ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 2977/1/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2977/1/2015 O ceně nemovitosti : ( určení ceny OBVYKLÉ ) XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Pozemkové parcely - čk (lesní pozemek) v katastru Dolní Branná,obec Dolní Branná a čk. 560/4 (lesní pozemek) a čk. 1055/3 ( vodní plocha) v katastru Podhůří - Harta,obec Vrchlabí, bez staveb, vše v okr. Trutnov, zapsané v L.V. č. 351, resp. č.3463 Výpisu z Katastru nemovitostí, královéhradecký kraj. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Písek JUDr.Stanislav Pazderka Prokopova 339/ Písek Ostatní - exekuce č.j. 117 EX 1206/12-69 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 12.ledna 2015 Posudek vypracoval: Miroslav Roubec Do Dolců Trutnov Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran. V Trutnově, dne 12.ledna 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceněné pozemky jsou zapsány : 1/ pozemková parcela čk lesní pozemek, v L.V. č. 351, pro k.ú. Dolní Branná, obec Dolní Branná, okr. Trutnov. 2/pozemková parcela čk. 560/4 - lesní pozemek a pozemková parcela čk. 1055/3 - vodní plocha v L.V. č pro k.ú. Podhůří - Harta, obec Vrchlabí, okr. Trutnov. Vlastníkem pozemků je dle výše uvedených listů vlastnictví pan FEJFAR Miloš, čp. 364, Studenec, ***************************************************************** Hodnota předmětných nemovitostí je určena jako cena OBVYKLÁ ve smyslu definice uvedené v 2 odst.1.zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů(zákon o oceňování majetku). -Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné, nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti trhu, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému v záhlaví tohoto znaleckého posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou. Použité metody : ************** pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto metody ocenění A/ Věcná hodnota ( nákladový způsob ocenění ) - toto hodnota představuje reprodukční cenu stavby sníženou o opotřebení. Reprodukční cenou je cena, za kterou by se dal daný objekt postavit v době ocenění. Pro stanovení věcné hodnoty oceňovaných nemovitostí je použita metoda výpočtu dle cenového předpisu platného ke dni ocenění, bez použití koeficientu Kp.(prodejnosti). Toto platí i pro ocenění lesních pozemků včetně porostů - ocenění je provedeno na základě podkladů z LHP a následné metodiky dle vyhl. č. 199/2014 Sb. B/ Výnosová hodnota - vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet zisk. K indikaci hodnoty se dospěje kapitalizací nebo diskontováním příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Pracuje se z pojmy věčná renta, dosažitelné nájemné, roční náklady nutné k dosažení tohoto nájmu atp. Pro případ ocenění předmětných pozemků je tato metoda nevyužitelná, neboť nejsou relevantní údaje o případných pronájmech a jejich výší - 2 -

3 C/ Srovnávací hodnota - jedná se o hodnotu stanovenou na základě hodnotového srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti realizovány a jsou objektivně zjistitelné, popřípadě jsou nabízeny na trhu v daném místě a čase k prodeji. ********************************************** Věcná hodnota, tedy ocenění dle metodiky vyhl. č. 199/2014 Sb. udává hodnotu předmětných pozemků včetně porostů na částku cca ,- Kč Pro určení ceny OBVYKLÉ byly vyhlednány pouze dva obdobné pozemky, které jsou v daném místě a čase nabízeny k prodeji.vše v okr. Trutnov, v okruhu cca Km od okresního města. 1/ Jedná se o větší celky lesních pozemků včetně porostů v katastru obce Babí / prodej výměry lesa m 2 / v částce 7 Kč/ m 2 Z nabídky není patrné stáří porostu, jedná se o prodej podílu ve výši 2/3 z celku. 2/ Jedná se o větší celky lesních pozemků včetně porostů porostů v katastru obce Bernartice /prodej výměry m 2 / v částce cca. 11 Kč/ m 2 Porost uvedený k prodeji včetně pozemků je stáří od 2-10 let. Průměrná nabídková cena uvedených pozemků činí cca. 9 Kč/m 2. S přihlédnutím ke stáří porostů na předmětných oceněných pozemcích / smrk. 81, olše 94 let/ tedy porosty k obmýtí s objemem dřevní hmoty cca. 80 m 3 na předmětných lesních pozemcích, s obyklou cenou porostu "na stojato" v částce cca. 800 Kč/m 3 určuji OBVYKLOU cenu předmětných pozemků včetně porostů v katastru Dolní Branná a Podhůří - Harta na částku cca. 35Kč/m 2 : Celkem tedy cena OBVYKLÁ ,- Kč **************************************************************** 1.2 Podklady pro vypracování posudku -vyhl. č. 199/2014 Sb. Min. Fin. ČR -Vlastní zjištění -Výpisy z Katastru nemovitostí -Snímky katastrálních map a ortofoto pozemků -Podklady pro ocenění lesa vypracované střediskem OŽP Vrchlabí -Porovnávací nabídky obdobných pozemků v regionu v nabídce prodejů. -Usnesení č.j. 117 EX 1206/12-69, Exekutorského úřadu Písek -Ostatní podklady pro ocenění -Vlastní databáze cen 1.3 Vlastnictví *************************************************************** Vlastník : FEJFAR Miloš, čp. 364, Studenec, *************************************************************** - 3 -

