: Ing. Jaroslav Bejšovec

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ ; držitel certifikátu QON odhadce nemovitostí - uděleného pod č. 147/06 Bankovním institutem vysoká škola akreditované podle normy ČSN EN ISO/IEC Českým institutem pro akreditaci, o.p.s. Luční 19, Brno Znalecký posudek č /2016 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parcelách č. St. 34, č. St. 56, jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če a č. 6/1, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 201 pro katastrální území a obec Osiky, okres Brno-venkov, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven Datum místního šetření : Místo, datum vyhotovení : Brno, : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 4997/12-92 ze dne upřesněný přípisem zaslaným v elektronické podobě dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, Brno tel ; bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v úplném znění, s využitím vyhl. č. 199/2014 Sb. a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé : ke dni vyhotovení znaleckého posudku Počet stran: 12 Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky ÚVOD Znalecký posudek o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parcelách č. St. 34, č. St. 56, jejíž součástí je zemědělská stavba bez čp/če a č. 6/1, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 201 pro katastrální území a obec Osiky, okres Brnovenkov, Jihomoravský kraj uložil vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město usnesením č.j. 97EX 4997/12-92 ze dne Usnesením č.j. 97EX 4997/12-92 ze dne mi bylo uloženo stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 4997/12-21 ze dne a určit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu. Na základě uvedeného usnesení jsem vyhotovil znalecký posudek č /2015. Předmětem ocenění byla i stavba na pozemku parcele č. St. 34 nezapsaná do katastru nemovitostí. Po Exekutorským úřadem Brno-město provedeném šetření byl rozsah ocenění upřesněn tak, že předmětem ocenění nebude stavba na pozemku p.č. St. 34. Ocenění je provedeno na základě prohlídky a zaměření, které se uskutečnilo dne Prohlídka a zaměření byla umožněna spoluvlastníkem oceňovaných nemovitých věcí Ing. Podpierou. Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Podklady NÁLEZ katastr nemovitostí: - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 201 pro k.ú. Osiky, obec Osiky ze dne ; - ověření aktuálních údajů katastru nemovitostí na serveru ČÚZK; - katastrální mapa ze serveru ČÚZK: nabývací tituly: nepředloženy dokumentace: nebyla k dispozici ostatní: - usnesení č.j. 97EX 4997/12-92 ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 4997/12-21 ze dne ; - ová zpráva ze dne upřesňující rozsah ocenění; - prohlídka a zaměření nemovitostí provedená dne za přítomnosti Ing. Podpiery; - údaje sdělené při místním šetření; 2

