Znalecký posudek číslo 224/3/2018

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 224/3/2018 o ceně nemovitostí vlastnický podíl ve výši 1/6 na parc. č. 1, součástí je stavba rodinného domu č. p. 8 v katastrálním území Poličany, v obci Kutná Hora. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května Moravany Účel posudku : Ocenění nemovitostí cenou obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 2105/16-19 Oceněno ke dni : Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 11 stran textu a 7 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. 1

2 Datum vypracování : OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění porovnávací hodnota 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2

3 A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: vlastnický podíl ve výši 1/6 na parc. č. 1, součástí je stavba rodinného domu č. p. 8 v katastrálním území Poličany, v obci Kutná Hora, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Jmenování - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve spoluvlastnictví povinného Pavla Tučka, bytem Havlíčkovo náměstí 552/1, Kutná Hora ( vlastní 1/6 ) a paní Dany Havlíčkové, bytem Václavské náměstí 251/20, Kutná Hora ( vlastní 5/6 ). PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 1014, k. ú. Polčany, Kutná Hora: pozemek parc. č. 1, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 86 m2 součástí je stavba č. p. 8 ( vlastnický podíl 1/6 ) PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni , LV č pro k. ú. Poličany - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 2105/ Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru 3

4 PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne , oznámení termínu bylo zasláno písemně poštovní zásilkou do vlastních rukou osobám dle výroku IV. Usnesení 195 EX 2105/ Během místního šetření nebyl nikdo z obeslaných přítomen, nemovitost nebyla zpřístupněna. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění spoluvlastní: povinný Pavel Tuček, Havlíčkovo náměstí 552/1, Kutná Hora ( vlastní 1/6 ) a paní Dana Havlíčková, Václavské náměstí 251/20, Kutná Hora ( vlastní 5/6 ) Stavebněprávní stav Skutečný způsob využití souhlasí s právním staveb zapsaným v KN. Ke stavebněprávnímu stavu rodinného domu nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Na příslušném stavebním úřadě v Kutné Hoře není, dle sdělení paní Plavcové, uložená řádná dokumentace ke stavbě. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru pro Hypoteční banku, a.s., - zahájení exekuce, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - zahájení exekuce ( viz. LV č k datu v příloze ZP ). Věcná práva 4

5 Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. CELKOVÝ POPIS Kutná Hora je okresní město s úplnou občanskou vybaveností a kompletní soustavou úřadů. Jedná se o město, jehož historické jádro je vyhlášeno městskou památkovou rezervací a je zapsáno v seznamu UNESCO. Vzdálenost od hl. m. Prahy cca 70 km. Dopravní dostupnost je zajištěna silniční i železniční dopravou - městem prochází silniční komunikace I. tř. č. 38 a č. 33 a dále železniční trať Čáslav - Kolín a Zruč nad Sázavou - Kutná Hora. Oceňovaná nemovitost se nachází ve stavebně oddělené části města Poličany, která leží asi 3 km na jih od Kutné Hory. Historické a administrativní centrum obce ve vzdálenosti 3,8 km, hlavní vlakové nádraží ve vzdálenosti 7 km, v místě vlaková zastávka cca 600 m. Pracovní možnosti a veškerá občanská vybavenost v Kutné Hoře. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, požární zbrojnice, autobusová zastávka cca 300 m. Ve vzdálenosti cca 1 km prochází silnice č. 126 Kutná Hora Zbraslavice Zruč nad Sázavou Objekt nebyl zpřístupněn. Na příslušném stavebním úřadě v Kutné Hoře není, dle sdělení paní Plavcové, uložená řádná dokumentace ke stavbě. Nemovitost tvoří parc. č. 1, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 86 m2, jejíž součástí je stavba rodinného domu č. p. 8. Parcela je zcela zastavěna stavbou rodinného domu. K rodinnému domu je z jihovýchodní a ze severozápadní strany připlocena zahrádka na parc. č. 66/1 ve vlastnictví Města Kutná Hora. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a šikmou střechou. Objekt je zděný, střecha šikmá s jednostrannou polovalbou, krytina skládaná z keramických tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná, venkovní fasáda vápenocementová stříkaná, z východní strany je přistavěná malá dřevěná veranda umístěná na cizím pozemku ( p. č. 66/1 ve vlastnictví města ). Ze severozápadní strany navazuje na rodinný dům vedlejší stavba dřevěného přízemního skladu, který je též umístěn na cizím pozemku ( parc. č. 66/1 ve vlastnictví města ). Zařízení a vybavení domu předpokládám v běžném až mírně horším standardu. Objekt napojen na IS v obci elektřina vzdušné vedení, patrně vodovod. Dle obhlídky zvenčí je objekt užíván, prvky krátkodobé životnosti jako střešní krytina, výplně otvorů opotřebované. Příslušenství jako oplocení ( z přední strany dřevěný plot, ze zadní drátěný s betonovou podezdívkou ), vedlejší stavba dřevníku a porosty jsou na cizím pozemku parc. č. 66/1 ve vlastnictví města. Zastavěná plocha rodinného domu 86 m 2 Užitná plocha domu ( odhadnutá jako 70% zastavěné plochy) 60 m 2 Stáří domu odhaduji dle způsobu provedení cca 100 let 5

