Posudek / č /2017. Stanovení hodnoty nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2017 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina ve spoluvlastnictví Kerner Milan, podíl 1/3 Břežánská 50/4, Bílina 181 Ex 13896/16-95 Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek Karlovy Vary, T. G. Masaryka 623/12, PSČ Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2017 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE... 3 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ...14 Volba metody ocenění...14 Výpočet hodnoty nemovité věci Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot...14 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot se zohledněním věcných břemen Výpočet hodnoty věcných břemen Rekapitulace výsledné hodnoty nemovité věci Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Závěrečná analýza VÝSLEDEK OCENĚNÍ ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst.2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz. kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2

3 REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina (bytová jednotka včetně podílu na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Kerner Milan, Břežánská 50/4, Bílina. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina bez zohlednění věcného břemene je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jedno sto dvacet tisíc korun českých) Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina se zohledněním věcného břemene je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Deset tisíc korun českých) Počet stran posudku: Posudek obsahuje včetně titulní strany 22 stran textu a 22 stran příloh. Počet vyhotovení: Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě číslovaná originální vyhotovení se předávají objednateli (jedno další vyhotovení zůstává pro archivní účely v archivu Znaleckého ústavu). Dne: Strana 3

4 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, pokud objednatel předloží znalecký posudek jako důkaz soudu, jedná se o dovolené použití tohoto znaleckého posudku; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění. Strana 4

5 1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: Podklady získané ze strany objednatele: [1] Usnesení č.j. 181 Ex 13896/16-95 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary [2] Výpis z KN LV č k. ú. Bílina [3] Prohlášení vlastníka bytové jednotky o podlahové ploše Podklady získané zhotovitelem: [4] Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci [5] Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody [6] Žádost o spolupráci povinného [7] Fotodokumentace předmětné nemovité věci Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů k datu ocenění: Odborná literatura: [8] ATTL, J., POLÁČEK, B. Posudek znalce a podnik. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, ISBN [9] BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z: aktualizované vydání. Praha: Linde, Praktická právnická příručka. ISBN [10] ORT, P Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Praha: Leges, Praktik (Leges). ISBN [11] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [12] ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, ISBN [13] ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, ISBN [14] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN [15] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [16] ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN Odborné články: [17] ŠNAJBERG, O. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování, roč. 5, č. 5, s. 3 15, 2012; [18] ŠNAJBERG, O. Valuation of Real Estate with Easement. Procedia Economics and Finance, č. 25, s , Obecně přijímané standardy: [19] Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC): International Valuation Standards 2011; [20] Evropská skupina odhadcovských asociací (TEGoVA): European Valuation Standards 2012, 7th Edition; Strana 5

6 [21] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; [22] Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011; Veřejně dostupné internetové zdroje: [23] Oficiální server českého soudnictví, < [24] Česká národní banka, < [25] Český statistický úřad, < [26] České stavební standardy, < [27] Evropská centrální banka, < Legislativa: [28] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; [29] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; [30] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; [31] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku; Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Strana 6

7 2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Cena zjištěná je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7

8 3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina (bytová jednotka č. j. 762/9 v bytovém domě Teplické Předměstí č. p. 762, 763, 764, 765, 766, LV 3358, který je umístěný na pozemku parc. č. 1636/30, LV 3358, včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 592/60420) ve vlastnictví Kerner Milan, Břežánská 50/4, Bílina, pro účely exekučního řízení. Znalecký posudek je zpracován na základě Usnesení od Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci je provedeno na základě stavu k Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne Místní šetření bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Na místě se nepodařilo navázat kontakt s nikým, kdo by umožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci, dostupných informací a odborného odhadu znaleckého ústavu. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena v archivu znaleckého ústavu, její část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Bytová jednotka č. j. 762/9 v bytovém domě Teplické Předměstí č. p. 762, 763, 764, 765, 766, LV 3358, který je umístěný na pozemku parc. č. 1636/30, LV 3358, včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 592/60420 Ústecký Teplice Bílina Bílina Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č k. ú. Bílina. Jako vlastníci oceňovaných nemovitých věcí jsou uvedeni Kerner Milan, Břežánská 50/4, Bílina, podíl 1/3, Kernerová Blanka, Březno 58, Postoloprty, podíl 1/3 a Kozel Martin, Břežánská 50/4, Bílina, podíl 1/3. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č k. ú. Bílina (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Strana 8

