ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 03685/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/6 objektu rodinné rekreace č.e. 22 na pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha nádvoří, pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1252/3 trvalý travní porost, k.ú. Hrádek u Jednědí, obec Hrádek, okres Ústí nad Orlicí, LV č. 75. Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 03685/ ze dne Určeno pro: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov Tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz IČ: Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 26 stran, z toho 8 stran příloh. V Prostějově, dne

2 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/6 objektu rodinné rekreace č.e. 22 na pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha nádvoří, pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1252/3 trvalý travní porost, k.ú. Hrádek u Jednědí, obec Hrádek, okres Ústí nad Orlicí, LV č. 75. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (ideální 1/6 objektu rodinné rekreace č.e. 22 na pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha nádvoří, pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1252/3 trvalý travní porost, k.ú. Hrádek u Jednědí, obec Hrádek, okres Ústí nad Orlicí, LV č. 75) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti: - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne , za přítomnosti ostatních spoluvlastníků (Fohl Ondřej, Fohl Pavel, Goldmannová Radmila) Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 03685/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hrádek u Jehnědí, LV č. 75, vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Hrádek u Jehnědí, vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/6 objektu rodinné rekreace č.e. 22 na pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha nádvoří, pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1252/3 trvalý travní porost, k.ú. Hrádek u Jednědí, obec Hrádek, okres Ústí nad Orlicí, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Hrádek u Jehnědí, LV č. 75, jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví:

5 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Hrádek u Jehnědí, LV č. 75 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 6 Právní přístup k oceňovaným nemovitým věcem není zajištěn, přistup je pouze pěší, přes pozemky soukromých vlastníků. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem.

7 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/6 objektu rodinné rekreace č.e. 22 na pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha nádvoří, pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1252/3 trvalý travní porost, k.ú. Hrádek u Jednědí, obec Hrádek, okres Ústí nad Orlicí, LV č MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÉHO OBJEKTU A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Hrádek je situována cca 4 km západně od města Ústí nad Orlicí a má cca 100 obyvatel. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní se nachází v Ústí nad Orlicí. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Oceňovaná nemovitost je situována západní okrajové části obce v mírně sklonitém terénu v rekreační oblasti. Okolní zástavba je tvořena chatami. V místě je možnost napojení na elektrickou síť a vodovod, oceňovaná chata je napojena na elektrickou síť, voda je získávána z vlastní studny, odkanalizování je svedeno do trativodu. Právní přístup k oceňovaným nemovitým věcem není zajištěn, přistup je pouze pěší, přes pozemky soukromých vlastníků. Z hlediska polohy se jedná o polohu střední, klidná lokalita vhodná k rekreaci, s průměrnou dostupností do správního centra Chata č.e. 22 na p.č.st. 194, k.ú. Hrádek u Jehnědí Jedná o samostatně stojící, v I. PP zděnou, ve I. NP a podkroví dřevěnou, podsklepenou, přízemní chatu. V chatě je situována bytová jednotka velikosti 2+kk s kompletním sociálním zařízením. Oceňovaná nemovitost je situována západní okrajové části obce v mírně sklonitém terénu v rekreační oblasti. Okolní zástavba je tvořena chatami. V místě je možnost napojení na elektrickou síť a vodovod, oceňovaná chata je napojena na elektrickou síť, voda je získávána z vlastní studny, odkanalizování je svedeno do trativodu. Právní přístup k oceňovaným nemovitým věcem není zajištěn, přistup je pouze pěší, přes pozemky soukromých vlastníků. Původní stáří chaty je z roku V posledních letech neproběhla žádné rekonstrukce. Technický stav je průměrný. Vedla chata je situována dřevěná kolna ke skladování, kolem chata je situována částečně oplocená zahrada. Opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 %. Základy betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce v I. P zděné, v I. NP a podkroví dřevěné, stropy železobetonové a trámové, střecha sedlová, kryta taškou pálenou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké a dřevěný obklad, fasádní omítka dřevěné obložení, kamenný obklad, vnitřní obklady keramické v koupelně, schody dřevěné, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, povrch podlah obytných místností tvoří PVC a prkna, vytápění lokálně na tuhá paliva, elektroinstalace světelný rozvod, rozvod studené vody, ohřev teplé vody lázeňskými kamny na tuhá paliva, instalace plynu není provedena, odkanalizování provedeno ze všech zařizovacích předmětů, vybavení kuchyně tvoří

8 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 8 kuchyňská linka, sporák na tuhá paliva, vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo, WC, ostatní prvky se nevyskytují SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaná chata je užívána rekreaci, toto využití se jeví jako nejvhodnější i v budoucnu.