6 B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Na místním trhu (okolí obce do 5-ti km) v segmentu porovnatelných nemovitostí je trh aktivní. V segmentu rodinných domů celkově převažuje nabídka starších rodinných domů. Obecně lze vysledovat vyšší poptávku a růst cen u menších rodinných domů v dobrých lokalitách a v dobrém stavebnětechnickém stavu. Poptávka je ovlivněna mj. stále příznivými úrokovými sazbami u hypoték. Vzhledem ke stavebnímu stavu domu bez okolního pozemku, lze předpokládat horší obchodovatelnost. Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny nemovitostí použiji porovnávací přístup, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu. Vliv práv a závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 6

7 1. Ocenění porovnávací hodnota Koncepce porovnávacího přístupu vychází z principů substituce ( náhrady). Předpokládá, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitých věcí porovnáním s cenami dosaženými při obchodech s nemovitými věcmi podobnými, které lze považovat za vzájemně nahraditelné ( za substituty ). Protože však nemovité věci jsou jedinečné, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit odůvodněnými cenovými korekcemi, které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu. Na trhu nemovitost jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny zrealizované a předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. 1. Rodinný dům Kutná Hora Kaňk Realizovaná cena: Zdroj informace: vlastní databáze 11/2017 Plocha užitná : 164 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 8 476,- Kč/m ,- Kč Zděný rodinný dům s dispozicí s pozemkem o celkové ploše m2 v obci Kutná Hora Kaňk. V domě je ústřední topení, kotel na tuhá paliva, napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Nemovitost je určena k rekonstrukci, náleží k ní garáž, dílna. Klidná lokalita v centru obce. Tato nemovitost se nachází ve stavebně oddělené místní části Kutné Hory, má větší užitnou plochu, stáří a stavebnětechnický stav srovnatelný, zařízení a vybavení morálně zastaralé, velký pozemek. 7

8 2. Rodinný dům Kluky - Pucheř Nabídková cena: ,- Kč Cena po redukci na pramen ceny: ,- Kč Zpracovatel vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,9. Zdroj informace: realitní server, 1/2018 Plocha užitná : 67 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: ,- Kč/m 2 Nabídka: prodej nemovitosti 2+1 o zastavěné ploše 67m². Nemovitost je v udržovaném stavu. Jedná se o cihlový dům, postaven na pevných základech s izolací. V roce 2010 výměna latí, parotěsná folie, krytina KM Beta. V podkroví nově vybudované podbití. Okna dřevěná špaletová zdvojená. V současné době nemovitost není napojena na vodovodní řád ani studnu, ale lze vybudovat. Odpady jsou svedeny do betonové jednokomorové jímky cca 3m3. Elektrika 220V a 380V. K domu přiléhá menší předzahrádka, která nabízí příjemné posezení s krbem a okrasnou. Okolí domu je převážně s venkovskou zástavbou s dobrou dopravní dostupností. Veškerá občanská dostupnost se nalézá v Kutné Hoře 8 km, Čáslavi 6 km, popřípadě v obci Kluky, kde se nalézá školka, pošta, obecní úřad, menší obchod Tato nemovitost se nachází v obci se zákl obč. vybaveností v blízkosti dvou větších měst, srovnatelná užitná plocha, objekt srovnatelného stáří v udržovaném lepším stavebním stavu, zařízení a vybavení morálně zastaralé, malý pozemek. 3. Rodinný dům Křesetice Nabídková cena: ,- Kč Cena po redukci na pramen ceny: ,- Kč Zpracovatel vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,9. Zdroj informace: realitní server, 1/2018 Plocha užitná : 80 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 7 763,- Kč/m 2 8

