ÚŘAD PiSEI(l V Portyti 472, Pf ck JUD soudnf exekutor J r. Staniolu Pozderka. Hod Min. č. posudku 5375/2015.

Transkript

1 EXEKUTORSKý ÚŘAD PiSE(l V Portyti 472, Pf ck JUD soudnf exekutor J r. Staniolu Pozderka Do lo dne: Počet stcjnopistl: 1 3 Hod Min. č. posudku 5375/2015 Počet pfťloh: r f cl-'f 0 ~ /Podpis: Znalecký p o s u d e k o ceně nemovitosti - bytu čj. 2831/2, 4+1, 2 NP domu čp. 2831, ul. Hanojská (st 5913/305), se spoluvl. podílem 714/11696 v k.ú. a obec Tábor Účel posudku: Exekuční řízeníllll EX 3097/13-38 Povinný: Miroslav Mareš, bytem Hanojská 2831/3, Tábor Oceňovaná nemovitost prohlédnuta osobně znalcem dne Objednavatel: Maj i tel : Zpracoval: Dne: Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor se sídlem V Portyči 472, 397 Ol Písek LV Mareš Miroslav ng. Jiří Vavruška

2 2 Kat. území: Tábor Obec: Tábor Okres: Tábor Účel posudku: O vypracování posudku požádal soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, který uvedl, že ocenění požaduje pro účely exekučního řízení proti povinnému p. Miroslavu Marešovi. Podklady pro ocenění: -místní šetření dne výpisy KÚ Tábor ze dne kopie katastrální mapy 1:1000 -Usnesení 117 EX 3097/13 z kupní smlouva V 4974/2010, právní účinky Právní předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. Všeobecně: Uvedená nemovitost (byt) se nachází v Táboře - sídlišti Nad Lužnicí, které bylo postaveno v letech v rámci komplexní výstavby mezi Sezimovým Ústím a Táborem na pravém břehu řeky Lužnice. Nález: Předmětem oceněn í je byt CJ. 2831/2 v domě čp. 2831/3 ul. Hanojská v Táboře. Dům je postaven jako panelový v sídlišti Nad Lužnicí, v uzavřeném vnitrobloku, má 9 NP. Vstup z ul. Hanojské, 1 NP je technické (sklepy, kočárky, kola, prádelna), ostatní podlaží jsou obytná. Na uvedenou sekci navazují další bytové domy. Oceňovaný byt se nachází ve 2 NP. Bytová jednotka č. 2831/2 je byt 4+1 podlaží domu čp umístěný ve 2. nadzemn ím Byt se skládá z těchto věcí hlavních a příslušenství: pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyň předsíň 19,70 m2 8,00 m2 8,00 m2 12,00 m2 7,90 m2 12,00 m2

3 3 koupelna wc lodžie sklepní kóje 2,80 m2 1,00 m2 2,00 m2x0,20 1,00 m2x0,10 0,40 m2 0,10 m2 Celková započitatelná podlahová plocha bytu činí 71,40 m2 + 0,50 = 71,90 m2 Vybavení bytu: 3x vestavěná skříň lx sporák lx kuchyňská linka lx umyvadlo lx vana a dále techni cké vybavení (baterie, topná tělesa, vodoměry) Konstrukce Nosná konstrukce panelová ze žel. betonových panelů tl. 15 cm, příčný systém, stropy žel. betonové, z části dozděný, část keramické zavěšené deskové. Obvodový plášť panely. Vnitřní omí tky vápenné štukové, fasáda omítka stěrková. Schodiště železo betonové dvouramenné s výtahem. Podlahy PVC, okna plastová, dveře dřevěné, část prosklené. Vybavení - dům je napojen na kompletní inž. sítě, v domě je výtah. Stáří. údržba a časovq sled: dům postaven (stáří 30 let) byt zakoupil dnešní vlastník Dům není zateplen, okna původní. Byt je užíván, udržován min. náklady, opotřebení 37,75% Z 30x1,25

4 4 Použitý postup stanovení obvyklé ceny (zákon 151/97 Sb., 2, odst. 1) Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na zák l adě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost s ohledem na již uskutečněné prodeje nebo nabídky RK. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny j e stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí ) Věcná hodnota Věcná hodnota stavby Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet repr od ukční ceny stavby je proveden pomocí přiměřeného použití cenového předpisu, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znenl pozdě j ších předpisů -vyhl. č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhl áška) platná od ) Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). ) Srovnávací metoda Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskut ečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a l okalitou. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Porovnány byly vybrané nemovitosti obdobného charakteru a obdobným technickým stavem nemovitosti.

