ZNALECKÝ POSUDEK č /16

Transkript

1 Horní 24, Staré Hodějovice, České Budějovice mobil , ZNALECKÝ POSUDEK č /16 o ceně v místě a čase obvyklé objektům hospodářské usedlosti č.p.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice Objednavatel znaleckého posudku: Česká dražební a realitní společnost s.r.o. IČ Žižkova 175/ České Budějovice Účel znaleckého posudku: stanovení tržní ceny pro insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Hušek Horní Staré Hodějovice telefon: ssnhusek@seznam.cz Počet stran: 20 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

2 Ve Starých Hodějovicích A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny objektů hospodářské usedlosti čp.52 a pozemků dle LV č.226 v k.ú. Husinec. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: hospodářská usedlost č.52 s pozemky Adresa předmětu ocenění: Žižkova Husinec Kraj: Jihočeský Okres: Prachatice Obec: Husinec Katastrální území: Husinec Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 820,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I 1,00 plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 262,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie výpisu z KN katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj KP Prachatice LV č.226 pro k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice - snímek z katastrální mapy pro k.ú. Husinec - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - informace sdělené objednatelem 5. Vlastnické a evidenční údaje Viz přílohy 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nebyla předložena žádná stavebně právní dokumentace. 7. Celkový popis nemovité věci hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -2-

3 Oceňovaná nemovitost je situována v blízkosti Prokopova náměstí obce Husinec s přístupem po zpevněné komunikaci. Nemovitost je situována jako samostatný soubor staveb na vlastních pozemcích. Je napojena na elektrickou, kanalizační, vodovodní i plynovodní rozvodnou síť. Bývalá usedlost obsahuje obytnou část, s nebytovým prostorem- obchodem v přízemí a hospodářské objekty- chlévy, kolna a stodolu. Ocenění bylo provedeno pouze po prohlídce s veřejného prostranství, jelikož majitelka přes ujišťování o součinnosti neumožnila vstup do objektů. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Obytná část- rodinný dům č.p Stodola Kolna na stroje Chlévy 1.2. Příslušenství Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle LV č. 226 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,01 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 +P i ) = 0,990 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -3-

4 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V -0,02 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby obytná část- rodinný dům č.p.52 Obytná část hospodářské usedlosti je postavena jako zděná stavba se zastřešením dřevěným sedlovým krovem s taškovou krytinou. Objekt je dlouhodobě neužívaný. Ocenění jednotlivých konstrukcí je provedeno podle zjištění na místě samém. Objekt je ve špatném stavebně technickém stavu, stáří rovněž nebylo doloženo a je stanoveno odborným odhadem na základě zjištění jednotlivých konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 19,30 * (13, ,42)/2 = 246,27 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -4-

5 2.NP 19,30 * (13, ,42)/2 = 246,27 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška přízemí 246,27 m 2 3,12 m 2.NP 246,27 m 2 3,15 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (19,30 * (13, ,42)/2)*(6,60 + 7,95)/2 = 1 791,60 m 3 zastřešení (19,30 * (13, ,42)/2)*(4,38/2) = 539,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor vrchní stavba NP 1 791,60 m 3 zastřešení Z 539,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 330,93 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P Zdivo: smíšené zdivo S Stropy: dřevěné s podbitím a omítkou P Střecha: krov dřevěný vázaný S Krytina: pálená krytina S Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S Vnitřní omítky: vápenné hladké S Fasádní omítky: vápenné dvouvrstvé omítky P Vnější obklady: chybí C Vnitřní obklady: běžné keramické obklady P Schody: kamenné S Dveře: náplňové S Okna: dřevěná špaletová P Podlahy obytných místností: podlahová prkna a keramická dlažba P Podlahy ostatních místností: keramická dlažba S Vytápění: lokální P Elektroinstalace: světelná třífázová P Bleskosvod: chybí C Rozvod vody: ocelové trubky P Zdroj teplé vody: bojler C Instalace plynu: chybí S Kanalizace: plastové potrubí S Vybavení kuchyně: elektrický sporák s plotýnkami C 100 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -5- Část [%]

