ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 02773/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o stanovení obvyklých cen nemovitých věcí: A) pozemku p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice, obec Rostěnice-Zvonovice, okres Vyškov, LV č. 77, B) ideální 2/6 pozemku p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 433, včetně této stavby, pozemku p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice, obec Smržice, okres Prostějov, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení na základě usnesení Č.j. 018 EX 02773/08-134, ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 bylo předáno objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 40 stran, z toho 15 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÝCH CEN NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklých cen nemovitých věcí: A) pozemku p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice, obec Rostěnice-Zvonovice, okres Vyškov, LV č. 77, B) ideální 2/6 pozemku p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 433, včetně této stavby, pozemku p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice, obec Smržice, okres Prostějov, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by znalecký posudek měl být použit v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (A) pozemku p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice, obec Rostěnice-Zvonovice, okres Vyškov, LV č. 77, byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Obvyklá cena nemovitých věcí B) ideální 2/6 pozemku p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 433, včetně této stavby, pozemku p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice, obec Smržice, okres Prostějov, LV č. 127, byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Pozn: obvyklá cena zahrnuje i příslušenství u RD (drobné vedlejší stavby v zahradě), venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS) a trvalé porosty. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí, věcná břemena zohledněna jsou. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí:. Přístup do oceňovaného RD nebyl umožněn, vlastník (povinný) rovněž nezastižen. Neumožnění přístupu do RD je v ocenění zohledněno srážkou 20 % Podklady předané objednavatelem: - Usnesení soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, Č.j.: 018 EX 02773/08-134, ze dne Výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Smržice, LV č. 127, pro k.ú. Rostěnice, LV č. 77, vyhotovené dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrálních map pro k.ú. Smržice a k.ú. Rostěnice, vyhotovené dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Při místním šetření byl přítomen pracovník soudního exekutora. - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: A) pozemku p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice, obec Rostěnice-Zvonovice, okres Vyškov, LV č. 77, B) ideální 2/6 pozemku p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 433, včetně této stavby, pozemku p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice, obec Smržice, okres Prostějov, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Smržice, LV 127 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 5 Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Rostěnice, LV 77 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: 3.4. OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Smržice, LV č. 127 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 7 Věcná břemena jsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 8 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Rostěnice, LV č. 177 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 9 Dle veřejného registru půdy LPIS je oceňovaný pozemek pronajat společnosti Rostěnice a.s. Nájemní smlouva nebyla předložena.

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění jsou: - Pozemek p.č.st.104/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 433 (rodinný dům), k.ú. Smržice - pozemek p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice - pozemek p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice 4.2. POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Smržice leží přibližně 3 km severně od statutárního města Prostějova a má obyvatel. V obci je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Prostějově. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Oceňovaný RD je postaven v jihozápadní okrajové zastavěné části Smržic v rovinném terénu na ulici Prostějovská. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný RD je na tyto sítě pravděpodobně napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví obce Smržice. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou. Dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) je oceňovaný RD situován v lokalitě se středním rizikem (stupeň č. 2) Rodinný dům č.p. 433 na pozemku p.č.st. 104/1 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice Přístup do oceňovaného RD nebyl umožněn, vlastník (povinný) rovněž nezastižen. Neumožnění přístupu do RD je v ocenění zohledněno srážkou 20 %. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 433, který je řadový krajní, zděný, pravděpodobně částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, pravděpodobně s jednou bytovou jednotkou o velikosti 4+1 s kompletním sociálním zařízením nebo se dvěma bytovými jednotkami o velikosti 2+1 se sociálním zařízením. Oceňovaný RD je postaven v jihozápadní okrajové zastavěné části Smržic v rovinném terénu na ulici Prostějovská. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný RD je na tyto sítě pravděpodobně napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví obce Smržice. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou. Dle satelitního snímku je za RD situován dvůr, ve dvoře jsou situovány kolny, na dvůr navazuje rozsáhlá zahrada nepravidelného tvaru s několika stromy. Původní stáří je přibližně z roku Technický stav se jeví z venkovní obhlídky jako průměrný. V posledních letech byla vyměněna okna za plastová. S ohledem na předpokládaný celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 %.

