Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno bejsovec.areas@ceznam.cz Znalecký posudek č /2016 o ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitých věcech pozemcích parcelách č a č. 3105, zapsaných na listu vlastnictví č. 214 pro katastrální území Načeratice, obec Znojmo, okres Znojmo, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 1989/ ze dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, Brno tel bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhlášky č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu místního šetření Datum místního šetření : Místo a datum vyhotovení : Brno, Počet stran: 12 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek č EX 1989/04 Úvod Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na nemovitých věcech pozemcích parcelách č a č. 3105, zapsaných na listu vlastnictví č. 214 pro katastrální území Načeratice, obec Znojmo, okres Znojmo, Jihomoravský kraj uložil vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 1989/ ze dne Na základě usnesení jsem svolal místní šetření na den , kterého se však povinný, ač řádně pozván, nezúčastnil. Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 1989/ ze dne ; - usnesení č.j. 97EX 1989/ ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 989/04-74 ze dne ; - výpis z KN z LV č. 214 pro k.ú. Načeratice, obec Znojmo ze dne ; - kopie katastrální mapy. 1.2 Podklady opatřené znalcem: - katastrální mapy ze serveru ČÚZK s projekcí leteckých snímků: směr fotografování 2

3 Znalecký posudek č EX 1989/04 - údaje platného územního plánu: 1.3 Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno,

4 Znalecký posudek č EX 1989/ Údaje o pozemcích: Pozemky zapsané na listu vlastnictví č. 214 pro k.ú. Načeratice se nacházejí na jihovýchodním okraji Znojma, jihozápadně od místní části Načeratice, jižně od silnice z Nového Šaldorfu do obce Derflice. Příjezd k pozemkům je z uvedené silnice po částečně zpevněné polní cestě k zemědělskému objektu postavenému severozápadně od oceňovaných pozemků a dále po polní cestě na pozemku p.č ve vlastnictví města Znojma k severní hranici pozemku p.č Pozemky p.č a p.č na sebe navazují přes další polní cestu na pozemku p.č. 3104, která je také ve vlastnictví města Znojma. Podélná osa pozemků je orientována téměř severojižním směrem. Na pozemku se porosty ani stavby nenacházejí a pozemky jsou zemědělsky obdělávány. Jedná se o zemědělskou půdu s dobrým produkčním potenciálem. Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku orná půda (BPEJ: m 2 ; m 2 ; m 2 ) orná půda (BPEJ: m 2 ; m 2 ) Celkem Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemky byly identifikovány na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a dle platného územního plánu obce, v terénu však byly identifikovány pouze přibližně. 2.2 Popis nemovitosti Popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky nacházející se západně až jihozápadně od místní části Znojma - Načeratic, ve vzdálenosti cca 0,5 km vzdušnou čarou od okraje místní části. Pozemky jsou téměř rovinné konfigurace a jsou zemědělsky obdělávané Údaje územního plánu Dle platného ÚP se jedná o zemědělské pozemky se stabilizovanou funkcí. 3. Práva a závady Na LV č. 214 pro k.ú. Načeratice, obec Znojmo není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňovaných nemovitých věcí. V KN jsou na LV č. 214 ke dni uvedena zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemků nejsou k dispozici Metodika Pro odhad ceny obvyklé zemědělských pozemků je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech relevantních skutečností, zejména spoluvlastnického podílu. 1 bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do nultého klimatického regionu, který zahrnuje jižní část Moravy (jižní část Dyjskosvrateckého úvalu, Pavlovské vrchy, Dolnomoravský úval) a jeho rozšíření je totožné s rozšířením velmi teplé černozemní oblasti stanovištních jednotek (ČMt). Jde o oblast pěstování kukuřice na zrno. 2 bez ohledu na to, zda jsou pozemky pronajaty či nikoliv, bývají zemědělské pozemky běžně obchodovány, jak je patrné z inzerce uvedené v rámci porovnávacího způsobu ocenění 4

5 Znalecký posudek č EX 1989/04 Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Základní informace Adresa předmětu ocenění: Znojmo Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Načeratice Počet obyvatel: Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - vlastní území: 160,00 % Celková úprava ceny: 160,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 9,18 160,00 23,87 596,75 orná půda ,00 16,77 160,00 43, ,00 orná půda ,00 12,79 160,00 33, ,50 orná půda ,00 9,18 160,00 23, ,34 orná půda ,00 12,79 160,00 33, ,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,09 Rekapitulace cen určených s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu Výsledná cena po zaokrouhlení (na Kč): ,00 Kč 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné zemědělské pozemky: 5

6 Znalecký posudek č EX 1989/04 požadována je cena 35,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Břežan na Znojemsku. Jako reálná se jeví cena okolo 31,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je přibližně poloviční, ucelená. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a lepší dostupnosti na: 35,00 Kč/m 2 požadována je cena 19,00 Kč/m 2 za pozemek u obce Kravsko. Jako reálná se jeví cena okolo 17,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu, v daném katastrálním území v průměru méně výnosnou. Celková výměra je výrazně menší. Jedná se o ucelený pozemek. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jeho výměře, ucelenosti a umístění, na: 17,00 Kč/m 2 6