6 24. Vnitřní vybavení: umyvadlo, vana, sprchový kout, WC P Záchod: standardní splachovací S Ostatní: chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy: P 7, ,46 3,27 2. Zdivo: S 22, ,00 22,30 3. Stropy: P 8, ,46 3,86 4. Střecha: S 5, ,00 5,20 5. Krytina: S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky: P 3, ,46 1,43 9. Vnější obklady: C 0, ,00 0, Vnitřní obklady: P 2, ,46 1, Schody: S 2, ,00 2, Dveře: S 3, ,00 3, Okna: P 5, ,46 2, Podlahy obytných místností: P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1, Vytápění: P 4, ,46 2, Elektroinstalace: P 4, ,46 1, Bleskosvod: C 0, ,00 0, Rozvod vody: P 3, ,46 1, Zdroj teplé vody: C 1, ,00 0, Instalace plynu: S 0, ,00 0, Kanalizace: S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně: C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: P 5, ,46 2, Záchod: S 0, ,00 0, Ostatní: C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,6886 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6886 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 026,78 Plná cena: 2 330,93 m 3 * 3 026,78 Kč/m 3 = ,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 160 = 93,8 % hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -6-

7 Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,85 Kč Koeficient pp * 1,000 Cena stavby CS = ,85 Kč Obytná část- rodinný dům č.p.52 - výchozí cena pro výpočet = ,85 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Obytná část- rodinný dům č.p.52 - zjištěná cena = ,85 Kč stodola Objekt stodoly je postavený rovnoběžně s obytnou částí a navazuje kolmo na objekt chlévů. Je postaven jako zděná stavba bez stropu. Objekt byl užíván k uložení zemědělských produktů. Opotřebení stavby odpovídá způsobu a době užívání. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha přízemí 8,97 * 20,98 = Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná plocha Konstr. výška přízemí 188,19 m 2 3,45 m Součet 188,19 m 2 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 649,26 /188,19 = 3,45 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 188,19 / 1 = 188,19 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (8,97 * 20,98)*(3,45) = 649,26 m 3 zastřešení 8,97 * 20,98 * 4,20/2 = 395,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba Typ NP hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -7-

8 zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Z Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: mělké založení bez izolace P Svislé konstrukce: smíšené zdivo S Stropy: chybí C Krov, střecha: dřevěný vázaný S Krytiny střech: pálená taška P Klempířské konstrukce: chybí C Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky C Úprava vnějších povrchů: vápenné omítky C Vnitřní obklady keramické: X Schody: chybí C Dveře: chybí C Vrata: dřevěná S Okna: chybí C Povrchy podlah: dusaná hlína P Vytápění: X Elektroinstalace: chybí C Bleskosvod: chybí C Vnitřní vodovod: X Vnitřní kanalizace: X Vnitřní plynovod: X Ohřev vody: X Vybavení kuchyní: X Vnitřní hygienické vybavení: X Výtahy: X Ostatní: chybí C Instalační prefabrikovaná jádra: X 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce: S 30, ,00 30,40 3. Stropy: C 13, ,00 0,00 4. Krov, střecha: S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech: P 2, ,46 1,33 6. Klempířské konstrukce: C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 3, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 2, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 0, ,00 0, Schody: C 1, ,00 0, Dveře: C 2, ,00 0, Vrata: S 3, ,00 3,00 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -8-

9 13. Okna: C 3, ,00 0, Povrchy podlah: P 3, ,46 1, Vytápění: X 0, ,00 0, Elektroinstalace: C 6, ,00 0, Bleskosvod: C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod: X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace: X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod: X 0, ,00 0, Ohřev vody: X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní: X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vybavení: X 0, ,00 0, Výtahy: X 0, ,00 0, Ostatní: C 5, ,00 0, Instalační prefabrikovaná jádra: X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 49,14 Koeficient vybavení K 4 : 0,4914 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9551 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9087 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4914 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 811,72 Plná cena: 1 044,46 m 3 * 1 811,72 Kč/m 3 = ,07 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 180 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CS N = ,93 Kč Koeficient pp * 1,000 Cena stavby CS = ,93 Kč Stodola - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,93 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stodola - zjištěná cena = ,93 Kč kolna na stroje Dřevěná kolna pro uložení zemědělských strojů je postavená jako zděná konstrukce a částečně dřevěná konstrukce s jednoduchým opláštěním a zastřešením dřevěným vázaným krovem s taškovou krytinou. Objekt je velmi špatném stavebně technickém stavu. Opotřebení stavby odpovídá době užívání a neprováděné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -9-

