ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6669/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6669/ o ceně nemovitosti I. pozemkové parcely čk. 140/22 v k.ú. Dolní Jirčany, obec Psáry, okres Praha-západ II. rodinných domů čp. 63 a čp. 64 v k.ú. Velká nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou, okres Příbram, včetně součástí a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 187/12-47 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 17 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) dostupná projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí, změny užívání f) územní plány obcí g) informace z realitních serverů Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na nemovitost v k.ú. Dolní Jirčany, dne na nemovitost v k.ú. Velká nad Vltavou na základě mého písemného obeslání, přítomen byl p. Martin Štěpánek. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. I. LV č v k.ú. Dolní Jirčany 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1842, katastrální území Dolní Jirčany, obec Psáry, Okresní úřad Praha-západ.

3 -3- Vlastník: individuální vlastnictví Štěpánek Martin, narozen Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 140/22 o výměře m2 orná půda 3. Popis: Nemovitost je situována v intravilánu obce, která má 993 obyvatel, pověřená obec se stavebním úřadem Jesenice. Pozemek se nalézá v prostoru území sevřeném převažující rekreační osadou, severně navazuje z části výstavba rodinných domů. Jde o okrajovou část, území severně od pozemku je zainvestováno. Oceňovaná parcela dle územního plánu a konzultace na Obecním úřadu není určena k zástavbě, je ji nutno považovat za nezastavitelnou. Parcela není dlouhodobě užívána, lze ji posuzovat jako vhodnou pro pastvinu či louku, jako takovou ji hodnotím. Dle informací od obyvatel obce není o obdobné pozemky poptávka. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.

4 -4- Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Obvyklá cena se stanoví dle zprůměrovaných prodejních cen obdobných pozemků v lokalitě, inzerovaných na realitních serverech S-Reality a Reality CZ. Z více obdobných pozemků na okrajích zastavěné části obcí vyplývá upravená průměrná cena přepočtená na 1 m Kč/m2. V případě hodnoceného pozemku, který vzhledem ke konfiguraci terénu, velikosti a přístupnosti jde velmi obtížně zemědělsky využívat a jeho alternativní využití je problematické, snižuji průměrnou cenu o 20 % na Kč/m2. Výpočet: m2 x Kč/m2 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Dolní Jirčany činí ,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí předpokládám tržní hodnotu ve výši porovnávací ceny. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Dolní Jirčany činí zaokrouhleně ,- Kč.

5 -5- II. LV č. 73 v k.ú. Velká nad Vltavou 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 73, katastrální území Velká nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou, Okresní úřad Příbram, pod čp. 63 a čp. 64. Vlastník: individuální vlastnictví Štěpánek Martin, narozen Rodinný dům čp. 63 je vybudován na stp. čk. 126, rodinný dům čp. 64 na stp. čk. 99, dále k nim náleží a vytváří jeden funkční celek pp. čk. 2/2, 2/3, 2/6, 2/8. Další dva pozemky pp. čk. 403/22 a 405/8 jsou pozemky související s nemovitostí, ale zároveň vytváří veřejné komunikace přístupy i pro další nemovitosti v bezprostřední blízkosti oceňovaných objektů, jde o ostatní plochy, nezpevněné. 2. Projektová dokumentace předložena v částečném rozsahu, ale vypovídající, včetně rozhodnutí příslušeného stavebního úřadu. Rodinný dům čp. 63 na stp. čk. 126 a části pp. čk. 2/3 byl pořízen na místě původní rekreační chaty, stavební povolení z roku 1999, kolaudační rozhodnutí ze dne pod čj. V-346/00-Ž, Dále týmž stavebním úřadem vydáno Rozhodnutí o povolení změny užívání stavby dne pod čj. V-151/01-Ž, současný stav původní. Rodinný dům čp. 64 na stp. čk. 99 byl pořízen v roce 1997 novostavba, kolaudační rozhodnutí ze dne pod čj. V-513/00-Ž. Dále týmž stavebním úřadem vydáno Rozhodnutí o povolení změny užívání stavby ze dne pod čj. V-152/01-Ž, současný stav původní.

