ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům č. p. 137, který je součástí pozemku parc. č. 329 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 329, 330 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Moravský Beroun, k.ú. Moravský Beroun Adresa nemovité věci: Střední 137, Moravský Beroun OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ, RČ/IČO: , č. j.: 1146/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/1, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, Hranice IČ: telefon: martinabakovska@seznam.cz Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: ing. Petra Bakovského Počet stran: 15 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Hranicích, dne Ing. Martina Bakovská

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitostí - rodinného domu č. p. 137, který je součástí pozemku parc. č. 329 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 329, 330 v katastrálním území Moravský Beroun, v obci Moravský Beroun, v okrese Olomouc, list vlastnictví č. 343 ze dne Přehled podkladů 1. Výpis za katastru nemovitostí LV č. 343 ze dne pro kú Moravský Beroun 2. Kopie katastrální mapy ze dne , pořízená dálkovým přístupem 3. Kupní smlouva uzavřená mezi P. Andrle a H. Anderlovou (prodávající) a J. Gabčo a L. Navrátilovou (kupující), pr. úč Informace získané při místním šetření dne Místopis Oceňované nemovitosti se nachází v širším centru města Moravský Beroun na západní straně ulice Střední ve vzdálenosti 60 m od hlavního náměstí. Jsou situovány v mírně svažitém terénu směrem k severovýchodu při místní zpevněné asfaltové komunikaci v lokalitě zastavěné samostatně stojícími rodinnými domy a objekty občanské vybavenosti (obchody). Moravský Beroun je menší město ležící 17 km severovýchodně od Šternberka. Má cca 3300 obyvatel. Krajské město Olomouc je vzdáleno 34 km. Ve městě je kompletní základní občanská vybavenost. Doprava: autobusové spojení, vlakové nádraží 2 km, nájezd na dálnici 36 km. Občanská vybavenost: městský úřad, pošta, mateřská škola, základní škola, obchody, restaurace, kino, knihovna. Sport: volejbalové, tenisové a fotbalové hřiště, tělocvična, cyklostezky, turistické trasy. Zaměstnání: v místě jen omezené možnosti, většina obyvatel za prací dojíždí. Ve městě je vyšší nezaměstnanost aktuálně 7,1 %. Přírodní okolí: pěkné přírodní okolí s lesy, rybníkem, loukami, Přírodním parkem údolí Bystřice. Obyvatelstvo: Ve městě je větší množství méně přizpůsobivých obyvatel. Parkování: na veřejné komunikaci. Inženýrské sítě: ve městě je veřejný vodovod, kanalizace, plyn a elektro. V domě je vodoměr. Na městském úřadě bylo zjištěno, že byla do domu vybudována přípojka veřejné kanalizace. Na domě je HUP a elektro rozvaděč. Oblast není zahrnuta do záplavového území města. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 309/1 Město Moravský Beroun (ostatní plocha ostatní komunikace) - 2 -

3 Celkový popis Předmětem ocenění je částečně podsklepený jednopodlažní rodinný dům se sedlovou střechou s příslušenstvím a pozemky o celkové výměře 576 m 2. Příslušenství tvoří hospodářská budova o zastavěné ploše 14 m2, malé množství venkovních úprav (oplocení s vraty, venkovní schodiště, přípojky) a neudržované a náletové porosty. Technický stav rodinného domu i hospodářské budovy je zhoršený. Stavby ani pozemky nejsou dlouhodobě udržovány. Nemovitosti jsou volně přístupné dveřmi na východní straně. K nemovitostem nebyly v archivu stavebního úřadu dohledány žádné dokumenty kromě dokladu, že k domu byla provedena přípojka veřejné kanalizace. Stáří domu a drobných úprav, které byly provedeny, bylo odhadnuto podle použitých materiálů, konstrukcí a technologií. Silné stránky - situováno v klidné lokalitě v širším centru města - v obci je kompletní základní občanská vybavenost - v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro - situováno mimo záplavové území - pěkné přírodní okolí - oblast je užívaná i k rekreaci Slabé stránky - zhoršený technický stav a velmi zanedbaná údržba staveb i pozemků - ve městě je nedostatek pracovních příležitostí - nejbližší větší město je Šternberk vzdáleno 17 km - ve městě žije větší množství méně přizpůsobivých a sociálně slabších obyvatel RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Tvar rodinného domu zakreslený v katastrální mapě zcela neodpovídá skutečnosti. K jihozápadní straně domu byla přistavěna veranda, která není zakreslena v katastrální mapě. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: Situováno v demograficky negativně zatížené lokalitě. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 343 ze dne pro kú Moravský Beroun jsou uvedena tato omezení: - Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu - 3 -

