ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o ceně nemovité věci - byt. jednotky č. 517/8, byt 2+1 (LV1870) v budově č.p.517 (LV1526,byt.dům) na poz. p.č.3439/4 a poz. p.č.3439/4 a podílu na spol. částech tohoto domu a pozemku o velikosti 478/7411, vše v obci a k.ú. Karolinka. Objednavatel posudku: Účel posudku: Exek.úřad Brno město-soud. exek. JUDr.K.Urban č.j.97ex9711 Minská Brno Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 28.srpna 2015 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a 5 stran příloh. Ve Zlíně, dne 1.září 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - byt. jednotka 517/8 se nalézá ve 3.NP domu č.p. 517 na ul. Nábřežní a u Areálu ZŠ Karolinka a dům je přímo přístupný z místní komunikace. Nemovitá věc je tvořena byt. jedn. 517/8 s podílem o velikosti 478/7411 na spol. částech domu č.p.517 a na předmětném pozemku p.č.3439/4, vše v k.ú. a obci Karolinka. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Karolinka, list vlastnictví č. 1870, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště Vsetín dne dálk. přístupem Kopie předmětné katastrální mapy pro k.ú. a obec Karolinka Výkresová dokumentace: nedodána Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti vlastníčky Emilie Ryšánkové, bytem Kobylská 250, Karolinka. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Karolinka zapsána: Ryšánková Emilie Kobylská Karolinka 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Byty v budovách - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Jde o podíl na poz. p.č.3439/4 o celk. ploše 216m 2, který je zastavěn bytovým domem s oceňovanou bytovou jednotkou č. 517/ Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.02 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 =

4 2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.300,- Index cenového porovnání x 0,96 I = Io x It x Ip = 0,97 x 0,97 x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 264,81 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,96 Započtení spoluvl.podílu 478/7411 = Kč 3.689,44 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 3.689,- 2.2 Byty v budovách Oceněno podle 21, přílohy č.8 vyhlášky Popis Jde o malometrážní byt o podlahové ploše 47,80m 2 nacházející se ve 3.NP panelového domu č.p.517, v jeho střední části, okna bytu orientována na jih

5 Bytový dům s jedním PP a čtyřmi NP, rovnou střechou, krytou novou lepenkovou krytinou, má i novou zateplenou fasádu, vyměněny původní dřev. Okna za nová plastová, vč. sklepních, nové jsou též vchodové dveře. Dům má vyměněny též klempířské pozink. konstrukce, opraveny komíny. Hromosvod nově instalován. Stáří domu s oceňovaným bytem je údajně 50 let. Celkově má dům průměrnou údržbu. Vlastní byt sestává ze 2 pokojů (vč. 1 lodžie), kuchyně (sporák na propan-butan), předsíně s šatnou a soc. zázemí (koupelna + WC), vytápění ÚT, a je prakticky v původním stavu s dřevěnými parketami v pokojích Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: panel Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha POKOJ 16, m 2 POKOJ 15,00 15,00m2 KUCHYň 8, m 2 chodba 3, m 2 koupelna 3, m 2 WC 1, m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací standard % 2. Svislé konstrukce standard % 3. Stropy standard % 4. Zastřešení mimo krytinu standard % 5. Krytiny střech standard % 6. Klempířské konstrukce standard % 7. Úpravy vnitřních povrchů standard % 8. Úpravy vnějších povrchů standard % 9. Vnitřní obklady keramické standard % - 5 -

6 10. Schody standard % 11. Dveře standard % 12. Vrata neuvažuje se % 13. Okna standard % 14. Povrchy podlah standard % 15. Vytápění standard % 16. Elektroinstalace standard % 17. Bleskosvod standard % 18. Vnitřní vodovod standard % 19. Vnitřní kanalizace standard % 20. Vnitřní plynovod standard % 21. Ohřev vody standard % 22. Vybavení kuchyní standard % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc standard % 24. Výtahy chybí % * Ostatní chybí % * Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % 2.578% 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy

7 % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Úpravy vnitřních povrchů % % 8. Úpravy vnějších povrchů % 3.33% 9. Vnitřní obklady keramické % 2.256% 10. Schody % % 11. Dveře % 2.946% 12. Vrata % 13. Okna % % 14. Povrchy podlah % % 15. Vytápění % % 16. Elektroinstalace % 5.585% 17. Bleskosvod % 0.43% 18. Vnitřní vodovod % 3.545% 19. Vnitřní kanalizace % 3.437% 20. Vnitřní plynovod % 0.43% 21. Ohřev vody % 2.256% 22. Vybavení kuchyní % 1.933% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc % 4.081% 24. Výtahy % 25. Ostatní % 26. Instalační prefabrik.jádra % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %.

8 2.2.6 Výpočet ceny objektu ( 21 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,75 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,88 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,88 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,47 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,41 Byty v budovách Cena celkem Kč ,

9 3. REKAPITULACE VYHL. CENY: 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 3.689,- 2) Byty v budovách Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- 4. URČENÍ CENY OBVYKLÉ - 9 -

10 Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. V daném případě se tato metoda nepoužije. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Porovnání jako celku - oceňovaná byt. jednotka Popis Jde o potenc. prodej malometrážního bytu o výměře 47,80m2, jehož cenu lze určit metodou porovnávací. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze uskutečněných prodejů, dále údaje z vývěsek realitních kanceláří o inzerovaných nemovitostech a také byly vyhodnoceny i údaje z denního či odborného tisku Charakteristika byt. jednotky Lokalita: Karolinka u Vs. Výměra byt. jednotky: cca 47,80m2 (byt 2+1) Příslušenství: obvyklé Prodej: Stáří: cca 50 let Jiné: panelový byt. objekt, jednotka s lodžií Výpočet ceny objektu porovnávací metodou Cena zjištěná ze tří srovnávacích objektů (po zaokrouhlení): a) Byt.jedn. 48m2 panel. s balk.,stáří: 50. léta, ul. Nábřežní, Karolinka 2.NP ,- Kč b) Byt.jedn. 47m2 panel. s balk.stáří: 50 roků, ul. Kobyliská, Karolinka 2.NP ,- Kč c) Byt.jedn. 46m2, panel.stáří: cca 50 roků, Velké Karlovice 3.NP ,- Kč Průměrná cena objektu ,- Kč Cena objektu stanovená cenovým porovnáním: = Kč ,- Porovnání jako celku - oceňovaný objekt Cena celkem Kč ,

11 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Pro určení ceny obvyklé použita cena zjištěná porovnávacím způsobem Kč ,- Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč ,- Slovy: Kč pětsetosmdesáttisíc Pozn.: - příslušenstvím k oceňované byt.jednotce je podíl o vel. 478/7411 na společných částech domu č.p. 517 a na tímto domem zastav.pozemku p.č. 3439/4, vše v k.ú. a obci Karolinka. - na byt.jednotce dle předloženého LV neváznou žádná věcná břemena, výměnky a náj.či pachtovní smlouvy, či předkupní práva. Byt je v současné době vystěhovaný, prázdný, současná majitelka nyní bydlí v nedaleké ubytovně (penzionu pro důchodce) Jako omezení zde váznou pouze zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy, či nařízení exekuce uvedená na příslušném LV. Ve Zlíně, dne 1.září Vypracoval

12 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek