ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2529/149/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2529/149/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc.č. 388 se stavbou č.p. 210 a poz.parc.č. 635 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, k.ú. Čejetice u Mladé Boleslavi Adresa nemovité věci: Borová 210, Čejetičky OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: majitelka domu nebyla přítomna Počet stran: 17 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření ke dni Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č.4 pro k.ú. Čejetice u Mladé Boleslavi Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 18,00-18,35 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Mladá Boleslav je statutárním městem ve Středočeském kraji, leží na levém břehu středního toku Jizery asi 50 km od Prahy s níž je spojená rychlostní komunikací R10 a železniční tratí Praha - Turnov. Město má zhruba obyvatel, občanská vybavenost je kompletní, obsahuje i okresní nemocnici, banky, sportoviště včetně plaveckého bazénu a fotbalového stadionu. Inženýrské sítě jsou úplné, pracovní příležitosti jsou velmi dobré díky tomu že ve městě sídlí automobilka Škoda Auto. Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Čejetičky, která se nachází na jihozápadním okraji města asi m od rychlostní komunikace R10. Vzdálenost do středu města je asi 3 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 628 Statutární město Mladá Boleslav, Komenského náměstí 61, Mladá Boleslav I, Mladá Boleslav / ostatní plocha - ostatní komunikace - 2 -

3 Celkový popis Majitelka v daném termínu neumožnila znalci prohlídku. Výměry byly změřeny z veřejné komunikace, z nahlížení do katastru nemovitostí, odhadem, pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení domu i bytu byly odhadnuty obhlídkou z veřejné komunikace. Stáří domu č.p. 210 bylo určeno odhadem na 50 let. Vstup na pozemek je ze severovýchodní strany z veřejné komunikace (poz.parc.č. 628 ) ve vlastnictví Statutárního města Mladá Boleslav. Riziko záplav je na stupni 1 (1. nejnižší, 4. nejvyšší). Pozemek st.parc.č. 388 a poz.parc.č. 635 tvoří s domem č.p. 210 jednotný funkční celek. Nemovitost obsahuje řadový koncový rodinný dům (1/2 dvojdomu), samostatně stojící garáž, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí. Silné stránky Výhodná poloha na okraji statutárního města se zhruba obyvateli, v Borové ulici v zástavbě rodinných domů, v blízkosti vlaková zastávka a zastávky autobusových linek, dostatek pracovních příležitostí v místě, dobrá občanská vybavenost. Dům s oceňovaným bytem je zděné konstrukce se započatým zateplením fasády. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě. Slabé stránky Nedokončené zateplení fasády, nedostatečná občanská vybavenost přímo v místě nemovitosti, je třeba dojíždět do centra Mladé Boleslavi. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: přístavba s pergolou přistavěná k jihozápadní straně domu (na poz.parc.č. 635) není zapsaná v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebylo možné zjistit, zda je nemovitost pronajímána

4 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Čejetice u Mladé Boleslavi: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 210 Věcná hodnota dle THU Vzhledem k tomu, že majitelka nemovitosti neumožnila prohlídku domu, bylo provedení konstrukcí stavby a vybavení domu uvažováno běžné standardní, které je obvyklé v tomto typu rodinného domu. Dům je pravděpodobně z poloviny podsklepený, svislé konstrukce jsou zděné s břízolitovou omítkou a na severní a západní straně se započatým zateplením polystyrenem. Střecha je sedlová. Stropy jsou zřejmě keramické, okna jsou vyměněná plastová. Podle velikosti domu lze usuzovat, že jsou v domě dvě bytové jednotky 2+1, nebo jeden byt 4+1. Jihozápadní část domu (po rekonstrukci) je postavena na poz.parc.č. 635 (zahrada), tato část není zapsaná v katastru nemovitostí. Na jihozápadní straně st.parc.č.388 je postavena přízemní nepodsklepená stavba zděné garáže s plochou střechou. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 38,18 m 2 2,10 m Výčet místností: sklep 28,64 m 2 0,50 14,32 m 2 Užitná plocha celkem: 14,32 m 2 I.NP 95,04 m 2 2,80 m Výčet místností: obytné prostory 71,28 m 2 1,00 71,28 m 2 Užitná plocha celkem: 71,28 m 2 II.NP 59,35 m 2 2,60 m Výčet místností: obytné prostory 71,28 m 2 1,00 71,28 m 2 Užitná plocha celkem: 71,28 m 2-4 -

5 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] suterén (8,30*4,60)*(2,10) = 80,18 m 3 I.NP (8,30*9,30+2,15*8,30)*(2,80) = 266,10 m 3 II.NP (8,30*9,30-2,15*8,30)*(2,60)+3,00*3,20*1,50+8, 20*6,00*1,80*1/2 = 212,98 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor suterén 80,18 m 3 I.NP 266,10 m 3 II.NP 212,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 559,25 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina plechová falcovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové a započaté zateplení fasády 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 12. Dveře dřevěné 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace do veřejné kanalizace 23. Vybavení kuchyně běžný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 5 -

