ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6821/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6821/ o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 402 v k.ú. Vrchlabí, obec Vrchlabí, okres Trutnov, včetně součásti a příslušenství, pozemků dle LV č. 474 Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 596/11-65 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) kupní smlouva se smlouvou o zřízení věcných břemen h) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na základě mého písemného obeslání, byli přítomni povinný p. Strnad a p. Žabokrtská Jitka (narozena 1947 oprávněná ze zřízeného věcného břemene). Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3-1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 474, katastrální území Vrchlabí, obec Vrchlabí, Okresní úřad Trutnov, pod čp Vlastník: individuální vlastnictví Strnad Zbyněk, narozen Rodinný dům čp. 402 je vybudován na stp. čk. 337, dále k ní náleží stp. čk. 585 (v operátu vyznačena jiná stavba je zbourána), spolu tvoří jeden funkční celek. 2. Původní projektová dokumentace se nedochovala, dle stavebních znaků a použitého materiálu jde o stavbu vybudovanou přibližně před 90 lety. V průběhu let postupně rozšířena a realizovány stavební úpravy charakteru rekonstrukce a modernizace. Dle sdělení účastníka řízení byla přibližně před 50 lety provedena krytina, v dalších letech přistavěna garáž s nástavbou, v roce 1991 provedena celková modernizace včetně plynového ústředního vytápění. V letech modernizovány koupelny, spojené s vnitřní úpravou dispozice. Před 10 lety osazeny plastová okna ve 2.NP a v části půdy zřízen pokoj (bez ohlášení stavebnímu úřadu), nesplňuje plně podmínky k obývání, přístupové schody navíc neodpovídající, francouzské okno nemá zábradlí. 4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 402 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky stp. čk. 337 a 585

4 -4-5. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné, střední části města, přístupna z ulice Josefa Šíra, ve vzdálenosti do 300 m autobusová zastávka a historické centrum města s počtem obyvatel Oceňované pozemky s budovou jsou rovinaté, jsou sevřeny zmíněnou ulicí a řekou Labe po její levé straně. Jde o zastavěné území, s plnou zainvestovaností, oceňovaná nemovitost je na sítě napojena (mimo kanalizaci řešeno septikem). Na stp. čk. 585 se nenalézá žádná stavba, původní kolna byla asanována. Budova se nalézá v poloze izolované, nepravidelného půdorysu, vchod z odvrácené strany ulice od jihozápadu, vjezd do garáže od severovýchodu z ulice. a) Rodinný dům čp. 402 Budova je o dvou nadzemních podlažích, zčásti podkroví, s malým sklepem, k jihovýchodní straně přiléhá garáž s nástavbou pokoje a terasy. Obsahuje celkem dvě bytové jednotky, každá s vlastním sociálním příslušenstvím, se společným vstupem, schodištěm, sklepem, půdou. Místnost vestavěná na půdě nesplňuje podmínky pro bydlení, proto uvažována 50 %. V přízemí se nalézá byt 1+KK s příslušenstvím, ve 2.NP byt 1+2 s příslušenstvím, dále v podkroví již zmíněný pokoj bez příslušenství. Dispoziční řešení: 1.PP sklep 9.40 m2 1.NP chodba se schody, kotelna, pokoj s KK m2, komora 9.00 m2, koupelna s WC 4.90 m2, v přístavbě garáž m2 celkem byt m2 2.NP chodba se schody, kuchyň m2, pokoj m2, pokoj m2, koupelna s WC 6.40 m2 celkem byt m2 Podkroví místnost upravená na bydlení m2 Celková užitná plocha činí m2, obytná plocha činí m2. Konstrukční řešení: Objekt založen na kamenných základech, bez hydroizolace (vzlínající zjevná vlhkost), zdivo v přízemí v tl. 60 cm, ve 2.NP v tl. 45 cm cihelné, omítky vápenné cementové, stropy s vodorovnými podhledy, v podkroví zkosené, palubkový obklad. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon. Okna zdvojená, ve 2.NP plastová, dveře i podlahy různého provedení. Sociální zařízení standardní, s keramickými obklady, splachovací WC, v kuchyni plynové sporáky, ohřev TÚV karmou. Vytápění ústřední, teplovodní, plynovým kotlem. Schody do podkroví dřevěné, příkré, neodpovídající.

5 -5- Technický stav: Vykazuje řadu závad vyplývající jednak z nepravidelné údržby, dále původních ponechaných prvků (vzlínající vlhkost v důsledku neprovedené hydroizolace, komíny), dále statické narušení zdiva svislého při vchodu (předpokládám vlivem poklesu základů vlivem spodní vody od Labe). Budova není dosud napojena na veřejnou kanalizaci, leží v poměrně husté bytové zástavbě. Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 14,00 m2 1.NP 7,20x12,70+7,00x3,40 = 115,27 m2 2.NP 7,20x12,70+5,00x3,40 = 108,47 m2 Zastř. 7,20x12,70 = 91,47 m2 Obestavěný prostor: 14,00x3,00+91,47x5,60+91,47x2,40/2,00+23,80x2,80+17,00x2,60 = 774,84 m3 b) Součásti a příslušenství - vodovodní přípojka, stáří asi 50 let - septik s kanalizačním vedením, stáří přibližně 40 let - oplocení, z toho zčásti opěrná zeď u Labe včetně plotových vrat a vrátek, stáří udávané 19 let - venkovní dlažba zámková, stáří přibližně 15 let - venkovní plastový bazén osazený v betonové vaně, stáří údajně 10 let, včetně přípojky vody, šachty - trvalé porosty, okrasné, udržované, běžných druhů c) Pozemky Jde téměř o rovinaté pozemky v zastavěné části města, v obytné zástavbě, dobře komunikačně přístupných, území plně zainvestované, spolu vytváří funkční celek. č.parcely stp. čk. 337 stp. čk. 585 celkem Výměra v m