6 -6-3. Výčet oceňovaných součástí: b) Rodinný dům čp. 63 na stp. čk. 126 a části pp. čk. 2/3 c) Rodinný dům čp. 64 na stp. čk. 99 d) Venkovní úpravy e) Stavební pozemky 4. Popis: Nemovitost se nalézá v zastavěné části osady Velká nad Vltavou, po pravé straně průjezdné silnice z Kamýku nad Vltavou na Příbram, ve vzdálenosti 100 m, přístupna po komunikaci čk. 410/11, na silně svažitém pozemku, přivráceném k východu. Jde o lukrativní oblast Vltavy, poblíž rekreační oblasti Slapy, v letním období vyhledávanou. Od hlavního města Prahy vzdálena přibližně 55 km, v zimním období jde o oblast opomíjenou podnikatelsky, obtížně pronajímatelnou. Obec má 898 obyvatel, v letním období znásobené díky poloze. Území je částečně zainvestované, je napojení na el. síť, voda zajištěna pro obě budovy se společné studny, přes vodárnu s ponorným čerpadlem, splaškové vody rovněž společné do ČOV, vytápění objektu čp. 63 elektrokotlem, objektu čp. 64 ústředním, teplovodním z podzemního zásobníku PB. V současné době ke dni prohlídky u obou objektů nefunkční elektroinstalace, vodovod, ČOV, vytápění (odpojeno od sítí). a) Rodinný dům čp. 63 Jde o přízemní objekt, podsklepen, o půdorysných rozměrech 9.15 x 6.00, v suterénu se nachází posilovna, sociální zařízení, technické zázemí, chodba. V přízemí apartmán, sestávající z kuchyně, dvou pokojů a sociálního zařízení (koupelna s WC). Užitná plocha činí 115 m2, obytná plocha 58 m2. V současné sobě není objekt obydlen. Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, svislé konstrukce z tvárnic, stropy z tvárnic a betonu, střecha plochá, zčásti upravena za zahradu a zasahující do sousední stp. čk. 99, kde je na vrchní části vybudován bazén. Podlahy betonové, zčásti keramické, okna dřevěná euro, dveře masivní a náplňové. Vytápění elektrické, sociální zařízení standardní, WC splachovací, ohřev TÚV el.

7 -7- boilery. Technický stav: Přiměřený stáří, pouze zjevna zanedbaná údržba v posledních letech. Výměry Zastavěná plocha: 1.PP 9,15x6,00 = 54,90 m2 1.NP 9,15x6,00 = 54,90 m2 Obestavěný prostor: 54,90x5,90 = 323,91 m3 b) Rodinný dům čp. 64 Jde o volně stojící přízemní objekt, podsklepen, s podkrovím, obsahující jednu bytovou jednotku 1+5 s příslušenstvím, s vchodovou verandou, v operátu evidence nemovitostí zakreslena. Dispoziční řešení: 1.PP 2x pokoj, technická místnost, garáž, chodba 1.NP zádveří, chodba se schody, obytný pokoj, kuchyň, sociální zařízení, vchodová veranda Podkroví 2x ložnice, koupelna, šatna, chodba, balkon Podlaží jsou propojena dřevěnými schody truhlářskými, točité. Konstrukční řešení: Objekt založen na želbetonových základech, s hydroizolací (poškozena v části objektu zjevně), svislé konstrukce z cihel Porotherm, stropní konstrukce keramická Miako, střecha sedlová s krytinou Bramac, vnitřní omítky štukové, okna dřevěná dvojitá, podlahy keramické a plovoucí, omítka šlechtěná. Sociální zařízení standardní, standardní sauna (nefunkční), vytápění kotlem na PB + krb, podzemní zásobník plynu na l (nefunkční z důvodu delšího neužívání), vodovod napojen na vlastní studnu s vodárnou, kanalizace svedena do vlastní ČOV. Kuchyň standardní, se

8 -8- sporákem a digestoří. Technický stav: Přiměřený stáří a zanedbané údržbě v posledním období, vyžaduje opravu zejména v 1.PP (vlhkost, poškozená hydroizolace). Výměry Zastavěná plocha: 1.PP 9,90x8,00+2,80x3,80+18,20 = 108,04 m2 1.NP + podkroví 89,84 m2 Obestavěný prostor: 89,84x3,40+89,84x3,80+89,84x2,40/2,00+18,20x3,15 = 811,90 m3 c) Venkovní úpravy - vnější zakrytý bazén, měří 40 m2, obestavěný prostor 240 m3, užitná plocha 32 m2, betonová konstrukce s keramickým obkladem, obloukové akrylátové zakrytí, protiproud, stáří 12 let, nefunkční - studna, vrtaná, hloubka údajně 25 m, Darling, stáří údajně 15 let, nefunkční - ČOV, plastová, v betonové jímce, stáří 12 let, nefunkční - zásobník PB, podzemní o obsahu l - přípojky inženýrských sítí - oplocení, uliční i boční - terasy, zpevněné plochy - venkovní schody, opěrné kamenné a betonové zídky - venkovní dlažby + pergola - okrasné porosty, zanedbané