7 Znalecký posudek č EX 1989/04 požadována je cena 20,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Tvořihráze na Znojemsku. Jako reálná se jeví cena okolo 18,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je menší, téměř poloviční. Jedná se o roztříštěné pozemky. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře, pravděpodobně srovnatelné dostupnosti, a lepšího umístění ve vztahu ke Znojmu, resp. ve vztahu k větším obcím, na: 18,00 Kč/m 2 7

8 Znalecký posudek č EX 1989/04 požadována je cena 55,00 Kč/m 2 za pozemky v Hrádku u Znojma. Jako reálná se jeví cena okolo 50,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu se srovnatelnou výnosností. Dle fotografií v inzerátu jsou některé pozemky využity coby vinice, stav porostů však není patrný. Celková výměra je výrazně větší. Pozemky nejsou zcelené. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře na: 50,00 Kč/m 2 požadována je cena 25,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Šanova. Jako reálná se jeví cena okolo 22,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu na okraji obce. Celková výměra je výrazně menší. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře, přístupnosti a lokalizaci, na: 22,00 Kč/m 2 8

9 Znalecký posudek č EX 1989/04 požadována je cena 31,00 Kč/m 2 za id. spoluvlastnický podíl ve výši 9/12 na pozemku nacházejícím se na okraji Moravského Krumlova. Jako reálná se jeví cena okolo 28,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je přibližně čtvrtinová. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a skutečnosti je prostřednictvím inzerce nabízen většinový spoluvlastnický podíl (vynásobeno koef. 1,20) na: 33,00 Kč/m 2 požadována je cena 27,00 Kč/m 2 za id. spoluvlastnický podíl ve výši 9/12 na pozemku nacházejícím se na okraji Moravského Krumlova. Jako reálná se jeví cena okolo 24,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je mírně menší. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a skutečnosti je prostřednictvím inzerce nabízen spoluvlastnický podíl (vynásobeno koef. 1,20) na: 29,00 Kč/m 2 9

10 Znalecký posudek č EX 1989/04 požadována je cena 25,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí obce Běhařovice. Jako reálná se jeví cena okolo 23,00 Kč/m 2. Celková výměra je přibližně poloviční. Jedná se o několik nezcelených pozemků. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře a skutečnosti, že se jedná o lépe umístěné pozemky na: 25,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných zemědělských pozemků jako celku na: 28,60 Kč/m 2 tj. celkem za pozemky p.č a p.č. 3105: ,00 Kč 7. Odhad ceny obvyklé: Rekapitulace cen pozemků jako celku: Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu: ,00 Kč tj. cca: 32,40 Kč/m 2 Cena určená porovnávacím způsobem: ,00 Kč tj. cca: 28,60 Kč/m 2 Na základě výše uvedených skutečností, s přihlédnutím k současné zvyšující se poptávce po zemědělské půdě, dále se zohledněním dobré lokalizace vzhledem k obci, odhaduji cenu obvyklou oceňovaných pozemků v k.ú. Načeratice, s preferencí cenového porovnání na: 28,60 Kč/m 2 resp. pozemků jako celku na: ,00 Kč Předmětem ocenění je však spoluvlastnický podíl na uvedených pozemcích. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 3 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu (je vysledována nepřímá úměra mezi velkostí spoluvlastnického podílu a snížením ceny tohoto spoluvlastnického podílu). Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu na pozemcích na: ,00 Kč * 0,85 = ,00 Kč ,00 Kč 3 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 10

11 Znalecký posudek č EX 1989/04 8. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a informací určují (viz také str. 4): 8.1 Cenu práv a závad s nemovitostmi spojených na: 0,00 Kč 8.2 Cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 0,00 Kč Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 1989/ ze dne je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to id. ½ na nemovitostech ve vlastnictví povinného; - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 1989/04-74 ze dne , ve znění opravného usnesení č.j. 97EX 1989/ ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemků a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu obvyklou podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parcelách č a č. 3105, zapsaných na listu vlastnictví č. 214 pro katastrální území Načeratice, obec Znojmo, okres Znojmo, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 4 posudku a jejich cena je vyčíslena na str. 11 posudku. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí: 0,00 Kč Výsledná cena podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parcelách č a č. 3105, zapsaných na listu vlastnictví č. 214 pro katastrální území Načeratice, obec Znojmo, okres Znojmo, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky pozemků, resp. vyhotovení znaleckého posudku činí: ,00 Kč Slovy: Pětsettřicetpěttisíc korun českých. V Brně 1. ledna 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec 11

12 Znalecký posudek č EX 1989/04 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2598 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 12

13 Znalecký posudek č EX 1989/04 13

14 Znalecký posudek č EX 1989/04 14

15 Znalecký posudek č EX 1989/04 15

16 Znalecký posudek č EX 1989/04 16

17 Znalecký posudek č EX 1989/04 17

18 Znalecký posudek č EX 1989/04 18

19 Znalecký posudek č EX 1989/04 19

20 Znalecký posudek č EX 1989/04 20

21 Znalecký posudek č EX 1989/04 21

22 Znalecký posudek č EX 1989/04 22

23 Znalecký posudek č EX 1989/04 23