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Pozemek p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice Předmětem ocenění je pozemek p.č. 278/26 orná půda, tento pozemek je situován v severní okrajové zastavěné části obce Rostěnici-Zvonovice v místní části Rostěnice v mírně sklonitém terénu. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy a zemědělským areálem. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňovaný pozemek je cca z jedné poloviny situován, dle platného územního plánu, v plochách pro bydlení. Druhá půlka pozemku je v plochách územní rezervy. Na oceňovaném pozemku lze aktuálně postavit jeden rodinný dům s velkou zahradou. V budoucnu bude pravděpodobně možné postavit další rodinný dům na druhé půlce pozemku. Oceňovaný pozemek má dostatečnou výměru, pravidelný obdélníkový tvar, přístup je z obou stran pozemku, proto bude pravděpodobně možné v budoucnu postavit dva rodinné domky. Dle veřejného registru půdy LPIS je oceňovaný pozemek pronajat společnosti Rostěnice a.s. Nájemní smlouva nebyla předložena tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 10% SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Oceňovaný RD č.p. 433, k.ú. Smržice je užíván k bydlení, toto využití se jeví jako nejvhodnější i v budoucnu. Pozemek p.č. 278/26 orná půda slouží aktuálně k zemědělských účelům. Oceňovaný pozemek je cca z jedné poloviny situován, dle platného územního plánu, v plochách pro bydlení. Druhá půlka pozemku je v plochách územní rezervy. Na oceňovaném pozemku lze aktuálně postavit jeden rodinný dům s velkou zahradou. V budoucnu bude pravděpodobně možné postavit další rodinný dům na druhé půlce pozemku. Oceňovaný pozemek má dostatečnou výměru, pravidelný obdélníkový tvar, přístup je z obou stran pozemku, proto bude pravděpodobně možné v budoucnu postavit dva rodinné domky

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Rodinný dům č.p. 433 na p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet informativního obestavěného prostoru: Spodní stavba: 8,00*5,00*2,40 96,00m 3 Spodní stavba celkem: Vrchní stavba: 8,00*11,80*4,78 451,23m 3 Vrchní stavba celkem: Zastřešení: 8,00*11,80*3,70*0,50 Zastřešení celkem: 174,64 m 3 Informativní obestavěný prostor celkem: m 3 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na předpokládaný celkový technický stav, předpokládané stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 % Obestavěný prostor celkem m 3 721,87,-- Jednotková cena dle ÚRS 2017 Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 1,0 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 60 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet věcné hodnoty pozemků U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. V nejbližších lokalitách se stavební pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových jednotkových cen od 600,- Kč/m 2 do 800,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím směrnou cenu pozemků při středu uvedeného rozpětí: 700,- Kč/m 2. p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří m 2 265,00 m 2 538,00 p.č. 109/1 - zahrada Výměra pozemků celkem m 2 803,00

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 14 Výpočet ceny Výměra pozemků m 2 803,00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 700,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,00 Rekapitulace, LV č. 127, k.ú. Smržice Reprodukční hodnota RD č.p. 433 Kč ,- Věcná hodnota RD č.p. 433 Kč ,- Věcná hodnota pozemků Kč ,- Věcná hodnota celkem Ideální 2/6 Kč , ,- Pozemek p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od JINÝ POZEMEK DLE 9 ODST.4 (ÚZEMNÍ ČI REGUL.PLÁN) Oceněno podle 9 vyhlášky. Popis Pozemek p.č. 278/26 - orná půda. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment)

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 15 Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce Ostatní obce 8. Poloha obce Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) nebo žádná Celkem 1. až 5. znak 0.00 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000)