9 Nabídka: rodinný dům v obci Křesetice 2 km od Kutné Hory. Dispozice 3+1, plocha 80 m2 plus podkroví sklep a garáž s dílnou o ploše 40 m2, z které lze vytvořit další obytnou plochu. Elektřina 230V. Vlastní studna, vč. přípojky obecní vody. Střecha původní- eternitové šablony. Okna dřevěná, špaletová. Vlastní septik.kanalizace na hranici pozemku. Topení na tuhá paliva. Celkový pozemek vč. zastavěné plochy - 337m2. Tato nemovitost se nachází v obci se zákl obč. vybaveností v blízkosti dvou větších měst, srovnatelná užitná plocha, stáří a stavebnětechnický stav srovnatelný, zařízení a vybavení morálně zastaralé, malý pozemek. 4. Rodinný dům Kutná Hora - Malín Nabídková cena: ,- Kč Cena po redukci na pramen ceny: ,- Kč Zpracovatel vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,9. Zdroj informace: realitní server, 1/2018 Plocha užitná : 60 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 8 235,- Kč/m 2 Nabídka: Přízemní zděný dům se nachází v Kutné Hoře, ve čtvrti Malín. V blízkosti je zastávka MHD do centra Kutné Hory. Vlakové spojení na Prahu je ve vzdálenosti cca 800m. Dispozice domu: vstupní veranda, 2 pokoje, kuchyň a komora. Komora je dosti prostorná na vybudování koupelny s WC. Okna jsou dřevěná, stropy dřevěné s viditelnými trámy, vytápění lokální na tuhá paliva. U domu je zděná kůlna, suché WC, dřevěná kůlna a kopaná studna. Na pozemek je přípojka plynu. Vodovod a kanalizace jsou v ulici. Dům k rekonstrukci. Pozemek 282 m2. Tato nemovitost se nachází v místní části Kutné Hory, srovnatelná užitná plocha, stáří srovnatelné, stavebnětechnický stav zhoršený, zařízení a vybavení morálně zastaralé, malý pozemek. Analýzou současného stavu trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že ceny rodinných domů ve velmi dobrém stavu mírně rostou, ceny ostatních stagnují, obdobné nemovitosti v daném čase a porovnatelných lokalitách se nabízejí nejčastěji v rozmezí 7 800,- až ,- Kč/m 2 užitné plochy, tj ,- až ,- Kč. Porovnávací hodnota stanovená porovnávacím přístupem byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu, stavebně technický stav, navržena při dolní hranici daného intervalu, a to: ,- Kč. 9

10 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Takto definovanou tržní hodnotu převzatou z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů ( IVS ) lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty a odhaduji cenu na : Úprava ceny vlastnickým podílem Spoluvlastnický podíl ,- Kč * 1 / ,- Kč 10

11 C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: vlastnický podíl ve výši 1/6 na parc. č. 1, součástí je stavba rodinného domu č. p. 8 v katastrálním území Poličany, v obci Kutná Hora, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení Obvyklá cena předmětu ocenění ,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 224/3/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 224/3/

12 Příloha č. 1: Fotodokumentace 12

13 Příloha č. 2: LV ( přiloženo zvlášť ) 13

14 Příloha č. 3 : Katastrální mapa 14

15 Příloha č. 4: Umístění oceňované nemovitosti 15

16 Příloha č. 5: 16