ZNALECKÝ POSUDEK číslo 8/4049/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 8/4049/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 3201/89 s příslušenstvím v k.ú. Kroměříž Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Kroměříž, k.ú. Kroměříž Adresa nemovitosti: 3201/24, Kroměříž Vlastník stavby: /1142, Ludmila Kačírková, 3201/24, Kroměříž, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1142, Ludmila Kačírková, 3201/24, Kroměříž, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : DRAŽBY ČR a.s., RČ/IČO: Adresa objednatele: Riegrovo nám. 182, Kroměříž ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Aleš Vraník Velehradská 728, Kroměříž ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely dražby nedobrovolné (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 32 Počet vyhotovení: 2 V Kroměříži, dne Ing. Aleš Vraník

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 3201/89 v bytovém domě č.p na pozemku parc. č. 5973, včetně spoluvlastnického podílu 1/128 na společných částech domu č.p a spoluvlastnického podílu 284/43352 na pozemku parc. č. 5973, v souvislosti s nedobrovolnou dražbou předmětného majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7294, 12868, 7270 ze dne Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Kroměříž ze dne Jako zdroj byl použit webový portál: - Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti - Kopie Prohlášení vlastníka jednotky č. 3201/89 - Fotodokumentace nemovitosti - Nabídka prodeje obdobných bytů - Výsledky místního šetření Místní šetření se konalo dne za účasti navrhovatele nedobrovolné dražby Ing. Valeše a zpracovatele posudku Ing. Aleše Vraníka jako znalce. Předmětem místního šetření byla prohlídka předmětné nemovitosti, včetně pořízení fotodokumentace a kontroly stavu objektu v němž se oceňovaná bytová jednotka nachází. Vstup do oceňované bytové jednotky nebyl majitelkou paní Kačírkovou znalci umožněn, tudíž ověření vstupních informací o stavu bytové jednotky vychází ze zjištění podle výpovědi Ing. Valeše (předseda výboru bytového družstva Společenství vlastníků jednotek domu č.p v Kroměříži). Místopis Město Kroměříž je bývalým okresním městem, ležícím přibližně 15 km severozápadně od krajského města Zlín. Kroměříž o rozloze ha má obyvatel z toho v produktivním věku. V místě je kompletní občanská vybavenost s nabídkou pracovních příležitostí. Město je dostupné autobusovou a vlakovou dopravou, je zde rovněž MHD. Komunikační obslužnost je tedy v rámci obce, kraje i státu (D1) velmi dobrá. Kroměříž celoročně nabízí bohatý kulturní život pro všechny věkové kategorie svých obyvatel. Město je známé zejména díky krásné architektuře historického centra a také svými památkami zapsanými na seznamu Unesco. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba - 2 -

3 Celkový popis Konstrukce: montovaná (panelová, betonová) Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Dispozice jednotky: Stavebně technický stav stavby: udržovaná v původním stavu Stavebně technický stav jednotky: udržovaná v původním stavu (znalci nebyl umožněn vstup do oceňované bytové jednotky, tudíž lze připustit že stavebnětechnický stav bytové jednotky by mohl být dobrý nebo i zhoršený) Popis rekonstrukce stavby: V domě byly r vyměněny 2 výtahy za nové, dále byly ve stejném roce instalovány nové hlinikové vstupní dveře se vstupy na čip. Popis rekonstrukce jednotky: r instalována regulace topení jinak vše v původním stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní práva, dojde-li k vydražení předmětné nemovitosti, budou následně na katastru nemovitostí smazána. Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o podíl ve výši 284/43352 na parc č.: st zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s domem č.p Dům č.p je přístupný z veřejné komunikace parc.č.: 149/4 - vlastnictví Město Kroměříž. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění podílu na pozemku je součástí ocenění bytové jednotky, samostatně není jeho cena vyčíslena. Výpočet věcné hodnoty stavby Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části k.ú. Kroměříž, při zpevněné komunikaci ulice. Jednotka č. 3201/89 je byt (garsonka) s příslušenstvím v domě č.p umístěná v 6.NP udržovaného bytového domu s osmi nadzemními a jedním podzemním podlažími, se dvěmi osobními výtahy. K bytové jednotce je přidělen sklep, který je součástí společných částí domu jejichž spoluvlastnický podíl rovněž náleží k oceňované bytové jednotce, tento sklep tedy není samostatně předmětem přechodu vlastnictví. Objekt byl postaven a uveden do užívání v roce K datu ocenění je tedy 26 let starý. Celková základní údržba bytového domu je prováděna průběžně, avšak vzhledem k požadavkům na současný standard bydlení si zasluhuje modernizaci. Jedná se o kompletní revitalizaci panelového domu, kterou postupně prochází ostatní budovy na sídlišti, kde se budova nachází. V roce 2011 proběhla v budově výměna obou výtahů za nové, byly instalovány nové hliníkové vstupní dveře se vstupy na čip. Bytová jednotka je v původním stavu s klasickým vybavením původní panelové výstavby, je udržovaná, avšak vzhledem k požadavkům na současný standard bydlení si také vyžaduje modernizaci. Jedná se o nové podlahy, obnovení maleb, nátěr rozvodů ústředního vytápění a otopných těles, dále modernizaci zastaralého sociálního zařízení. V bytové jednotce byla v roce 2010 instalována regulace topení. Jelikož při místním šetření nebyl znalci umožněn vstup do oceňované bytové jednotky, tudíž lze připustit že stavebnětechnický stav bytové jednotky by mohl být dobrý nebo i zhoršený. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha pokoj Obytné prostory 16,30 m 2 1,00 16,30 m 2 chodba Obytné prostory 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 kuchyňský kout Obytné prostory 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 sprchový kout Obytné prostory 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2-4 -

