ODHAD č.ex/1/2012 odhad obvyklé ceny nemovitého majetku

Transkript

1 ODHAD č.ex/1/2012 odhad obvyklé ceny nemovitého majetku Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 214 Na pozemku parc. č.: st.1323 Pozemky parc. č.: st.1323, 63/90 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, Všemyslice, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, Všemyslice, 1 / 1 Katastrální území: Všemyslice LV č.: 940 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Všemyslice Část obce: Neznašov Ulice: Neznašov Číslo orientační: Objednatel: Exekutorský úřad Český Krumlov, Český Krumlov Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Obvyklá cena podle rozsahu a technického stavu nemovitosti ke dni ocenění. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nestanovuje se Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: V místě probíhá poměrně rozsáhlá výstavba rodinných domů, dobrá prodejnost staveb a stavebních pozemků. Vypracoval: Jiří Zahradník tel.: Bechyňská 570 fax.: Týn nad Vltavou .: zahradnikjiri@volny.cz Datum: Tento odhad obsahuje 16 stran textu včetně 8 stran příloh. Jiří Zahradník... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihočeský Obec, část obce: Všemyslice Katastrální území: Všemyslice Ulice: Neznašov Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 169 m 2 obestavěný prostor: 860 m 3 podlahová plocha - obytná část 196 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 2 98 opotřebení celkové: 2 % technický stav stavby: Výborně udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Související pozemky: Stavební pozemek č. 1323, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m 2, pozemek zastavěný RD č.p Pozemek parc.č. 63/90, zahrada o výměře 721 m 2, pozemek ve funkčním celku se stavbou RD a stavebním pozemkem. výměra pozemků celkem: 890 m 2 jednotková cena 350 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Všemyslice, statut obce Samostatná obec, kraj Jihočeský, okres České Budějovice, počet obyvatel Základní vybavenost v obci, kompletní vybavenost v Týně nad Vltavou vzdáleném cca 3 km a krajském městě Českých Budějovicích vzdálených cca 30 km. Posuzované pozemky č. 1323, 63/90 a novostavba RD č.p. 214 se nalézá na severním okraji místní části Neznašov. V místě je sídlo obecního úřadu Všemyslice, obchod, restaurace, pošta, veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Pozemek je umístěn v zasíťované lokalitě s probíhající výstavbou rodinných domů. Neznašov se nalézá na vysokém břehu nad soutokem Lužnice s Vltavou, mimo zátopové území. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno ve prospěch E.ON Distribuce a.s. zapsané v části C listu vlastnictví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. VB bez vlivu na stanovení výše obvyklé ceny posuzované nemovitostí. Ostatní finanční / právní omezení Zástavní práva smluvní ve prospěch ČMSS a.s. zapsaná v části C listu vlastnictví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. Zástavní práva nejsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti. Popis / dispozice: Popis: Novostavba rodinného domu č.p. 214 na stavebním pozemku č zděný, přízemní nepodsklepený, s obytným podkrovím, kolaudační rozhodnutí č.j. ORR/05688/2010/H ze dne Standardní provedení stavebních konstrukcí a vnitřního vybavení. V domě je jeden byt velikosti 5+1 s příslušenstvím a zastřešenou terasou. Dům je napojen na veřejné inženýrské sítě do přilehlé místní komunikace, ze které je přístup a příjezd na pozemky a k RD (pozemek parc.č. 1050/6 - vlastník Obec Všemyslice).. Vytápění je řešeno jako ústřední teplovodní elektrické a krbem s výměníkem, možnost napojení na zemní plyn. Příslušenství hlavní stavby tvoří pouze běžné venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojky sítí, oplocení pozemku). Dispozice: Přízemí - zádveří, šatna, chodba se schodištěm, ložnice, WC, koupelna, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pokoj, terasa. Podkroví - chodba nad schodištěm, šatna, pokoj, pokoj, technická místnost, koupelna s WC. Základní údaje stavby: Zastavěná plocha 169 m 2, užitná plocha 195 m 2, obestavěný prostor 860 m 3, celková výměra pozemků 890 m 2. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické MIAKO s 4. Střecha krov dřevěný, vázaný betonovou mazaninou 5. Krytina betonová taška novodobá 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb - 3 -

