Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Jaroslav Bejšovec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 a v oboru ekonomika, odvětví ekonomická různá, specializace výpočet nájmů z bytů, nebytových prostor a pozemků, jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 603/ Luční 19, Brno bejsovec.areas@ceznam.cz Znalecký posudek č /2016 o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj. Zadavatel posudku Účel posudku Posudek podal Oceňovací předpis Posudek vyhotoven Datum místního šetření : JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 6225/ ze dne : podklad k vymožení povinnosti zaplacení pohledávky a nákladů spojených s exekucí : Ing. Jaroslav Bejšovec Luční 19, Brno tel , bejsovec.areas@seznam.cz : odhad ceny obvyklé ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. s využitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., a obecných postupů pro odhad ceny obvyklé : k datu místního šetření Místo a datum vyhotovení : Brno, : (bez přítomnosti povinné) Počet stran: 14 Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení č.: 2

2 Znalecký posudek č EX 6225/10 Úvod Znalecký posudek o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj zadal vyhotovit JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brnoměsto, se sídlem Minská 54, Brno usnesením č.j. 97EX 6225/ ze dne Usnesením č.j. 97EX 6225/ ze dne je mi uloženo stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 6225/10-41 ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. Ocenění je provedeno na základě obhlídky, která se uskutečnila dne a Odhad ceny obvyklé je proveden v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, ust. 336 občanského soudního řádu a obecně platných postupů pro odhad ceny obvyklé. Nález 1. Podklady pro zpracování posudku: 1.1 Podklady postoupené zadavatelem znaleckého posudku: - usnesení č.j. 97EX 6225/ ze dne ; - exekuční příkaz č.j. 97EX 6225/10-41 ze dne ; - výpis z KN z LV č pro k.ú. a obec Starovice ze dne ; - kopie katastrální mapy. 1.2 Podklady opatřené znalcem: - obhlídka provedená ve dnech a ; - nabídky realitních kanceláří; - katastrální mapa ze serveru ČÚZK, katastrální mapa s projekcí leteckých snímků: 1 k tomuto datu bylo provedeno místní šetření v souvislosti s oceněním nemovitých věcí povinné v jiném rozsahu než následně upřesněném usnesením č.j. 97EX 6225/

3 Znalecký posudek č EX 6225/10 3

4 Znalecký posudek č EX 6225/10 - údaje platného územního plánu: 1. výřez územního plánu obce Starovice: 2. výřez územního plánu města Hustopeče: 4

5 Znalecký posudek č EX 6225/ Oceňovací předpisy a použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v úplném znění, dále jen zák. ; - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., dále jen vyhl. ; - skripta Teorie oceňování nemovitostí, díl I a II, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., CERM Brno, Údaje o pozemcích: Pozemek zapsaný na listu vlastnictví č pro k.ú. Starovice se nachází jihovýchodním směrem od zastavěného území obce Starovice a severozápadním směrem od Hustopečí, u silnice č. 425 ve směru z Hustopečí do Brna (silnice je paralelní s dálnicí D2). Přístup a podmíněně příjezd na uvedený pozemek je možný přímo ze silnice č. 425, tj. z východní strany (sjezd není stavebně upraven). Podél západní strany pozemku je v katastru nemovitostí zakreslen pozemek p.č. 1086/55 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví obce Starovice. Tato cesta však ve skutečnosti neexistuje neboť je rozorána a je součástí zemědělsky obdělávaného lánu. Podélná osa pozemku je orientována téměř západovýchodním směrem. Pozemek je rovinné konfigurace. Na pozemku se porosty ani stavby nenacházejí a pozemek je aktuálně zemědělsky obdělávány. Pozemek p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku 1086/ orná půda (BPEJ: 00100) Celkem Celkový popis nemovitosti 2.1 Porovnání skutečnosti s dokumentací Pozemek byl identifikován na základě leteckých fotografií kombinovaných s katastrálními mapami, publikovanými na serveru ČÚZK a dle platného územního plánu obce, v terénu však byl identifikován pouze přibližně. 5

