ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 1097/05 ul.petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 pozemku st.p.č.115 s rodinným domem čp.81 a příslušenstvím v k.ú. a obci Hospozín, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 1097/05 ul.petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit pozemek st.p.č.115 s rodinným domem čp.81 a příslušenstvím v k.ú. a obci: Hospozín, okres: Kladno. ; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hospozín Hospozín Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Hospozín Katastrální území: Hospozín Počet obyvatel: 528 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 692,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 343,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.kači Marka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - výpis z KN ze dne informace sdělené při prohlídce dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 1097/05) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne exekuční příkaz ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Hospozín dne : a/ plán přístavby sociálního zařízení k rodinnému domu a ústřední vytápění z 02/1981 vypracovaný OSP Kladno b/ plán ústředního vytápění z 11/1979 c/ souhlas s přípojkou vody z obecní studny ze dne

3 - 3 - d/ v r.1957 povolení opravy 1 okna v domě čp.81 e/ žádost o povolení přestavby kolny ze dne f/ povolení přístavby sociál.zařízení a ústředního vytápění ze dne na Stavebním úřadě Velvary se žádné doklady nedochovaly(zjištěno dne ) - porovnatelné současné nabídky RD k prodeji v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek st.p.č.115 s rodinným domem čp.81 a příslušenstvím v jižní části obce Hospozín. Příslušenství rodinného domu venkovní úpravy (plotová vrata, zpevněné plochy, oplocení / kamenná zeď /, žumpa, přípojka vody z obecní studny, přípojka elektroinstalace). Půdní prostor rodinného domu nebyl při prohlídce přístupný...! 7. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek st.p.č Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům čp.81 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00

4 Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,648 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Jedná se o průměrnou polohu při příjezdové komunikaci od obce Hobšovice, a proto nebylo použito přirážky ani srážky...! II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,674

5 - 5 - V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Pozemek st.p.č pozemky Jedná se o pozemek v jižní části obce Hospozín, přístupný ze zpevněné komunikace, s možností napojení na vodovod, plynovod; bez možnosti napojení na kanalizaci. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 356, ,72 Stavební pozemek - celkem 251, ,72

6 Rodinný dům čp.81 Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům se sedlovou střechou a taškovou krytinou; dům byl postaven cca před 100 lety (stanoveno přibližným odhadem, doklady se nedochovaly...); v r.1982 byla provedena přístavba sociálního zařízení, chodby a provedeno ústřední vytápění. Dům sestává ze 2 propojených částí, hlavní část je obdélníkového půdorysu a dvorní část je nepravidelného tvaru. Stavební stav rodinného domu je špatný (vlhké zdivo, znatelné trhliny ve zdivu a v omítce, jenž opadává...; komín v havarijním stavu, v pokoji je opadaná omítka u celé stěny, v zadní místnosti opadává stropní omítka...). Obvodové zdi v přízemí jsou smíšené o tl.60-75cm u původní části a o tl u dvorní části, okna jsou dvojitá, dřevěná ; krov je dřevěný (půdní prostor byl nepřístupný...), krytina je tašková. Přízemí je dispozičně členěno na zádveří, chodbu, kuchyň, zadní místnost, koupelnu s WC, obývací pokoj, kotelnu a pokoj; nad přízemím je půdní prostor (nepřístupný při prohlídce...). Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, voda je přivedena z obecní studny; kanalizace je svedena do žumpy, vytápění je ústřední, teplovodní (kotel na pevná paliva), pro ohřev TUV je el.bojler, v kuchyni je plynový sporák na PB. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy : přípojka elektro, přípojka vody, plotová vrata, oplocení z kamenné zdi, zpevněné plochy dvorka, žumpa. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 299,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,70*11,50+2,40*8,0+2,10*4,0+ 4,90*6,70+3,0*(4,90+2,0)/2 = 136,33 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 136,33 m 2 2,60 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 5,70*11,50*2,60+2,40*8,0*2,60+ = 353,62 m 3 2,10*4,0*2,50+4,90*6,70*2,60+ 3,0*(4,90+2,0)/2*2,60 zastřešení: 5,70*11,50*2,50/2+4,90*6,70*2,20/2+ = 129,44 m 3 3,0*(4,90+2,0)/2*2,20/2 podezdívka: (5,70*11,50+2,40*8,0)*0,30 = 25,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 508,49 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 136,33 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 136,33 m 2

7 - 7 - Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,08 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,680 = 0,415 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 299,- Kč/m 3 * 0,415 = 954,08 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 508,49 m 3 * 954,08 Kč/m 3 * 1,000 * 1,040= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Cena staveb celkem = ,- Kč Pozemky - celkem ,72 Kč

8 - 8 - Pozemek st.p.č zjištěná cena = ,72 Kč

9 - 9 - C. REKAPITULACE 1. Pozemek st.p.č ,- Kč 1.1. Oceňované pozemky ,72 Kč 1.2. Rodinný dům čp ,- Kč = ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Vzhledem ke skutečnosti, že nemám k dispozici žádný uskutečněný prodej v této lokalitě nemohu stanovit obvyklou cenu, ale pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě (viz Příloha č.5 znaleckého posudku) a po zhodnocení stavebního stavu nemovitosti mohu konstatovat, že dle mého názoru: Výsledná cena zjištěná cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti, tj.stanovuji Tržní hodnota nemovitosti ,-Kč (slovy:šestsettisíckč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) s nemovitostí spojená nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz

10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2017.

11 Rodinný dům čp.81, Hospozín, okres: Kladno; pohled severozápadní Pohled jihovýchodní (uliční)

12 Pohled severovýchodní (ze dvorka) Pohled západní (ze dvorka) Kuchyň

13 Koupelna s WC Zadní místnost ve dvorní části

14 Obývací pokoj Pokoj