Znalecký posudek číslo 226/5/2018

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 226/5/2018 o ceně nemovitostí parc. č. st. 877, součástí je stavba č. p. 715 a parc. č. 1121/3 v katastrálním území a obci Dvůr Králové nad Labem Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května Moravany Účel posudku : Ocenění nemovitostí cenou obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 474/ Oceněno ke dni : Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 11 stran textu a 15 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování :

2 OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění porovnávací hodnota 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 606 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí Příloha 6 - Půdorysy podlaží 2

3 A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. st. 877, součástí je stavba č. p. 715 a parc. č. 1121/3 v katastrálním území a obci Dvůr Králové nad Labem, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Jmenování - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve vlastnictví povinného - Jiří Jirásko a Evantie Jiráskové, Spojených národů 715, Dvůr Králové nad Labem. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 606, k. ú. a obec Dvůr Králové nad Labem: parc. č. st. 877, součástí je stavba č. p. 715 a parc. č. 1121/3 v katastrálním území a obci Dvůr Králové nad Labem PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni , LV č. 606 pro k. ú. Dvůr Králové nad Labem - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 474/ Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti povinného pana Jiřího Jiráska (dle žádosti povinného byl původní ohlášený termín změněn na ). 3

4 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní v SJM povinný Jiří Jirásko a Evantie Jirásková, Spojených národů 715, Dvůr Králové nad Labem. Stavebněprávní stav Skutečný způsob využití souhlasí s právním staveb zapsaným v KN. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, - zahájení exekuce ( viz. LV č. 606 k datu v příloze ZP ). Věcná práva Dle LV č. 606, v části C jsou zapsána věcná břemena 1) - služebnost vedení vodovodního potrubí na p. p. 1121/3 a služebnost vstupu na p. p. 1121/3 za účelem oprav vodovodního potrubí pro parc. č. st. 608, stavbu č. p. 156, parc. č. st. 803, parc. č. 1121/11, parc. č. st ( Jedná se o vedení vodovodu při jižní hranici pozemku k sousedním nemovitostem. ) 2) věcné břemeno vedení plynového potrubí pod povrchem a vstup za účelem oprav potrubí pro parc. č. st. 608, stavbu č. p. 156, parc. č. 1121/11. ( Jedná se o plynovodní vedení k sousedním nemovitostem. ) Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4

5 CELKOVÝ POPIS Dvůr Králové nad Labem se nachází v centrální části Královéhradeckého kraje, cca 35 km severně od Hradce Králové a 19 km jižně od Trutnova. Město je situováno v Královédvorské kotlině po obou březích horního toku řeky Labe. Město je správním centrem s kompletní občanskou, dopravní i technickou vybaveností (školská, kulturní, sportovní i správní zařízení v místě). V místě je zdravotnická péče. Pracovní příležitosti jsou relativně dobré, pracovní příležitosti doplňuje Trutnov, Náchod, Jaroměř, Hořice apod. Ve městě je MHD, železnice, autobus. Město je i turistickým cílem zejména díky zoologické zahradě. Oceňovaná nemovitost se nachází v severní části města, při hlavní silnici směrem Hostinné, ul. Spojených národů, s mírnou zátěží od dopravy. Okolní, spíše rozptýlenou zástavbu, tvoří rodinné domy, sportovní hřiště, židovský hřbitov, objekty občanské vybavenosti, centrum města je ve vzdálenosti 1,3 km. Pozemek je svažitý k jihozápadu s pěkným výhledem. Nemovitost tvoří rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem s okrasnou zahradou. Rodinný dům je z malé části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, obsahuje jeden byt s příslušenstvím, vnitřním bazénem a dvougaráží. Dispozice: 1.PP sklad ( vstup zvenku - nebyl zpřístupněn, dle sdělení cca 25,00 m2 ) 1.NP hala 20,20 m2, pokoj 29,66 m2, kuchyně 23,63 m2, ložnice 15,96 m2, šatna 7,56 m2, koupelna 10,50 m2, šatna 2,70 m2, spíž 1,66 m2, bazén 54,33 m2 s WC 1,62 m2, garáž 34,93 m2 podkroví hala 41,27 m2, pokoj 19,42 m2, pokoj 18,90 m2, pokoj 19,85 m2, koupelna 8,32 m2, komora 4,62 m2 Obytná plocha domu 224,25 m2 + sklad v PP 25,00 m2 + bazén 54,33+1,62 m2 + garáž 34,93 m2 = 340,13 m2 Zastavěná plocha rodinného domu 232,17 m 2 Užitná plocha domu 340,13 m 2 Rodinný dům nepravidelného půdorysu, běžně založený, zděný, střecha šikmá s obloukovými vikýři krytá asfaltovým šindelem, vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní omítky jádrové s tenkovrstvou omítkovinou, výplně otvorů plastové, podlahy kryté keramickou dlažbou, v podkroví podlahy plovoucí, schodiště betonové s keramickým obkladem, vnitřní dveře jednokřídlové i dvoukřídlové plné i prosklené do obložkových zárubní, koupelna v přízemí s keramickým obkladem a dlažbou s masážní vanou, keramickým umyvadlem, závěsným WC a bidetem, ve druhém podlaží 2x koupelna s keramickým obkladem a dlažbou s rohovou vanou, sprchovým koutem, 3x umyvadlo, 2x WC, kuchyň vybavená atypovou linkou s vestavěnými spotřebiči, obývacím pokoj krb. Vytápění teplovodní podlahové, zdrojem dva plynové kotle, standardní rozvody elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Součástí rodinného domu je vnitřní bazén a garáž se dvěma stáními. Příslušenstvím jsou přípojky na IS, oplocení, zpevněné plochy ze zámkové betonové dlažby, terasa krytá keramickou dlažbou, okrasná zahrada. Rodinný dům byl postaven v roce 2000 jako nadstandardní objekt k rodinnému bydlení, ke dni MŠ je údržba mírně zanedbaná ( místy odlouplá venkovní omítka, patně narušená střešní krytina z asfaltového šindele v podkroví skvrny na stropě zřejmě od zatékání ). 5

