Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno bejsovec.areas@ceznam.cz Znalecký posudek č /2016 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 pozemku parcely č. 3630/14 zapsaného na listu vlastnictví č. 258 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 2539/145, č. 3770/88, č. 377 (PK), č. 2577/1 (PK), č. 2577/2 (PK) a č (PK) zapsaných na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven Datum místního šetření : : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 6233/ ze dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, Brno : odhad ceny obvyklé ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. s využitím vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., a obecných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu místního šetření Místo a datum vyhotovení : Brno, Počet stran: 29 Počet příloh: 22 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek č EX 6233/11 Úvod Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 pozemku parcely č. 3630/14 zapsaného na listu vlastnictví č. 258 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 2539/145, č. 3770/88, č. 377 (PK), č. 2577/1 (PK), č. 2577/2 (PK) a č (PK) zapsaných na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj uložil vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 6233/ ze dne Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne Místního šetření, ač řádně pozváni, se povinní, resp. jejich právní zástupce nezúčastnili. Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 6233/ ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 6233/11-19 ze dne ; - výpis z KN z LV č. 258 pro k.ú. Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice ze dne ; - výpis z KN z LV č. 902 pro k.ú. Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice ze dne ; - kopie katastrální mapy. 1.2 Podklady opatřené znalcem: - katastrální mapa ze serveru ČÚZK a katastrální mapa s projekcí leteckých snímků: 2

3 Znalecký posudek č EX 6233/11 p.č. 3630/14 (LV 258) 3

4 Znalecký posudek č EX 6233/11-4

5 Znalecký posudek č EX 6233/11 p.č. 2539/145 (LV č. 902) 5

6 Znalecký posudek č EX 6233/11 p.č. 3770/88 (LV č. 902) p.č. 2577/2 (PK) - LV č. 902 p.č (PK) - LV č

7 Znalecký posudek č EX 6233/11 p.č. 2577/1 (PK) - LV č

8 Znalecký posudek č EX 6233/11 p.č. 2577/1 (PK), p.č. 2577/2 (PK) a p.č (PK) - LV č. 902 p.č. 377 (PK) 8

9 Znalecký posudek č EX 6233/11 - údaje platného územního plánu: p.č. 3630/14 p.č. 3770/88 p.č. 2539/145, p.č. 2577/1 (PK), p.č. 2577/2 (PK) a p.č. 2578(PK) 9

10 Znalecký posudek č EX 6233/11 p.č. 377 (PK) 1.3 Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, Údaje o pozemcích: Předmětem ocenění jsou pozemky nacházející se v katastrálním území Uherčice u Hustopečí. Pozemky jsou vesměs situovány mimo zastavěné území obce a ani jeden z pozemků není určen územním plánem k zastavění. Pozemek p.č. 3630/14 zapsaný na LV č. 258 se nachází severně od obce v lokalitě využívané coby zahrádky a zahrady. Příjezd k pozemku je z jižní strany po nezpevněné polní cestě. Pozemek sousedí s lesem. Jedná se o kvalitní zemědělskou půdu (bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do 1. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, její průměrná cena dle vyhlášky 441/2013 Sb. je 17,37 Kč za m 2 a bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na stupnici od 0 do 100 hodnotou 85). Pozemky zapsané na LV č. 902 se nacházejí: pozemek p.č. 3770/88 severně od Uherčic jedná se o lesní pozemek; pozemek ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 377 severovýchodně od centra Uherčic na severním břehu řeky Svratky; pozemek p.č. 2539/145 a pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 2577/1, p.č. 2577/2 a p.č jihovýchodně od Uherčic. Na pozemku p.č. 3770/88 se nachází neudržovaný lesní porost tvořený především listnatými stromy o odhadovaném průmětném stáří do let. Příjezd k pozemku je po zpevněné lesní cestě. Pozemek p.č. 377 (PK) se nachází na břehu Svratky, východně od sportovní haly. Na pozemku se nachází část polní cesty podél řeky a z části je pozemek porostlý listnatými stromy. Pozemek se nachází dle platného územního plánu v lokalitě krajinné zeleně, resp. v regionálním biokoridoru a lokálním biocentru ÚSES. Pozemek p.č. 2539/145 je zemědělsky obděláván. Příjezd k pozemku je ze severní strany po zpevněné polní cestě. Využití pozemku dle platného územního plánu je coby zemědělské plochy velkoplošně obdělávané. Jedná se o dobrou zemědělskou půdu převážně bonity (bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do 2. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, její průměrná cena dle vyhlášky 441/2013 Sb. je 14,94 Kč za m 2 a bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na 10

