Posudek / č /2012. O obvyklé ceně nemovitostí

Transkript

1 Posudek / č /2012 O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV č k.ú. Břeclav ve vlastnictví Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ: / EX 6489/11-75 Objednatel: Exekutorský úřad Praha 9 Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, Praha 9, PSČ Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Týnská 633/12, Praha 1, Staré Město, PSČ IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro účely exekučního řízení Posudek je vyhotoven ve třech exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 31 stran. V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2012 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Použitá literatura a jiné zdroje Definice základních pojmů Metody ocenění Výběr základních pojmů oceňování Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Podklady pro zpracování znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovitosti dle cenových předpisů Byt č.j. 876/10 oceněný dle 25 odst. 1 až Podíl na pozemcích k.ú. Břeclav oceněný dle 28 odst. 1 až Rekapitulace výpočtu hodnoty nemovitosti dle cenových předpisů Výpočet hodnoty nemovitosti na bázi tržních hodnot Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Rekapitulace hodnot Závěrečná analýza Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Břeclav (byt č.j. 876/10 s příslušným podílem na pozemcích) ve vlastnictví Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ: /4077. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Milana Suchánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Pod Pekárnami 245/10, Praha 9. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Břeclav je stanovena: ,00 Kč (slovy: Pět set šedesát osm tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 4 Použitá literatura a jiné zdroje Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů: Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN ; Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN ; Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997; The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, 2007; Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN ; Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN ; Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Oficiální server českého soudnictví, < Česká národní banka, < Český statistický úřad, < České stavební standardy, < Strana 6

7 5 Definice základních pojmů 5.1 Metody ocenění Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovitosti provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví Znalec odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovitosti a hodnota oceňované nemovitosti je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitost, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Její cena je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitostí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota)je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Strana 7

8 5.2 Výběr základních pojmů oceňování Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.) Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 8

9 6 Nález 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Břeclav (byt č.j. 876/10 s příslušným podílem na pozemcích) ve vlastnictví Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ: /4077. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Milana Suchánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Pod Pekárnami 245/10, Praha 9. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni Datum znaleckého posudku Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovitosti. Místní šetření bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Ocenění nemovitosti je provedeno na základě venkovního ohledání nemovitosti a odborného odhadu Znalce. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. 6.3 Podklady pro zpracování znaleckého posudku Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1) Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: Usnesení č.j. 085Ex 6489/11-75 JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9 Výpis z KN LV č. 8261k.ú.Břeclavk datu ) Podklady získané zhotovitelem: Kopie katastrálních map příslušných nemovitostí Fotodokumentace z místního šetření Nabídky realitních kanceláří na síti internet Technická dokumentace k bytu č.j. 876/10 podlahová plocha Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. Strana 9

10 6.4 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Riegrova 876 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Byt č.j. 876/10 s podílem 4540/ na pozemcích parc. č. St. 1059/2, parc. č. St. 1059/3, parc. č. St. 1059/4 Jihomoravský Břeclav Břeclav Počet obyvatel: Břeclav Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č k.ú. Břeclav. Jako vlastník oceňovaných nemovitostí je uveden Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ: /4077. Jiná práva Bez zápisu. Omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím do celkové výše ,00 Kč, k zajištění budoucích peněžitých pohledávek s příslušenstvím, které vzniknou po splnění stanovených podmínek, nejpozději však do , a to do výše ,00 Kč. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Praha 3, Vinohrady, , RČ/IČO: Jednotka: 876/10 (V-2770/ ). Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z., reg. č /2.N ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Milan Suchánek, Praha 9. Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ/IČO: /4077 (Z-363/ ). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 15 EXE-92/ v Břeclavi ze dne ; uloženo na prac. Břeclav. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 876/10 (Z-363/ ). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 085 EX-6489/ ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, Brno-venkov. Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ/IČO: /4077 (Z-1639/ ). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-320/ v Břeclavi ze dne ; uloženo na prac. Břeclav. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 876/10 (Z-1638/ ). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137 EX-1104/ ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Brno-město. Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ/IČO: /4077 (Z-4098/ ). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-1904/ v Břeclavi ze dne ; uloženo na prac. Břeclav. Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 6.190,76 Kč s příslušenstvím. Jihomoravská plynárenská, a.s., Plynárenská 499/1, Brno-střed - Zábrdovice, , RČ/IČO: Jednotka: 876/10 (Z-4325/ ). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 137 Ex-1104/ (soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, Brno - venkov) ze dne Právní moc ke dni Strana 10

11 Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 950,00 Kč s příslušenstvím. Tessileditta a.s., Ve studeném 117/5a, Praha 4, Braník, Praha 47, RČ/IČO: Jednotka: 876/10 (Z / ). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX / (soudní exekutor JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., Praha 5) ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Antonín Dohnal, Jeseník. Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ/IČO: /4077 (Z-11541/ ). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 55 EXE-922/ v Břeclavi ze dne ; uloženo na prac. Břeclav. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 876/10 (Z-11540/ ). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 014 EX-86924/ ze dne Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne Jednotka: 876/10 (Z-11539/ ). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 014 EX / (soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal, Jeseník) ze dne Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina: Smlouva kupní NZ-149/2007 ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V- 3004/ ). Pro: Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ: /4077. Věcné břemeno Nebylo zjištěno. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: Bez zápisu. Strana 11

12 Technická dokumentace Technická dokumentace k bytu č.j. 876/10. Celkový popis nemovitosti Nemovitost zapsaná na LV č k.ú. Břeclav se nachází ve městě Břeclav v ulici Riegrova. Město Břeclav leží v Jihomoravském kraji, má dobrou občanskou vybavenost a je napojeno na všechny inženýrské sítě. Oceňovaná nemovitost představuje byt č.j. 876/10. Byt se nachází v 3. NP a je dispozičně řešen jako 1+1. Předmětný byt má rozlohu 45,40 m 2. Byt má jeden pokoj o rozloze 24,00 m 2, kuchyň o rozloze 11,60 m 2, předsíň o rozloze 6,50 m 2, koupelnu o rozloze 1,00 m 2, WC o rozloze 1,90 m 2. K bytu rovněž náleží sklep o rozloze 6,00 m 2. Byt se nachází v cihlovém domě se 3 NP. Dům je v původním stavu s novými plastovými okny. Strana 12

13 7 Ocenění 7.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovitosti je provedeno dvěma způsoby a to dle cenových předpisů a na bázi tržních hodnot. Ocenění dle cenových předpisů je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. (dále také Vyhláška ) ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti byla zvolena porovnávací metoda. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitostí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitostí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovitosti bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovitosti a hodnota oceňované nemovitosti je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitostí. Srovnávací nemovitosti by měly mít obdobného charakteru jako nemovitost oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 7.2 Výpočet hodnoty nemovitosti dle cenových předpisů Byt č.j. 876/10 oceněný dle 25 odst. 1 až 2 Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2 k Vyhlášce, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1 k Vyhlášce, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 1 Vyhlášky, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 19 Vyhlášky v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází, uvedené v příloze č. 2 Vyhlášky. Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC x I, kde CU je cena upravená za m2 podlahové plochy bytu, IPC indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 Vyhlášky tabulky č. 1, I je index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I T je index trhu a stanoví se podle vzorce I = I T x I P x I V. I T = 1+ 3 i= 1 T. i Strana 13

14 I P je index polohy a stanoví se podle vzorce I T n P i i= 1 = 1 +. I V je index konstrukce a vybavení a stanoví se podle vzorce 9 = 1 + Vi xv I V 10 i= 1 Popisy hodnocených znaků, charakteristik a jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa. Index trhu Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T = 1+ 3 i= 1 i. T = 0,950 Index polohy Název znaku č. Pi 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II. -0,03 2. Význam lokality - bez vlivu II. 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti - objekty pro bydlení III. 0,00 4. Dopravní spojení - dobré dopravní spojení II. 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II. 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II. 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III. 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy I P = 1+ 8 n= 1 P = 0,97 Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV. 0,10 2. Společné části domu - žádné z dále uvedených I. -0,01 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu II. 0,00 4. Umístění bytu v domě - ostatní podlaží nevyjmenované II. 0,00 5. Orientace obytných místností ke světovým stranám ost.sv.strany- částečný výhled II. 0,00 6. Základní příslušenství bytu - standardní provedení III. 0,00 7. Další vyb. bytu a prostory užívané spolu s bytem - stand. vyb., B nebo L nebo K nebo S II. -0,01 8. Vytápění bytu - lokální na elektřinu nebo plyn II. -0,02 9. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0, Stavebně-technický stav - byt se zanedbanou údržbou - provedení menších stav. úprav III. 0,85 Stavby stáří nad 50 do 80 let včetně D 0,70 n Strana 14

15 9 Index vybavení I V 1 V n xv = + 10 = 0,631 n= 1 Výpočet indexu cenového porovnání Název znaku Označení znaku Hodnota Index trhu I T 0,950 Index polohy I P 0,970 Index konstrukce a vybavení I V 0,631 Index cenového porovnání I = I T x I P x I V. 0,581 Výpočet ceny bytu č.j. 876/10 Název položky Hodnota Indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky 1 [Kč] 19998,00 Index cenového porovnání 0,581 Cena upravená za m2 podlahové plochy [Kč] 11618,84 Podlahová plocha + sklep*0,8 [m2] 50,20 Celková cena oceňovaného bytu [Kč] , Podíl na pozemcích k.ú. Břeclav oceněný dle 28 odst. 1 až 2 Podíl 4540/ na pozemcích parc. č. St. 1059/2, parc. č. St. 1059/3, parc. č. St. 1059/4 zapsaných na LV č k.ú. Břeclav. Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užitého činí dle odst. 1 i). ZC = 400 Kč/m 2 Výpočet základní ceny pozemku Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří St. 1059/2 410,00 400, ,00 Zastavěná plocha a nádvoří St. 1059/3 299,00 400, ,00 Zastavěná plocha a nádvoří St. 1059/4 306,00 400, ,00 Součet ,00 Cena uvedená výše se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty K i z přílohy č. 38 a K p z přílohy č. 39. Strana 15

