ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně zemědělské usedlosti ve Stříbrných Horách č.p.6, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.33, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 33 m 2, p.č.120/1, zahrada, o velikosti 162 m 2, p.č.120/2, zahrada, o velikosti 255 m 2 a p.č.120/3, zahrada, o velikosti 115 m 2, vše zapsáno na LV č.205 pro k.ú.stříbrné Hory u Přibyslavi Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny zemědělské usedlosti ve Stříbrných Horách č.p.6, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.33, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 33 m 2, p.č.120/1, zahrada, o velikosti 162 m 2, p.č.120/2, zahrada, o velikosti 255 m 2 a p.č.120/3, zahrada, o velikosti 115 m 2, vše zapsáno na LV č.205 pro k.ú.stříbrné Hory u Přibyslavi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělská usedlost Adresa předmětu ocenění: Stříbrné Hory Stříbrné Hory Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Stříbrné Hory Katastrální území: Stříbrné Hory u Přibyslavi Počet obyvatel: 237 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce IV 1,01 O4. Technická infrastruktura v obci II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 87,57 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.205 pro k.ú.stříbrné Hory u Přibyslavi - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /2156, Pan Michal Smejkal, Stříbrné Hory 6, Stříbrné Hory, vlastnictví: výhradní /2156, Pan Michal Smejkal, Stříbrné Hory 6, Stříbrné Hory, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od objednatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt bývalé zemědělské usedlosti, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný, zdivo smíšené. Má sedlovou střechu, krytina je z živičného šindele, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je částečná, převážně chybějící. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, koberců. Dispozičně jde o byt 7+1. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Koupelna s vanou, sprchový kout, WC 2 x splachovací. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem a kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je dobrý, celkové vybavení je standardní. Stáří - 3 -

4 původní části domu odhaduji na nejméně 100 roků. Na původní části byla provedena nástavba, a stavební úpravy. Chybí dokončit fasádu. Dům je napojen na elektřinu, plyn a vodu z vlastní studny a veřejný vodovod. Kanalizace je svedena do jímky. Na pozemcích se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,958 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,958 = 0, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 87,57 0,862 75,49 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 75, ,37 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 120/1 162,00 75, ,38 4 odst. 1 zahrada 120/2 255,00 75, ,95 4 odst. 1 zahrada 120/3 115,00 75, ,35 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,05 Ocenění staveb na pozemcích Zemědělská usedlost Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,958 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-8 -

9 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 35,0 = 35,00 přízemí 6,76*13,7+2,5*4,0 = 102,61 podkroví 102,61 = 102,61 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 35,00 m 2 2,00 m přízemí 102,61 m 2 2,60 m podkroví 102,61 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 35,0*2,0 = 70,00 m 3 vrchní stavba 102,61*5,03 = 516,13 m 3 zastřešení 102,61*2,21/2 = 113,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 70,00 m 3 vrchní stavba NP 516,13 m 3 zastřešení Z 113,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 699,51 m 3-9 -

10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo smíšené s kamenem P Stropy rovné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina živičný šindel S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře plné a prosklené S Okna plastová s izolačním dvojsklem N Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění plynový kotel S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný N 100 zásobník 21. Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace standardní S Vybavení kuchyně standardní S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 1,

11 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna N 5, ,54 8, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody N 1, ,54 2, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,8621 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 9, ,67 6, Zdivo P 21,20 50,00 0,46 4,88 5, ,43 4, Zdivo P 21,20 50,00 0,46 4,88 5, ,50 0, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 9, ,33 7, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8, ,29 1, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1, ,33 0, Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6, ,00 1, Fasádní omítky S 2,80 40,00 1,00 1,12 1, ,91 1, Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,33 0, Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,50 0, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 0, Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 9, ,00 1, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,67 1, Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,67 0, Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 6, ,00 3, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,00 1, Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 1, Zdroj teplé vody N 1,90 100,00 1,54 2,93 3, ,00 1, Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0,

12 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,33 1, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,67 0, Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4, ,33 1, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,33 0,1167 Opotřebení: 42,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8621 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 760,66 Plná cena: 699,51 m 3 * 3 760,66 Kč/m 3 = ,28 Kč Koeficient pp * 0,862 Cena stavby CS = ,82 Kč Koeficient opotřebení: (1-42,0 % /100) * 0,580 Zemědělská usedlost - zjištěná cena = ,42 Kč Cena staveb celkem = ,42 Kč Pozemky - zjištěná cena = ,47 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistašestnácttisícsedmsetčtyřicet Kč

14 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : zrekonstruovaný RD v Krátké Vsi 9km vzdálené od Havlíčkova Brodu. K dispozici je kuchyně a dvě místnosti, malá zahrada, pergola, garáž a dvorek jako parkoviště pro auto. U domu byla provedena před sedmi lety celková rekonstrukce střechy, nová EURO okna, nové rozvody vody a tepla, elektroinstalace. Topení je zabezpečeno jednak pomocí plynového kotle s ohřevem teplé vody a jednak krbem s vložkou napojením na ústřední topení. Rozvod vody v plastu, topení v mědi. Vlastní dvě studny na pitnou vodu.nová fasáda a nové izolace proti vlhkosti. Dům je vhodný jak k

15 trvalému bydlení, tak i k rekreaci. V blízkosti obce je dostatek lesů, možnost pěší i cyklo turistiky, vhodné terény pro lyžování. Při rychlém jednání a platbě v hotovosti, lze jednat o slevě. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a služeb. rodinný dům v obci Rouštany, 4 km od města Havlíčkův Brod. Dům je podsklepený, s garáží, kolnou a altánkem na zahradě. Dům je v dobrém technickém stavu s novou střešní krytinou. Nemovitost je vytápěna kotlem na tuhá paliva nebo kotlem na plyn. Rozlehlou a udržovanou zahradou protéká potok, který zásobuje přilehlý oplocený rybník s okrasnou pláží. Rybník lze k nemovitosti dokoupit. Požadovaná cena ,- Kč. nemovitost s dispozicí 4+1 v obci Přibyslav. Dům je napojen na veškerou inženýrskou síť - voda - obecní (i vlastní vrt), kanalizace, plyn je na hranici pozemku. Nachází se zde vlastní sklep s plochou 25 m2. Celková plocha pozemku je 462 m2, z toho zastavěná plocha je 56 m2 a zahrada 406 m2. Nemovitost se nachází v klidné části katastru obce Přibyslav, je vhodná k celoroční rekreaci a bude ihned k nastěhování. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

16 Hodnotu vedlejších staveb určuji částkou ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 205 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 Mapa oblasti

21 - 21 -

22 - 22 -