Znalecký posudek č. 4485/15

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4485/15 O ceně nemovitosti: Byt č.281/4 v čp.281 Dymokury s podílem 9484/38062 na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem 9484/38062 na pozemku parc.č. st.332/1 kú. Dymokury obec Dymokury kraj Středočeský okres Nymburk Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 2447/14 ze dne: vystavil: Lucie Králová, DiS pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o byt 3+1 s příslušenstvím v netypové zděné budově obsahující 4 byty v 1 a 2.NP, dále v 1.PP jsou sklepy, sklady (kotelny) a prádelna, budova umístěna v zastavěné okrajové části obce Dymokury, s odstupem od silnice. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace je svedena do společné žumpy, plyn zde není a kanalizace v místě není. Příslušenství domu i pozemek pod budovou resp. okolí domu (přístupová cesta a dvůr či zahrada) je v majetku vlastníků bytů. Budova nyní dobře udržovaná, správa budovy zabezpečena. Vlastní budova je z roku Byt celkově adaptován roku 2010, byt 3+1 s příslušenstvím v 1.NP. 1. Znalecký úkol Výpočet ceny dle oceňujícího předpisu pro popis a zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.769 (byt), č.764 (budova), č.764 (pozemek), kú. a obec Dymokury (ze dne , inf.), snímek katastrální mapy, mapa obce a mapy okolí, foto budovy, informace příslušného stavebního úřadu a obce budova r Vlastnické a evidenční údaje 5. Dokumentace a skutečnost Budova čp.281 Dymokury splňuje ustanovení 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu. Obec Dymokury má 875 obyvatel (MLO od ), v místě je asfaltová cesta, ale pozemek okolní je nezpevněný (zbořeniště), nezpevněn přístup od ulice, možnost napojení na rozvody elektřiny a vody, kanalizace svedena do společné žumpy, (v obci je kanalizace) a není plyn. Do obce jezdí autobusová doprava zastávka 180m, v obci je i vlaková zastávka 360m, základní škola je v obci, i MŠ, obchody a služby (obchod potravin 3x, restaurace 1x), zdravotnické zabezpečení je a Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 výdejna léků, obecní úřad je, pošta v obci je vzdálenost 1,3 km, zhoršené možnosti zaměstnanosti, dojíždění Nymburk, nejkratší vzdálenost 13 km, popř.poděbrady apod. přiměřené dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití (v obci je hřiště), místo budovy dobré, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů, (budoucnost zbořeného cukrovaru oproti je nejasná), není zde nadměrné narušení životního prostředí. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o byt 3+1 s příslušenstvím v netypové zděné budově obsahující 4 byty v 1 a 2.NP, dále v 1.PP sklepy, budova umístěna na okraji obce Dymokury u nádraží oproti bývalému cukrovaru, postavena s velkým odstupem od silnice. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace je svedena do společné žumpy, plyn zde není. Příslušenství domu i pozemek pod budovou resp. okolí (dvůr se zahradou) je evidováno jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 1793 m 2, pozemek je v podílovém majetku vlastníků jednotlivých bytů. Budova nyní dobře udržovaná, mimo spol.prostor, správa budovy zabezpečena. Vlastní budova je z roku 1958, byt 3+1 s příslušenstvím v 1.NP adaptován roku 2010 a je ve velmi dobrém stavu. 7. Obsah posudku I. Pozemek 1) Pozemek parc.č. st.332/1 kú.dymokury II. Byt 1) Byt č.281/4 v čp.281 Dymokury s podílem 9484/38062 na společných částech domu a s podílem 9484/38062 na pozemku parc.č. st.332/1 kú.dymokury B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku.

4 4 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: 4) Nemovitá věc zatížená zástavním právem a exekucí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,960 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 2) Okolní zástavba SV obytná, JV zbořený cukrovar, JZ bez zástavby, SZ lesík, přiměřený znak O. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí VI. Výrobní objekty (průmysl výrobní 0,00 pozemku a životní prostředí haly) zatěžující okolí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku žádná občanská vybavenost v obci V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 0,02 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,848 i = 2

5 5 I. Pozemek a) Pozemek parc.č. st.332/1 kú.dymokury 4 Pozemek parc.č.st.3321 evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn bytovým domem, budovou čp.281 Dymokury okres NB. Takto ve skutečnosti užíván. Pozemek je v zastavěné okrajové části obce, dobře umístěn i přístupný, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, v místě není odpadní kanalizace (v obci je) a zemní plyn (v obci není), přístupová cesta od asfaltové ulice bez chodníku je nezpevněná, příjezd k domu je cihelnou drtí, pozemek rovinný, bez ohrožení záplavami a sesuvy. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Dymokury Název okresu: Nymburk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 1 470, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 362,94 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,848 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,814 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 295,4332 Kč/m 2