6 Znalecký posudek č EX 6225/ Popis Popis nemovitostí Předmětem ocenění je pozemek nacházející se jihovýchodně od Starovic, téměř na hranicích katastrálních území Starovice a Hustopeče u Brna, u silnice ve směru na Brno. Pozemek je téměř rovinné konfigurace a je zemědělsky obděláván Údaje územního plánu Pozemek je zahrnut do platného územního plánu obce Starovice coby pozemek zastavitelný (plochy zastavitelné Vs - plochy výroby a skladovaní viz str. 4). Uvedené území určené pro výstavbu výrobních objektů a skladů navazuje na plochy výroby a skladů již zastavěné a určené k zastavění platným územním plánem města Hustopeče viz str. 5. Z pozemku je velmi dobrý příjezd na dálnici D2 po silnici č. 425 a přes exit 25, který se nachází ve vzdálenosti cca 1 km. 3. Práva a závady Na LV č pro k.ú. Starovice není ke dni zapsáno věcné břemeno, ať již ve prospěch či neprospěch oceňované nemovité věci. V KN jsou na LV č ke dni uvedena zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Údaje o případném pronájmu pozemku nejsou k dispozici. 4. Metodika Pro odhad ceny obvyklé pozemku určeného platným územním plánem k zastavění komerčními (výrobními a skladovými) objekty je použita porovnávací metoda na základě cenového porovnání nemovitostí nabízených prostřednictvím realitní inzerce k prodeji s tím, že takto zjištěné požadované ceny jsou upraveny koeficientem, který vyjadřuje skutečnost, že jen zcela výjimečně jsou nemovitosti prodávány za ceny požadované v inzerci. Takto odhadnutá porovnávací hodnota je porovnána s cenou určenou přiměřeně podle cenového předpisu. Při odhadu ceny obvyklé pozemku je však preferována porovnávací hodnota s ohledem na zkreslené výsledky cen pozemků určených k zastavění územním plánem určených dle cenového předpisu. Následně je proveden odhad ceny se zohledněním všech známých relevantních skutečností. Posudek 5. Cena s přiměřeným využitím cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Starovice Starovice Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Starovice Katastrální území: Starovice Počet obyvatel: 892 6

7 Znalecký posudek č EX 6225/10 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž V 1,00 katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 439,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,45 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby IV 0,05 - nedaleká, navazující průmyslová zóna v Hustopečích 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny I 0,00 sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu - ale bez III 0,04 sjezdu ze silnice 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,03 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná poloha - III 0,05 dobrá dopravní dostupnost dálnice 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,500 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,500 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,500 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 7

8 Znalecký posudek č EX 6225/10 Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní IV 0,00 orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,500 = 0,500 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,00 0,500 0,300 65,85 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda 1086/ ,00 65, ,50 Stavební pozemek - celkem 8 310, ,50 zjištěná cena = ,50 Kč Rekapitulace cen určených s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu Výsledná cena po zaokrouhlení: ,00 Kč 6. Odhad ceny porovnávacím způsobem Aktuálně jsou prostřednictvím realitní inzerce nabízeny tyto srovnatelné pozemky: 8

9 Znalecký posudek č EX 6225/10 požadována je cena 501,00 Kč/m 2 za pozemky v Hustopečích (na okraji města). Jako reálná se jeví cena okolo 450,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru m 2 (obecně platí nepřímá úměra mezi velikostí a cenou 1,10). Pozemek má dle podkladů protáhlý tvar (omezená zastavitelnost 1,10). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí je podobná (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a pravděpodobně lepší využitelnosti na: 545,00 Kč/m 2 požadována je cena 343,00 Kč/m 2 za pozemky v Hustopečích (na okraji města, dále od příjezdu na dálnici 1,05). Jako reálná se jeví cena okolo 310,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru m 2 (0,95). Zastavitelnost z inzerátu není patrná 1,00). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí není uvedena (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a využitelnosti na: 310,00 Kč/m 2 9

10 Znalecký posudek č EX 6225/10 požadována je cena 500,00 Kč/m 2 za pozemky ve Velkých Pavlovicích (na okraji města, podobná až mírně horší lokalita 1,05). Jako reálná se jeví cena okolo 450,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru m 2, avšak možný je prodej i po částech (1,00). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný až lepší (komunikace vybudované obcí 0,95). Dostupnost sítí je lepší (sítě zbudované obcí u pozemků 0,90). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a využitelnosti na: 400,00 Kč/m 2 požadována je cena 399,00 Kč/m 2 za pozemky v Podivíně (méně žádaná lokalita 1,05). Jako reálná se jeví cena okolo 360,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru m 2 (0,95). Zastavitelnost není z inzerátu patrná 1,00). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí je lepší (0,95). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a využitelnosti na: 340,00 Kč/m 2 10