11 Znalecký posudek č EX 6233/11 stupnici od 0 do 100 hodnotou 72) a bonity (bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do 3. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, její průměrná cena dle vyhlášky 441/2013 Sb. je 10,08 Kč za m 2 a bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na stupnici od 0 do 100 hodnotou 54). Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr č. 2577/1 (PK), č. 2577/2 (PK) a č (PK) na sebe navazují a jsou podélnou osou orientovány jižním směrem. Přístup na pozemky je postupně ze severní strany ze zpevněné polní cesty. Dle platného územního plánu se jedná o pozemky určené k zemědělskému využití ( zemědělské plochy velkoplošně obdělávané a zemědělské plochy maloplošně obdělávané ). Pozemky jsou v jižní části značně svažité a zemědělsky hůře využitelné. Na této části pozemků se nacházejí neudržované stromy a keře vzniklé náletem a svah je terasovitě upraven. Z hlediska využitelnosti se jedná o pozemky nalézající se převážně v 5. třídě ochrany zemědělského půdního fondu (bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do 5. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, její průměrná cena dle vyhlášky 441/2013 Sb. je 1,17 Kč za m 2 a bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na stupnici od 0 do 100 hodnotou 19). Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku LV č / orná půda (BPEJ: m 2 ; zbytek parcely není bonitován 1 ) LV č / orná půda (BPEJ: m 2 ; BPEJ: m 2 ; BPEJ: m 2 ) 3770/ lesní pozemek 377 (PK) 865 BPEJ: /1 (PK) 96 BPEJ: /2 (PK) BPEJ: (PK) 146 BPEJ: Celkem Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemky byly identifikovány na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a dle platného územního plánu obce, v terénu však byly identifikovány pouze přibližně. 2.2 Popis nemovitosti Popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky v okolí obce Uherčice. Podrobněji jsou pozemky popsány v části 1.4 posudku Údaje územního plánu Dle platného územního plánu není ani jeden z pozemků určen k zastavění. 3. Práva a závady Na LV č. 902 pro k.ú. Uherčice u Hustopečí není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňovaných nemovitých věcí. V KN jsou na LV č. 902 ke dni uvedena zástavní práva exekutorská a soudcovská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemků nejsou k dispozici 2. Na LV č. 258 pro k.ú. Uherčice u Hustopečí není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňovaných nemovitých věcí. 1 pro ocenění pozemku je uvažována stejná bonita v celé ploše pozemku 2 v rámci pozvánky na místní šetření byli povinní, resp. právní zástupci vyzváni k předložení případných nájemních smluv, pachtovních smluv, smluv o zřízení věcného břemene apod. Na výzvu k účasti na místním šetření a předložení dokladů však nereagovali. Bez ohledu na to, zda jsou pozemky pronajaty či nikoliv, bývají i pronajaté zemědělské pozemky běžně obchodovány, jak je patrné z inzerce uvedené v rámci porovnávacího způsobu ocenění 11

