Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2016 o ceně bytu jednotka č.287/3, č.p.287, stavební plocha p.č podíl 3085/37248, v k.ú. Velké Popovice, obci Velké Popovice, okres Praha-východ. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/ Ostrava IČ: Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti EX 0261/ Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran. V Ostravě,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti EX 0261/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Velké Popovice, obec Velké Popovice, okres Praha-východ, list vlastnictví č , vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Velké Popovice Katastrální území: Velké Popovice (779342) List vlastnictví číslo: 1930 Vlastník: Společné jmění manželů Hůrka Michal a Hůrková Kateřina č. p. 287, Velké Popovice List vlastnictví číslo: 1919 Vlastník: Společné jmění manželů Podíl: 3 085/ Hůrka Michal a Hůrková Kateřina č. p. 287, Velké Popovice Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky na LV číslo 1919 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 II. Byt a) Jednotka č.287/3 - byt 2+1 3

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 0,01

5 5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 I. Pozemek a) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Velké Popovice Název okresu: Praha-východ Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,80 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 2 120, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 383, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1

6 6 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,080 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 493,6400 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 675 zastavěná plocha a nádvoří ,12 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: / Cena po úpravě: = ,99 Kč Pozemky na LV číslo 1919 zjištěná cena: ,99 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky na LV číslo 1919 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka č.287/3 - byt 2+1 spoluvlastnický podíl: / ,99 Kč ,99 Kč 2 387,30 Kč II. Byt a) Jednotka č.287/3 - byt Bytová jednotka v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 v obci Velké Popovice (2.582 ob.), okres Praha-východ, kraj Středočeský. Vzdálenost od okresního města je cca 20 km a od obce Říčany cca 10 km. Byt se nachází v1 NP ze 4.Byt je v dobrém stavu s pravidelnou základní údržbou. V bytě jsou ještě původní dřevěná okna a původní umakartové bytové jádro s původním vybavením. K bytu náleží prosklená lodžie s výhledem na louku. V zimním období je byt vytápěn ústředním topením prostřednictvím centrální plynové kotelny, která se nachází v 1.PP bytového domu. V roce 2008 na bytovém domě proběhla generální oprava střechy. Základní občanská vybavenost je v místě. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyně 7,90 1,00 7,90 1.pokoj 23,45 1,00 23,45 2.pokoj 16,28 1,00 16,28 předsíň 6,65 1,00 6,65 koupelna 2,56 1,00 2,56 WC 0,96 1,00 0,96 sklep 3,90 0,10 0,39 balkón 3,57 1,00 3,57 65,27 61,76 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Velké Popovice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2

7 7 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1985 Stáří stavby (y): 31 Koeficient pro úpravu (s): 0,845 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,790 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,13 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 61, ,13 1,000 1,080 = ,66 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,99 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 387,30 Kč ,30 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,96 Kč Jednotka č.287/3 - byt 2+1 zjištěná cena: ,96 Kč

8 8 C. Rekapitulace Administratívní cena Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka č.287/3 - byt ,96 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistadvacetsedmtisícpětsetdevadesát Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.287/3, č.p.287, stavební plocha p.č podíl 3085/37248, v k.ú. Velké Popovice, obci Velké Popovice, okres Praha-východ. Kč ,- Slovy: jedenmilíóndvěstětisíc Kč V Ostravě, Ing. René Bystroň

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

10 Katastrální mapa parcely st

11 11 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes MoniT-ID: 2B87AF Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,08 Kč/m 2 Hypotéku zdarma zajistíme, včetně provize Adresa: Velké Popovice, okres Praha-východ Obec: Velké Popovice Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Praha-východ Kraj: Středočeský Popis: Prodej, byt 2+1, Velké Popovice. Byt s lodžií o CP 63 m2 se nachází ve 4. NP cihlového domu. Byt je po rekonstrukci: plastová okna, podlahy, zděné jádro, na lodžii ponechaná dřevěná okna - lodžie zasklená. K bytu náleží sklep. Vytápění domu a ohřev vody plynovým kotlem. Možnost zanechání vybavení dle domluvy. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Hypotéku rádi zdarma zajistíme.počet parkovacích míst: Celková plocha: 63 m 2 Zastavěná plocha: 63 m 2 Užitná plocha: 63 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ano Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: 4 Počet podzemních podlaží: 1 Počet místností: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Příslušenství: lodžie, sklep

12 12

13 13 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes MoniT-ID: 292A0F Nabídková cena: , Kč vč. DPH , Kč/m 2 Adresa: Velké Popovice, Žižkova Obec: Velké Popovice Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Praha-východ Kraj: Středočeský Popis: Prodám byt 3+1+L, OV, 80 m2 ve Velkých Popovicích, který se nachází ve 3. patře ze 3, v činžovním domě v klidné části obce. Ze vstupní chodby se vchází to 3 neprůchozích pokojů, kuchyně, samostatného WC a koupelny s vanou. Součástí bytu je lodžie 5 m2. V bytě je centrální plynové topení a elektrický sporák. V přízemí domu je sklep 7 m2. K bytu lze přikoupit garáž v suterénu domu za Kč (viz. foto). Součástí ceny bytu je veškeré vybavení. Celková plocha: 80 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha pozemku: 80 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: skeletová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: 3 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, kabelová televize Příslušenství: lodžie

14 Fotodokumentace 14

15 15