5 WC Obytné prostory 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 Celková podlahová plocha 28,40 m 2 28,40 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady keramické nezjištěno 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře vnitřní hladké plné, vstupní nové hliníkové r Vrata nejsou 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední dálkové, r instalována regulace 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody dálkový 22. Vybavení kuchyní původní kuch. linka, standart 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy 2 osobní výtahy nové r Ostatní čipový vstupní systém 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC - umakartové původní Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 28,40 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 26 Další životnost roků 64 Opotřebení % 29,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet porovnávací hodnoty Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z ceny získané následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena. Podklady pro výpočet (databáze cen prodeje bytů v obci Kroměříž) jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Výpočet je uveden v následujících tabulkách. Č. Lokalita Velikost (m 2 ) Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Balkon (lodžie) ano/ne Podlaží (nadzemní) Parkoviště (vlastní) ano/ne Jiné Oceň. objek t Kroměříž, ul., č.p. 3201, bytová jednotka č. 3201/89 28,40 ne 6.NP/8 ano veřejné Panelový dům 26 let stáří. V domě byly r vyměněny 2 výtahy za nové, dále byly ve stejném roce instalovány nové hliníkové vstupní dveře se vstupy na čip. Bytová jednotka je v původním stavu (r instalována regulace topení). Celkový stav dobrý. (znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky, možno tedy předpokládat dobrý, nebo zhoršený stav údržby). (1) (2) (3) (4) (4) (4) (5) 1 Albertova 28 ano 4.NP/8 ne Panelový dům. V domě byl před pár lety vyměněn výtah za nový. Bytová jednotka po částečné rekonstrukci (r.2008 nová okna, balkon, stupačky, nové linoleum na podlahách, kuch. kout), s pravidelnou údržbou. Celkový stav dobrý ano 8.NP/8 ano veřejné Byt v původním stavu s pravidelnou údržbou (osazen nový deskový radiátor s regulací, vyměněno okno za nové plastové). Celkový stav dobrý ne 5.NP/8 ano veřejné Byt v původním stavu s pravidelnou údržbou. Celkový stav dobrý ano 8.NP/8 ano veřejné Byt v původním stavu s pravidelnou údržbou (osazen nový deskový radiátor s regulací, nově rozvody vody a odpady). Celkový stav dobrý ne 1.NP/8 ano veřejné Byt v původním stavu s pravidelnou údržbou. Celkový stav dobrý ne 1.NP/8 ano veřejné Byt v původním stavu s pravidelnou údržbou (nová kuch. linka). Celkový stav dobrý

7 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost balkón, lodžie stav a vybavení patro možn -ost parko -vání K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 0,99 1,03 1,05 1,00 0,97 1, , ,00 1,06 1,03 1,04 1,00 1,00 1, , ,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 0,99 1,03 1,02 0,98 1,00 1, , ,00 0,99 1,00 1,00 0,98 1,00 0, , ,00 1,15 1,00 1,02 0,98 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1) K3 Koeficient úpravy na balkon nebo lodžii K4 Koeficient úpravy na celkový stav (srovnávací objekt cenově lepší: K4 > 1, horší < 1) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - patro (srovnávací objekt cenově lepší: K5 > 1, horší: < 1) K6 Koeficient úpravy dle možnosti parkování (srovnávací objekt cenově lepší: K6 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena bytu 1+0 zjištěná porovnávacím způsobem je ,- Kč Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč 0 Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena posuzované nemovitosti byla stanovena především na základě Porovnávací metody porovnáním s jinými obdobnými nemovitostmi (Bytové jednotky) v k.ú. Kroměříž. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V Kroměříži Ing. Aleš Vraník Velehradská Kroměříž Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , č.j.spr. 3460/84, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8/4049/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7294, 12868, 7270 ze dne Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Kroměříž ze dne Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti 1 Kopie Prohlášení vlastníka jednotky č. 3201/89 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Nabídka prodeje obdobných bytů 6-8 -