6 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 95 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 157 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 559,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Garáž Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha vrchní stavba 34,31 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (4,70*7,30)*(2,40) = 82,34 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba 82,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 82,34 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 34 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 82,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 30 Další životnost roků 50 Opotřebení % 37,50-6 -

7 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Mladá Boleslav - Michalovice KRC: 0,80 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,99 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,97 Parcela č.: ,00 0, ,19 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku 957 m2 v Michalovicích u Mladé Boleslavi. Pozemek je slunný a rovinatý. Přípojky inženýrských sítí zavedenyelektrika, plyn, kanalizace, vodovod. V blízkosti je známé golfové hřiště. Pozemek v osobním vlastnictví vhodný k výstavbě rodinného domu. Cena pozemku je 2.500,- Kč za m2. Lokalita: Mladá Boleslav - Chrást KRC: 0,80 KMP: 0,99 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,99 KIV: 1,00 KVP: 1,01 KUV: 0,99 Parcela č.: ,77 0, ,90 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek určený k výstavbě rodinného domu o CP 860 m2 v obci Chrást. Pozemek je rovinatý a obdélníkového tvaru s asfaltovou příjezdovou cestou. Inženýrské sítě jsou přivedeny na hranici pozemku voda, elektřina, kanalizace a v blízké době bude i plyn. Lokalita: Mladá Boleslav - Bezděčín KRC: 0,80 KMP: 0,99 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 0,99 KIV: 1,00 KVP: 1,03 KUV: 1,05 Parcela č.: ,00 0, ,60 Popis pozemku: Stavební pozemky v Bezděčíně u Mladé Boleslavi o výměře 742 m2. Sítě (plyn, elektřina a voda) jsou u hranice pozemků. Bezděčín leží v těsné blízkosti Mladé Boleslavi ve které je veškerá občanská vybavenost. Zastávka MHD cca 300 m od pozemku. Průměrná jednotková cena 1 772,90 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada

8 Celková výměra pozemků 383 Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 156,88 m 2 Obestavěný prostor: 641,60 m 3 Zastavěná plocha: 129,35 m 2 Plocha pozemku: 383,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný dům 3+1 v obci Čejetičky o 240 m2.dům je dobře dispozičně řešen a je určen k celkové rekonstrukci.v dosahu MHD,vlak,veškerá občanská vybavenost je v Mladé Boleslavi. Lokalita Mladá Boleslav - Čejetičky, U Cukrovaru Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,07 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - - před rekonstrukcí; Celkový stav - - před rekonstrukcí, není garáž;; Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům prodej rodinného domu 6+kk v předměstí Mladé Boleslavi - Debři nad Jizerou. Dům má přízemí a zvýšené přízemí,obytné podkroví.součástí domu je sklep s kotelnou,skladovacími prostorami, domácí dílnou a se dvěma garážovými stáními. V přízemních prostorách se nachází tři místnosti, které mohou být využity například pro podnikání, na které navazují obytné prostory - kuchyň, spíž, obývací pokoj s jídelnou, ze které je francouzskými okny vstup na terasu ( cca 25 m2), sociální zařízení. V podkroví jsou tři pokoje, sociální zařízení a pracovna. K domu náleží samostatná jednopodlažní stavba, která slouží jako skladiště. Dům je možné využít pro rodinné bydlení, tak i pro podnikání. Vytápění je zajištěno kotlem na hnědé uhlí (plně automatický kotel Varimatik), případně lze dům vytápět elektrickým kotlem - 8 -

9 Lokalita Mladá Boleslav - Debř Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - + samostatně stojící; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej domu s výhledem na obec v údolí Strenického potoka, u lesa, v podhradí tvrze Velké Horky. RD 5+1 s lodžií, venkovním posezením, garáží, užitkovými stavbami na zahradě a lesním pozemkem o celkové ploše 805 m2 : Obytná plocha domu 125 m2, plocha zahrady 294 m2, plocha lesního pozemku 386 m2. RD je dvojpodlažní, z cihlového zdiva, střecha z pálených tašek. Podlahy jsou betonové, pokryté linoleem a koberci. Vytápění krbovými kamny na dřevo a elektrickým kotlem. RD prošel dvěmi rekonstrukcemi : v r (střecha, půdní vestavba, rozvody sítí) a v r (nová okna, topení a kuchyň). Obec Strenice se nachází cca 10 km od Mladé Boleslavi. Lokalita Strenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,04 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha km od Mladé Boleslavi; Celkový stav - + samostatný dům; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 156,88 m 2-9 -

10 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p ,00 Kč 1.2 Garáž ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč

11 Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionydvěstěpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Vzhledem k malé vzdálenosti do okresního města a stavebně technickému stavu domu, je vypočtená cena v místě obvyklá. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s jejich nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu dobrou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2529/149/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2529/

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

13 přístavba nezapsaná v katastru nemovitostí

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -