ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2013 o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.11 v k.ú. Dolní Chrastava, obec Chrastava, kraj Liberecký, včetně příslušenství a pozemků. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova Praha 1 Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 telefon: znalec@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Zásadě

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.11 v k.ú. Dolní Chrastava, obec Chrastava, kraj Liberecký, včetně příslušenství a pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 11 včetně příslušenství a pozemků Adresa předmětu ocenění: Dolní Chrastava Chrastava Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Chrastava Katastrální území: Dolní Chrastava Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) * 0, = 73,8716 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f): ZC = C p * 3,0 = 221,61 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne , List vlastnictví č.730, katastrální území Dolní Chrastava, obec Chrastava, okres Liberec. LV č.730 A: Vlastník: SJM Rakaš Ladislav a Rakašová Jiřina, Nádražní 11, /0027 Dolní Chrastava, Chrastava /0837 B: Pozemky st.p.č.138 výměra 565 m2 zastavěná plocha a nádvoří p.p.č.154/1 výměra 495 m 2 zahrada zemědělský půdní fond p.p.č.900 výměra 75 m2 ostatní plocha jiná plocha Budovy Dolní Chrastava, č.p.11 rod. dům na st.p.č Kopie katastrální mapy - Místní šetření dne

3 - Zákon č. 151/1997 o oceňování majetku v aktuálním znění. - Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., vyhlášky č.460/2009 Sb., vyhlášky č.364/2010 Sb., vyhlášky č.387/2011 a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Ladislav Rakaš, Dolní Charstava 11, Chrastava, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Ladislav Rakaš, Dolní Charstava 11, Chrastava, vlastnictví: SJM Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.730, Katastrálního úřadu pro LK, KP Liberec, pro obec Chrastava, k.ú. Dolní Chrastava, okr. Liberec. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Chrastava. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace, ulice Nádražní. Předmětem ocenění je rodinný dům, vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Venkovní úpravy zahrnují přípojku el.energie, vodovodní přípojku, žumpu, septik, přípojku plynu, zpevněné plochy, vrata a vrátka v oplocení a oplocení. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č Příslušenství Vedlejší stavba I Vedlejší stavba II. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č.138 Popis Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sklonitou střechou. Převažující část zděného objektu je zastřešen sklonitou střechou, krytina z asfaltových šindelů, plochá střecha nad přístavbou z modifikovaných asfaltových pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, okna plastová, vytápění původně ústřední, nefunkční - demontovány radiátory i kotel. V přízemí je situováno zádveří, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyně, tři pokoje, koupelna, WC, a sklad. V podkroví jsou dva pokoje, chodba, komora, v mezipatře přístupném ze schodištové podesty je komora s přípravou na koupelnu. Do nízkého půdního prostoru je přístup po skládacím schodišti. Technická vybavenost je podstandardní. Celý objekt je ve zhoršeném technickém stavu po záplavách v roce Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 83 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 075,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.P.P.: 4,32*7,38+5,85*9,52 = 87,57 m 2 I.N.P.: 7,78*10,87+2,40*4,72+5,28*12,26 = 160,63 m2 II.N.P. - podkroví: 7,78*10,87+2,40*4,72 = 95,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.P.P.: 87,57 m2 2,46 m I.N.P.: 160,63 m2 3,07 m II.N.P. - podkroví: 95,90 m 2 2,54 m Obestavěný prostor I.P.P.: (4,32*7,38+5,85*9,52)*(2,46) = 215,43 m 3 I.N.P.: (7,78*10,87+2,40*4,72+5,28*12,26)*(3,07) = 493,13 m 3 podkroví a zastřešení: (7,78*10,87)*1,08+(7,78*10,87)*2,78*0,50+(2 =,40*4,72)*2,54+12,26*5,28*0,47 268,08 m 3-4 -

5 Obestavěný prostor - celkem: = 976,64 m3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 160,63 m2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 344,10 m2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,14 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - Pouze nefunkčí I -0,08 rozvody ústředního topení. 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu - III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 83 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,359 i = 1 Index polohy Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00-5 -