16 Výpočet upravené základní ceny pozemku Název Hodnota Základní cena stavební pozemků celkem [Kč] ,00 Úprava základní ceny dle přílohy č. 21 [%] 40,00 Úprava základní ceny dle přílohy č. 21 [Kč] ,00 Základní cena po úpravě celkem [Kč] ,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,139 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): 1,201 Cena stavebního pozemku - celkem [Kč] ,93 Stanovení hodnoty podílu na pozemcích Název Hodnota Celková cena pozemku [Kč] ,93 Podíl na pozemcích 4540/ Podíl na pozemcích [Kč] 25663, Rekapitulace výpočtu hodnoty nemovitosti dle cenových předpisů V tabulce níže jsou shrnuty výsledky ocenění jednotlivých části předmětné nemovitosti dle cenových předpisů společně s celkovou cenou předmětné nemovitosti. Název Hodnota Byt č.j. 876/10 [Kč] ,77 Podíl na pozemcích [Kč] 25663,49 Cena nemovitosti celkem [Kč] ,26 Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 [Kč] , Výpočet hodnoty nemovitosti na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovitosti na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitostí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: Poštorná, Břeclav - Prodej zděného bytu 2+1 Břeclav-Poštorná o celkové výměře 60 m2. Byt nacházející se v 1. p. /3p. zděného bytového domu bez balkónu a 2x sklepním prostorem (2x 4 m2). Byt je po celkové rekonstrukci (plastová okna, elek. v mědi, voda v plastu, nové rozvody plynového topení s plynovým kotlem), dále nová koupelna, nová kuchyň. linka na míru s vestavěnými spotřebiči, plynová trouba s elektrickou troubou a myčka). Vytápění - vlastní plynový kotel (nízké náklady na vytápění), podlahy-parkety/dlažba/pvc. Břeclav I - Prodej bytu 2+1 s balkonem v cihlovém domě v osobním vlastnictví v centru Břeclavi. Nabízíme k prodeji byt v cihlovém domě, osobním vlastnictví, 2+1 o CP 58 m2 s balkonem, 4. /4NP bez výtahu v klidné části města Břeclav. Nová plastová okna, v pokojích parkety, v kuchyni a na chodbě PVC. Břeclav II byt v OV 2+1 v centru Břeclavi o celkové výměře 86 m2. Metráž bytu je bez sklepní kóje. Jedná se o zděný byt v prvním patře /2p. s prostornou lodžií. Byt má nová plastová okna z roku 2010 a novou koupelnu (včetně nové elektřiny a odpadů) s rohovou vanou a společným WC z roku Podlahy jsou dřevěné - parkety, dlažba a PVC. Vytápění vlastní-plyn. WAF. Byt má vlastní měřiče včetně Strana 16

17 prodeje je kuchyň. linka se spotřebičem a dvě vestavěné skříně. K bytu náleží dvě půdní kóje o výměře 20 m2 a sklepní kóje o výměře 12 m2. Cena předmětné nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími objekty. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty: Km - koeficient místa, Kc - koeficient časový, Kv - koeficient vybavenosti, K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient transakce. Jednotlivé koeficienty byly stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury. Jednotkou je metr čtvereční užitné podlahové plochy nemovitosti. Název Nabídková Podlahová Jedn. cena Km Kc Kv K1 K2 K3 cena [Kč] plocha [m2] [Kč/m2] Poštorná , ,00 1,00 0,90 1,05 1,00 0, ,00 Břeclav , ,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0, ,45 Břeclav II , ,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0, ,35 Pro porovnání nemovitostí byly použity 3 srovnávací nemovitosti, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovitosti. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalec vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovitosti. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitostí[ks] 3 Minimální jednotková cena [Kč/m2] 11462,18 Maximální jednotková cena [Kč/m2] 13860,00 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2] 12502,60 Stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací metodou Název Hodnota Podlahová plocha nemovitosti [m2] 45,40 Základní jednotková cena [Kč/m2] 12502,60 Celková cena nemovitosti [Kč] ,04 Cena nemovitosti po zaokrouhlení [Kč] ,00 Strana 17

18 8 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 8.1 Rekapitulace hodnot Výsledná cena nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Břeclav (byt č.j. 876/10 a podíl na pozemcích): Název Hodnota Výsledná cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů [Kč] ,00 Výsledná cena nemovitosti zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] , Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 8261k.ú.Břeclavs přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí ,00 Kč. Strana 18

19 9 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Břeclav (byt č.j. 876/10 s příslušným podílem na pozemcích) ve vlastnictví Schreiber Ondřej, Riegrova 876/45, Břeclav, Břeclav 2, RČ: /4077. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Milana Suchánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Pod Pekárnami 245/10, Praha 9. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č k.ú. Břeclav je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Pět set šedesát osm tisíc korun českých) Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 19

20 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2012 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Strana 20

21 10 Přílohy Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí LV č k.ú. Břeclav Kopie katastrální mapy Technická dokumentace k bytu č.j. 876/10 podlahová plocha Fotodokumentace z místního šetření Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 21