5 5 ) Věcná hodnota 1) Ocenění pozemků ( 4) Základní cena pozemků (ZCv) v okrese Tábor 1050 Kč/m2 (příloha č. 2, tab. č. 1). t index trhu (příloha č. 3, tab. č. 1) 1. Situace na dílčím trhu - poptávka je nlzsl 2. Vlastnické vztahy - jednotka se spoluvl. podílem 3. Změny v okolí - bez vlivu 4. Vliv právních vztahů -bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - bez vlivu 6. Povodňové riziko - žádné ndex trhu t = P 6 x(l+ suma Pi) t = 1,00x0,94 = 0,94 o index omezujích vlivů (příloha č. 3, tab. č. 2) 1. Gom. tvar pozemku - bez vlivu 2. Svažitost pozemku - rovný pozemek 3. Základové podmínky - neztížené 4. Ochranné pásmo - žádné 5. Omezené uzlvanl - bez omezení 6. Ostatní neuvedené - bez omezení v V -0,06 1,00 ndex omezujících vlivů o o 1+ suma Pi 1,0+=1,00 o index polohy (příl. č. 3, tab. č. 4) 1. Druh hlavní stavby - bytová zástavba 2. Převažující zástavba - bytová zástavba 3. Poloha pozemku - navazující na střed obce 4. Napojení na inž. sítě - kompletní 5. Občanská vybavenost - částečně dostupná 6. Dopravní dostupnost - zpevněná komunikace 7. Osobní hromadná doprava - MHD 400 m 8. Poloha z hl.komerč. využití - bez možnosti 9. Obyvatelstvo - bezproblémové 10. Nezaměstnanost - průměrná ll. Ostatní vlivy - bez dalších vlivů "f" 1, 00 0,04 0,02-0,01 V -0,02 ndex polohy p=p 1 x(l+suma P) p 1,00x(l+0,03)=1,03 Celkový index = txioxip=0,94xl,ooxl,03 o, 968 Cena pozemku: 4, odst. 1 ze = 1050 Kč/m2

6 6 zcu = 1050 Kč X 0, ,40 Kč/m2 Ocenění: st 5913/305 zast. pl. 203m2xl016,40 spoluvl. podíl 714/11696 = , -- Kč , - - Kč 2) Ocenění jednotky ( 38) Bytová jednotka oceněná porovnávacím způsobem (hl. ). Typ J - budova vícebytová CBp = PPxZCUxitxip Kde: PP podlahová plocha bytu ZCU: základní cena upravená (ZCU =ZCxiv) ZC: základní cena (příl. č. 27, tab. č. 1), okres Tábor Jč. kraj , - - Kč ndex konstrukce a vybavení (příl. č. 2) 1) Typ stavby - budova panelová nezatepl ená 2) Spol. části domu - kolárna, kočárky 3) Příslušenství domu - bez dopadu na cenu 4) Umístění bytu - 2 NP s výtahem 5) Orientace ob. místností - V-Z, částečný výhled 6) Zákl. přísl. - standardní 7) Další vybavení - l odžie, sklepní kóje 8) Vytápění bytu - óstřední 9) Kritéria jinde neuvedená - bez vlivu 10)Stavebně techn. stav - byt v původním stavu, nutnost provedení menších stav. oprav - 0,05 0,05 0,00 0,85 Stáří stavby 30 let (1985) s= 1-5x y =1-5x30 = 1,0-0,015 = 0,850 y = stáří stavby Započitatelná podl. plocha bytu 73,40 m2 v (1+ 0,10)xV10 x s= (1,00x)x0,85x0,85 t = 0,94 p = 1,03 ZCU = ZCxiv= Kčx0,7225 = Kč/m2 0,7225 CBp= PPxZCUxitxip = 71,90m2x11.695x0,94x1, , - - Kč

7 7 ) Zjištění výnosové metody Výnosová metoda není stanovena vzhledem k tomu, že v této obci nejsou obdobné nemovitosti pronajímány. ) Zjištění srovnávací metody Použita porovnávací metoda, kdy hodnocená nemovitost je porovnavana s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v nedávném časovém horizontu. Z definice obvyklé ceny vyplývá, že optimální způsob jejího zjištění je cenové porovnání (komparace). Jedná se o srovnanl stejných, případně obdobných nemovitostí, které jsou nebo byly v nedávné době obchodovány. U této metody jsou považovány za optimální věrohodné údaje z vlastní databáze, pokud jich není dostatek, přichází v úvahu realizované nabídky prostřednictvím internetu, inzerce, případně informací zjištěný ch u realitních kan ce l áří. Silné stránky - bez statických vad - byt situován v blízkosti centra a MHD dům napojen na kompletní inž. sítě Slabé stránky - panelový dům bez zateplení - omezené parkovací možnosti - nabídka nemovitostí převyšuje poptávku Srovnatelné prodeje nemovitostí: Zdroj - vlastní databáze - informace realitních kanceláří Posuzovaný vzorek Bytová jednotka čj /2, ul. Hanojská v Táboře. Typ domu: bytový dům Konstrukce: panelová Velikost bytu: 4+1 Podlaží: 2 NP Podlahová plocha: 71,40 m2 Stav bytu: běžně udržovaný (původní stav)

8 8 Způsob porovnanl ceny a plochy: Hv - hodnota vzorku Cvz - cena vzorku Vvz - výměra podlahové plochy vzorku Vbyt- výměra oceňovaného bytu Hv=Cvz x (l,o:vvz x Vbyt:l,OO) Vzorek Ol Prodej bytu s balkonem v Táboře - sídl. Nad Lužnicí. Byt v 1 NP panelového domu s výtahem. Stav bytu velmi dobrý. Byt v osobním vlastnictví. ndentifikace vzorku: - D zakázka 3266 Charakteristika nemovi tosti: Typ domu: bytový dům Konstrukce: panelová, nezateplená Velikost bytu: 3+1 Podlaží: 1 NP Podlahová plocha: 72,00 m2 Stav bytu: velmi dobrý Nabídková cena 1, ,-- Kč Hv=1, x(1, 0 :72,0x71,40:1,0)=1, ,-- Kč Vzorek 02 Byt v T áboře sídl. Nad Lužnicí, 3+1, 78m2, ul. Havanská. Panelový dům, původní stav, umakart. jádro. ndentifikace vzorku: s.reality.cz RK Soreta Charakteristika nemovitosti: Typ domu: bytový dům Konstrukce : panelová Velikost bytu: 3+ 1 Podlaží: 3 NP Podlahová plocha: 78,00 m2 Stav bytu: dobrý Nabídková cena ,-- Kč Hv= x(1,0 : 78,0x71, 40 : 1,0) = , -- Kč Vzorek 03 Prostorný družstevní byt o vymere 78,4m2 s balkonem v původn ím stavu (umakartové jádro) v Tá boře - sídl. nad Lužnicí. dentifikace vzorku : " Realitka s.r.o." D zakázky 15034

9 9 Chara kteri st ika nemovitosti: Typ domu: bytový dům Konstrukce: panelová Velikost bytu: 4+1 Podlaží: 3 NP Podlahová plocha: 78,40 m2 Stav bytu: velmi dobrý Nabídková cena , -- Kč Hv= x(l,0:78,40x71,40:1,0)= ,-- Kč Závěrečný odhad tržní Vzorek Ol Vzorek 02 Vzorek 03 Vážený průměr hodnot hodnoty oceňovaného bytu 1, ,-- Kč ,-- Kč ,-- Kč 2, , - - Kč: 3 = , - - Kč Odhad tržní ceny bytu porovnávací metodou ,-- Kč.

