ZNALECKÝ POSUDEK. č. 204/7294/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 204/7294/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků čís. parcel 768, 769 a rodinného domu č.p. 97 s příslušenstvím, k.ú. Vaňov, v ulici Pražská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 204/7294/2015 LV no.: 126 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 768, 769 a rodinný dům č.p. 97 s příslušenstvím, k.ú. Vaňov, v ulici Pražská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská 97/75, Vaňov, Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura ,- nebyla stanovena ,- 3 (rodinný dům, kůlny, zahradní altán) rodinný dům vedlejší stavby, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy obytná zóna odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: ,- Kč ,- Kč nestanoveno Kč 768, , 169 zahrada, zastavěná plocha a nádvoří 536 Kč/ Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 66,90 Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: 552,46 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 60 % Kč/ Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 126 jsou ve vlastnictví Pavla Kudrny, Pražská 97/75, Vaňov, Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 126 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČO ) ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni a rozhodnutí o úpadku, usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. KSUL 43INS-5051/2015-A-9,-B-1 ze dne , právní účinky zápisu ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 126 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 126 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČO ) ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 97 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a zjištění na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v těsné blízkosti frekventovaná silnice a železnice - oceňované nemovitosti se nachází v blízkosti řeky Labe v záplavovém území - v případě povodní dochází k částečnému zaplavování oceňovaného domu (povodně 2002, 2013), riziko povodně stupeň 4 (povodňová zóna IV podle asociace pojišťoven) Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 126 pro k.ú. Vaňov a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vaňov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti Pavla Kudrny, přítomného na místě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Vaňov Kód obce: Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Centrum obce Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky ( obyvatel), je sídlem Ústeckého kraje a statutárním městem, leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na jižním okraji městské části Ústí nad Labem- Vaňov, v ulici Pražská, při levém břehu řeky Labe, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 97: Rodinný dům č.p. 97 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 769, k.ú. Vaňov. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep), jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví. Vnitřní dispozici tvoří 2 byty o velikosti 1+2 a 1+1: 1.PP (sklep) schodiště, chodba, kotelna, koupelna, pokoj 1.NP (přízemí) zádveří, schodiště, chodba, WC, kuchyně, pokoj Podkroví byt o velikosti 1+1, podesta, balkon, koupelna, kuchyně, pokoj Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z mědi a pozinkovaného plechu, strop je dřevěný trámový s rovným podhledem, okna jsou plastová s izolačními dvojskly a dřevěná zdvojená, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou, vnitřní omítky jsou štukové v kuchyni a koupelnách doplněny keramickými obklady, podlahy jsou opatřeny keramickou dlažbou a povlaky z PVC, dveře jsou dřevěné plné i prosklené převážně do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace vedené do žumpy, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, sprchový kout, 2 umyvadla, 2 WC, kotel na tuhá paliva, elektrický zásobníkový ohřívač, kuchyňská linka, elektrický a kombinovaný sporák (propan-butan), vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace vytápění, elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Stáří a stavební stav: Podle informace majitele pochází nejstarší dochovaná dokumentace oceňovaného domu z roku 1928, stáří domu je tedy cca 87 let. Na exteriéru i interiéru domu je patrný zhoršený stavební stav (např. opadávající vnější i vnitřní omítky, vlhké zdivo v 1.PP, poškození keramické dlažby na chodbách apod.)

5 Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu jsou vedlejší stavby zděných kůlen situované v severní části pozemku čís. parcely 769, k.ú. Vaňov užívané k uskladnění pevného paliva, střešní konstrukce stavby slouží jako terasa za domem, na které se nachází stavba dřevěného altánu. Stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. V příslušenství rodinného domu jsou také venkovní úpravy, jedná se o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 768, k.ú. Vaňov, o výměře 167, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 97 a stavebním pozemkem čís. parcely 769, k.ú. Vaňov. Jedná se o kultivovaný pozemek využívaný jako zahrada. Pozemek čís. parcely 769, k.ú. Vaňov, o výměře 169, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 97. Jedná se o pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p. 97 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemky jsou svažité konfigurace se severní orientací, napojené na inženýrské sítě el. proudu a vody. Pozemky jsou přístupné z veřejných pozemků ulice Pražská, ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků a vzájemná konfigurace je patrná z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. 768, 769 a rodinného dům č.p. 97 s příslušenstvím, k.ú. Vaňov, v ulici Pražská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem Slovy: Sedmsettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 126 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČO ) ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni a rozhodnutí o úpadku, usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. KSUL 43INS-5051/2015-A-9,-B-1 ze dne , právní účinky zápisu ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle04/7294/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 22. července