ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7109/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7109/ o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 337 se stavbou rodinného domu čp. 402, dále stp. čk. 585, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 474 v k.ú. Vrchlabí, obec Vrchlabí, okres Trutnov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 2187/15-28 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 15 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) smlouva o zřízení věcného břemene užívání h) nabývací listina i) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří j) znalecký posudek č. 6821/ Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den , nebyla převzata pro neznámého doručitele, na místě nebyl ani v domě nikdo přítomen. Rovněž při další návštěvě dne nebyl nikdo zastižen, zřejmě není objekt užíván, jak i vyplývá se sdělení majitele sousední nemovitosti. Byly získány podklady na Městském úřadu ve Vrchlabí, kdy z částečné dokumentace a převzatých informací ze znaleckého posudku z roku 2013 lze ocenění provést tzv. zvenčí. Objednavatel s tímto postupem souhlasí. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3-1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 474, katastrální území Vrchlabí, obec Vrchlabí, okres Trutnov, pod čp Vlastník: Ploceus s.r.o., IČ Praha 3, Žižkov, Řehořova 997/12 Objekt čp. 402 je vybudován na stp. čk. 337, dále k ní náleží stp. čk. 585 (v operátu vyznačena jiná stavba jde o zbořeniště), spolu tvoří jeden funkční celek. 2. Původní projektová dokumentace se nedochovala, dle stavebních znaků a použitého materiálu jde o stavbu vybudovanou přibližně před 90 lety. V průběhu let postupně rozšířena a realizovány stavební úpravy charakteru rekonstrukce a modernizace. Dle získaných informací byla přibližně před 50 lety provedena krytina, v dalších letech přistavěna garáž s nástavbou, v roce 1991 provedena celková modernizace včetně plynového ústředního vytápění. V letech modernizovány koupelny, spojené s vnitřní úpravou dispozice. Před 10 lety osazeny plastová okna ve 2.NP a v části půdy zřízen pokoj (bez ohlášení stavebnímu úřadu), nesplňuje plně podmínky k obývání, přístupové schody navíc neodpovídající, francouzské okno nemá zábradlí. V posledním roce započato s pracemi na podsekání zdiva (hydroizolace) rozpracované. V půdním prostoru rozpracován vikýř (účel neznám).

4 -4-4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 402 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky stp. čk. 337 a Popis: Nemovitost je situována v zastavěné, střední části města, přístupna z ulice Josefa Šíra, ve vzdálenosti do 300 m autobusová zastávka a historické centrum města s počtem obyvatel Oceňované pozemky s budovou jsou rovinaté, jsou sevřeny zmíněnou ulicí a řekou Labe po její levé straně. Jde o zastavěné území, s plnou zainvestovaností, oceňovaná nemovitost je na sítě napojena (mimo kanalizaci řešeno septikem). Na stp. čk. 585 se nenalézá žádná stavba, původní kolna byla asanována. Budova se nalézá v poloze izolované, nepravidelného půdorysu, vchod z odvrácené strany ulice od jihozápadu, vjezd do garáže od severovýchodu z ulice. a) Rodinný dům čp. 402 Budova je o dvou nadzemních podlažích, zčásti podkroví, s malým sklepem, k jihovýchodní straně přiléhá garáž s nástavbou pokoje a terasy. Obsahuje celkem dvě bytové jednotky, každá s vlastním sociálním příslušenstvím, se společným vstupem, schodištěm, sklepem, půdou. Místnost vestavěná na půdě nesplňuje podmínky pro bydlení, proto uvažována 50 %. V přízemí se nalézá byt 1+KK s příslušenstvím, ve 2.NP byt 1+2 s příslušenstvím, dále v podkroví již zmíněný pokoj bez příslušenství. Dispoziční řešení: 1.PP sklep 9.40 m2 1.NP chodba se schody, kotelna, pokoj s KK m2, komora 9.00 m2, koupelna s WC 4.90 m2, v přístavbě garáž m2 celkem byt m2 2.NP chodba se schody, kuchyň m2, pokoj m2, pokoj m2, koupelna s WC 6.40 m2 celkem byt m2 Podkroví místnost upravená na bydlení m2

