ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5/4046/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5/4046/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 563/2 s příslušenstvím v k.ú. Chropyně Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec k.ú. Chropyně Adresa nemovitosti: Díly 563/2, Chropyně Vlastník stavby: Věra Malegová, Díly 563, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Věra Malegová, Díly 563, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : DRAŽBY ČR a.s., IČO: Adresa objednatele: Riegrovo nám. 182, Kroměříž ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Aleš Vraník Velehradská 728, Kroměříž IČ: telefon: DIČ: fax: Pro účely dražby nedobrovolné (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 19 Počet vyhotovení: 2 V Kroměříži, dne Ing. Aleš Vraník

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 563/2 v bytovém domě č.p. 561, 562, 563 na pozemku parc. č.1042, 1043, 1044, včetně spoluvlastnického podílu 610/16398 na společných částech domu a pozemku, v souvislosti s dobrovolnou dražbou předmětného majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3208, 3126 ze dne Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Chropyně ze dne Jako zdroj byl použit webový portál: - Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti - Kopie Prohlášení vlastníka jednotky č. 563/2 - Fotodokumentace nemovitosti - Nabídka prodeje obdobných bytů - Výsledky místního šetření Místní šetření se konalo dne za účasti navrhovatele nedobrovolné dražby paní Hanzlíkové a zpracovatele posudku Ing. Aleše Vraníka jako znalce. Předmětem místního šetření byla prohlídka předmětné nemovitosti, včetně pořízení fotodokumentace a kontroly stavu objektu v němž se oceňovaná bytová jednotka nachází. Vstup do oceňované bytové jednotky nebyl majitelkou paní Malegovou znalci umožněn, tudíž ověření vstupních informací o stavu bytové jednotky vychází ze zjištění podle výpovědi paní Hanzlíkové (předsedkyně výboru bytového družstva Společenství pro dům Díly 561, 562 a 563 v Chropyni) a následného provedení kontroly dispozičně a stavebnětechnicky obdobného bytu, který byl znalci zpřístupněn ve vedlejším vchodě stejného bytové domu - vchod č 562. Místopis Město Chropyně o rozloze 1900 ha se nachází v oblasti střední Hané 9 km severně od Kroměříže, 14 km jihozápadně od Přerova a 5 km severovýchodně od Kojetína. Chropyně má 5071 obyvatel z toho 3664 obyvatel v produktivním věku. Spojení s okolím zajišťují vlak (trať č. 300 Brno - Přerov) a autobusové linky. Setkávají se zde také silnice II. a III. třídy. Komunikační obslužnost v rámci kraje je tedy dobrá. Město má také kompletní občanskou vybavenost (poštu, mateřskou školu, základní školu, zdravotnické zařízení, služebnu policie ČR, kulturní dům, hřiště, koupaliště). Nabídka pracovních příležitostí je zde omezená. V letech 2007 až 2009 bylo dokončeno 29 bytových jednotek a od roku 2007 ubylo v Chropyni 60 obyvatel. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba - 2 -

