ZNALECKÝ POSUDEK č. 3326/048/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3326/048/16 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č.329, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DÚM čp. 157 A POZEMKOVÉ PARCELY P.Č. 767/14 VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ KNAPOVEC, OBEC ÚSTÍ NAD ORLICÍ VLASTNÍKEM NEBYL UMOŽNĚN VSTUP DO RODINNÉHO DOMU, ZAMĚŘENÍ, POŘÍZENÍ FOTODOKUMENTACE Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 1034/2015-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu ( + 13 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Pozn: Nebylo umožněno místní šetření na nemovitosti, vlastník podal částečné informace o vybavení nemovitosti, informace byly v popisu uvedeny, nemohly být ověřeny. A. NÁLEZ 1. Základní informace Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 305 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: Ústí nad Orlicí Katastrální území: Knapovec Ulice: č.o.: Vlastníci FO Dagmar Nastoupilová Bělocerkevská 1438/2, Praha Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Knapovec Rodinný dům č.p. 157 na pozemku p.č. st. 329 ANO Pozemky st. 329 Stavební parcela Parcela KN 109 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 767/14 Pozemková parcela Parcela KN 435 m 2 zahrada 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je rodinný dům umístěný ve stavebně nesrostlé části bývalého okresního města Ústí nad Orlicí, v části obce a katastrálním území Knapovec. Město Ústí nad Orlicí náleží pod Pardubický kraj, je městem s infrastrukturou odpovídající městům s počtem cca obyvatel. Spojení zajišťuje ČSAD, ve městě jsou dvě stanice ČD. Nejbližší správní centrum je v místě. Ústí nad Orlicí je umístěno při komunikaci 1 tř. č. 14, je vybaveno nemocnicí, KÚ, FÚ, středními školami, sportovišti - krytý bazén, krytý zimní stadion, sportovní areál s fotbalovým a atletickým stadionem, s umělým trávníkem, volejbalovými, basketbalovými a tenisovými kurty, aquaparkem, hotely, supermarkety. V roce 2007 byly vybudovány rozsáhlé cyklostezky spojující Ústí nad Orlicí s okolními městy. Územní plán byl vypracován a schválen v roce 2006, je průběžně aktualizován. Městem protéká řeka Tichá Orlice. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 Oceňovaná nemovitost je umístěna v části obce Knapovec umístěné na jihovýchodním okraji města. Vzdálenost Knapovce od centra města je 3 km. Knapovec je bez základní infrastruktury. Přístup je zajištěn po p.č. 1154/5 ve vlastnictví Města Ústí nad Orlicí, Sychrova 16, Ústí nad Orlicí. Nemovitost oceňovaného rodinného domu je umístěna na severozápadním okraji Knapovce v lokalitě novostaveb rodinných domů. Je osazena ve svažitém terénu s orientací na SZ, bez oplocení, bez úpravy zahrady. Není stavebně dokončena terasa. Předmětem ocenění je stavební parcela p.č zastavěná plocha menším soliterním rodinným domem č.p.157, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepeným, se stavebně upraveným podkrovím. Rodinný dům je postaven jako zděný, se střechou šikmou z dřevěného vázaného krovu s krytinou z betonových tašek. Lze předpokládat, že obsahuje byt 4+kk s přísl.. Je vytápěn krbovými kamny s výměníkem a otopnými tělesy, v garáži je osazen elektrický kotel, není užíván. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. Podlahy jsou upraveny převážně keramickou dlažbou. Koupelna je v 2.NP., v 1.NP je pouze WC s umyvadlem. Okna jsou osazena plastová. Omítky vnitřní vápenné štukové, fasádní silikátové. Příslušenstvím je přistavěná garáž pro jedno vozidlo. Popis nemovitosti je v souladu s informacemi vlastníka a z místního šetření konaného vně nemovitosti. Rodinný dům je přístupný ze zpevněné komunikace. Je právně zajištěn. Rodinný dům je napojen na přípojky vodovodní, elektro, kanalizace je svedena do jímky. Poloha je vhodnou pro bydlení bez závad a omezení. Nejsou dokončeny venkovní úpravy - oplocení, zpevněné plochy terasy. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.knapovec, list vlastnictví č.305 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Knapovec - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 305, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní práva exekutorská Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku - KS Hradec Králové, pob.pardubice Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro potřeby dražebníka. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito srovnávací metody, vzhledem k neumožnění místního šetření a zaměření nemovitosti bude věcná hodnota stanovena odhadem. Obvyklý výnos z pronájmu nemovitosti rodinného domu v Knapovci nelze stanovit, nemovitosti nejsou obvykle pronajímány. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM čp. 157 NA st. p.č. 329 Rodinný dům je postaven s jedním nadzemním podlažím, stavebně upraveným podkrovím. Obsahuje pravděpodobně byt 4 + kk s přísl.,je přistavěna garáž, je užíván odhadem cca 15 let. Jeho půdorys je přibližně obdélníkový s přistavěnou garáží. Ke dni ocenění je nemovitost užívána vlastníkem. Popis konstrukcí a vybavení - v souladu s informacemi vlastníka, místní šetření bylo umožněno vně nemovitosti. Konstrukce Popis Základy betonové pasy izolované Zdivo zděné tl. 40cm Stropy s rovným podhledem, SDK podhledy Střecha krov dřevěný, vázaný Krytina Bramac Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné, štukové Fasádní omítky silikátové omítky Vnější obklady obklad soklu Vnitřní obklady běžné keramické obklady Schody Dveře laminátové, vstupní plastové Okna plastová Podlahy obytných místností plovoucí, keramické dlažby, koberce Podlahy ostatních místností dlažby, betony Vytápění ústřední topení s kotlem na PP, elektrický kotel Elektroinstalace světelná, zás. 400 V Bleskosvod Rozvod vody plast, studená i teplá voda Zdroj teplé vody el. bojler Instalace plynu Kanalizace plastové potrubí Vybavení kuchyně kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče Vnitřní vybavení vana, sprchový kout, umyvadlo Záchod splachovací samostatně Ostatní digestoř Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 Technický stav: Nebyla provedena modernizace rodinného domu, dodatečně byl dokoupen elektrický kotel. Jiné práce nebyly dle sdělení provedeny. Nebyly zjištěny závady s vlivem na užívání. Odhad věcné hodnoty, nákladové ceny: Obestavěný prostor : 79,00 * (3,00 + 1,20 + 2,50/2) + 30,00 * (2,90 + 2,20/2) = 550 m3 Nákladová cena na 1 m3. Reprodukční cena: cca Kč/m ,00 Kč Opotřebení: 15 % Věcná hodnota: ,00 Kč POZEMKY ST. P.