4 - Zástavní právo exekutorské pro SMART Capital, a. s. - Zástavní právo exekutorské pro ČSSZ Olomouc - Zástavní právo exekutorské pro Český inkasní kapitál, a. s. - Nařízení exekuce - Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - Dražební vyhláška - Rozhodnutí o úpadku Výše uvedená omezení nejsou zahrnuta ve výši obvyklé ceny. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Technický stav domu je zhoršený. V domě je patrná vzlínající zemní vlhkost, vnitřní omítky jsou částečně poškozeny a opadané. Část vybavení chybí (např. ohřev vody a topení, vybavení kuchyně, část elektroinstalací, atd.). Údržba staveb i pozemků je výrazně a dlouhodobě zanedbaná. V domě se několik let nebydlí. Dům je volně přístupný. Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Město Moravský Beroun není příliš vyhledávaným místem pro bydlení. Trh se stavebními pozemky v místě není příliš rozvinutý. Ceny stavebních pozemků se pohybují od 300,- Kč/m 2 do 400,- Kč/m 2 v závislosti na lokalitě, vybudované infrastruktuře atd. Celková výměra oceňovaných pozemků činí 576 m 2. Obvyklou cenu oceňovaných pozemků stanovuji uprostřed rozmezí skutečně obchodovaných cen, tedy 350,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a , nádvoří zahrada , Celková výměra pozemků 576 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní se sedlovou střechou. V podkroví je - 4 -

5 jedna místnost. Stavební vývoj: cca výstavba cca koupelna, část dveří a oken, střešní krytina, fasáda cca přípojka do veřejné kanalizace, výměna části oken, přístavba verandy Dispoziční řešení: Dům má obdélníkový půdorys s přístavbou verandy. Vstup do domu je situován ze dvorku z JZ strany přes verandu. Z verandy se vstupuje do zaklenuté prostorné haly, ze které jsou přístupné další místnosti: chodba, schodiště do sklepa, dva pokoje, průchozí kuchyň s navazujícím pokojem. Z chodby je vstup do kotelny, na půdu a na zahradu. Z největšího pokoje se vstupuje do koupelny s WC. V půdním prostoru je jedna místnost. Ve sklepě je jedna místnost zaklenutá valenou klenbou. Technické řešení: Základy objektu jsou kamenné bez izolací. Svislé konstrukce ze smíšeného zdiva v tl. až 80 cm. Konstrukce stropů je klenbová a trámová. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu a s klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější vápenocementové. Na části fasády je keramický sokl. Okna dřevěná kastlová, zdvojená a plastová, částečně rozbitá. Dveře dřevěné, většinou zůstaly jen zárubně bez křídel. Schodiště kamenné a dřevěné. Topení, ohřev vody, vybavení kuchyně atd. chybí. Přípojky: Napojeno na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Technický stav a údržba: Technický stav je výrazně zhoršený a údržba velmi zanedbaná. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 20,41 m 2 1,90 m Výčet místností: sklep 12,20 m 2 0,50 6,10 m 2 schodiště 3,54 m 2 1,00 3,54 m 2 Užitná plocha celkem: 9,64 m 2 1. nadzemní podlaží 186,53 m 2 3,17 m Výčet místností: závětří 1,54 m 2 0,00 0,00 m 2 zádveří 3,15 m 2 1,00 3,15 m 2 kotelna 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 chodba 4,35 m 2 1,00 4,35 m 2 hala 12,02 m 2 1,00 12,02 m 2 pokoj 26,11 m 2 1,00 26,11 m 2 kuchyň včetně pece 13,65 m 2 1,00 13,65 m 2 pokoj 15,53 m 2 1,00 15,53 m 2 pokoj 29,49 m 2 1,00 29,49 m 2 koupelna s WC 11,04 m 2 1,00 11,04 m 2 Užitná plocha celkem: 117,74 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží ((12,20+3,50)*1,3)*(1,90) = 38,78 m 3 1. nadzemní podlaží (18,93*9,50)*(3,17)+(3,78*1,77)*(2,50) = 586,80 m 3 zastřešení (18,93*9,50)*(4,39/2) = 394,74 m 3-5 -

6 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží 38,78 m 3 1. nadzemní podlaží 586,80 m 3 zastřešení 394,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 020,32 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné bez izolací 2. Zdivo zděné tl. 80 cm 3. Stropy dřevěné trámové, klenby 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenocementové 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kamenné a dřevěné 12. Dveře dřevěné 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dřevěná zdvojená a dvojitá 14. Podlahy obytných betonová mazanina, desky místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba, betonová mazanina místností 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody standardní 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace do veřejné 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení standardní 25. Záchod standardní 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 187 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 127 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 020,32 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků

7 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 127,38 m 2 Obestavěný prostor: 1 020,30 m 3 Zastavěná plocha: 186,53 m 2 Plocha pozemku: 576,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Domašov nad Bystřicí V obci Domašov nad Bystřicí na náměstí byl zobchodován zděný, řadový koncový, nepodsklepený, dvoupodlažní RD s valbovou střechou bez podkroví se dvěma byty (1. NP 2+1, 2. NP 3+1). Postaveno kolem roku 1920, 2008 částečná rekonstrukce (výměna části oken a vstupních dveří, koupelna a WC ve 2. NP, kotel na TP). Materiály: plechová krytina, okna dřevěná dvojitá a plastová, ohřev vody bojlerem (byt 3+1) a průtokovým ohřívačem (byt 2+1), ústřední topení s kotlem na TP, podlahy z desek, PVC, dlažeb, koupelna v 1. NP v rekonstrukci, nelze ji užívat. Kuchyně v horším standardu. OP 1472 m3, ZP 209,2 m2, PP bytová 214,5 m2, PP ostatní 105 m2 (po úpravě 267 m2), pozemek 395 m2. Dům je cca rok neobývaný a je užíván bezdomovci. Je obyvatelný. Zobchodováno v 03/2015 za částku ,- Kč. Zdroj: sdělení spolupracující odhadkyně. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Parkování 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: RK STING Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - zobchodováno; Velikosti objektu - větší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - výrazně lepší; Parkování - obdobné; Vliv pozemku - výrazně menší; Celkový koef. K C 1,23 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 267,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Vítkov Klokočov V místní části města Vítkov v Klokočově byl zobchodován samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní RD s valbovou střechou s bytem 5+1, kompletním sociálním zázemím - 7 -

8 a dalšími prostorami (prádelna, kotelna atd.). Postaveno 1880 jako katolická fara, 1996 rekonstrukce poloviny domu (ŽB stropy, koupelna s WC, bojler, kuchyň, prádelna, koupelna s WC, rozvody vody, elektro, omítky, podlahy, dveře), 2009 rekonstrukce druhé poloviny domu (rozvody elektro, omítky, betonové podlahy, dveře), okna, plynoinstalace, plynový kotel, 2010 rozvody a radiátory ústředního topení. Materiály: zdivo v tl. 70 cm, krytina z pozink. plechu (část ve špatném stavu), okna plastová, podlahy dlažby a beton, topení ústřední s plyn. kotlem, dveře do ocel. zárubní, kuch. linka s vest. spotřebiči. Fasáda ve špatném stavu. ZP 245 m2, OP 1632 m3, PP obytná 176 m2, PP sklepa 37 m2 (po úpravě 197 m2), pozemky 2475 m2. Napojeno na veřejný vodovod, elektro a plyn. Kanalizace do žumpy, na pozemku vlastní studna. Přísl. Tvoří hospod. budova ve zhoršeném stavu. Část pozemku možno zobchodovat zvlášť pro výstavbu dalšího RD. Zobchodováno k za částku , Zdroj: rezervační smlouva. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,15 K3 Poloha 1,08 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Parkování 0,97 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - zobchodováno; Velikosti objektu - větší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - lepší; Parkování - lepší; Vliv pozemku - výrazně bvětší; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,67 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 197,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Moravský Beroun Ve městě Moravský Beroun v ulici Křížová č. p. 68 je nabízen k prodeji starší ropdinný dům. Dům je částečně podsklepený, jednopodlažní RD s částečným podkrovím se sedlovou střechou. V domě se nacházel 1 byt 3+1. Postaveno cca 1930, část. rekonstrukce kolem roku 1975 (okna, dveře, vybavení kuchyně, podlahy, fasáda). Dům je napojen na přípojku elektro, vodovodní a kanalizační. Plynová přípojka je na hranici pozemku. Materiály: eternitová krytina, břízolitová fasáda, kastlová okna, lokální topení na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem. V dopmě je vzlínající vlhkost. Příslušenství tvoří plechový sklad dřeva na dřevěná dvojgaráž. Situováno 100 m od oceňovaného domu. ZP je 160 m2, OP je 800 m3, podlahová plocha bytová cca 110 m2, PP nebyt. cca 20 m 2 (po úpravě 120 m2), pozemky souvisící o výměře 389 m2. V nabídce RK Hanácká realtní kancelář za částku ,- Kč. Zdroj: eva reality/ - 8 -

9 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Parkování 0,95 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - mírně lepší; Parkování - mírně lepší; Vliv pozemku - výrazně menší; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 127,38 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Oceňované nemovitosti se nacházejí v mírně svažitém terénu v klidné lokalitě v širším centru města Moravský Beroun. Moravský Beroun leží 17 km od Šternberka a 34 km od Olomouce v podhůří Nízkého Jeseníku. V místě je kompletní základní občanská vybavenost. Lokalita je užívána k - 9 -

10 bydlení a rekreaci. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Ve městě je nedostatek pracovních příležitostí a jedná se o negativně demograficky zatíženou lokalitu. Obdobné rodinné domy se v dané lokalitě a v jiných srovnatelných lokalitách obchodují spíše hůře a poptávka po nich je v místě nižší než nabídka. Ceny obdobných domů se pohybují od 2 000,- Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji v tomto rozpětí. V Hranicích Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí Hranice telefon: martinabakovska@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne , pořízený dálkovým 1 přístupem Fotodokumentace nemovitosti ze dne Mapa oblasti

11 - 11 -

12 jižní pohled východní pohled příjezdová komunikace dvůr-vpravo dům, vlevo hospodářská budova zahrada č. p

13 hala pokoj kuchyň kuchyň pokoj chodba

14 kotelna pokoj koupelna schodiště na půdu sklep místnost v půdě

15 - 15 -