3 Celkový popis Konstrukce: zděná (cihlová) Vytápění: UT Dispozice jednotky: Orientace jednotky: JV Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: udržovaná (p. majitelka byla poslední zimní období odpojena od energií z důvodu nesplacené dlužné částky na energiích, tudíž lze předpokládat stav mírně zhoršený se zanedbanou údržbou posledních let jinak udržované bytové jednotky v původním stavu typové zděné výstavby) Popis rekonstrukce stavby: V roce 2009 byla provedena thermofasáda budovy, instalována nová střecha se zateplením kce, výměna oken a vstupních dveří, klempířských kcí., nově provedena dlažba společných balkónů. V roce 2010 osazeny nové stupačky, rozvody vody zůstaly původní s novými koncovkami. Silné stránky Bytový dům je v dobrém stavu, po celkové revitalizaci Slabé stránky Omezená pracovní nabídka v místě RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o podíl ve výši 610/16398 na parc č.: 1042, 1043, 1044 vše zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky tvoří jednotný funkční celek s domem č.p. 561, 562, 563. Dům č.p. 561, 562, 563 je přístupný z veřejné komunikace parc.č.: vlastnictví Město Chropyně. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění podílu na pozemcích je součástí ocenění bytové jednotky, samostatně není jejich cena vyčíslena. Výpočet věcné hodnoty stavby Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části k.ú. při zpevněné komunikaci ulice Díly. Jednotka č. 562/2 je byt s příslušenstvím v domě č.p. 561, 562, 563 umístěná ve 2.NP výborně udržovaného čtyř podlažního bytového domu. Sklepní kóje se nachází v úrovni 1.NP společně se společným příslušenstvím jako je prádelna, kolárna. Na úrovni 1.NP se rovněž nachází jedna bytová jednotka v každém vchodě. Dům nemá osobní výtah. Jednotka je orientována směrem k jihozápadu. Objekt byl postaven a uveden do užívání v roce K datu ocenění je tedy 50 let starý. Celková základní údržba bytového domu je prováděna průběžně, v roce 2009 proběhla rekonstrukce fasády včetně zateplení, výstavba nové ploché střechy s izolací včetně zateplení, výměna oken za plastová s titanzinkovými parapety a vstupních dveří za nové ocelové prosklené. V roce 2010 osazeny nové stupačky, rozvody vody však zůstaly původní, s nově provedenými koncovkami. Bytová jednotka je v původním stavu s klasickým vybavením původní typové zděné výstavby, je udržovaná, avšak vzhledem k požadavkům na současný standard bydlení vyžaduje modernizaci. Jelikož při místním šetření nebyl znalci umožněn vstup do oceňované bytové jednotky, tudíž lze připustit, že stavebnětechnický stav bytové jednotky by mohl být zhoršený. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha kuchyň Obytné prostory 9,60 m 2 1,00 9,60 m 2 WC Obytné prostory 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 koupelna Obytné prostory 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 chodba Obytné prostory 5,10 m 2 1,00 5,10 m 2 pokoj Obytné prostory 20,40 m 2 1,00 20,40 m 2 pokoj Obytné prostory 9,40 m 2 1,00 9,40 m 2 pokoj Obytné prostory 13,50 m 2 1,00 13,50 m 2-4 -