9 Bylo zjištěno věcné břemeno užívání s oprávněním pro Maksimíková Božena, Sídliště Za Chlumem 762, Teplické Předměstí, Bílina, RČ/IČO: /095 k jednotce č. 762/9. Právo doživotního užívání. Smlouva ze dne , právní účinky vkladu ke dni (Z / ). Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 742/1998. POLVZ:315/1998 (Z / ). Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Na příslušném katastrálním úřadě bylo vyžádáno prohlášení vlastníka nemovité věci o podlahové ploše bytové jednotky. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje byt v bytovém domě včetně podílu na společných částech domu a pozemku. Nemovitá věc zapsaná na LV č k. ú. Bílina se nachází v obci Bílina, okres Teplice, Ústecký kraj. Bílina je město, které leží v severních Čechách na stejnojmenné řece Bílině. Má rozlohu 32,41 km² a žije zde téměř 17 tisíc obyvatel. Historické jádro města je od roku 1992 městskou památkovou zónou. Město se rozkládá v údolí řeky Bíliny, v půli cesty mezi Mostem a Teplicemi. Obklopuje vrch Chlum, na západě se táhnou svahy vrchu Kaňkova. Prochází tudy železnice Ústí nad Labem Teplice Chomutov, trať Ústí nad Labem Úpořiny Bílina a silnice I/13. Autobusové linky jezdí do blízkých obcí, ale také do vzdálenějších českých měst. Nejčastěji jezdí autobusy do Teplic a Litvínova. Ve městě je provozována městská hromadná doprava. Zajišťuje ji společnost Arriva city s. r. o. nachází se zde velké množství autobusových zastávek a jedno autobusové nádraží. Je zde k dispozici velmi dobrá občanská vybavenost a možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Obrázek č. 1: Poloha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Strana 9

10 Obrázek č. 2 : Po loha předmětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětná nemovitá věc je umístěna v severní části města Bílina v části Teplické Předměstí v ulici Sídliště Za Chlumem. Nemovitá věc je dobře dostupná z veřejné komunikace. V blízkosti se nachází mateřská škola, supermarket a pošta. Nejbližší autobusová zastávka je ve vzdálenosti 200 m. Jedná se o lokalitu bytových domů s velkým množstvím zeleně. Obrázek č. 3: Po loha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Oceňovaná nemovitá věc představuje bytovou jednotku č. j. 762/9 v bytovém domě Teplické Předměstí č. p. 762, 763, 764, 765, 766, LV 3358, který je umístěný na pozemku parc. č. 1636/30, LV 3358, včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 592/ Strana 10