10 10 R e k a p i t u 1 a c e : ) Věcná hodnota nemovitosti 1) Spoluvl. podíl pozemku 2) Byt čj. 2831/2 Celkem , - - Kč Kč , - - Kč ) Výnosová metoda není stanovena ) Srovnávací metoda , - - Kč Z á v ě r : Na základě provedené analýzy, s přihlédnutím ke nemovitosti, jejl polohy a dále k současnému stavu nemovitostmi stanovuji obvyklou cenu bytu čj. 2831/2 v obec Tábor porovnávací metodou celkem ve výši stavu trhu s k.ú. a ,-- Kč

11 ll Pozn. znalce: 1) Byt je užíván vlastníkem. 2) Průběh místního šetření: Dne jsem povinného vyrozuměl se žádostí o kontakt dopisem. Vzhledem k tomu, že se spojení nenavázalo, pokoušel jsem jej kontaktovat v místě bydliště. Následně v měsíci září jsem si na katastru vyžádal výpis a část kupní smlouvy. V měsíci prosinci jsem následně znovu do domu zajel s tím, že jsem byl bratrem jmenovaného informován, že musel odjet. Ponechal jsem vzkaz s telefoním číslem, bohužel p. Mareš se neozval. Souběžně s tím mi byl exekutorskou kanceláří sdělen , i ten se však vrátil jako nedoručitelný. Na základě toho jsem ocenění provedl vnějším ohledáním. Přílohy: - vypls z katastru nemovitostí - snímek z mapy - původní smlouva o koupi bytu (str. 1 a 2)

12 Okres: CZ0317 Tábor VÝPS Z KATASTRU NEMOVTOST prokazující stav evidovaný k datu :37: 36 Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. Obec: Tábor Kat. 0zemi: Tábor List vlastnictví: t. Vla stník, jiný oprávněný V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné Vla stnické právo Mareš Miroslav, Hanojská 2831/3, Tábor řadě dentifik átor /0801 Podíl : ~ Nemovitos ti J2dnotky r Č. p. / č. j edn o t k y Z::... p_ů_s_o_b v.=.y_u_z_-1. _ _t_í,z"-'p=ů.:=:..::s qb o c hrany Typ jednotky společných Podíl na čás t ec h domu a p o zemku 2831/2 byt byt. z. 714/11696 Vymezeno v : Budova Tábor, č.p. 2831, byt.dům, LV J iná práva - na parcele 5913/305, LV Parcela 5913/305 zastavěná plocha a nádvoří 203m2 Bez zápisu - -omezení v l ast nického práva Typ vztahu Op rávnění pro Povinnost k -~ ~~~~~~~ o Zástavní právo smluvní Pohledávky Banky, existujici nebo v ZS /01 ve výši Kč pohledávek Banky, existující nebo v UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., Želetavská 1525/1, Michle, Praha 4, RČ/ČO: budoucnu vzniklé vyplývající ze zástavní smlouvy č. včetně příslušenství, ve znění pozdějších dodatků a budoucnu vzniklé ve výši Kč Jednotka: 2831/2 V-5345/ Listin a Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni řa dí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce V-5345/ pověřený soudní exekutor : JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Písek, Prokopova 339/14, 397 Ol Písek Mareš Miroslav, Hanojská 2831/3, Tábor, RČ/ČO: /0801 Z-13125/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Písek 117 EX- 3097/ ze dne ; uloženo na prac. Písek o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-13125/ Jednotka: 2831/2 Z / Lislina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka 117 EX-3097/ ze dne Z-14986/ Nemovi tosti jsou v územn ím obvodu, v e kterém vyk on ává stá tní správu k a tastru nemovitos t í CR Katastrální úřad p r o Jihočeský kraj, Katastrální pr acovi ště Tábor, kód : 308. strana 1