10 Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha přízemí 31,45 * 7,20 = Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná plocha Konstr. výška přízemí 226,44 m 2 2,65 m Součet 226,44 m 2 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 600,07 /226,44 = 2,65 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 226,44 / 1 = 226,44 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (31,45 * 7,20)*(2,65) = 600,07 m 3 zastřešení 31,45 * 7,20 * 3,20/2 = 362,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Typ NP Z Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P Svislé konstrukce smíšení zdiva P Svislé konstrukce jednostranně obíjené P Stropy dřevěné S Krov, střecha dřevěný umožňující podkroví S Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce chybí C Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky P Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky P Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře chybí C 100 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -10- Část [%]

11 12. Vrata chybí C Okna chybí C Povrchy podlah dusaná hlína S Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce P 30, ,46 8,39 2. Svislé konstrukce P 30, ,46 5,59 3. Stropy S 13, ,00 13,80 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 3, ,46 1,79 8. Úprava vnějších povrchů P 2, ,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata C 3, ,00 0, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 49,74 Koeficient vybavení K 4 : 0,4974 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9491 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -11-

12 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0925 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4974 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 190,92 Plná cena: 962,37 m 3 * 2 190,92 Kč/m 3 = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 180 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CS N = ,44 Kč Koeficient pp * 1,000 Cena stavby CS = ,44 Kč Kolna na stroje - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Kolna na stroje - zjištěná cena = ,44 Kč chlévy Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha přízemí 23,50 * 6,47 = Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná plocha Konstr. výška přízemí 152,04 m 2 2,82 m Součet 152,04 m 2 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 428,75 /152,04 = 2,82 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 152,04 / 1 = 152,04 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (23,50 * 6,47)*(3,85) = 585,37 m 3 zastřešení 23,50 * 6,47 * 3,20/2 = 243,27 m 3 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -12-

13 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Typ NP Z Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P Svislé konstrukce smíšené zdivo P Stropy klenuté S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená krytina hladká ve dvou vrstvách P Klempířské konstrukce pozinkovaný plech P Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky P Úprava vnějších povrchů jednovrstvé omítky P Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře dřevěné svlakové P Vrata chybí C Okna jednoduchá P Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace světelná P Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod chybí C Vnitřní kanalizace chybí C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. chybí C Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 10, ,46 4,97 2. Svislé konstrukce P 25, ,46 11,78 3. Stropy S 11, ,00 11,70 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,90 5. Krytiny střech P 2, ,46 1,29 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů P 4, ,46 2,02 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,43 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0,00 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -13-

14 10. Schody C 2, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata C 1, ,00 0, Okna P 4, ,46 1, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace P 7, ,46 3, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 2, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 49,91 Koeficient vybavení K 4 : 0,4991 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9634 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0447 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4991 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 719,07 Plná cena: 828,64 m 3 * 2 719,07 Kč/m 3 = ,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 180 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CS N = ,74 Kč Koeficient pp * 1,000 Cena stavby CS = ,74 Kč Chlévy - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,74 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Chlévy - zjištěná cena = ,74 Kč 1.2. Příslušenství venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -14-

15 Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby obytná část- rodinný dům č.p.52 Celkem Cena stavby ,85 Kč ,85 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,85 4,00 % z ceny staveb * 0,0400 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,27 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV č. 226 Oceňovaný pozemek je užíván v souladu s evidencí v KN jako zastavěná plocha a zahrada tvořící funkční celek se stavbou. Ocenění je provedeno podle skutečného stavu užívání podle ustanovení 4 odst.1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Znalci nejsou známy jiné omezující vlivy. II 0,00 6 hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -15-

16 Index omezujících vlivů I O = 1 +P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,010 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,010 = 1,000 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha st ,00 262, ,- 4 odst. 1 zahrada ,00 262, ,- Stavební pozemky celkem 2 778,00 m ,- Pozemky dle LV č výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemky dle LV č zjištěná cena = ,- Kč hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -16-