5 -5- Konstrukční řešení: Objekt založen na kamenných základech, bez dokončené hydroizolace, zdivo v přízemí v tl. 60 cm, ve 2.NP v tl. 45 cm cihelné, omítky vápenné cementové, stropy s vodorovnými podhledy, v podkroví zkosené, palubkový obklad. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon. Okna zdvojená, ve 2.NP plastová, dveře i podlahy různého provedení. Sociální zařízení standardní, s keramickými obklady, splachovací WC, v kuchyni plynové sporáky, ohřev TÚV karmou. Vytápění ústřední, teplovodní, plynovým kotlem. Schody do podkroví dřevěné, příkré, neodpovídající. Pozn.: Vnitřní prohlídka neumožněna, převzat stav z roku 2013 dle posudku a dokumentace. Technický stav: Vykazuje řadu závad vyplývající jednak z nepravidelné údržby, dále původních ponechaných prvků (vzlínající vlhkost v důsledku neprovedené hydroizolace), dále statické narušení zdiva svislého při vchodu (předpokládám vlivem poklesu základů vlivem spodní vody od Labe). Budova není dosud napojena na veřejnou kanalizaci, leží v poměrně husté bytové zástavbě. V půdním prostoru se nalézá nepovolený pokoj a rozpracovaný vikýř. Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 14,00 m2 1.NP 7,20x12,70+7,00x3,40 = 115,27 m2 2.NP 7,20x12,70+5,00x3,40 = 108,47 m2 Zastř. 7,20x12,70 = 91,47 m2 Obestavěný prostor: 14,00x3,00+91,47x5,60+91,47x2,40/2,00+23,80x2,80+17,00x2,60 = 774,84 m3 b) Součásti a příslušenství - vodovodní přípojka, stáří asi 50 let - septik s kanalizačním vedením, stáří přibližně 40 let - venkovní dlažba zámková, stáří přibližně 18 let - venkovní plastový bazén osazený v betonové vaně, stáří údajně 13 let, včetně přípojky vody, šachty - trvalé porosty, okrasné, udržované, běžných druhů

6 -6- c) Pozemky Jde téměř o rovinaté pozemky v zastavěné části města, v obytné zástavbě, dobře komunikačně přístupných, území plně zainvestované, spolu vytváří funkční celek. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk stp. čk celkem 378 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.

7 -7- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z cenového ukazatele ve stavebnictví STANDARDY. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rodinný dům čp ,76 0,85 0, kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp

8 -8- Součásti a příslušenství Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 4 % x 0,04 = ,- Kč POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, proto se ocení dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku. Obvyklá cena porovnatelných pozemků činí 1 320,- Kč/m2. Výpočet: 378 m2 x 1 320,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 474 v k.ú. Vrchlabí činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované, skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ v regionu objekt bydlení s přiměřenými pozemky. Z pěti obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledních letech vyplývá následující (dle databáze odhadců majetku okresu Trutnov): Typ nemovitosti Rodinný dům Cena Lokalita Trutnov Počet bytů 2x místnost v podkroví, koupelna v 1.PP Obestavěný prostor (m3) 752 Zastavěná plocha 148 Užitková podlahová plocha 162 Obytná podlahová plocha 0 Vybavenost průměrná až horší Technický stav částečně zanedbaný, novější koupelna, Výměra staveb. a souvis. pozemků 551 Výměra zemědělských pozemků 0 elektro, voda, kanalizace, horkovod, k domu nepřísluší garáž, krajní řadový Poznámka RD z r po částečných úpravách 1986, podsklepený, s 2 NP a půdním prostorem