11 Jedná se o byt 2+1 v bytovém domě, jehož užitá plocha činí 59,2 m 2. K vlastnictví jednotky č. 762/9 dále patří podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 592/ Byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží bytového domu s osmi nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Nemovitost má monolitickou konstrukci a rovnou střechu. Okna a vchodové dveře jsou bílá plastová. Z přední strany domu se nachází balkony. Exteriér domu je tvořen barevnou zateplenou fasádou žluté, oranžové a světle modré barvy. Celkově je exteriér bytového domu v dobrém stavu. Bytový dům se nachází nedaleko hlavní silnice, ze které vede asfaltová komunikace přímo k bytovému domu. Dispozičně je byt členěn na kuchyň, dva pokoje, předsíň, spíž, která je umístěn mimo bytovou jednotku, šatnu, koupelnu, WC a lodžii. Jelikož nebyl umožněn přístup do vnitřních prostor nemovité věci, není k dispozici stav interiéru. Je považován za standardní. Je zde možnost napojení na elektřinu, vodovod a veřejnou kanalizaci. Pozemek, na kterém bytový dům leží, je rovinatý, obklopen jehličnatými a listnatými stromy, keři a dalším travním porostem. Možnost parkování je přímo před bytovým domem. Jedná se o lokalitu s velkým množstvím zeleně a výbornou dopravní dostupností do centra. V tabulce níže je uveden přehled místností dle předložené dokumentace. Tabulka č. 1: D i sp o zic e a výměr a mí stnost í Místnost Výměra [m 2 ] kuchyň 12,2 pokoj 18,4 pokoj 16 předsíň 6 spíž mimo b. j. 1,2 šatna 2 koupelna 2,5 WC 0,9 lodžie (nezapočteno do užité plochy) 3,9 Celková výměra 59,2 Zdroj: list vlastnictví, vlastní zpracování V katastru nemovitostí je pozemek parc. č. 1636/30 evidován jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře m 2. Zastavěná plocha domu činí m 2. Na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí (LV, katastrální mapa, ortomapa), provedeného místního šetření a předloženého prohlášení vlastníka nemovité věci užitá plocha bytu činí 59,2 m 2. Strana 11

12 Obrázek č. 4: P oloha př ed m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: katastr nemovitostí Strana 12

13 4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Trh nemovitostí lze definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení. Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka. Tabulka č. 2: Pr ů m ěr n é k u p n í c en y sta veb n ích pozemk ů v ob dob í Ukazatel [v Kč/m 2 ] Průměrná kupní cena stavebních pozemků Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 1,02 Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady, popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety stále rostly, kdy průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let ( ) se tržní ceny zemědělské půdy zvýšily z 10,81 Kč/m 2 na 20,41 Kč/m 2. Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem. V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné domy v Praze, Brně a Plzni. Program Zelená úsporám také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech. Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EUR/m 2 /měsíc. Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem Kč za m 2 obchodní plochy, zatímco v ostatních regionech České republiky Kč/m 2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na obdobné úrovni. Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halami a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř m 2 průmyslových prostor, což hned po letech 2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok. Strana 13

14 5 OCENĚNÍ Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. Výpočet hodnoty nemovité věci Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Všechny porovnávací věci se nacházejí v obci Bílina stejně jako oceňovaná nemovitá věc. Popis srovnávacích objektů: 1. Sídliště Za Chlumem, Bílina - Teplické Předměstí k prodeji byt s lodžií, v osobním vlastnictví, o celkové výměře 63 m 2. Bytová jednotka se nachází v 5. podlaží panelového domu, který prošel revitalizací (plastová okna, fasáda, zateplení, nové rozvody ve stupačkách). Byt je po celkové rekonstrukci (nové rozvody elektřiny, vnitřní dveře a obložky SAPELI, snížené podhledy). Nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. V obývacím pokoji a v chodbě je položena plovoucí podlaha. Součástí ložnice je šatna. V koupelně je vana a toaleta. Součástí bytové jednotky je komora na chodbě a v přízemí domu kóje; 2. Jiráskova, Bílina - Újezdské Předměstí prodej bytu v OV, 2+kk+L v Bílině, Pražské předměstí 2, ulice Jiráskova. Byt je ve velice dobrém stavu, byla provedena rekonstrukce koupelny-vyzděné bytové jádro, hezká zánovní kuchyňská linka, zasklený balkon. K bytu patří sklep a komora; 3. Sídliště Za Chlumem, Bílina - Teplické Předměstí k prodeji byt 3+1+L v osobním vlastnictví v Bílině v Sídlišti Za Chlumem. Jedná se o vyhledávanou lokalitu na okraji obce se zelení v okolí. Byt prošel celkovou a rekonstrukcí, při které došlo i ke změně dispozice bytu. Nyní je byt předělán na velké 2+1+prostornou šatnu; 4. Sídliště Za Chlumem, Bílina - Teplické Předměstí byt v osobním vlastnictví 3+1 v zatepleném panelovém domě v klidné části sídliště v obci Bílina. Byt je po rekonstrukci, zděné jádro, plastová okna, nové podlahy z PVC. K bytu náleží sklepní kóje o rozloze 3 m 2, v mezipatře komora s úložným prostorem. V celém bytě jsou snížené stropy sádrokartonem. Strana 14