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha přízemí 169,00 m 2 102,19 m 2 zádveří 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 šatna 2,99 m 2 1,00 2,99 m 2 chodba 9,76 m 2 1,00 9,76 m 2 ložnice 12,59 m 2 1,00 12,59 m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 koupelna 5,79 m 2 1,00 5,79 m 2 kuchyň 21,22 m 2 1,00 21,22 m 2 obývací pokoj 24,74 m 2 1,00 24,74 m 2 pokoj 14,88 m 2 1,00 14,88 m 2 komora 4,72 m 2 1,00 4,72 m 2 podkroví 139,70 m 2 93,42 m 2 chodba 19,42 m 2 1,00 19,42 m 2 šatna 5,40 m 2 1,00 5,40 m 2 pokoj 23,00 m 2 1,00 23,00 m 2 pokoj 22,94 m 2 1,00 22,94 m 2 technická místnost 16,65 m 2 1,00 16,65 m 2 koupelna 6,01 m 2 1,00 6,01 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Poznámka: V KN zapsán pouze pozemek parc.č. 175/57, v době ocenění probíhá stavební řízení. Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota ,- Kč Popis porovnatelných nemovitostí: Pro potřebu cenového porovnání jsou použity nemovitosti na trhu v době ocenění, které mají přibližně stejné technické parametry, odpovídají umístěním, velikostí a technickým stavem nemovitosti posuzované. Nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí jsou sníženy o 10 až 20% (navýšení ceny prodávající RK, provize RK, právní služby, a pod.). Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Rodinný dům Všemyslice - Neznašov. Koncový Kč REMAX Tábor řadový rodinný dům po kompletní rekonstrukci. V domě je obytné přízemí s vestavěnou garáží a obytné patro, celkem jeden byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha 80 m2, užitná plocha 136 m2, pozemky 285 m2. Rodinný dům Dolní Bukovsko. Samostatně Kč SReality stojící novostavba RD, obytné přízemí, sklonitá střecha valbové konstrukce, 1 byt velikosti 4+kk s příslušenstvím a zastřešeným parkovacím přístřeškem. Zastavěná plocha 140 m2, užitná plocha 125 m2, pozemky 890 m2. Rodinný dům Dříteň. Samostatně stojící rodinný dům po kompletní rekonstrukci v roce Nepodsklepený objekt s obytným přízemím a podkrovím, 1 byt Kč SReality - 4 -

5 velikosti 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha 100 m2, užitná plocha 180 m2, pozemky 1100m2. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 zahrada: 63/ m Kč/m 2 Celkem: 890 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 4,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 196m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 940 ze dne Snímek katastrální mapy. 1 Usnesení č.j. 125 EX 643/ Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Obvyklá cena posuzované nemovitosti je stanovena v souladu s ustanovením 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádná závazná metodika. Obvyklou cenu nelze žádným způsobem vypočítat, stanovení její výše je vždy odborným odhadem, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot, z vyhodnocení prodejnosti posuzované nemovitosti a z vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí. Porovnatelné nemovitosti jsou srovnatelné s posuzovanou nemovitostí typem, konstrukčním provedením, velikostí a umístěním v regionu. Ceny porovnatelných nemovitostí jsou oproti nabídkám sníženy o 10 až 20% (případné navýšení prodejní ceny ze strany RK, provize RK, právní služby a pod.). Kladné stránky nemovitosti: - jedná se o novostavbu RD s příslušenstvím a rozlehlým pozemkem - klidné prostředí bez jakékoli zátěže, okolní zástavbu tvoří výhradně rodinné domy - velmi dobrá dostupnost větších sídel (Týna nad Vltavou 3 km, České Budějovice 30 km, Písek 27 km) - v době ocenění neustále vzrůstají ceny stavebních pozemků v popsané lokalitě Záporné stránky nemovitosti: - v místě je pouze základní vybavenost a omezené pracovní příležitosti - z hlediska typu nemovitosti a budoucího způsobu využívání nejsou v době ocenění zjištěny žádné další výrazně záporné stránky posuzované nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti (RD č.p. 214 včetně příslušenství a pozemků č a 63/90) je stanovena ve výši zjištěné porovnávací hodnoty a reálné prodejní ceny v době ocenění. V době ocenění nejsou zjištěny žádné závady ani jiná práva, která by bylo nutno samostatně ocenit. Koncesní listina: Koncesní listina na oceňování majetku pro věci nemovité vydaná dne pod č.e Certifikát odhadce nemovitého majetku vydaný Bankovním Institutem VŠ pod č. 1559/06. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 základní mapa oblasti s vyznačením lokality základní mapa s označením polohy RD č.p. 214 fotomapa s označením RD č.p

12 - 12 -

13 - 13 -