17 Rekapitulace zjištěných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby obytná část- rodinný dům č.p stodola kolna na stroje chlévy 1.2. Příslušenství venkovní úpravy 1. Ocenění staveb celkem 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky dle LV č Ocenění pozemků celkem Celkem ,20 Kč Rekapitulace zjištěných cen, celkem ,20 Kč Zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč C. Ocenění srovnávací metodou Porovnání bylo prováděno na základě průzkumu trhu a porovnáním s archivem znalce. Pro porovnání byly vybrány srovnatelné objekty bydlení a hospodářské usedlostí s pozemky v nejbližší oblasti Prachaticka a ty porovnávány s hodnocenou nemovitostí v místě a čase. V úvahu byl brán fakt, že se jedná o ucelenou nemovitost v odpovídajícím stavebně technickém stavu, jak je popsáno v posudku a že v době ocenění jsou v daných oblastech nabízeny k obchodování srovnatelné nemovitosti. BD Husinec Částečně podsklepený činžovní dům v obci Výrov u Husince s 9 bytovými jednotkami. Zastavěná plocha domu a nádvoří je hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -17-

18 838m2. K domu náleží zahrada o rozloze 863 m2. V přízemí domu jsou 4 bytové jednotky 2+1, 2+1, 1+1, 1+1, v prvním patře 4+0, 2+1, 2+1, v podkrovi 1+1, 1+0. Bytové jednotky jsou dosud obsazeny nájemníky - komerční roční smlouvy. Celkové roční nájemné ,- Kč. Topení bytů pomocí 2 kotlů, 60 a 20 kwt, na tuhé palivo. Byty jsou vybaveny kamny, polovina bytů má nové rozvody elektřiny, nové rozvody vody ( plast), nový hlavní rozvod elektřiny. V domě jsou velké podkrovní prostory, možnost výstavby dalších dvou podkrovních bytů. Projektová dokumentace je k dispozici. Bezproblémové parkování před domem. Na pozemku se nachází 2 stodoly a sauna, zahrada s bazénem, k zahradě vede zatravněná příjezdová cesta. Polovina bytů má nové rozvody elektřiny, nové rozvody vody ( plast), nový hlavní rozvod elektřiny. Uvedena třída G dle 7a zák. č. 406/2000 Sb., - PENB nepředložen. Podlahová plocha m 2 Plocha pozemku m 2 Cena ,- Kč Komerční objekt Prachatice Nabízíme k prodeji dům Zlatá Stezka, který se nachází v historické zástavbě na náměstí města Prachatice. Dům sloužil v minulosti jako bývalý hotel s restaurací, obchodem a recepcí. Nyní tato kulturní památka vyžaduje rekonstrukci. V zadní části je samostatný vchod z boční ulice do bývalé kavárny. V přízemí je vstup do dvou velkých kamenných klenutých sklepů. Pravé přízemí obsahuje velkou restauraci s výčepem, jídelnou, kuchyní, sklady a sociálním zařízením. V zadní části se nachází bývalá kavárna, kuchyňka a toalety. První patro má hned několik prostor, kancelář, byt, koupelna, WC, 5 pokojů se sprchou. Ve druhém patře 10 pokojů a sociální zařízení, v zadní části 5 pokojů se sprchou a WC. Součástí nemovitosti je prostorná půda, vhodná k půdní vestavbě. Topení je elektrické, voda i kanalizace městská. Projekt centrálního městského hotelu čeká! PENB energetické třídy G. Podlahová plocha 750 m 2 Plocha pozemku m 2 Cena ,- Kč Činžovní dům Netolice Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout ke koupi městský řadový rodinný dům o užitné ploše 250 m2 v historické části Netolic, cca 90 m od náměstí v ulici Václavská. V přízemí se nachází prodejna o dvou místnostech a koupelna. V 1. patře je byt o dispozici 3+1 o celkové podlahové ploše 147 m2 z čehož je 14 m2 velká terasa. Jedná se o dům s velkým uzavřeným dvorem se zpevněnou plochou, s možností dostavby dalšího objektu. K dispozici prostorná půda s možností vestavby. Voda obecní, dům je napojen na kanalizaci. Vytápění pomocí vlastního plynového kotle. V roce 1997 proběhla částečná rekonstrukce (nové rozvody topení, vody, elektřiny, plynu, nové betonové podlahy). Dostatek parkovacích míst ve dvorním traktu budovy. Objekt je možné využít na komerční účely i bydlení. Podlahová plocha 250 m 2 Plocha pozemku 400 m 2 Cena ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -18-