6 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně negativní I -0,10 změny trvalého charakteru - Zátopové území obce. 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitosti I -0,01 zatíženy zástavním právem. 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,940 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,359 * 0,910 * 0,940 = 0,307 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m 3 * 0,307 = 1 251,03 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 251,03 Kč/m 3 * 976,64 m 3 = ,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,94 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba I. Popis Jedná se o přízemní objekt s rovnou střechou navazující na hlavní stavbu v uliční části. Stavba je zděná, s jedním oknem a vstupem z dvorního traktu. Objekt využíván jako sklad. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 6,78*4,26 = 28,88-6 -

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I.N.P. 28,88 m2 3,57 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m3] I.N.P. (6,78*4,26)*(4,07) = 117,55 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.N.P. NP 117,55 m3 Obestavěný prostor - celkem: 117,55 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy bez izolace proti zemní P 100 vlhkosti 2. Obvodové stěny betonové tl cm S Stropy s rovným podhledem S Krov plochá střecha S Krytina podifikované pásy S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů vápenná omítka S Schodiště X Dveře podstandard P Okna jednoduchá S Podlahy betonová S Elektroinstalace nefunkční C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00-7 -

8 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 88,75 Koeficient vybavení K4: 0,8875 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8875 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0730 Základní cena upravená [Kč/m3] = 2 491,42 Plná cena: 117,55 m3 * 2 491,42 Kč/m3 = ,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 100 = 83,000 % ,13 Kč Vedlejší stavba I. - zjištěná cena = ,29 Kč Vedlejší stavba II. Popis Jedná se o přízemní zděnou přístavbu k hlavní stavbě se sklonitou střechou neumožňující zřízení podkroví. Na objektu je nová střešní konstrukce, jinak podstandartní technické vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m2] I.N.P. 5,75*4,78+4,59*3,72 = 44,56 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška - 8 -

9 I.N.P. 44,56 m2 3,16 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.N.P. (5,75*4,78+4,59*3,72)*(3,26)+44,56*0,48*0,50 = 155,96 m3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.N.P. NP 155,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 155,96 m3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy bez izolace proti zemní P 100 vlhkosti 2. Obvodové stěny zděné tl cm S Stropy chybí C Krov dřevěný neumožňující podkroví P Krytina svařované pásy S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů podstandard P Schodiště X Dveře podstandard P Okna chybí C Podlahy podstandard P Elektroinstalace C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna C 1, ,00 0, Podlahy P 8, ,46 3,77-9 -

10 12. Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 56,19 Koeficient vybavení K4: 0,5619 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5619 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0730 Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 577,39 Plná cena: 155,96 m3 * 1 577,39 Kč/m3 = ,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 100 = 83,000 % ,08 Kč Vedlejší stavba II. - zjištěná cena = ,66 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem: -25 % Možnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: -20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Nejedná se o sídelní část obce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0730 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 221,61 1,00 2,1460 1, ,00 408,23 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 221,61 0,40 2,1460 1, ,00 163,29 Typ Název Parcelní číslo 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] ,00 408, ,

11 28 odstavec 5 zahrada 154/1 495,00 163, ,55 28 odstavec 5 ostatní plocha ,00 163, ,75 Stavební pozemky - celkem ,25 Pozemky - zjištěná cena = ,25 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemku jsou starší ovocné stromy a okrasné keře a živý plot. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m2 570 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,32 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 698,21 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 698,21 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č ,90 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba I ,40 Kč Vedlejší stavba II ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 698,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 698,20 Kč

12 Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 11 na st.p.č ,90 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba I ,30 Kč Vedlejší stavba II ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 698,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 698,20 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsettřicetosmtisícosmsetčtyřicet Kč Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.3/2008 Sb. po novele č.456/2008 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m 2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to:

13 - indexu trhu I T, - indexu polohy I P a - indexu konstrukce a vybavení I V Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č.387/2011, a č. 450/2012 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicettisíc Kč

14 Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Rodinný dům Chrastava, Luční ul ,- Kč Rodinný dům Nová Ves u Chrastavy ,- Kč Rodinný dům Dolní Chrastava, Pobřežní ul ,- Kč Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,80. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: RD Chrastava, Luční ul ,- Kč *0,80 = ,- Kč RD Nová Ves u Chrastavy ,- Kč *0,80 = ,- Kč RD Dolní Chrastava, Pobřežní ul ,- Kč *0,80 = ,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou ,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb

15 Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - rodinné a rekreační domy, je v dané lokalitě hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu. slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicettisíc Kč Obvyklá cena: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2013 znaleckého deníku

16 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

17 - 17 -

18 - 18 -