15 Obrázek č. 5 : Mapa porov n ávacích n e mov itý ch věcí Zdroj: mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy bytu. Tabulka č. 3: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í i Užitná plocha [m 2 ] Dispozice bytu Počet podlaží Umístění podlaží Lokalita Dopravní dostupnost Parametry oceňované nemovité věci 59, NP/ 1 PP 4. NP Bílina velmi dobrá Parametry srovnávacích nemovitých věcí 1. 63, NP/ 1 PP 5. NP Bílina velmi dobrá 2. 48,00 2+kk 4 NP/ 1 PP 4. NP Bílina velmi dobrá 3. 68, NP/ 1 PP 2. NP Bílina velmi dobrá 4. 64, NP/ 1 PP 2. NP Bílina velmi dobrá Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Tabulka č. 4: P arametr y p orovnáva cích n e mov ito st í Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Vybavení Inženýrské sítě Příslušenství Parametry oceňované nemovité věci monolitická dobrý standardní E, V, VK balkon Parametry srovnávacích nemovitých věcí panel dobrý standardní E, V, P, VK sklep, balkon panel dobrý standardní E, V, VK sklep, balkon panel dobrý standardní - balkon panel dobrý standardní E, V, P, VK sklep, balkon Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Strana 15

16 *Pozn.: E elektřina, V vodovod, P plyn, VK veřejná kanalizace. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace nebyly zjištěny zásadní odlišnosti. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 5 : Adj u stačn í mat ic e i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] ,00 63,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 48,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 68,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 64,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,50 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy bytu. Tabulka č. 6: Výpočet pr ů m ěr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 7 316,67 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 8 062,50 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 7 591,71 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 7: Výpočet hodnoty n e mov it é v ěc i Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 59,20 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 7 591,71 Celková cena nemovité věci [Kč] ,26 Koeficient omezené prodejnosti 0,80 Výsledná hodnota spol. podílu po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Strana 16

17 *Pozn.: Výsledná hodnota nemovité věci byla snížena o koeficient 0,8 za omezenou prodejnost (spoluvlastnický podíl 1/3). Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována včetně podílu na společných částech domu a pozemku a všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot se zohledněním věcných břemen Výpočet hodnoty věcných břemen Bylo zjištěno věcné břemeno užívání s oprávněním pro Maksimíková Božena, Sídliště Za Chlumem 762, Teplické Předměstí, Bílina, RČ/IČO: /095 k jednotce č. 762/9. Právo doživotního užívání. Smlouva ze dne , právní účinky vkladu ke dni (Z / ). Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 742/1998. POLVZ:315/1998 (Z / ). Protože nebyly zjištěny bližší informace, z důvodu nesoučinnosti povinného, o výše uvedené smlouvě o věcném břemeni, bude jejich interpretace zvolena obvyklým způsobem. Věcné břemeno bytu zajistí oprávněnému užívání bytu, obvykle včetně společných prostorů domu, ve kterém se byt nachází. Hodnota věcného břemene bude stanovena na základě níže uvedeného vzorce: H VB = N R (1+i)n 1 i (1+i) n, Kde HVB je hodnota věcného břemen, NR je obvyklé roční nájemné, n počet zbývajících let života, i je diskontní míra. Obvyklé roční nájemné je stanoveno na základě porovnání nájemného obdobných nemovitých věcí, tedy nájemného bytových jednotek umístěných v bytových domech. Ta bulka č. 8: Vý počet věcného bře mene i Lokalita Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Ki Jednotková cena [Kč/m 2 /měsíc] Jednotková cena [Kč/m 2 /rok] 1. Bílina 3 200, ,8 62,44 749,27 2. Bílina 6 000, ,8 87, ,27 3. Bílina 7 500, ,8 95, ,86 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 /rok] 979,80 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty věcného břemene je uvedeno v tabulce níže. Trvání věcného břemene je určeno na základě demografických tabulek dle veličiny omega, která je rovna 110 rokům. Diskontní míra byla zvolena v obvyklé výši dle zvláštního právního předpisu pro zohlednění právních vad nemovitých věcí. Strana 17