9 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

10 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č Chata č.e. 22 na p.č.st. 194 Výpočet obestavěného prostoru hlavní stavby: Spodní stavba: 5,11*5,94*2,56 Vrchní stavba celkem: 77,70 m 3 Vrchní stavba: 5,11*5,94*3,52 Vrchní stavba celkem: 106,84 m 3 Zastřešení: 5,11*5,94*3,48*0,50 Zastřešení celkem: 52,81 m 3 Informativní obestavěný prostor celkem: 237,35 m 3 Informativní podlahová plocha : 63 m 2 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 % Obestavěný prostor celkem m 3 237,35,-- Jednotková cena dle ÚRS 2015 Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 0,8 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 60 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet věcné hodnoty pozemků U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Pozemek: p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 1252/3 trvalý travní porost m 2 m 2 30,00 356,00 Výměra pozemků celkem m 2 386,00

11 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 11 Výpočet ceny: Výměra pozemků m 2 386,00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 250,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,00 Rekapitulace LV č. 75, k.ú. Hrádek u Jehnědí: Reprodukční hodnota chaty Kč ,- Věcná hodnota chaty Kč ,- Věcná hodnota pozemků Kč ,- Věcná hodnota celkem Ideální 1/6 Kč Kč , ,-

12 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální 1/6 chaty pro rodinnou rekreaci, uvedené velikosti, vybavení, provedení a technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka téměř nulová. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem jsem názoru, že oceňovaná ideální 1/6 chaty je velmi obtížně obchodovatelná. Okruh poptávajících je omezen prakticky na ostatní spoluvlastníky. Objekty k porovnání: Chalupa Řetůvka (Ústí nad Orlicí) Chalupa v klidné části obce Řetůvky. Dům je dispozičně řešen jako 2+1 s možností půdní vestavby. V domě probíhá rekonstrukce obytných místností, Obývací pokoj je propojen s kuchyní, kde jsou funkční krbová kamna. Okna jsou v udržovaném stavu s venkovními žaluziemi. Koupelna s toaletou je také po rekonstrukci. K domu patří velká zahrada s ovocnými stromy a samostatným sklepem. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce Chata Přívrat (Ústí nad Orlicí) Nabízíme k prodeji montovanou dřevěnou zateplenou chatu na zděné podezdívce, v chatové oblasti obce Přívrat, okr. Ústí nad Orlicí. Dispozice: veranda, kuchyňka obývák, v podkroví ložnice se čtyřmi lůžky. Do chaty je zavedena elektřina, WC, septik, v blízkosti zdroj vody. Topení na tuhá paliva. Vlastní pozemek 356 m2 + zastavěná plocha chaty 39 m2.střecha plechová. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce Chata Řetová (Ústí nad Orlicí) Chata, 2+1, 47m2, zahrada 379m2, kolna 21m2 Řetová - Mandl, Energetická třída: G. Nabízíme k prodeji chatu na vlastním rovinatém s dispozicí 2+1, zastavěná plocha 47 m2, kolna 21m2, chata se nachází v obci Řetová chatová oblast Mandl. Chata je cihlové podezdívce, střešní krytina nová cca 4 roky, elektrika 220/380, voda přivedena do pítka dle fotografie lze celoročně a dovést do chaty. WC suché, jímka na pozemku. V chatě zůstává veškeré vybavení dle fotografií včetně kamen. K chatě náleží pozemek o velikosti 379m2. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

13 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 13 Tabulka srovnávací hodnoty: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená Tech. cena (Kč) Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní Chalupa Řetůvka ,99 0,85 0,92 0,96 0,90 1, Chata Přívrat ,97 1,00 1,06 1,03 0,90 1, Chata Řetová ,97 0,99 1,10 1,07 0,90 1, Výsledná cena: Při srovnání realizovaných prodejů chat a chalup z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnávány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality a stavebně-technický stav. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné chaty a chalupy obchodují v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. Srovnávací hodnotu volím s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem ve výši: ,- Kč. Dále uplatňuji srážku 30 % zohledňující špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu a srážku 20 % za právně nezajištěný přístup, celková srážka je tedy 50%. Výsledná srovnávací hodnota tak činí: ,- Kč * 0,50 (srážka) * 1/6 = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota ideální 1/6 objektu rodinné rekreace č.e. 22 na pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha nádvoří, pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1252/3 trvalý travní porost, k.ú. Hrádek u Jednědí, obec Hrádek, okres Ústí nad Orlicí, LV č. 75 činí po zaokrouhlení: ,- Kč

14 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideální 1/6 nemovitostí na LV č. 75, k.ú. Hrádek u Jehnědí : ,- Kč Srovnávací hodnota 1/6 nemovitostí na LV č. 75, k.ú. Hrádek u Jehnědí: ,- Kč 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Hrádek u Jehnědí, LV č. 75 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši dlužné částky. 9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.

15 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: ideální 1/6 objektu rodinné rekreace č.e. 22 na pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha nádvoří, pozemku p.č.st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 1252/3 trvalý travní porost, k.ú. Hrádek u Jednědí, obec Hrádek, okres Ústí nad Orlicí, LV č ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov Tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

16 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek Přemyslovka Prostějov

17 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek Usnesení

18 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Nález Popis nemovitostí Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaného objektu a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitostí Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 18