6 6 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.332/1 zastavěná plocha a nádvoří, čp.281 Dymokury ,73 Pozemek parc.č. st.332/1 kú.dymokury určená cena: , Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek parc.č. st.332/1 kú.dymokury Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č.281/4 v čp.281 Dymokury s podílem 9484/38062 na společných částech domu a s podílem 9484/38062 na pozemku parc.č. st.332/1 kú.dymokury spoluvlastnický podíl: / , Kč , Kč ,61 Kč II. Byt a) Byt č.281/4 v čp.281 Dymokury s podílem 9484/38062 na společných částech domu a s podílem 9484/38062 na pozemku parc.č. st.332/1 kú.dymokury 38 Byt 3+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn v 1.NP (vyvýšeném přízemí) zděné budovy z roku 1958, byt v osobním vlastnictví. Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny obvodové zděné na 45cm cihelné, stropy železobetonové, střecha valbová, krytina betonovými taškami, klempířské prvky kompletně pozinkovaným plechem, omítky štukové, fasáda břizolitem stará poškozená, keramické obklady jsou v koupelně a WC a v části kuchyně, schody s teracovým povrchem a s ocelovým zábradlím, dveře hladké hladké plné podýhované, vstupní do bytu plastové, okna plastová s ditermickými skly, podlahy textilní a částečně dlažba, vytápění ústřední ocelovými radiátory (kotel vytápění na tuhá paliva a sklad paliva v 1.PP) a elektrokotel na chodbě v bytě, světelné i zásuvkové obvody elektřiny a je motorový proud, bleskosvod není osazen, přívod studené vody, ohřev vody elektrickým kombinovaným bojlerem ve sklepě, odkanalizování koupelny a WC i kuchyně do společné žumpy, plyn nezaveden či nerozveden, sporák elektrický se sklokeramickou deskou a kuchyňská linka, vybavení koupelny plechovou smaltovanou vanou a keramickým umyvadlem, sprchový kout, keramické splachovací WC závěsné, výtah v domě není, ostatní konstrukce v bytě: kuchyňská linka se dřezem, listovní schránka. Spol.prostory lze užívat, je tu prádelna ve sklepě. Ve sklepě spolu s bytem užívána kotelna 3,75*4,5m, a dva sklepy 3,05*1,8 a 3,05*1,8m, přičemž v prohlášení vlastníka uveden jeden sklep 5,735 m 2. Stáří a opotřebení: budova z roku 1958, malé údržby, kompletní adaptace bytu roku 2010, opotřebení technicko morální bylo částečně snižující cenu vyžadující minimální opravy a běžnou údržbu, prováděna běžná údržba bytu, konstrukce hlavní jsou původní, adaptace roku 2010 (krytina, oplechování 2012, přeštukování omítek, nové obklady, dveře mimo ocel.zárubní, nová okna, podlahy, soc.zařízení včetně rozvodů, kuchyně, vytápění, včetně instalací a rozvodů), původní zůstaly hlavní konstrukce a fasáda tj.42,7% podílů budovy, stáří budovy 57 roků, adaptace 15 roků. Byt je ve velmi dobrém stavu, společné prostory budovy jako schodiště s podestami, sklepní chodby a sklep nesou známky opotřebení, nutno opravit. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle evidence bytu 94,84 m 2, bez sklepu 5,735 m2. Byt orientován na tři strany SZ, SV a JV.

7 7 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 18,81 1,00 18,81 pokoj 25,53 1,00 25,53 pokoj 8,15 1,00 8,15 kuchyně s jídelnou 21,65 1,00 21,65 spíž 2,39 1,00 2,39 předsíň 10,19 1,00 10,19 koupelna 6,63 1,00 6,63 wc 1,49 1,00 1,49 sklep 5,74 0,80 4,59 100,58 99,43 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Dymokury Počet obyvatel: 875 Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 1) Budova je zděná tl.45cm. K bytu náleží sklepy a prádelna. 9) Kriterium jinde neuvedené, velmi velký byt, tzn. cena na m 2 podlahové plochy oproti malému bytu je výrazně nižší, pro znak snižuji. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,05 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1958 Stáří stavby (y): 57 Koeficient pro úpravu (s): 0,715 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,765 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,88 Kč/m 2

8 8 Index trhu (I T ): 0,960 Index polohy (I P ): 0,848 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 99, ,88 0,960 0,848 = ,89 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = , Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,61 Kč ,61 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,50 Kč Byt č.281/4 v čp.281 Dymokury s podílem 9484/38062 na společných částech domu a s podílem 9484/38062 na pozemku parc.č. st.332/1 kú.dymokury určená cena: , Kč C. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. Hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků), využita inzerce:

9 9

10 10 Porovnávané nemovitosti jsou v průměrném stavu, menší podlahové plochy, průměrně umístěné v okresu v obcích, proto stanoven průměr (0,899+0,94+1,05+1,149)/4 = 1,0095 mil.kč (po snížení za nerealizovanou cenu resp. za inzerci a zvýšení vzhledem k celkové adaptaci oceňovaného bytu) a po zaokrouhlení činí obvyklá cena: ,- Kč. Tato cena není dále upravována.

11 11 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků m 2 Výsledné ceny bytu: a) Byt č.281/4 v čp.281 Dymokury s podílem 9484/38062 na společných částech domu a s podílem 9484/38062 na pozemku parc.č. st.332/1 kú.dymokury Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: devětsetosmdesátčtyřitisícedevětsetsedmdesát Kč E. Rekapitulace (obvyklá cena) Byt č.281/4 v čp.281 Dymokury s podílem 9484/38062 na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem 9484/38062 na pozemku parc.č. st.332/ ,- Kč. Cena práv a závad: viz.vkn z LV (jiná a věcná břemena nezjištěna) 0,- Kč Obvyklá cena slovy: jedenmilión Kč V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4485/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha

12 12

13 13

14 14

15 15