6 B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Na místním trhu (okolí obce do 5-ti km) v segmentu porovnatelných nemovitostí je trh aktivní. V segmentu rodinných domů celkově převažuje nabídka starších rodinných domů. Obecně lze vysledovat vyšší poptávku a růst cen u menších rodinných domů v dobrých lokalitách a v dobrém stavebnětechnickém stavu. Poptávka je ovlivněna mj. stále příznivými úrokovými sazbami u hypoték. Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny nemovitostí použiji porovnávací přístup, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu. Vliv práv a závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. Uvedená věcná břemena mají minimální vliv na cenu obvyklou. 6

7 1. Ocenění porovnávací hodnota Koncepce porovnávacího přístupu vychází z principů substituce ( náhrady). Předpokládá, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitých věcí porovnáním s cenami dosaženými při obchodech s nemovitými věcmi podobnými, které lze považovat za vzájemně nahraditelné ( za substituty ). Protože však nemovité věci jsou jedinečné, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit odůvodněnými cenovými korekcemi, které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu. Na trhu nemovitostí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny zrealizované a předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. 1. Rodinný dům Dvůr Králové nad Labem Nabídková cena: ,- Kč Cena po redukci na pramen ceny: ,- Kč Zpracovatel vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,9. Zdroj informace: realitní server, 3/2018 Plocha užitná : 270 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: ,- Kč/m 2 Nabídka: Prodej kompletně zrekonstruovaného rodinného domu - Dvůr Králové n. L., okr. Trutnov; pozemek 185 m2, udržovaná zahrada 200 m2 (k užívání od obce - pronájem za cca 200,-Kč/rok). Dispozice: 1. PP sklep, 1.NP - 3+1, americká kamna, velká koupelna (vana), WC, komora. 2. NP 3x pokoj, krb, terasa, koupelna (masážní sprch. kout), WC. 3. NP 3x pokoj, koupelna (vana, WC). Možnost vybudování samostatných bytových jednotek (přívody připraveny do 2 a 3. NP na kuchyň. kout). EURO okna, centrální vysavač s rozvodem do všech místností, venkovní předokenní žaluzie na dálkové ovládání, dřevěné podlahy, dlažba, ÚT plyn. IS: elektro, vodovod, plyn, kanalizace Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě, zděný rodinný dům řešený jako řadový koncový se dvěma NP a šikmou střechou s obytným podkrovím, větší obytná plocha, ale užitná plocha menší - bez garáže, bez bazénu, starší dům po celkové rekonstrukci, zařízení a vybavení srovnatelné, menší pozemek. 7