18 Ta bulka č. 9: Výpoče t v ěcného bře mene Název Hodnota Obvyklé roční nájemné v místě a čase [Kč/m 2 ] 979,80 Celková výměra bytu [m 2 ] 59,20 Obvyklé roční nájemné v místě a čase - celkem [Kč] ,16 Diskontní míra 0,12 Počet zbývajících let 17 Hodnota věcného břemene [Kč] ,19 Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Rekapitulace výsledné hodnoty nemovité věci V tabulce níže je uvedena hodnota nemovité věci stanovená pomocí metody porovnávací a hodnota věcného břemene stanovena na základě cenového předpisu. Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovitým věcem po zaokrouhlení představuje rozdíl těchto dvou položek, který byl upraven o předmětnou výši spoluvlastnického podílu. Jedná se o hodnotu nemovité věci zohledňující existenci věcných břemen. Tabulka č. 10: Výsledná h odnota n e mo v it é v ěc i Název Hodnota Hodnota nemovitých věcí po zaokrouhlení [Kč] ,00 Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení [Kč] ,00 Výsledná hodnota nemovitých věcí po zaokrouhlení [Kč] ,00 Ki 0,80 Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu k nemovitým věcem po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování *Pozn.: Výsledná hodnota nemovité věci byla snížena o koeficient 0,8 za omezenou prodejnost (spoluvlastnický podíl 1/3). Pozn.: Pro účely insolvenčního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 18

19 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza V tabulce níže je uvedena cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina (bytová jednotka č. j. 762/9 v bytovém domě Teplické Předměstí č. p. 762, 763, 764, 765, 766, LV 3358, který je umístěný na pozemku parc. č. 1636/30, LV 3358, včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 592/60420) vč. všech součástí: Tabulka č. 11: Výsledná hodnota n em ov it é věci Název Hodnota Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/3 se zohledněním věcného břemena [Kč] ,00 Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/3 bez zohlednění věcného břemena [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Kladně je předmětná nemovitá věc hodnocena díky lokalitě. Předmětná nemovitá věc se nachází na sídlišti malého města s velmi dopravní dostupností do centra. Záporně byla ovlivněna výsledná cena faktem, že se jedná o spoluvlastnický podíl 1/3, který ovlivní prodejnost dané nemovité věci. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz výpis z katastru nemovitostí LV č k. ú. Bílina). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Bylo zjištěno věcné břemeno užívání s oprávněním pro Maksimíková Božena, Sídliště Za Chlumem 762, Teplické Předměstí, Bílina, RČ/IČO: /095 k jednotce č. 762/9. Právo doživotního užívání. Smlouva ze dne , právní účinky vkladu ke dni (Z / ). Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 742/1998. POLVZ:315/1998 (Z / ). Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina vč. všech součástí a zjištěných příslušenství činí ,00 Kč, a to se zohledněním věcného břemene. Cena obvyklá předmětné nemovité věci vč. všech součástí a zjištěných příslušenství činí ,00 Kč bez zohlednění věcného břemene. Strana 19

20 6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina (bytová jednotka včetně podílu na společných částech domu a pozemku) ve vlastnictví Kerner Milan, Břežánská 50/4, Bílina. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina bez zohlednění věcného břemene je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jedno sto dvacet tisíc korun českých) Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Bílina se zohledněním věcného břemene je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Deset tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 20

21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Odpovědní zpracovatelé: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Tereza Hnátková Strana 21

22 SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Příloha 8 Usnesení č. j. 181 Ex 13896/16-95 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č k. ú. Bílina Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Prohlášení vlastníka o podlahové ploše Výpis z insolvenčního rejstříku Žádost o spolupráci povinného Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 22