19 hospodářská usedlost čp.52 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice Název Výchozí cena (VC) Redukovaná cena (RC) K místa K vybavenosti K nabídky K UP K plochy Jednotková cena (JC) BD Husinec ,00 Kč ,00 Kč 1,00 0,80 0,90 3,71 0, ,54 Kč Komerční objekt Prachatice ,00 Kč ,00 Kč 0,90 0,70 0,80 1,52 0, ,14 Kč Činžovní dům Netolice ,00 Kč ,00 Kč 0,95 0,80 0,90 0,51 0, ,61 Kč kde JC = (RC / M) (K místa K nabídky K vybav. (K UP + K plochy)/2) podlahová plocha RD č.p.52, Husinec m 2 celková výměra pozemku dle LV č. 226 m 2 minimální jednotková cena průměrná jednotková cena (suma(jc x V) / suma V) maximální jednotková cena Stanovení porovnávací hodnoty hospod. Usedlosti čp.52 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice vypočtená cena = UP por * PJC 492,57 * 3 077,43 Kč= Porovnávací hodnota K místa zohledněno umístění lokality, dopravní dostupnost, občan. vybavenost apod. K vybavenosti zohledněna vybavenost objektu, vedlejší stavby, venkovní úpravy apod. K nabídky zohledněn stavebně technický objektu, stáří K UP poměr užitných ploch porovnávaných nemovitostí K plochy poměr ploch pozemků porovnávaných nemovitostí D. Rekapitulace Výsledná cena předmětných nemovitostí v místě a čase obvyklá je stanovena podle porovnání s dříve i současně obchodovanými srovnatelnými nemovitostmi. Nákladové ocenění, tedy stanovení zjištěné hodnoty je provedeno pouze jako podpůrný výpočet s upřesněním a popisem konstrukcí jednotlivých objektů. Porovnávací metoda je dle názoru znalce v čase a místě nejobjektivnější, neboť vychází z aktuálních cen srovnatelných nemovitostí na realitním trhu, když při výpočtu bylo přihlédnuto mj. i k následujícím skutečnostem ovlivňujícím výslednou hodnotu: (1) lokalita, technický stav, vybavení a opotřebení stavby; (2) jedná se o objekt s dobrým komerčním potenciálem s příslušenstvím, postavený v obci Husinec s dobrým hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -19-

20 dopravním spojením na trase silnice č. 145 z Českých Budějovic směr Vimperk, ovšem je třeba uvažovat, s ohledem na celkový pokles nejen na realitním trhu, se ztrátou z výnosů z případných nájmů jednotlivých bytů nebo případného následného prodeje; (3) dle názoru znalce se jedná o objekt s dobrým potenciálem (4) v současném stavu je celý objekt uživatelný a co do vybavenosti na úrovni standardu odpovídající době ocenění; E. Závěrečná zpráva Na základě objednávky České dražební společnosti s.r.o. ze dne , jsem vypracoval znalecký posudek o stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí k datu dohodnuté prohlídky. Při zahrnutí zjištěných a předložených skutečností, při uvážení všech pokladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, jsem došel k tomuto závěru: Obvyklá celková cena shora popsaných a oceňovaných nemovitostí objektů hospodářské usedlosti č.p.52 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obci Husinec, okr. Prachatice ke dni byla stanovena na částku po zaokrouhlení: ,- Kč (slovy: jedenmilionpětsetšestnácttisíc korun českých) Ve Starých Hodějovicích Ing. Pavel Hušek Horní Staré Hodějovice telefon: ssnhusek@seznam.cz F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod č.j.spr.1281/95 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č hospodářská usedlost čp.52 s pozemky dle LV č. 226 v k.ú. a obec Husinec, okr. Prachatice -20-