13 Okres: CZ0317 Tábor Kat. území : Tábor VÝPS Z KATASTRU NEMOVTOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :37 : 36 Obec: Tábor List vlastnictví: V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Peroutka, Revoluční 48, 430 Ol Chomutov Mareš Miroslav, Hanojská 2831/3, Tábor, RČ/ČO : /0801 Z-6470/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Chomutov,č.j. 135 EX-3624/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Chomutov Z-6470/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4974/ Pro: Mareš Miroslav, Hanojská 2831/3, Tábor RČ/ČO: /0801 t Vztah bonitovaných půdňé ekologických jednoték (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: K 1strá~ní úřad pro Jihočeský kraj, Katastrá~ní pracoviště Tábor, kód: 308. Vyhotovil: Vyhotoveno: :37:38 Katastrální úř a d pro Jihočeský kraj, Kacastrální pracoviště Tábor NĚMC OVÁ ALENA Podpis, razítko: / r V /. --. RLzenL - - PU: -... do/// /C't:l/~J'C:Y"-~-. -'""''. ' '' ::~~lfi~\ i~ :t {J 'i? LJ TSK Ul ~iiaze1 l -.,,., _.,,,, ' ' ~a,..<ev - i -f\ dne:... ~,:-:..._ V 1, ;!Jl{)\: USu V0 1 l0' ~..,.! Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí CR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor, kód : 308. strana 2

14 Publikace dat SKN- 1s :187ms, 3 prvků. Page 1 of ~ obt u o y o,', \ 1, ' \ ,',' r ""J _-L_,.--./ KN Obsah katastrální mapy a mapy pozemkového katastru $e zobrazuje od měřítka 1 :5000. Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě ( PDF formát). Vetkeré zjiitiné hodnoty aoufadnk: a délek nelze využivat pro vytyčováni hranic: pozemků v terénu. d=

15 Publikace dat SKN- Os :781ms, 496 prvků. Page 1 of 1 Katastrální mapa 591:1/314 nám. Přátelství 591:1/ KN Obsah katastrální mapy a mapy pozemkového katastru se zobrazuje od měřítka 1 :5000. Podrobnější informace k použivání mapy, aktualizací dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě ( PDF fonnát). VeikM ljlitin6 hodnoty soufadnlc a délek neiq vyuilvat pro vytyčovinf hranic pozemků v terénu. 3&&MarQuery d=

16 / SOOFXOOAL7M SMM 100/10 - KS 1200/S0/00494/10 Smlouva k"qpnf Q _př~yodu bytu uzavřená podle zákona č. 72/1994 Sb. mezi Městem Tábor, Č: Žižkovo nám 3, Tábor zastoupeným ng. Hanou Randovou, starostkou města jako s t r a n o u p r v n í Miroslavem Marešem, r.č bytem Krakovská 2799, Tábor státní občanství ČR stav: svobodný jako s t r a n o u dr u h o u a Strana-první -j{} -na-základě -prohlášení-vlastníka-ze- dne2; vlastníkem mimo jiné bytové jednotky p. 2831/2 v domě č.p na st. parc, č. 5913/305 k.ú. Tábor, k níž patří ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 714/11696 na společných částech domu a na st. parc. 2 č. 5913/305 o výměře 203m k.ú. Tábor, zapsáno v katastru nemovitostí.pro obec Tábor.. Prohlášením vlastníka ze dne byly vymezeny v domě uvedeném v čl.. této smlouvy dle 5 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů bytové jednotky. strana

17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. 168/74-K pro základní obor ekonomika se zvláštní specializací na odhady nemovitostí, Č d k. d v d v ;-1J~t a.o~e k 'h d 'k Z na ec k y posu e Je zapsan po pora ovym crs em zna ec e o em u. v ' 'v Z dl d kl d f/!/?--'5' k '. V") v v k v ' na ecne uctuj e o a u a, tery Je pn ozen samostatne ocenem. V Sezimově Ústí dne:... 1.~. ~ - ~ - ~~. ~.9~.~ Obsahuje:... ~-~-.... stran Rozdělovník: 2x objednavatel lx znalec

19 r... -""""-~ -- '"" !---! : qd~~~~ i :qonld 1~oo,i r :..J : t;;~t;inuf~js WQOd 1~ ~ uq,.;: O!fl c 1 l.' mo 1 soa ; 'l,.n:;...v ~ ~ v- 1~..... i "''"' ~ ; ;;;~~~~b ~~.~0~.~if~.,;:u n r 1 "L~ -."J C-' -.n \.1 "'..:! ""'..... ' "li o L n ) -:w "V "í ' --~-".~- ' ".,. '