.č. 809/13): ,00 Kč 3

4 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov Porovnávací hodnota viz znalecký posudek (bez ceny spoluvlastnického podílu na pozemcích p.č. 809/6 a p.č. 809/13): ,00 Kč ,00 Kč 1 = ,00 Kč ,00 Kč Odhad ceny obvyklé Cena určená porovnávacím způsobem vychází z předpokladu zajištěného přístupu a příjezdu k rodinnému domu a pozemkům (tak jak vyplývá ze spoluvlastnictví pozemku parcely č. 809/9 a příjezdové komunikace na něm stávajícím vlastníkem rodinného domu s pozemky). Vzhledem k tomu, že jsou nemovité věci zapsané na různých listech vlastnictví oceňovány samostatně, je nutno pohlížet na rodinný dům s pozemky, jako by byl bez příjezdu. Při ocenění vycházím z předpokladu, že do ceny obvyklé se promítá nutnost zajištění přístupu a příjezdu k rodinnému domu č.p. 195 na parcele č. St. 348 a k pozemkům parcelám č. St. 348 a č. 809/26. Horní mez rozpětí snížení možné ceny rodinného domu s pozemky je určena jako cena služebnosti cesty přes pozemek p.č. 809/6, kterou určuji takto: délka trvání služebnosti: má se za to, že navždy roční užitek: ve výši 3 % z ceny pozemku (cena pozemku p.č. 809/6 viz str. 5-7): ,00 Kč * 0,03 = ,90 Kč míra kapitalizace: 7,00 % cena věcného břemene služebnosti, určená výpočtem pro věčnou rentu: ,90 Kč * 0,07 = 1 293,45 Kč Dolní mez rozpětí snížení ceny rodinného domu je určena jako cena obvyklá ideálního spoluvlastnického podílu na pozemku parcele č. 809/6 ve výši 1/8, kdy vlastnictví id. spoluvlastnického podílu by vlastníku rodinného domu s pozemky umožňovalo přístup a příjezd k nemovitým věcem: ,00 Kč Je jen velmi málo pravděpodobné, že by se spoluvlastníci pozemku umožňujícího příjezd a přístup k rodinnému domu a pozemkům spokojili s 1/8 ceny věcného břemene, tj. 162,00 Kč každý, resp. že by došlo k rychlé a racionální dohodě o zřízení služebnosti. Proto by bylo pro vlastníka rodinného domu a pozemků výhodnější odkoupit ideální spoluvlastnický podíl k pozemku p.č. 809/6, který by mu umožnil příjezd k nemovitým věcem. Proto je porovnávacím způsobem odhadnutá cena rodinného domu a pozemků snížena o cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na pozemku parcele č. 809/6. Na základě těchto úvah je cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví č. 656 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov, Jihomoravský kraj, tj. pozemku parcely č. St. 348, jehož součástí je rodinný dům č.p. 195 a pozemku p.č. 809/26 odhadnuta na: ,00 Kč 1 viz odhad ceny obvyklé id. spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 pozemků parcel č. 809/6 a p.č. 809/13 4

5 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov LV č. 651: Porovnávací hodnota metodika: odhad ceny obvyklé pozemků je proveden na základě cenového porovnání (porovnávací způsob) z nabídek realitní inzerce. Prostřednictvím realitní inzerce nabízené nemovitosti jsou následně obvykle prodávány za cenu nižší než v inzerci požadovanou, neboť realitní kanceláře mají vedle databáze prodávajících klientů i databáze poptávajících klientů a v případě, že je požadovaná cena akceptovatelná, jsou takovéto nemovitosti ihned prodávány a pouze ty nemovitosti, které jsou za požadovanou cenu neprodejné, jsou inzerovány. Z toho je zřejmé, že tržní hodnota nemovitostí prodávaných prostřednictvím realitní inzerce nemůže být vyšší než v inzerci požadovaná. Reálná tržní hodnota inzerovaných nemovitostí podobného typu, které jsou následně obchodovány, činí cca % z původně požadované ceny. Nabídky realitních kanceláří a jejich vyhodnocení: nabídka pozemků určených územním plánem pro výstavbu RD na okraji Vyškova z hlediska zájmu kupujících podobná lokalita. U pozemku jsou dostupné sítě. Požadována je cena 400,00 Kč/m 2, jako reálna se jeví cena okolo 350,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou je odhadnuta cena stavebního pozemku na: 350,00 Kč/m 2 5