4 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Lesní pozemek čk.2198 Dolní Branná 2) Lesní pozemek čk. 560/4 k.ú. Podhůří - Harta 3) Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku 4) Trvalé porosty - 4 -

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Ocenění dle metodiky vyhlášky č. 199/2014 Sb. 2.1 Lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky Popis Předmětem ocenění dle metodiky Vyhl. č. 199/2014 Sb. je pozemková parcela čk o výměře m 2, vedená v L.V. č. 351 pro k.ú. Dolní Branná, obec Dolní Branná jako pozemek lesní - pozemek určený k plnění funkcí lesa. Ocenění je provedeno dle podkladů z LHP a lesních osnov, vydané odborem ŽP ve Vrchlabí ke dni Jedná se o pozemek zhruba lichoběžníkového půdorysu, situovaný mimo zastavěné území obce Dolní Branná, po pravé straně od komunikce ve směru Dolní Branná - Vrchlabí, od obce ve vzdálenosti cca m. Pozemek je přístupný po zbahnělé polní cestě, přístup k pozemku v letních měsících. Jedná se o lesní pozemek, s lesním porostem, který je tvořen dle LHP 100% zastoupením porostu smrk, věková skupina cca. 81 let, pozemek je rovinatý, lesní typ 4S1, zakmenění 8. Pozemek se nenachází v emisním pásmu Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=4S) = Kč 6,37 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,82 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč ,82 Lesní pozemek Cena celkem Kč ,- 2.2 Lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky Popis Předmětem ocenění je lesní pozemek č.k. 560/4 o výměře 87 m 2, který je situován v k.ú. Podhůří - Harta, obec Vrchlabí. Jedná se o úzký proužek většího lesního celku, levostranný, přiléhající k místnímu potoku Bělá, se 100% zastoupením dřeviny Olše.Pozemek je přístupný po cizích pozemcích, je mírně svažitý, bez zvláštního výzamu, není v emisní zóně Úprava ceny pozemku Tvar lesních pozemků (protáhlé, malé) (až -20%) -20% Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=3L) = Kč 1,95 Cena za celou výměru m 2 = Kč 169,65 Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč 135,72 Lesní pozemek Cena celkem Kč 136,- 2.3 Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku Oceněno podle 8 vyhlášky

6 2.3.1 Popis Pozemek č.k. 1055/3 o výměře 36 m 2 - jedná se o drobnou část koryta vodního toku - potoka Bělá, v katstaru Podhůří -Harta, který sousedí s pozemekm lesního porostu č.k. 560/4. Jedná se o přírodní, neupravený vodní tok místního potoka Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet ceny pozemku ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 454,36 ZC = ZCv x Iu = 740 Kč x = Kč Koeficient pozemku vodní plochy x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 31,81 Cena za celou výměru m 2 = Kč 1.144,99 Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního tokucena celkem Kč 1.145,- 2.4 Trvalé porosty Oceněno podle 40 až 46 vyhlášky. Smrk Lesní porost na lesním pozemku č.k o celkové výměře m 2 Jedná se o 100% zastoupení dřeviny smrk, stáří 81 let, zakmenění 8. (obmýtí 100, bonita 4, zakmenění 0.80, zastoupení 100%, věkový koeficient , přirážky a srážky 0.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 81 let, m 2 x 40,- Kč = Kč ,- Olše lepkavá - 6 -

7 Lesní porost na lesním pozemku č.k. 560/4 v katastru Podhůří - Harta. Jedná se o drobný pozemek protáhlého tvaru se zastoupením 100% dřevina Olše. Lesní typ 3L, věk 94 let, RVB 2, zakmenění 8, pásmo ohrožení typu D. (obmýtí 70, bonita 2, zakmenění 0.80, zastoupení 100%, věkový koeficient , přirážky a srážky 0.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 94 let, m 2 x 16,35 Kč = Kč 1.422,- Trvalé porosty Cena celkem Kč ,

8 3. REKAPITULACE A/ Cena dle vyhl. Č. 199/2014 Sb. 1) Lesní pozemek Kč ,- 2) Lesní pozemek Kč 136,- 3) Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku Kč 1.145,- 4) Trvalé porosty Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jednostočtyřitisícesedmdesát Kč B/ Cena OBVYKLÁ Cena OBVYKLÁ v daném místě a čase předmětných pozemků a porostů na nich činí celkem ,- Kč Slovy : osmdesáttisíc Kč V Trutnově, dne 12.ledna vypracoval - 8 -

9 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. 2154/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Při vypracování tohoto posudku jsem si vědom následků vědomě nepravdivého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2977/1/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Miroslav Roubec Do Dolců Trutnov Přílohy posudku : -Výpisy z Kataastru nemovitostí -Snímky katastrálních map -Ortofoto pozemků -Podklady pro ocenění - lesní osnovy a LHP ************************************************** - 9 -

10 - 10 -