8 2. Rodinný dům Dvůr Králové nad Labem Nabídková cena: ,- Kč Cena po redukci na pramen ceny: ,- Kč Zpracovatel vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,9. Zdroj informace: realitní server, 3/2018 Plocha užitná : 130 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: ,- Kč/m 2 Nabídka: Prodej rodinného domu o 2 bytových jednotkách v obci Dvůr Králové nad Labem. Dispozice: 1. PP - sklep, prádelna, sušárna, kotelna, garáž. 1. NP - veranda, 1 pokoj, chodba, vstup do bytové jednotky 2+1, předsíň, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem, samostatné wc, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj a ložnice. 2. NP - schodiště, vstup na terasu cca 28 m2 a do bytové jednotky 2+1, která má stejnou dispozici jako v přízemí. Každá bytová jednotka má vlastní vodoměr, plynoměr a elektroměr. K domu patří udržovaná zahrada se skleníkem a kolnou, kterou lze využít jako dílnu nebo garáž. Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě, poloha ve vedlejší klidné ulici, samostatně stojící podsklepený zděný RD se dvěma NP obsahuje dva byty a garáž v PP, stáří cca 35 let v původním udržovaném stavu, zařízení a vybavení horší, mírně menší pozemek 766 m2. 3. Rodinný dům Dvůr Králové nad Labem Realizovaná cena: Zdroj informace: vlastní databáze, 7/2016 Plocha užitná : 129 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: ,- Kč/m ,- Kč Rodinný dům zděný, podsklepený se dvěma NP a šikmou střechou, řešený jako polovina dvojdomku s přistavěnou garáží, obsahuje jeden byt 5 + kk, stáři 40 let, 2008 modernizace vnitřku, příslušenstvím venkovní krytý bazén, udržovaná zahrada. 8

9 Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě, poloha ve vedlejší klidné ulici, řadový podsklepený zděný RD se dvěma NP obsahuje jeden byt s přístavbou garáže, stáří cca 40 let po vnitřní modernizaci, zařízení a vybavení mírně horší, mírně menší pozemek 599 m2. 4. Rodinný dům Dvůr Králové nad Labem Nabídková cena: Zdroj informace: realitní server, 7/2017 Plocha užitná : 254 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: Kč/m ,- Kč Samostatně stojící rodinný dům zděný, podsklepený s jedním NP a šikmou střechou s obytným podkrovím, v PP je umístěna garáž, obsahuje jeden byt 4 + 1, stáři 25 let, udržovaný původní stav, udržovaná zahrada, menší pozemek 482 m2. Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě, poloha ve vedlejší klidné ulici, řadový podsklepený zděný RD se dvěma NP obsahuje jeden byt s přístavbou garáže, stáří cca 40 let po vnitřní modernizaci, zařízení a vybavení mírně horší, mírně menší pozemek 599 m2. Analýzou současného stavu trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že ceny rodinných domů ve velmi dobrém stavu mírně rostou, ceny ostatních stagnují, obdobné nemovitosti v daném čase a porovnatelných lokalitách se nabízejí nejčastěji v rozmezí ,- až ,- Kč/m 2 užitné plochy. Oceňovaná nemovitost je oproti porovnávaným nemovitostem s nadstandardní užitnou plochou a s nadstandardním příslušenstvím a vybavením, porovnávací hodnotu navrhuji na ,- Kč, tj. parametr porovnávací hodnoty činí ,- Kč/m2 a nachází se v intervalu cen porovnávaných nemovitostí. Porovnávací hodnota stanovená porovnávacím přístupem byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu, stavebně technický stav, navržena na: ,- Kč. 9

10 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Takto definovanou tržní hodnotu převzatou z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů ( IVS ) lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty a odhaduji cenu obvyklou na : ,- Kč 10

11 C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. st. 877, součástí je stavba č. p. 715 a parc. č. 1121/3 v katastrálním území a obci Dvůr Králové nad Labem, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Obvyklá cena předmětu ocenění ,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 226/5/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 226/5/

12 Příloha č. 1: Fotodokumentace 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18