6 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov nabídka pozemku pro výstavbu RD na okraji Vyškova, naproti oceňovaným nemovitostem. U pozemku jsou dostupné sítě. Požadována je cena 890,00 Kč/m 2, jako reálna se jeví cena okolo 710,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou je odhadnuta cena stavebního pozemku na: 710,00 Kč/m 2 nabídka velkého pozemku pro výstavbu RD na okraji Vyškova, za oceňovanými nemovitostmi. U pozemku nejsou sítě mimo elektřiny a také chybí příjezd. Požadována je cena 250,00 Kč/m 2, jako reálna se jeví cena okolo 200,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou je odhadnuta cena stavebního pozemku, při zohlednění nákladů na vybudování sítí a příjezdu k porovnávanému pozemku na: 500,00 Kč/m 2 6

7 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov nabídka pozemků určených pro výstavbu RD na okraji Vyškova z hlediska zájmu kupujících podobná lokalita. Sítě se nacházejí ve vzdálenosti 5 m, přístup není specifikován. Požadována je cena 479,00 Kč/m 2, jako reálna se jeví cena okolo 400,00 Kč/m 2. Ve srovnání s touto nabídkou je odhadnuta cena stavebního pozemku na: 400,00 Kč/m 2 Na základě tohoto porovnání odhaduji cenu obvyklou pozemků parcel č. 809/6 a č. 809/13 jako celku na: resp.: A/ pozemku p.č. 809/6 na: B/ pozemku p.č. 809/13 na: 490,00 Kč/m ,00 Kč ,00 Kč Předmětem ocenění je však spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/8. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 2 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu (je vysledována nepřímá úměra mezi velkostí spoluvlastnického podílu a snížením ceny tohoto spoluvlastnického podílu). Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na: A/ pozemku p.č. 809/6: ( ,00 Kč : 8) * 0,65 = ,31 Kč ,00 Kč B/ pozemku p.č. 809/13: ( ,00 Kč : 8) * 0,65 = ,25 Kč Celkem: ,00 Kč ,00 Kč 2 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 7

8 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov ZÁVĚR Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 364/14-17 ze dne bylo: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 364/14-17 ze dne stanovit cenu obvyklou - uvést všechna příslušenství nemovitostí - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitostí a jejich příslušenství Zadání bylo dále upřesněno tak, že je nutno ocenit nemovité věci na jednotlivých výpisech z katastru nemovitostí samostatně, což je provedeno tímto dodatkem č. 1 ke znaleckému posudku č /2014: A/ cenu obvyklou nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví č. 656 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov, Jihomoravský kraj odhaduji na: ,00 Kč Slovy: Třimilionydvěstěpadesáttisíc korun českých a to s preferencí porovnávací hodnoty. Rodinný dům na pozemku p.č. St. 348, ač se jedná prakticky o novostavbu (rodinný dům byl údajně zkolaudován v roce 2008), byl jen krátce obýván, v posledním, blíže nespecifikovaném, období je však vyklizený, resp. neužívaný, v důsledku čehož došlo k poškození dřevěných podlah v přízemí v prostoru obývacího pokoje (zvlnění parket v důsledku vlhkosti), dále ke zkřížení některých dveří. Také není zřejmé, v jakém stavu se nalézá filtrační zařízení pískového filtru bazénu, umístěného v garáži. K rodinnému domu s přistavěnou garáží náleží venkovní úpravy, kterými jsou přípojky (plynovodní, elektřiny, kanalizace do jímky a vody), jímka, zpevněné plochy (dřevěná terasa u bazénu, betonové schody na zahradě, dlážděný nájezd do garáže a přístup do domu), oplocení vč. opěrné zídky ze strany ulice a bazén vč. filtračního zařízení umístěného v garáži. V rodinném domě je v kuchyni instalována kuchyňská linka vč. spotřebičů, garážová vrata jsou elektricky ovládaná, vytápění je zajištěno plynovým kotlem a teplý voda je připravována v nepřímoohřívaném zásobníku teplé vody, který je umístěn v 1 NP pod kotlem ÚT. Na listu vlastnictví č. 656 nejsou zapsána věcná břemena, výměnky a služebnosti. Pozemky ani rodinný dům údajně nejsou pronajímány. B/ cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 651 pro k.ú. Rychtářov, obec Vyškov, okres Vyškov, Jihomoravský kraj odhaduji na: ,00 Kč Slovy: Šedesáttřitisíce korun českých a to s preferencí porovnávací hodnoty. Na listu vlastnictví č. 651 nejsou zapsána věcná břemena, výměnky a služebnosti. Pozemky údajně nejsou pronajímány. V Brně 17. února 2015 Ing. Jaroslav Bejšovec 8

9 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č / rodinný dům č.p. 195, Rychtářov Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2526 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů neúčtuji. Ing. Jaroslav Bejšovec Přílohy viz původní znalecký posudek 9