5 balkon Obytné prostory 1,00 m 2 0,20 0,20 m 2 sklepní kóje Obytné prostory cca 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 Celková podlahová plocha 64,00 m 2 62,20 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá - r Krytiny střech svařované pásy - r Klempířské konstrukce titanzinek - r Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů obnovena fasáda včetně zateplení, sokl marmolit - r Vnitřní obklady nezjištěno keramické 10. Schody stupně uloženy na stupnicích - teraco 11. Dveře vstupní nové r ocelové prosklené, v jednotce dřevěné hladké 12. Vrata nejsou 13. Okna plastová - r Povrchy podlah obytné místnosti parkety, chodba a kuchyně XYLOLIT 15. Vytápění ústřední centrální, radiátory článkové litinové původní, stupačky nové Elektroinstalace původní 240 V 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studení i teplá 19. Vnitřní kanalizace z kuchyně, WC, koupelny 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní nezjištěno 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC - umakartové původní Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 62,20 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 50 Další životnost roků 70 Opotřebení % 38,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet porovnávací hodnoty Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z ceny získané následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena. Podklady pro výpočet (databáze cen prodeje bytů v obci Chropyně) jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Výpočet je uveden v následujících tabulkách. Č. Lokalita Velikost (m 2 ) Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Balkon (lodžie) ano/ne Podlaží Parkoviště (vlastní) ano/ne Jiné Oceň. objekt ul. Díly, č.p. 563, bytová jednotka č. 563/2 62,20 ano 2.NP/4 ano veřejné Stáří 50 roků, zděný dům bez výtahu. Bytová jednotka v původním stavu, možno předpokládat zhoršený stav údržby. V r instalována thermofasáda, plochá střecha se zateplením a hydroizolací, výměna oken a vstupních dveří za nová, titanzink. parapety, nově dlažba společných balkónů. V roce 2010 osazeny nové stupačky, nové koncovky původních rozvodů vody. Celkový stav dobrý. (1) (2) (3) (4) (4) (4) (5) 1 Chropyně 69 ano 3.NP/4 ano 2 Chropyně 71 ano 5.NP/5 ano 3 Chropyně 50 ano 3.NP/4 ano Cihlový dům po částečné revitalizaci revitalizaci (střecha, okna, rozvody vody). Bytová jednotka v původním stavu s pravidelnou údržbou. Stav dobrý Cihlový dům. Bytová jednotka po rekonstrukci (podlahy, okna, zděné jádro, koupelna, WC, rozvody odpady) s pravidelnou údržbou ve výborném stavu ve srovnání s oceňovanou jednotkou. Celkový stav velmi dobrý. Cihlový dům po celkové revitalizaci s vlastní kotelnou. Bytová jednotka po částečné rekonstrukci (koupelna, obklady záchodu, okna), s pravidelnou údržbou ve velmi dobrém stavu oproti oceňované jednotce. Celkový stav velmi dobrý 4 Díly 51 ne 1.NP/4 ano Cihlový dům po revitalizaci (zateplení, střecha, okna). Bytová jednotka s pravidelnou údržbou v dobrém stavu (nová kuch. linka, na podlahách PVC a parkety). Celkový stav dobrý 5 Moravská 68 ano 2.NP/5 ano Panelový dům po revitalizaci. Bytová jednotka v původním stavu s pravidelnou údržbou. Celkový stav dobrý 6 Moravská 66 ano, zasklená lodžie 8.NP/8 ano Panelový dům po revitalizaci, s výtahem.. Dům se nachází v blízkosti vlakového nádraží. Byt s novými okny, s pravidelnou údržbou. Stav dobrý - 6 -

7 7 Hulín, Družba 73 ano, zasklená lodžie 3.NP/8 ano Panelový dům po revitalizaci (zateplení, střecha, okna, společné prostory), s výtahem. Bytová jednotka v původním stavu. Celkový stav dobrý 8 Moravská 68 ne 1.NP/7 ano Cihlový dům se zateplenou fasádou. K bytu náleží dva sklepy. Byt v původním udržovaném stavu (pouze v kuchyni je nové plastové okno). Celkový stav dobrý Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost balkón, lodžie stav a vybavení patro možn -ost parko -vání K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,11 1,00 0,98 1,00 1,00 1, , ,00 1,14 1,00 1,16 1,00 1,00 1, , ,00 0,82 1,00 1,20 1,00 1,00 0, , ,00 0,82 0,98 1,05 0,98 1,00 0, , ,00 1,09 1,00 0,98 1,00 1,00 1, , ,00 1,06 1,02 0,92 1,00 1,00 0, , ,00 1,16 1,02 0,98 1,00 1,00 1, , ,00 1,09 0,98 0,95 0,98 1,00 0, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1) K3 Koeficient úpravy na balkon nebo lodžii K4 Koeficient úpravy na celkový stav (srovnávací objekt cenově lepší: K4 > 1, horší < 1) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - patro (srovnávací objekt cenově lepší: K5 > 1, horší: < 1) K6 Koeficient úpravy dle možnosti parkování (srovnávací objekt cenově lepší: K6 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena bytu 3+1 zjištěná porovnávacím způsobem je ,- Kč Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč 0 Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena posuzované nemovitosti byla stanovena především na základě Porovnávací metody porovnáním s jinými obdobnými nemovitostmi (Bytové jednotky) v k.ú. Chropyně. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V Kroměříži Ing. Aleš Vraník Velehradská Kroměříž Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j.spr. 3460/84, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5/4046/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3208, 3126 ze dne Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Chropyně ze dne Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti 1 Kopie Prohlášení vlastníka jednotky č. 563/2 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Nabídka prodeje obdobných bytů 8-8 -

9 - 9 -