3 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky oceňovací předpisy a použitá literatura: Oceňované nemovitosti Stavby výčet: lokalizace popis: - databáze realizovaných prodejů Asociace znalců a odhadců, z.o; - údaje realitních kanceláří a cenové údaje Katastru nemovitostí; - vlastní znalecký posudek č /2015 ze dne zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhl. Ministerstva financí č. 441/2013 v aktuálním znění, dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, předmětem ocenění je pozemek parcela č. St. 34 částečně zastavěná do katastru nemovitostí nezapsanou a dle upřesněného zadání neoceňovanou budovou, dále zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parcele č. St. 56 (zemní sklep), venkovní úpravy, kterými jsou přípojky (elektřiny, kanalizace do jímky, vody ze studny), oplocení vč. plechové brána a branky z kovového rámu s výplní z pletiva, odpadní jímka (dle spoluvlastníka nemovitých věcí se na pozemku údajně nachází odpadní jímka, do které jsou svedeny splašky z budovy, ale jemu není přesné umístění jímky známo; při prohlídce se ji nepodařilo lokalizovat. V obci však veřejná kanalizace není provedena, proto jímku na pozemku považuji za pravděpodobnou). Dále se na pozemku nachází studna. Plyn je doveden na hranice pozemku. pozemek sestávající z parcel č. St. 34, č. St. 56 a č. 6/1 se zemědělskou stavbou a cizí budovou užívanou z části jako stodola a z části k bydlení se nachází v obci Osiky, ve vzdálenosti cca 14 km jihovýchodním směrem od Bystřice pod Pernštejnem, 12 km severně od Tišnova a 17 km západně od Boskovic. Obec Osiky se 126 obyvateli je vybavena pouze restaurací a obchodem se základním sortimentem. V obci je obecní úřad. Dopravní obslužnost je zajištěna autobusovou linkou. Pozemek se nachází v obytné zástavbě rodinných domů. Příjezd je po veřejné zpevněné komunikaci. na pozemku p.č. St. 34 se původně v severní části nacházel rodinný dům, který údajně vyhořel (patrné jsou základy). Pozemek je v katastru nemovitostí zapsán v druhu pozemku zastavěná plocha, způsob využití zbořeniště. V jižní až jihovýchodní části pozemku se nachází budova bez čp/če, která má v půdorysu tvar písmene V. Budova není zapsána do katastru nemovitostí a údajně není znám její vlastník. Křídlo budovy paralelní s ulicí je upraveno k bydlení a severním směrem navazující křídlo obsahuje stodolu, sklad, dílnu a chlévy. Na konci tohoto křídla se nachází vedlejší stavba s pultovou střechou. Tato vedlejší stavba se již nachází na pozemku parcele č. 6/1. Vedlejší stavba je zděná nepodsklepená s podkrovím pod částí pultové střechy kryté osinkocementovými vlnitými deskami. Na zahradě (pozemek p.č. 6/1) se dále nachází zemědělská stavba jedná se o zemní kamenný klenutý sklep. Na zahradě se také nachází kopaná studna. Opotřebení vedlejší stavby odhaduji na 70 % a zemědělské stavby (zemního sklepa) na 75 %. Pozemky výčet: Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku St zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště 1 St zastavěná plocha a nádvoří 6/ zahrada Celkem: na pozemku se nachází stavba bez čp/če budova s obytnou částí a s hospodářskou částí 3

4 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky POSUDEK Metodika: jako jedna z indikací ceny obvyklé je určena cena pozemkům, vedlejší stavby na pozemku parcele č. 6/1 a zemního sklepa (zemědělské stavby) na pozemku parcele č. 6/1, a to s přiměřeným využitím cenového předpisu (určována není cena venkovních úprav, které se nevyskytují v rozsahu větším než obvyklém a nemají podstatný vliv na cenu obvyklou a cena studny a jímky, jejichž stav nebylo možno ověřit). Dále je určena porovnávací hodnota pozemků (bez stavby na pozemku p.č. St. 34) coby stavebních nezastavěných, a to na základě realizovaných prodejů a nabídek realitních kanceláří. Porovnávací hodnota pozemků je alternativně upravena o náklady na případné odstranění stavby na pozemku p.č. St. 34. Na základě vyhodnocení takto získaných hodnot a současné situace na trhu s nemovitostmi je následně odhadnuta cena obvyklá nemovitostí. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Adresa předmětu ocenění: Osiky Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Osiky Katastrální území: Osiky Počet obyvatel: 126 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 236,00 Kč/m 2 Oceňované položky 1. Ocenění staveb 1.1. Vedlejší stavba 1.2. Zemědělská stavba Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - cizí stavba bez čp/če I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,900 i = 1 4

5 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,03 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit I 0,00 na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná II -0,02 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností VII 0,01 parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000 II -0,06 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti kom. využití II 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,949 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,854 Ocenění staveb 1.1. Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch 1.NP 3,88*6,97 = 27,04 m 2 Obestavěný prostor OP 27,04*(2,73+4,95)*0,5 = 103,83 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl cm S Stropy standardní S Krov dřevěný umožňující podkroví S Krytina vlnité osinkocementové desky P Klempířské práce chybí C Úprava povrchů vápenná omítka S Schodiště chybí (původně pravděpod. z vyhořelého RD) C Dveře dřevěné S Okna jednoduchá S Podlahy standardní S Elektroinstalace světelná P 100 5