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. V tomto případě je použito analogicky oceňovacího předpisu Ministerstva financí, tj. zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb.. 1. Rodinný dům čp Výměry obestavěného prostoru Část Výměra Rodinný dům čp ,84 m3

7 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie: = 90 r. ne Královéhradecký obyv. 1.3 Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu -0,05 poptávka nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 negativní Index trhu = 1-0,10 = 0,900 1 Význam obce I. 0,00 bez většího významu 2 Úřady v obci 0,04 kompletní soustava úřadů vč. finanč. a katastr., pošta, banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3 Poloha nemovitosti v obci 0,00 vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní prostředí 0,00 převažující objekty pro bydlení 5 Obchod, služby, kultura v okolí 0,00 základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí 0,04 základní škola a sportovní zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí 0,05 dobrá dostupnost zdravotnické péče 8 Veřejná doprava IV. 0,03 zastávka hromadné dopravy do 500 m 9 Obyvatelstvo 0,00 bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. -0,04 vyšší než je průměr v kraji 11 Změny v okolí s vlivem na cenu 0,00 bez vlivu 12 Vlivy neuvedené 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1 + 0,12 = 1,120 0 Typ stavby I. A nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 ZP 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby 0,00 samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn 0,00 zdivo cihelné nebo tvárnicové

8 -8-3 Tloušťka obvod. stěn 0,00 45 cm 4 Podlažnost 0,01 hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě 0,00 přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby 0,00 ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD 0,00 úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. 0,00 bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy IV. 0,04 většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10 Vedlejší stavby k RD 0,00 bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se stav. 0,00 od 300 m2 do 800 m2 celkem 12 Kriterium jinde neuvedené -0,05 mírně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav 0,85 stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient s pro kategorii E činí 0,6 Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,00) x 0,85 x 0,6 = 0,510 Index cenového porovnání I = 0,900 x 1,120 x 0,510 = 0, Ocenění ( 26a) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20a) 3.427,00 Kč/m3 Index cenového porovnání I x 0,514 Cena upravená CU 1.761,48 Kč/m3 Výměra obestavěného prostoru x 774,84 m3 Zjištěná cena - rodinný dům čp ,16 Kč

9 -9-2. Součásti a příslušenství Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě s přihlédnutím k pořizovací ceně, době pořízení a stavu ve výši 6 % z časové ceny. Výpočet: x 0,06 = ,- Kč 3. Stavební pozemky Ve městě není schválena cenová mapa, proto se ocení dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Obvyklá cena porovnatelných stavebních pozemků činí 1 250,- Kč/m2. Výpočet: 378 m2 x 1 250,- Kč/m2 = ,- Kč 4. Rekapitulace 1. Rodinný dům čp ,16 Kč 2. Součásti a příslušenství ,00 Kč 3. Pozemky ,00 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 474 v k.ú. Vrchlabí činí ,- Kč.

10 -10- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované, skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti objekt bydlení s přiměřenými pozemky. Ze čtyř obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledním období vyplývá následující: Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena ,- Kč Vrchlabí 2/2+1, standardní vybavení, vytápění ÚT (plyn) zděná stavba z roku 1900, rekonstrukce 1979 (sociálky) a 2005 (topení)nová krytina, udržovaný 115 elektro, vodovod, kanalizace, plyn ,- Kč Mladé Buky 1/ mírně podstandardní vybavení, vytápění ÚT (horkovod) zděná stavba (1/2 dvojdomku) z roku 1901, rekonstrukce a 2007, nová krytina, udržovaný 539 elektro, vodovod, žumpa

11 -11- Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Cena Horní Branná 1/ Standard, po rekonstrukci, ÚT na TP. Po kompletní vnitřní rekonstrukci + střecha. Postaveno okolo roku 1900, dobrý stav, chybí dokončit fasádu. 846 Voda, kanalizace - septik, elektro. Stodola (160 m2) na zahradě ,- Kč Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena Rudník standard dobrý, průměrná údržba 1148 veř. el., voda, zemní plyn, potřeba údržby ,- Kč Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Lokalita Prodejní cena Vrchlabí Mladé Buky Horní Branná Rudník Výpočet: Koeficient polohy a Srovnatelná cena vybavení 0, , , , / 4 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 474 v k.ú. Vrchlabí činí zaokrouhleně ,- Kč.

12 -12- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou ekonomickou a realitní krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří, což vyvolalo značný nárůst nabídek nad poptávkou a snížení cen, předpokládám obvyklou cenu ve výši srovnávací hodnoty, sníženou o 20 %. Výpočet: x 0,80 = ,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 474 v k.ú. Vrchlabí činí ,- Kč. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojená pro p. Žabokrtskou Jitku Nemovitost je zatížena Omezením vlastnického práva věcným břemenem doživotního a bezplatného užívání části nemovitosti bytu spočívajícího v užívání dvou místností v přízemí, WC, spíže, prádelny, sklepa, půdy, kolny a garáže, z roku Po realizované rekonstrukci a dalších změn se jedná v současné době o prostor pokoje s kuchyňským koutem, komory, koupelny s WC, sklepa, půdy a garáže, kolna byla zbourána, podlahová plocha činí 57 m2 a garáže 19 m2. Dle 18, odst. 4 zákona č. 151/97 Sb. činí hodnota věcného břemene bytu a garáže při obvyklém nájmu 3 600,- Kč/měsíc, přepočten na 10 let ,- Kč, zároveň ji posuzuji za přiměřenou závadu váznoucí na nemovitosti. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6821/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

13 -13- V Trutnově dne

14 -14-