11 Znalecký posudek č EX 6225/10 požadována je cena 990,00 Kč/m 2 za pozemky u Blučiny (blíže Brnu 0,90). Jako reálná se jeví cena okolo 890,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek bez sítí a příjezdů, určený ke komerční zástavbě (uvažovány jsou náklady ve výši cca 450,00 Kč/m 2 ). Celková výměra je větší (1,05). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, zainvestovanosti a dopravní obslužnosti na: 415,00 Kč/m 2 požadována je cena 237,00 Kč/m 2 za pozemky v Sedleci (obec se zhoršenou dopravní dostupností 1,10 a s podobným vybavením 1,00). Jako reálná se jeví cena okolo 210,00 Kč/m 2. Jedná se o pozemek určený ke komerční zástavbě (1,00). Pozemek má výměru m 2 (0,95). Pozemek má dle podkladů protáhlý tvar (omezená zastavitelnost 1,10). Přístup a příjezd je pravděpodobně srovnatelný (1,00). Dostupnost sítí je podobná (1,00). Ve srovnání s touto nabídkou odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku, s přihlédnutím k jeho výměře, dostupnosti a pravděpodobně lepší využitelnosti na: 240,00 Kč/m 2 11

12 Znalecký posudek č EX 6225/10 Na základě uvedeného porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňovaného pozemku na: 375,00 Kč/m 2 tj. celkem za pozemek p.č. 1086/50: ,00 Kč 7. Odhad ceny obvyklé: Rekapitulace zjištěných cen: Cena určená s přiměřeným využitím oceňovacího předpisu: ,00 Kč tj. cca: 65,85 Kč/m 2 Cena určená porovnávacím způsobem: tj. cca: ,00 Kč 375,00 Kč/m 2 Na základě výše uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou oceňovaného pozemku v k.ú. Starovice, s preferencí cenového porovnání na: resp. na: 375 Kč/m ,00 Kč Předmětem ocenění je však podíl ve výši 1/6. Cena spoluvlastnického podílu nebývá cenou rovnající se aritmetickému podílu z celkové ceny, ale je z pravidla nižší než tento podíl, a to v rozmezí o 5 % 40 % 2 z tohoto podílu (výjimečně i níže), což je dáno skutečností, že nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci je ztíženo. Snížení se odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu (je vysledována nepřímá úměra mezi velkostí spoluvlastnického podílu a snížením ceny tohoto spoluvlastnického podílu). Na základě výše uvedeného zdůvodnění proto odhaduji cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parcele číslo 1086/50, zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území a obec Starovice, okres Břeclav na: ( ,00 Kč/6) * 0,65 = ,75 Kč ,00 Kč 8. Ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených na základě dostupných podkladů a informací (viz také str. 6) určují: 8.1 Cenu práv a závad s nemovitostmi spojených na: 0,00 Kč 8.2 Cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou na: 0,00 Kč 2 viz mj. také Znalecký standard č. 1 Asociace znalců a odhadců České republiky 12

13 Znalecký posudek č EX 6225/10 Závěr Úkolem uloženým mně usnesením č.j. 97EX 6225/10-88 ze dne je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 6225/10-41 ze dne ; - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených; - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou; - a výslednou cenu. V souladu s výše uvedeným usnesením jsem provedl obhlídku pozemku a na základě obhlídky, dostupných podkladů a zjištění určuji: cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Práva a závady jsou uvedeny na str. 6 posudku a jejich cena je vyčíslena na str. 12 posudku. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených činí: 0,00 Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí dle dostupných podkladů: 0,00 Kč Výslednou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemku parcely č. 1086/50 zapsaného na listu vlastnictví č pro katastrální území Starovice, obec Starovice, okres Břeclav, Jihomoravský kraj určuji ke dni obhlídky, resp. vyhotovení znaleckého posudku na: ,00 Kč Slovy: Třistatřicetsedmtisícpětsetdevadesát korun českých. V Brně 5. června 2016 Ing. Jaroslav Bejšovec 13

14 Znalecký posudek č EX 6225/10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1325/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2641 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo Ing. Jaroslav Bejšovec 14

15 Znalecký posudek č EX 6225/10 Příloha č. 1 15