ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 4861/2014 NEMOVITÁ VĚC: 1/2 rodinného domu č.p. 149 na pozemku p.č.. 44 a 1/2 pozemků p.č. 44 a 45 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Mšec, k.ú. Mšec Adresa nemovité věci: Mšec 149, Vlastníci stavby: David Kadlec, Varšavská 2045, Kročehlavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Hana Vinterová, Mšec 149, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: David Kadlec, Varšavská 2045, Kročehlavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Hana Vinterová, Mšec 149, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 5029/14 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ ,00 Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 149 na pozemku p.č. 44 a 1/2 pozemků p.č. 44 a 45 v kat. úz. Mšec, obec Mšec, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 141 pro kat. úz. Mšec, Katastrální úřad pro Středočeský kraj - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Mšec - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-5029/14-19 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-5029/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městys Mšec se nachází v okrese Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Mšec se rozkládá asi 18 km severovýchodně od Rakovníku. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 149 na pozemku p.č. 44 je situován v širším centru obce Mšec, k.ú. Mšec, okres Rakovník, při pravé straně komunikace č. 237 ze směru Nové Strašecí (R6). Dům navazuje východním štítem na sousední dům, k domu náleží zděná vedlejší stavba. Parkování na pozemku. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení.

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 149 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,04 ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5

4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mšec: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 323,62 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění

5 vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 149 Rodinný dům č.p. 149 umístěný na pozemku p.č. 44 je situován v širším centru obce Mšec, k.ú. Mšec, okres Rakovník. Dům má kamenné základy, svislé konstrukce jsou kamenné, stropy a krov dřevěný. Střecha sedlová krytá taškovou krytinou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Z napojení na IS zjištěno pouze el. rozvod a vodovod. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6*12 = 72,00 m 2 podkroví: 6*12 = 72,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 72,00 m 2 3,50 m podkroví: 72,00 m 2 3,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (6*12)*(3,50) = 252,00 m 3 podkroví: (6*12)*(3,50)/2 = 126,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 378,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 72,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 144,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00

6 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,700 = 0,679 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,679 = 1 665,59 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 378,00 m 3 * 1 665,59 Kč/m 3 * 0,960 * 0,980= ,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,11 Kč Rodinný dům č.p výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,11 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,56 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 6 i = 1

7 Index polohy pozemku I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0 * 0,980 = 0,941 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,62 0, ,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 304, ,94 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 304, ,19 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,13 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,13 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,57 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou

8 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 149 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 120,00 m 2 Obestavěný prostor: 378,00 m 3 Zastavěná plocha: 144,00 m 2 Plocha pozemku: 42 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme vám k prodeji rodinný dům po částečné rekonstrukci s dispozicí 2+kk s možností rozšířit na 3+kk, zastavěná plocha 150m2, užitná 120m2, zahrada 377m2. Nemovitost je postavena z kamene /opuka/, na střeše tašky, okna dřevěná, rozvody elektro v mědi z r. 1994, voda v plastu, podlaha dřevěná a dlažba. V koupelně sprch. kout, toaleta a přípojka pro pračku. Vytápění přímotopy, ohřev vody: el. průtokový. U domu je veranda s východem na zahradu, která je orientovaná jihozápadně a stodola s možností využít jako garáž. Dům částečně podsklepený. IS: vodovod, kanalizace není, je v plánu obce, řešeno septikem. V blízkosti domu krásná příroda, rybník, lesy, vhodné nejen pro trvalé bydlení, ale i vhodné pro rekreaci. Kompletní občanská vybavenost: školka, škola, lékař, obchody. Rychlá dostupnost do Prahy, nájezd na dálnici /5km/ z Nového Strašecí a po dálnici (Zličín-metro 30min.). Rodinný dům Prodej rodinného domu 4+1, užitná plocha 120 m2, pozemek 363 m2, Mšec. Dům je v dobrém stavu. Skládá se z čtyř samostatných pokojů, kuchyně. koupelny se sprchovým koutem a WC. Vytápění je zajištěno krbovými kamny a kamny zn. Petry. Prostorná půda s možností vybudování dalších místností v podkroví. V domě je zavedena elektřina, obecní voda, odpady jsou svedeny do jímky. Možnost parkování až 3 osobních aut uvnitř zastřešeného vjezdu.v obci se nachází pošta, mateřská školka, základní škola, dětské hřiště, potraviny, knihovna, kulturní sál. Rodinný dům Nabízíme koncový řadový dvougenerační RD 3+1 a 2+1 v klidné části městečka Mšec. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu z cihel a Itongu s plastovými a dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 366 m2, obytná je cca 170 m2. V roce 2005 prošlo kompletní rekonstrukcí podkroví, kdy došlo k vestavbě bj 3+1. Každé podlaží má vlastní vstup. V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta, komora a kotelna (tato bytová jednotka je vhodná k částečné rekonstrukci). V podkroví je kuchyň s jídelním koutem propojená s obývacím pokojem, ložnice, jeden pokoj, koupelna s rohovou vanou a toaletou a půdní prostor. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží dvorek s dílnou. Celá nemovitost je oplocena. V městečku Mšec se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení. Srovnatelné nemovité věci

9 Název: Rodinný dům Lokalita Použité Mšec koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,95 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 120,00 m m Kč Název: Rodinný dům Lokalita Použité Mšec koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,95 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 120,00 m m Kč Název: Rodinný dům Lokalita Použité Mšec koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,95 0,80 0,80 Celkový koef. K C 0,58 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 170,00 m m Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m Kč/m 2

10 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 120,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč spoluvlastnický podíl * / 2,00 = ,00 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ ,00 Kč Slovy: Čtyři sta dvacet dva tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i

11 záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4861/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 219/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 141 ze dne

12