12 Znalecký posudek č EX 6233/11 V KN jsou na LV č. 258 ke dni uvedena zástavní práva exekutorská a soudcovská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemků nejsou k dispozici Metodika Pro odhad ceny obvyklé zemědělských pozemků je použita porovnávací metoda na základě vyhodnocení nabídek nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. V případě pozemku p.č. 3630/14, který je využitelný coby zahrada a nachází se v sousedství obytné zástavby v obci, je cena obvyklá určena také jednak na základě ceny určené podle cenového předpisu, ale především na základě vyhodnocení nabídek realitních kanceláří, kdy zahrady bývají prodávány za ceny vyšší než určené podle cenového předpisu. Cena obvyklá lesního pozemku je určena porovnávací metodou, neboť k určení ceny podle cenového předpisu coby jedné z indikací ceny obvyklé nejsou k dispozici údaje lesního hospodářského plánu. Pozemek p.č. 377 (PK) nacházející se u řeky Svratky v území lokálního koridoru ÚSES je z hlediska hospodářského prakticky nevyužitelný, proto je jeho cena určena podle cenového předpisu, stejně jako v případě pozemku parcely č. 2577/2 (PK), jehož využitelnost je díky svažitosti a omezené přístupnosti, omezená. Následně je proveden odhad ceny obvyklé spoluvlastnických podílů pozemků se zohledněním všech známých relevantních skutečností. Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Základní informace Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Uherčice Katastrální území: Uherčice u Hustopečí Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 378,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a s přiměřeným využitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 12

13 Znalecký posudek č EX 6233/11 Ocenění Pozemek p.č. 3630/14 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [Kč] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] orná půda 3630/ ,00 12,79 20,00 15, ,15 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 3 309,00 m ,15 Pozemek p.č. 3630/14 = ,15 Kč Pozemky p.č. 2539/145, 2577/1 (PK), 2577/2 (PK), 2578 (PK) Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 17,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2539/ ,00 14,94 17,00 17, , ,00 10,08 17,00 11, , ,00 1,17 17,00 1,37 4,11 orná půda 2577/1 (PK) ,00 14,94 17,00 17, ,08 orná půda 2578 (PK) ,00 14,94 17,00 17, ,08 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 778,00 m ,07 Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koef 1 Koef 2 Úprava [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 378,00 0,04 0,65 0 % 9,83 Typ Parcelní číslo Výměra Srážka Jedn. cena Cena [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec /2 (PK) 2 145, , ,50 Cena pozemku nesmí být nižší než 6,50 Kč/m 2. 6,50 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 2 145,00 m ,50 Pozemky p.č. 2539/145, 2577/1 (PK), 2577/2 (PK), 2578 (PK) = ,57 Kč Pozemek p.č. 377 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 11,96 0,25 20 % 3,59 13

14 Znalecký posudek č EX 6233/11 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst ,00 3,59-50 % 1 557,00 Jiný pozemek - celkem 865, ,00 Pozemek p.č zjištěná cena = 1 557,00 Kč Rekapitulace Pozemek p.č. 3630/14 Pozemky p.č. 2539/145, 2577/1 (PK), 2577/2 (PK), 2578 (PK) Pozemek p.č. 377 Ocenění pozemků celkem Celkem ,20 Kč ,60 Kč 1 557,00 Kč ,80 Kč ,80 Kč Rekapitulace cen určených s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu (bez pozemku p.č. 3770/88) Výsledná cena po zaokrouhlení: ,00 Kč 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné: A/ zemědělské pozemky: požadována je cena 15,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Sokolnice. Jako reálná se jeví cena okolo 13,50 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu v lánu. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných zemědělských pozemků, s přihlédnutím k výměře, dostupnosti a pravděpodobně v průměru lepší kvalitě na: 15,00 Kč/m 2 14

15 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 35,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí obce Kozlany. Jako reálná se jeví cena okolo 31,50 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu v lánu. K pozemkům je příjezd po polní cestě. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich srovnatelné dostupnosti a pravděpodobně podobné kvalitě na: 32,00 Kč/m 2 požadována je cena 23,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Lanžhotu. Jako reálná se jeví cena okolo 20,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu v různých částech Lanžhotu, pozemky jsou vedeny ve zjednodušené evidenci Pozemkový katastr a nejsou pronajímány. Přístup a příjezd není v inzerátu uveden. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků na: 25,00 Kč/m 2 15

16 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 21,80 Kč/m 2 za pozemky v okolí Lednice. Jako reálná se jeví cena okolo 19,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Kvalita zemědělské půdy je v průměru srovnatelná. Pozemky jsou pronajaty. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k pravděpodobně horší dostupnosti na: 20,00 Kč/m 2 požadována je cena 27,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Kyjova. Jako reálná se jeví cena okolo 24,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Lokalizace není upřesněna, stejně jako přístup. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k jejich výměře na: 25,00 Kč/m 2 16