6 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina P 6, ,46 3,17 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4, ,00 4,90 8. Schodiště C 3, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace P 4, ,46 2,25 Součet upravených objemových podílů 87,92 Koeficient vybavení K 4: 0,8792 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,00 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8792 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 056,06 Plná cena: 103,83 m 3 * 2 056,06 Kč/m 3 = ,71 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 70,000 % ,50 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,21 Kč Koeficient pp * 0,854 Cena stavby CS = ,76 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,76 Kč 1.2. Zemědělská stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 15. Zemní sklep zděný nebo betonový Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 40,80 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 800,00 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2920 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 3 300,48 Plná cena: 40,80 m 3 * 3 300,48 Kč/m 3 = ,58 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 75,000 % ,69 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,90 Kč Koeficient pp * 0,854 Cena stavby CS = ,82 Kč Zemědělská stavba - zjištěná cena = ,82 Kč 6

7 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Ocenění pozemků Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 046,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 2 046,00) / 2 046,00 = 0,898 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,949 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost pozemku do 15 % vč., ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,949 = 0,854 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,93 0, ,99 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,898 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 180, ,25 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 180, ,42 4 odst. 1 zahrada 6/ ,00 180, ,87 Stavební pozemky - celkem 2 046, ,54 Pozemky - zjištěná cena = ,54 Kč Rekapitulace cen určené s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Vedlejší stavba ,80 Kč 1.2. Zemědělská stavba ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení: ,00 Kč 7

8 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Porovnávací hodnota Realizované nebo prostřednictvím realitní inzerce nabízené prodeje 2 : 1) v říjnu 2014 byl v obci Bedřichov (3,00 km od obce Osiky, mírně lépe vybavená obec) realizován prodej dvou pozemků určených k výstavbě rodinných domů. Pozemky se nacházejí na okraji obce a příjezd je, resp. v době prodej byl, po nezpevněné komunikaci. Celková výměra pozemků je 1 910,00 m 2, realizovaná cena je ,00 Kč, resp. 158,80 Kč/m 2. Při zohlednění lokalizace, přístupu, zastavěnosti vedlejší stavbou a zemním sklepem (jedná se však o stavba s minimálním vlivem, na odhadovanou cenu) a data prodej odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků na: 185,00 Kč/m 2 2) v lednu 2014 byl v obci Strhaře (2,00 km od obce Osiky, podobně vybavená obec) realizován prodej pozemku určeného k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nacházejí nedaleko centra obce. Příjezd je po částečně zpevněné komunikaci. Celková výměra pozemku je m 2, realizovaná cena je ,00 Kč, resp. 177,00 Kč/m 2. Při zohlednění lokalizace, přístupu, zastavěnosti vedlejší stavbou a zemním sklepem (jedná se však o stavba s minimálním vlivem, na odhadovanou cenu) a data prodej odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků na: 190,00 Kč/m 2 3) prostřednictvím realitní inzerce (0,90) je aktuálně nabízen v obci Dolní Loučky (11,00 km od obce Osiky, lépe vybavená obec, lepší dostupnost Brna 0,90) prodej pozemku do budoucna (1,10) určeného k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nacházejí na okraji obce (1,05). Příjezd je po zpevněné komunikaci (1,00). Celková výměra pozemku je m 2 (1,10), požadovaná cena je ,00 Kč, resp. 114,00 Kč/m 2. Při zohlednění lokalizace, přístupu, zastavěnosti vedlejší stavbou a zemním sklepem (jedná se však o stavba s minimálním vlivem, na odhadovanou cenu) odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků na cca: 120,00 Kč/m 2 2 prostřednictvím realitní inzerce nabízené nemovitosti jsou obvykle prodávány za cenu nižší než v inzerci požadovanou, neboť realitní kanceláře mají vedle databáze prodávajících klientů i databáze poptávajících klientů a v případě, že je požadovaná cena akceptovatelná, jsou takovéto nemovitosti ihned prodávány a pouze ty nemovitosti, které jsou za požadovanou cenu neprodejné, jsou inzerovány. Z toho je zřejmé, že tržní hodnota nemovitostí prodávaných prostřednictvím inzerce nemůže být vyšší než v inzerci požadovaná. Reálná tržní hodnota inzerovaných nemovitostí podobného typu, které jsou následně obchodovány, činí cca % z původně požadované ceny. 8

9 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky 4) prostřednictvím realitní inzerce (0,90) je aktuálně nabízen v obci Černovice (3,00 km od obce Osiky, lépe vybavená obec - 0,80) prodej pozemku určeného k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nacházejí na okraji obce (1,05). Příjezd je po zpevněné komunikaci (1,00). Celková výměra pozemku je m 2 (1,00), požadovaná cena je ,00 Kč, resp. 400,00 Kč/m 2. Při zohlednění lokalizace, přístupu, zastavěnosti vedlejší stavbou a zemním sklepem (jedná se však o stavba s minimálním vlivem, na odhadovanou cenu), dostupnosti sítí (0,95), celkové dostupnosti obce odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků na: 287,00 Kč/m 2 9

10 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky 5) prostřednictvím realitní inzerce (0,90) je aktuálně nabízen v obci Skorotice (3,00 km od obce Osiky, podobně vybavená obec 1,00) prodej pozemku určeného k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nacházejí na okraji obce (1,05), část pozemku je značně svažitá (1,05). Příjezd je po zpevněné komunikaci (1,00). Celková výměra pozemku je m 2 (1,00), požadovaná cena je ,00 Kč, resp. 400,00 Kč/m 2. Při zohlednění lokalizace, přístupu, zastavěnosti vedlejší stavbou a zemním sklepem (jedná se však o stavba s minimálním vlivem, na odhadovanou cenu), dostupnosti sítí (1,00), celkové dostupnosti obce (dobrá dostupnost Nedvědice 0,85) odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků na cca: 340,00 Kč/m 2 Cena pozemků jako celku, určená porovnávací metodou, se pohybuje okolo: (185,00 Kč/m ,00 Kč/m ,00 Kč/m ,00 Kč/m ,00 Kč/m 2 )/5 = 224,40 Kč 225,00 Kč/m 2 resp m 2 * 225,00 Kč/m 2 = ,00 Kč ,00 Kč Náklady na odstranění staveb na pozemku parcele č. St. 34 Pro zohlednění skutečnosti, že na pozemku parcele č. St. 34 se nachází stavba bez určení vlastníka, jsou určeny náklady na odstranění této stavby (zděná část a navazující stodola): Obestavěný prostor OP: 75,25*2,60+75,25*2,50*0,5+88,13*(2,63+2,43)*0,5+88,13*2,41*0,5 = 618,88 m 3 10