10 -10- Typ nemovitosti Rodinný dům Cena Lokalita Vrchlabí Počet bytů 2+1,3+1 Obestavěný prostor (m3) 904 Zastavěná plocha 114 Užitková podlahová plocha 184 Obytná podlahová plocha 0 Vybavenost standard,lokalta Podhůří-Lípová Technický stav 3+1 po kompl.rekonst,2+1 původní stav Výměra staveb. a souvis. pozemků 504 Výměra zemědělských pozemků 0 Poznámka plně zasíťováno,prodej 02/2016,insolvence Typ nemovitosti Rodinný dům Cena Lokalita Vrchlabí Počet bytů 2/5+1,5+2 Obestavěný prostor (m3) 1352 Zastavěná plocha 181 Užitková podlahová plocha 202 Obytná podlahová plocha 0 Vybavenost standardní vybavení původní objekt s nástavbou patra v roce 1975, v roce 2013 výměna oken Technický stav do ulice, zhoršený stavební stav, zanedbaná údržba, nutná rekonstrukce střechy včetně krovu Výměra staveb. a souvis. pozemků 830 Výměra zemědělských pozemků 0 elektro, voda, plyn, kanalizace, Poznámka přistavěná garáž, zahradní chata, kolna

11 -11- Typ nemovitosti Rodinný dům Cena Lokalita Vrchlabí Počet bytů 1/4+1 Obestavěný prostor (m3) 916 Zastavěná plocha 84 Užitková podlahová plocha 148 Obytná podlahová plocha 0 Vybavenost standard,postaveno 1977 Technický stav výměna oken a soc.zařízení ve 2.NP Výměra staveb. a souvis. pozemků 699 Výměra zemědělských pozemků 0 Poznámka el.,voda,kanalizace,z.plyn,1.np zděné na tom dřevostavba STAMO Typ nemovitosti Rodinný dům Cena Lokalita Vrchlabí Počet bytů 2/2+1, 1+1 Obestavěný prostor (m3) 844 Zastavěná plocha 81 Užitková podlahová plocha 137 Obytná podlahová plocha 0 Vybavenost standardní vybavení, vytápění ÚT (plyn) zděná stavba z roku 1900, Technický stav rekonstrukce 1979 (sociálky) a 2005 (topení)nová krytina, udržovaný Výměra staveb. a souvis. pozemků 115 Výměra zemědělských pozemků 0 Poznámka elektro, vodovod, kanalizace, plyn

12 -12- Lokalita Prodejní cena Koeficient polohy a Srovnatelná cena vybavení Trutnov , Vrchlabí , Vrchlabí , Vrchlabí , Vrchlabí , Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč. V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 474 v k.ú. Vrchlabí činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je na trhu poměrně vyrovnaná nabídka s poptávkou (v lokalitě) navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 474 v k.ú. Vrchlabí činí ,- Kč. Slovy: Jedenmiliónosmsettisíckorunčeských

13 -13- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. Ocenění věcného břemene užívání bytu pro p. Jitku Žabokrtskou Nemovitost je zatížena Omezením vlastnického práva věcným břemenem doživotního a bezplatného užívání části nemovitosti bytu spočívajícího v užívání dvou místností v přízemí, WC, spíže, prádelny, sklepa, půdy, kolny a garáže, z roku Po realizované rekonstrukci a dalších změn se jedná v současné sobě o prostor pokoje s kuchyňským koutem, komory, koupelny s WC, sklepa, půdy a garáže, kolna byla zbourána, podlahová plocha činí 57 m2 a garáže 19 m2. Dle 18, odst. 4 zákona č. 151/97 Sb. činí hodnota věcného břemene bytu a garáže při obvyklém nájmu 4 500,- Kč/měsíc, přepočten na 10 let ,- Kč, zároveň ji posuzuji za přiměřenou závadu váznoucí na nemovitosti. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7109/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

14 -14-

15 -15-