9 -9- d) Pozemky Vytváří funkční celek s oceňovanými stavbami. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk stp. čk pp. čk. 2/2 139 pp. čk. 2/3 102 pp. čk. 2/6 61 pp. čk. 2/8 3 Celkem 661 Ostatní plochy ostatní komunikace č.parcely Výměra v m 2 pp. čk. 403/ pp. čk. 405/8 478 Celkem C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými

10 -10- předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Příbram a Povltaví s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 3 obestavěného prostoru K TP K V K I Výchozí cena Stavba KSD ZC Kč/ m 3 Kč/m 3 Rodinný dům čp ,88 0,92 0, Rodinný dům čp ,95 0,95 0,

11 -11- kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný Prostor v m 3 Výchozí cena Kč/m 3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp Rodinný dům čp VENKOVNÍ ÚPRAVY V tomto případě nelze veškeré části ohodnotit paušálně, neboť se jedná o nadstandardně cenově posuzované položky, proto se hodnotí individuálně částečně dle věcných cen, vyplývajících z reprodukčních cen. Vnější bazén včetně zakrytí a technologie Studna vrtaná (zčásti kopaná) včetně vodárny ČOV Zásobník PB Ostatní uvedené položky v popisu 3 % z časových cen Celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč

12 -12- POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací Obecního úřadu, místních realitních kanceláří. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně souvisejících činí v této lokalitě průměrně 380,- Kč/m2. Cena ostatních pozemků, v našem případě ostatní komunikace, tj. pozemků využívaných i cizími subjekty v lokalitě, činí 50 % z obvyklé ceny stavebních pozemků, tj. 190,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 661 m2 x 380,- Kč/m2 = ,- Kč m2 x 190,- Kč/m2 = ,- Kč Celkem ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 73 v k.ú. Velká nad Vltavou činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti, inzerovaných v realitních serverech S-Reality, Reality CZ a České reality.

13 -13- Ze čtyř obdobných nemovitostí pro jednotlivé rodinné domy vyplývá následující: Rodinný dům čp. 63: lokalita prodejní cena koeficient velikosti a kvality koeficient polohy srovnatelná cena Křepenice ,76 1, Křepenice ,05 1, Hřiměždice ,85 1, Obory ,75 1, Srovnatelná cena: : 4 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč Rodinný dům čp. 64: lokalita prodejní cena koeficient velikosti a kvality koeficient polohy srovnatelná cena Křepenice ,91 1, Křepenice ,30 1, Hřiměždice ,10 1, Obory ,05 1, Srovnatelná cena: : 4 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč V cenách jsou obsaženy i přiměřené pozemky, jde o funkční nemovitosti bez závad, břemen a nedodělků, včetně přiměřených venkovních úprav. V případě oceňované nemovitosti se ostatní pozemky (ostatní komunikace) a venkovní bazén vymykají standardu a proto je v závěru jejich cena připočtena.

14 -14- Pozn.: V tomto případě není možno vycházet ze skutečně zrealizovaných obdobných nemovitostí, neboť nejsou k dispozici reálné údaje. Sumář: Rodinný dům čp. 63 včetně pozemků Rodinný dům čp. 64 včetně pozemků Venkovní úpravy Pozemky pp. čk. 403/22 a 405/8 Celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 73 v k.ú. Velká nad Vltavou činí ,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněné současnou ekonomickou a realitní krizí, kdy v lokalitě převyšuje nabídka nad poptávkou po obdobných nemovitostech, nelze očekávat větší zájem v případě dražby oceňované nemovitosti. K této negativní okolnosti přispívají i dosud nedořešené vztahy přístupných komunikací se sousedy a váznoucí omezení vlastnického práva (Zástavní právo smluvní ve vztahu k Raiffeisenbank, a.s.). Rovněž odpojení obou objektů od inženýrských sítí a nefunkčnost vlastní ČOV snižuje atraktivnost. Z výše uvedených důvodů stanovuji návrh obvyklé ceny ve výši 75 % porovnávací ceny. Výpočet: x 0,75 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 73

15 -15- v k.ú. Velká nad Vltavou činí ,- Kč. Sumář návrhů obvyklých cen: Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Dolní Jirčany činí ,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 73 v k.ú. Velká nad Vltavou činí ,- Kč. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6669/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

16 -16- V Trutnově dne Rodinný dům čp. 63 Rodinný dům čp. 64

17 -17-