Č. 329, P.Č. 767/14 : Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je zastavěná plocha stavbou rodinného domu a pozemková parcela v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu a zastavěnou plochou. Oceňované pozemky jsou mírně svažité, jsou zainvestované - není zaveden plynovod, jsou napojeny na veřejný vodovod, elektro, kanalizace je svedena do vlastní jímky. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Příklad prodejů pozemků určených l zastavění v regionu: Letohrad - lokalita Bažantnice, cena 600 Kč/m 2 pro samostatně stojící rodinné domy. Žamberk - lokalita Albertinum, cena 480 Kč, inž. sítě na hranici pozemků, nově nabízené 648 Kč/m 2 Knapovec - okraj.část Ú/O Kč/m 2, inženýrské sítě na hranici výměra Kč/m2 Ke dni ocenění jsou nabízeny pozemky v satelitních obcích a částech Ústí n/o. za ceny cca 400 Kč/m2 - sítě jsou přivedeny na hranice pozemků. Po porovnání uvedených obchodovaných pozemků a vyhodnocení polohy oceňovaných pozemků a přivedení inženýrských sítí do budovy, odhaduji obvyklou cenu pozemků ke dni ocenění ve výši 500 Kč/m 2 - bez oplocení, dalších venkovních úprav. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / ,00 zahrada 767/ / ,00 Celková výměra pozemků: 544 Hodnota pozemků celkem: ,00 Věcná hodnota celkem: ,00 Kč C. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je téměř novostavba dvojpodlažního rodinného domu s bytem pravděpodobně 4 + kk s přísl. s přistavěnou garáží, s pozemky ve výměře 544 m 2.. Jeho technický stav je velmi dobrý, vybavení standardní. Nadstandardním je variantní způsob vytápění. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. Viz uvedené příklady prodejů: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Dolní Čermná 97, Byt s , přísl., garáž,pergola Rodinný dům, Rodinný dům v Dolní Dobrouči s bytem 4+1 s přísl. s přistavěnou garáží, jedná se o rodinný dům s výměrou započitatelných ploch 97 m 2. Stavba rodinného domu byla dokončena a kolaudována v roce Jedná se o stavbu zděnou vícepodlažní, nepodsklepenou, s jedním nadzemním podlažím, se stavebně upraveným podkrovím standardně vybavenou.příslušenstvím je garáž přistavěná k rodinnému domu, pergola se zastřešením, studna, přípojky, zpevněné plochy zámkovou dlažbou. Výhodou rodinného domu jsou rozvody pro užitkovou vody z vlastní studny - využití pro splachování. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - méně lukrativní - koeficient 1,10; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,97; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,97; Úvaha zpracovatele ocenění - s garáží - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - méně lukrativní; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - s garáží; Sloupnice 89, Byt s , přísl. Rodinný dům, Novostavba rodinného domu ve Sloupnici s jedním nadzemním podlažím, s bytem 3 + kk s přísl., kolaudována v roce 2014, budova zděná, ÚT s kotlem plynovým. Podlahy PVC, plovoucí, keramické. Nadstandardním vybavením jsou otvorové prvky, kontaktní zateplovací systém, podlahové vytápění, vestavěné skříně, posuvné dveře. Celková výměra pozemků 864 m2. Poloha lukrativní mezi Českou Třebovou, Ústím nad O. a Litomyšlí. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,97; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,97; Úvaha zpracovatele ocenění - bez příslušenství - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - bez příslušenství; Boršov - Moravská Třebová 117, Byt 4+kk spřísl., bez garáže , Rodinný dům, Novostavba rodinného domu v Boršově u Moravské Třebové s bytem 4+kk s přísl. se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepená, 2.NP je řešeno jako stavebně upravené podkroví, rodinný dům je bez garáže, s pozemky nad 2000 m2. Budova je postavena jako zděná s tl. obvodových konstrukcí 30 cm, s kontaktním zateplovacím systémem, se stropy keramickými, v podkroví se sádrokartonovými podhledy. Vybavení je standardní, vytápění je ústřední elektrické. Nemovitost je stavebně dokončena, převáděna jako dosud neužívaná. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná, stavebně nesrostlá část - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,97; Úvaha zpracovatele ocenění - bez příslušenství - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná, stavebně nesrostlá část; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - bez příslušenství; Variační koeficient před úpravami: 18,58 % Variační koeficient po úpravách: 8,98 % Užitná plocha 135,00 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: zaokr ,- Kč Zjištěné závady: - nedokončeno oplocení, zpevněné plochy, terasa Obvyklá cena byla odhadnuta po vyhodnocení výše uvedených prodejů a jejich porovnání s oceňovanou nemovitostí ve výši ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : odhadem ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou a byla odhadnuta ve výši: Slovy: Třimilionydvěstětisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3326/048/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,