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 16 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.03 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.01 = Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 356,- ZC = ZCv x Iu = 1183 Kč x = 356 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 91,74 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,57 Jiný pozemek dle 9 odst.4 (územní či regul.plán) Cena celkem Kč ,- Rekapitulace, LV č. 77, k.ú. Rostěnice Věcná hodnota p.č. 278/26 Kč ,-

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální 2/6 rodinného domu, uvedené velikosti, předpokládaného technickému stavu, provedení, vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka minimální, okruh poptávajících je zúžen na ostatní spoluvlastníky. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu předpokládanému technickému stavu, vybavení, provedení a možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňované ideální 2/6 objektu jsou velmi obtížně obchodovatelné. Objekty k porovnání: RD, Kostelec na Hané Prodej řadového RD 6+2 v Kostelci na Hané, okr. Prostějov. Jedná se o podsklepený cihlový dům, který je řešen jako dvougenerační se 2 bytovými jednotkami o velikosti 3+1/B a půdním prostorem,o který lze dům dispozičně rozšířit. Dům je určen k rekonstrukci. Rok kolaudace je Okna jsou původní dřevěná, fasáda břizolit. Vytápění řešeno plyn. kotlem, ohřev vody přes kombinovaný bojler (elektrika + plyn) Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD, Smržice Nabízíme k prodeji velký vesnický statek, umístěný uprostřed obce 5 km od Prostějova. Zděný řadový dům ve tvaru písmene L, s průjezdem a dvorními stavbami, původně užívaný jako dvougenerační bydlení s byty 2x 3+1. Dům napojen na elektřinu 220/380 V, obecní vodovod, kanalizace, přípojka plynu před domem. Na pozemku 2 studny. Na domě je novější střešní krytina z roku Dům má ve dvoře hospodářské křídlo s chlévy a menším sklepem. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD Prostějov-Vrahovice Výhradně nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 s garáží v klidné části města Prostějova na ul. Oskara Nedbala. Dvoupodlažní dům postavený v r má v přízemí 2 pokoje, předsíň, WC, garáž, kotelnu a v 1.p. 3 pokoje, koupelnu s WC a kuchyň. Dobře udržovaný dům prodělal v r rekonstrukci zahrnující nová okna, nové vchodové dveře, aut. vrata do garáže. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

18 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 18 Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená Tech. cena (Kč) Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní RD Kostelec ,99 0,99 0,97 1,02 0,90 1, RD Smržice ,00 0,85 0,92 1,08 0,90 1, RD Vrahovice ,94 1,05 1,02 0,91 0,90 1, Výsledná cena: V současné době se tedy srovnatelné objekty v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen do ,- Kč do ,- Kč, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu ve výši: ,- Kč. Dále zohledňuji srážkou 20% neumožněný přístup, srážku 30% za špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu. Celková srážka je tedy 50%. Výpočet: ,- Kč 0,50 (srážka 50%) * 2/6 (spoluvlastnický podíl) = ,- Kč. Výsledná srovnávací hodnota oceňovaných nemovitých věcí (ideální 2/6 pozemku p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 433, včetně této stavby, pozemku p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice, obec Smržice, okres Prostějov, LV č. 127), tedy činí po zaokrouhlení: ,- Kč