17 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 15,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Koryčan. Jako reálná se jeví cena okolo 13,50 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu, a to trvalý travní porost a ornou půdu. Celková výměra je značná. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných zemědělských pozemků, s přihlédnutím k pravděpodobně lepší kvalitě a využitelnosti, na: 15,00 Kč/m 2 požadována je cena 23,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Vyškova, resp. severně od Vyškova v obci Ježkovice. Jako reálná se jeví cena okolo 21,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Celková výměra je větší a ucelená. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím k pravděpodobně lepší kvalitě na: 22,00 Kč/m 2 17

18 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 32,00 Kč/m 2 za pozemky v okolí Nosislavi. Jako reálná se jeví cena okolo 29,00 Kč/m 2. Jedná se o zemědělskou půdu. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných pozemků, s přihlédnutím ke srovnatelné dostupnosti a podobné kvalitě na: 29,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaných zemědělských pozemků p.č. 2539/145, p.č (PK) a p.č. 2577/1 (PK) na: 23,00 Kč/m 2 B/ zahrady: požadována je cena 297,00 Kč/m 2 za zahradu ve Strachotíně. Jako reálná se jeví cena okolo 260,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek nacházející se u vody rekreačně využitelný. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k výměře, dostupnosti a horší využitelnosti na: 200,00 Kč/m 2 18

19 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 201,00 Kč/m 2 za zahradu v Hustopečích. Jako reálná se jeví cena okolo 180,00 Kč/m 2. Jedná se dle textu v inzerátu o oplocený pozemek s ovocnými stromy a s dostupnými inženýrskými sítěmi (údajně ve vzdálenosti 15 m - viz popis v inzerátu). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k výměře, dostupnosti a horší využitelnosti na: 150,00 Kč/m 2 požadována je cena 100,00 Kč/m 2 za zahradu v Týnci. Jako reálná se jeví cena okolo 90,00 Kč/m 2. Přístup je po zpevnění komunikaci (panelová cesty). Na pozemku se nacházejí stromy a pozemek je svažitý. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k výměře, pravděpodobně podobné dostupnosti a lepší využitelnosti na: 90,00 Kč/m 2 19

20 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 70,00 Kč/m 2 za zahradu v Hustopečích. Jako reálná se jeví cena okolo 65,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek nacházející se u vody rekreačně využitelný. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k výměře, dostupnosti a horší využitelnosti na: 60,00 Kč/m 2 požadována je cena 125,00 Kč/m 2 za zahradu v Břeclavi. Jako reálná se jeví cena okolo 110,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek nacházející se u vody pozemek je rekreačně využitelný. Na části pozemku se nachází les. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k výměře a dostupnosti na: 100,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu pozemku p.č. 3630/14 na: 120,00 Kč/m 2 20

21 Znalecký posudek č EX 6233/11 C/ lesní pozemek: požadována je cena 29,00 Kč/m 2 za prodej listnatého lesa u Bohumilic. Jako reálná se jeví cena okolo 26,00 Kč/m 2. Jedná se o lesní porost o stáří 74 let. Příjezd je po lesní cestě. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného lesu s mladým listnatým lesním porostem, s přihlédnutím k výměře a dostupnosti na: 25,00 Kč/m 2 požadována je cena 26,00 Kč/m 2 za prodej listnatého lesa u Ivančic. Jako reálná se jeví cena okolo 23,00 Kč/m 2. Jedná se o les s pravděpodobně podobným lesním porostem. Příjezd je po lesní cestě. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného lesu s přihlédnutím k výměře a dostupnosti na: 24,00 Kč/m 2 21

22 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 20,00 Kč/m 2 za prodej listnatého lesa u Ivančic. Jako reálná se jeví cena okolo 18,00 Kč/m 2. Jedná se o les s pravděpodobně podobným lesním porostem. Příjezd není specifikován. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného lesu s přihlédnutím k výměře, pravděpodobně lepší dostupnosti a podobného složení porostů na: 20,00 Kč/m 2 požadována je cena 17,00 Kč/m 2 za prodej listnatého lesa u Ivančic. Jako reálná se jeví cena okolo 16,00 Kč/m 2. Jedná se o lesní porost o stáří 88 let. Příjezd není v inzerátu specifikován. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného lesu s mladým listnatým lesním porostem, s přihlédnutím k výměře a pravděpodobně lepší dostupnosti na: 16,00 Kč/m 2 22

23 Znalecký posudek č EX 6233/11 požadována je cena 25,00 Kč/m 2 za prodej smíšeného lesa u Svatoslavi. Jako reálná se jeví cena okolo 23,00 Kč/m 2. Jedná se o les se starším lesním porostem. Příjezd není v inzerátu specifikován. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného lesu s přihlédnutím k výměře a stáří porostů na: 24,00 Kč/m 2 požadována je cena 27,00 Kč/m 2 za prodej převážně jehličnatého lesa u Lomnice. Jako reálná se jeví cena okolo 24,00 Kč/m 2. Jedná se o les s lesním porostem o stáří let. Příjezd je po lesní cestě. Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného lesu s přihlédnutím k výměře a dostupnosti na: 22,00 Kč/m 2 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu pozemku p.č. 3770/88 na: 22,00 Kč/m 2 23

24 Znalecký posudek č EX 6233/11 7. Závěrečná analýza: Rekapitulace zjištěných cen: Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu (bez lesního pozemku) celkem: ,00 Kč z toho průměrná cena zemědělského pozemku cca: 15,80 Kč/m 2 průměrná cena pozemku využitelného coby zahrada cca: 15,35 Kč/m 2 průměrná cena zemědělsky dlouhodobě nevyužívaného pozemku cca: 6,50 Kč/m 2 průměrná cena pozemku v biokoridoru cca: 1,80 Kč/m 2 Cena určená porovnávacím způsobem: průměrná cena zemědělského pozemku cca: 23,00 Kč/m 2 průměrná cena pozemku využitelného coby zahrada cca: 120,00 Kč/m 2 průměrná cena lesního pozemku s lesním porostem: 22,00 Kč/m 2 Odhad ceny obvyklé: List vlastnictví č. 258: Na základě výše uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou pozemku parcely číslo 3630/14, zapsaného na listu vlastnictví č. 258 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, s preferencí porovnávací metody, na: 120,00 Kč/m 2 resp. na: m 2 * 120,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Předmětem ocenění je však podíl ve výši 1/4. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 3 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu (je vysledována nepřímá úměra mezi velkostí spoluvlastnického podílu a snížením ceny tohoto spoluvlastnického podílu). Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemku parcele číslo 3630/14, zapsaného na listu vlastnictví č. 258 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav na: ( ,00 Kč/4) * 0,70 = ,00 Kč ,00 Kč 3 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 24

25 Znalecký posudek č EX 6233/11 List vlastnictví č. 902: Na základě výše uvedených skutečností, s přihlédnutím k současné zvyšující se poptávce po zemědělské půdě, odhaduji cenu obvyklou zemědělských pozemku parcel č. 2539/145, č. 2577/1 (PK) a č (PK), zapsaných na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, s preferencí porovnávací metody, na: 23,00 Kč/m 2 resp. na: (1 536 m m m 2 ) * 23,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Předmětem ocenění je však podíl ve výši 1/2. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší zdůvodnění viz ocenění pozemku zapsaného na LV č Na základě výše uvedeného zdůvodnění odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parcelách číslo 2539,145, č. 2577/1 (PK) a č (PK), zapsaných na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav na: (40 894,00 Kč/2) * 0,85 = ,95 Kč ,00 Kč Cenu obvyklou lesního pozemku s lesním porostem p.č. 3770/88 zapsaného na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav odhadují s preferencí porovnávací metody na: 22,00 Kč/m 2 resp. na: 904 m 2 * 22,00 Kč/m ,00 Kč Předmětem ocenění je však také podíl ve výši 1/2. Cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku parcele č. 3770/88 na: (19 888,00 Kč/2) * 0,85 = 8 452,40 Kč 8 450,00 Kč Cenu obvyklou pozemku parcely č. 377 (PK) zapsaného na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav určuji ve výši dle cenového předpisu, tj.: 1,80 Kč/m 2 resp.: 865 m 2 * 1,80 Kč/m ,00 Kč Předmětem ocenění je však podíl ve výši 1/2 (zdůvodnění viz výše), jehož cena činí: (1 557,00 Kč/2) * 0,85 = 661,73 Kč 660,00 Kč Cenu obvyklou pozemku parcely č. 2577/2 (PK) zapsaného na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav určuji ve výši dle cenového předpisu, tj.: 6,50 Kč/m 2 resp.: m 2 * 6,50 Kč/m ,50 Kč Předmětem ocenění je však podíl ve výši 1/2. Jeho cena činí (zdůvodnění viz výše): (13 942,50 Kč/2) * 0,85 = 5 925,63 Kč 5 930,00 Kč 25