11 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Náklady na odstranění stavby 3 : 618,88 m 3 * 416,00 Kč/m 2 = ,08 Kč ,00 Kč Závěrečná rekapitulace: Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu ,00 Kč Porovnávací hodnota ,00 Kč Náklady na odstranění stavby ,00 Kč Odhadovaná cena obvyklá ,00 Kč Pro odhad ceny obvyklé pozemků parcel č. St. 34, č. St. 56, jejíž součástí je zemědělská stavba bez čp/če a č. 6/1, a to včetně součástí a příslušenství (bez stavby na pozemku parcele č. St. 34) v katastrální území Osiky, okres Brno-venkov, Jihomoravský kraj je určena cena pozemků, vedlejší stavby, která ve zhoršeném stavebně technickém stavu, zemědělské stavby, což je zemní sklep, s přiměřeným využitím cenového předpisu. Tato cena koresponduje s cenou stavebních nezastavěných pozemků určenou porovnávacím způsobem. Na pozemku parcele č. St. 34 se však nachází stavba, u které se nepodařilo určit vlastníka a která není, dle zadání, předmětem ocenění. V takovém případě připadá v úvahu alternativně demolice stavby nebo její využití k bydlení (v konkrétním případě se však jedná o stavbu sice dispozičně přiměřeně vhodnou k bydlení, ale z hlediska požadavků stávajících stavebně správních předpisů nevyhovují - především s nedostatečnou světlou výškou místností). V případě odstranění stavby by se cena po odečtení nákladů na demolici měla pohybovat okolo ,00 Kč. V případě zachování stavby lze uvažovat náklady a rizika spojená spojené s legalizací majetkoprávních vztahů. Původním znaleckým posudkem č. č /2015 ze dne , kdy bylo vycházeno z předpokladu, že součástí pozemku p.č. St. 34 je i stavba na něm se nacházející, byla cena obvyklá včetně budovy na pozemku p.č. St. 35 odhadnuta na ,00 Kč. Lze tedy předpokládat, že cena obvyklá pozemků bez této budovy by se měla pohybovat v rozmezí od ,00 Kč do ,00 Kč. Při zohlednění těchto skutečností je cena obvyklá nemovitých věcí jako celku odhadnuta na: ,00 Kč Předmětem ocenění je však ideální spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 4 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu. Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parcelách č. St. 34, č. St. 56, jejíž součástí je zemědělská stavba bez čp/če a č. 6/1, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 201 pro katastrální území a obec Osiky, okres Brno-venkov, Jihomoravský kraj na: ( ,00 Kč : 2) * 0,75 = ,00 Kč ,00 Kč Práva a závady spojené s nemovitostmi Na výpisu z KN, LV č. 201 pro katastrální území a obec Osiky není k datu uvedena služebnost, výměnek a/nebo jiné věcné břemeno. Pozemek ani stavby na něm údajně nejsou pronajímány. Na listu vlastnictví jsou zapsána zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Cena práv a závad je tedy na základě dostupných podkladů rovna: 0,00 Kč 3 s ohledem na hospodářskou část je uvažován podíl konstrukcí ve výši 12 % 4 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 11

12 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Závěr Úkolem uloženým mi usnesením č.j. 97EX 4997/12-92 ze dne upřesněním em ze dne je stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 4997/12-21 ze dne a určit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl prohlídku a zaměření předmětu ocenění a na základě prohlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: - cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu výši 1/2 na pozemcích parcelách č. St. 34 (dle zadání bez budovy nacházející se pozemku), č. St. 56, jejíž součástí je zemědělská stavba bez čp/če a č. 6/1, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 201 pro katastrální území a obec Osiky, okres Brno-venkov, Jihomoravský kraj k datu vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Slovy: Jednostodesettisíc korun českých - součástmi a příslušenstvím nemovitých věcí jsou: vedlejší stavba na pozemku parcele č. 6, oplocení, vjezdová plechová brána, branka tvořená ocelovým rámem s výplní z pletiva, přípojka vody, studna; - na listu vlastnictví nejsou k datu zapsána věcná břemena, výměnky a služebnosti. Na listu vlastnictví jsou zapsána zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce; - na základě výše uvedených skutečností proto odhaduji obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu výši 1/2 na pozemcích parcelách č. St. 34, č. St. 56, jejíž součástí je zemědělská stavba bez čp/če a č. 6/1, včetně součástí a příslušenství, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 201 pro katastrální území a obec Osiky, okres Brnovenkov, Jihomoravský kraj k datu vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Slovy: Jednostodesettisíc korun českých. V Brně 22. září 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ pro základní obor ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2658 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo

13 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Příloha č. 1 13

14 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky 14

15 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Příloha č. 2 15

16 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Příloha č. 3 16

17 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky 17

18 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky 18

19 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky 19

20 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky 20

21 Znalecký posudek č / nemovitosti v obci Osiky Příloha č. 4 zemědělská stavba (zemní sklep) vedlejší stavba 21