19 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 19 Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. stavební pozemky pro výstavbu RD, uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný. Pozemky k porovnání: Stavební pozemek Rostěnice-Zvonovice, m2 Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji rovinatý pozemek o celkové výměře 6540 m2 v Rostěnicích-Zvonovicích, který je dle platného územního plánu určen k výstavbě max. dvoupodlažního rodinného domu. Pozemek má tvar obdélníku, který se v zadní části rozšiřuje. Uliční šíře parcely je přibližně 53 m, délka přibližně 97 m, v zadní části je šíře parcely 70 m. Pozemek není zasíťovaný, avšak veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu parcely, k níž vede nezpevněná, ale průjezdná příjezdová obecní cesta. Cena: ,- Kč (285,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce Pozemek Rostěnice-Zvonovice, m2 Nabízíme k prodeji půdu o rozloze 5.179m2. Pozemek se nachází v obci Rostěnice - Zvonovice. Dle územního plánu lze pozemek využít k bydlení i komerci. Vzdálenost do Vyškova 5km autem. Inženýrské sítě jsou vedeny u hranice pozemku. Cena: ,- Kč (483,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce Pozemek Račice-Pístovice, m2 Ve výhradním zastoupení klienta nabízíme prodej 2 pozemků o celkové výměře m2 sousedící s málo frekventovanou komunikací, celková šíře pozemku 48m, délka pozemku 70-90m. Jedná se o místo v klidné obci Račice s nádhernou přírodou v okolí. Celkový pozemek lze rozdělit a prodat zvlášť na 2 části s uliční šířkou cca 2x24m. Celý pozemek je vhodný na výstavbu domu libovolné velikosti s veškerým komfortem. Cena: ,- Kč (767,- Kč/m2 Zdroj: realitní inzerce Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Cena Kč/m2 Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená cena Poloha Využití Velikost Přístup Zdroj Ostatní v Kč/m2 st. pozemek Rostěnice- Zvonovice 285 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 0, st. pozemek Rostěnice- Zvonovice 483 1,00 1,00 0,92 1,03 0,80 0, st. pozemek Račice 767 1,02 1,00 0,97 1,00 0,80 0, Výsledná cena: 354

20 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 20 V současné době se tedy srovnatelné pozemky v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen do 285,- Kč/m2 do 767,- Kč/m2, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených cen od 185,- Kč/m2 do 546,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu ve výši: 354,- Kč/m2. Výpočet: 354,- Kč/m2 * m2 = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota oceňovaných nemovitých věcí (pozemku p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice, obec Rostěnice-Zvonovice, okres Vyškov, LV č. 77), tedy činí po zaokrouhlení: ,- Kč 7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideální 2/6 oceňovaných nemovitých věcí na LV č. 127, k.ú. Smržice: ,- Kč Srovnávací hodnota ideální 2/6 oceňovaných nemovitých věcí na LV č. 127, k.ú. Smržice: ,- Kč Věcná hodnota oceňovaných nemovitých věcí na LV č. 77, k.ú. Rostěnice: ,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitých věcí na LV č. 77, k.ú. Rostěnice: ,- Kč Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí je stanovena ve výši srovnávací hodnoty.

21 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisech z katastru nemovitostí pro k.ú. Smržice, LV č. 127, k.ú. Rostěnice LV č. 77 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 9. STANOVENÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle veřejného registru půdy LPIS je oceňovaný pozemek p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice pronajat společnosti Rostěnice a.s. Nájemní smlouva nebyla předložena. Na LV č. 127, k.ú. Smržice jsou věcná břemena chůze a jízdy na p.č.st. 104/1. Věcná břemena jsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. Každé věcné břemeno ( 3x) je oceněno dle 16b odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb částkou ,- Kč. Celkem ,- Kč.

22 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBVYKLÁ CENA Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Obvyklá cena pozemku p.č. 278/26 orná půda, k.ú. Rostěnice, obec Rostěnice-Zvonovice, okres Vyškov, LV č. 77 ideální 2/6 pozemku p.č.st. 104/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 433, včetně této stavby, pozemku p.č. 109/1 zahrada, k.ú. Smržice, obec Smržice, okres Prostějov, LV č. 127 Cena třech věcných břemen na LV č. 127, k.ú. Smržice Celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Pozn: obvyklá cena zahrnuje i příslušenství u RD (drobné vedlejší stavby u RD), venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS) a trvalé porosty. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí, věcná břemena jsou zohledněna. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

23 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov

24 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 24 Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrálních map Fotodokumentace Situační plánek Usnesení Doručenky 12. PŘÍLOHY

25 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklých cen nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Popis nemovitostí Popis, dispoziční řešení, stavebnětechnická charakteristika jednotlivých objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitých věcí Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty pozemků Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Obvyklá cena Znalecká doložka Přílohy Obsah... 25