26 Znalecký posudek č EX 6233/11 Cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 2539/145, č. 3770/88, č. 377 (PK), č. 2577/1 (PK), č. 2577/2 (PK) a č (PK) zapsaných na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj odhaduji na: (17 380,00 Kč ,00 Kč + 660,00 Kč ,00 Kč) = ,00 Kč 8. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a informací (viz také str. 11 a 12) určují: 8.1 Cenu práv a závad s nemovitostmi spojených na: 0,00 Kč 8.2 Cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 0,00 Kč 26

27 Znalecký posudek č EX 6233/11 Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 6233/ ze dne je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: 1) 2) - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 6233/11-19 ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemků a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: 1) cenu obvyklou podílu ve výši 1/4 na pozemku parcele číslo 3630/14, zapsaného na listu vlastnictví č. 258 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 11 a 12 posudku a jejich cena je vyčíslena na str. 26 posudku. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč 27

28 Znalecký posudek č EX 6233/11 Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí dle dostupných podkladů: 0,00 Kč Výsledná cena podílu ve výši 1/4 na pozemku parcele číslo 3630/14, zapsaného na listu vlastnictví č. 258 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj činí ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku: ,00 Kč Slovy: Šedesátdevěttisícčtyřistadevadesát korun českých. 2) cenu obvyklou podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 2539/145, č. 3770/88, č. 377 (PK), č. 2577/1 (PK), č. 2577/2 (PK) a č (PK) zapsaných na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj odhaduji ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 11 a 12 posudku a jejich cena je vyčíslena na str. 26 posudku. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí dle dostupných podkladů: 0,00 Kč Výsledná cena podílu ve výši 1/2 pozemků parcel č. 2539/145, č. 3770/88, č. 377 (PK), č. 2577/1 (PK), č. 2577/2 (PK) a č (PK) zapsaných na listu vlastnictví č. 902 pro katastrální území Uherčice u Hustopečí, obec Uherčice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj činí ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku: ,00 Kč Slovy: Třicetdvatisícečtyřistadvacet korun českých. V Brně 1. června 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec 28

29 Znalecký posudek č EX 6233/11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2640 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 29

30 Znalecký posudek č EX 6233/11 Příloha č. 1 30

31 Znalecký posudek č EX 6233/11 31

32 Znalecký posudek č EX 6233/11 Příloha č. 2 32

33 Znalecký posudek č EX 6233/11 Příloha č. 3 33

34 Znalecký posudek č EX 6233/11 34

35 Znalecký posudek č EX 6233/11 35

36 Znalecký posudek č EX 6233/11 36

37 Znalecký posudek č EX 6233/11 37

38 Znalecký posudek č EX 6233/11 38

39 Znalecký posudek č EX 6233/11 39

40 Znalecký posudek č EX 6233/11 Příloha č. 4 40

41 Znalecký posudek č EX 6233/11 41

42 Znalecký posudek č EX 6233/11 42

43 Znalecký posudek č EX 6233/11 43

44 Znalecký posudek č EX 6233/11 44

45 Znalecký posudek č EX 6233/11 45

46 Znalecký posudek č EX 6233/11 46

47 Znalecký posudek č EX 6233/11 47

48 Znalecký posudek č EX 6233/11 48

49 Znalecký posudek č EX 6233/11 49

50 Znalecký posudek č EX 6233/11 Příloha č. 5 50

51 Znalecký posudek č EX 6233/11 51