ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně - ocenění družstevního podílu ve vlastnictví povinného, na adrese Vysoká 4250/14, Jablonec nad Nisou, spojeného s právem užívat byt v družstvu: Stavební bytové družstvo LIAZ, Želivského 13, Jablonec nad Nisou Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 1959/15-39) dříve (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, Praha 6 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, č.j. 167 EX 1959/15-39 (dříve 033 EX), ocenění družstevního podílu ve vlastnictví povinného, spojeného s právem užívat byt v družstvu: Stavební bytové družstvo LIAZ, Želivského 13, Jablonec nad Nisou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Jan Čech Na Vlastním 2316/7 Českobrodská Praha Praha 9 Počet stran: 7 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I. Zjištění obvyklé ceny družstevního podílu ve vlastnictví povinného, na adrese Vysoká 4250/14, Jablonec nad Nisou, spojeného s právem užívat byt v družstvu: Stavební bytové družstvo LIAZ, Želivského 13, Jablonec nad Nisou II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené Obvyklá cena ( 2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: byt č. - družstevní vlastnictví Adresa předmětu ocenění: Vysoká 4250/ Jablonec nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 1959/15-39 (dříve 033 EX) -Informace získané od Stavebního bytového družstva LIAZ, Jablonec nad Nisou Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č.344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. -Fotodokumentace pořízená při místním šetření -Databáze realizovaných ocenění nemovitostí -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) Prohlídka nemovitosti byla provedena dne pouze vně domu, bez přítomnosti povinného. Při prohlídce byl pouze shlédnut dům z venku. Pro vyhotovení posudku se předpokládá plocha bytu 65,6 m 2 (dle spoluvlast.podílu) - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Ocenění družstevního podílu ve vlastnictví povinného, spojeného s právem užívat byt v družstvu: Stavební bytové družstvo LIAZ, Želivského 13, Jablonec nad Nisou Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva - nejsou známa. Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní, se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku V tomto případě, ocenění družstevního podílu, nejsou známy. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla k dispozici. Pan Karel Novák je členem BD LIAZ od roku 1988, předpokládá se, že v tomto roce byl postaven dům, kde se byt v užívání nachází. Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např.způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost. 7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Ocenění družstevního podílu ve vlastnictví povinného, spojeného s právem užívat byt v družstvu: Stavební bytové družstvo LIAZ, Želivského 13, Jablonec nad Nisou Byt nebyl shlédnut, předpokládá se průměrný typizovaný byt, v typizovaném panelovém domě v sídlištní zástavbě. Dle sdělení družstva se jedná o byt č. 9, dispozice 3+1, celkové plochy 76,9 m

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Zjištění obvyklé ceny Metodika, Rekapitulace zjištěných cen Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním Nález Zjištění obvyklé ceny družstevního podílu ve vlastnictví povinného, na adrese Vysoká 4250/14, Jablonec nad Nisou, spojeného s právem užívat byt č. 9 v družstvu: Stavební bytové družstvo LIAZ, Želivského 13, Jablonec nad Nisou. Předpokládá se průměrný byt, průměrně vybaveného a udržovaného stavu. Vnitřní dispozice Celková plocha - 76,9 m 2 Na bytě vázne nesplacená anuita ve výši ,- Kč

5 Hodnocení Okolí domu je upravené, jakož i dům působí udržovaným dojmem. Jedná se o rezidenční lokalitu města Jablonec nad Nisou, s výstavbou bytových panelového typu z 80-90tých let min.století, v sousedství nedaleké původní zástavby Užívaný byt se nachází ve IV. NP. V okolní lokalitě byly aktuálně nalezeno cca 14 nabídek k prodeji bytu podobné velikosti, či doby výstavby nebo staveb.provedení, v cenách od ,- Kč,- u bytů družstevních až po16.500,- Kč/m 2 ve vlastnictví. Ačkoli se nejedná přímo o ocenění nemovitosti, ale družstevního podílu ke kterému náleží užívací právo k bytu č. 9, 3+1, 76,9 m 2, je ocenění provedeno obdobně jako by šlo o převod bytu ve vlastnictví, s tím družstevní byty zpravidla bývají cca o 0-25%, dle místních okolností, levnější než byty ve vlastnictví. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější zvolena porovnávací cena nemovitosti, odvozená od nabídky dvou družstevních bytů, s cenami v přepočtu ,- Kč/m 2 a ,- Kč/m 2. Prodej družstevního bytu 3+1 o obytné ploše 62 m2 v Jablonci nad Nisou. Velmi pěkný byt, který prošel rozsáhlou rekonstrukcí ( plastová okna, podlahy, kuchyň, zděné jádro, nové rozvody el. a vody vč. stoupaček ) se nachází v 12. patře zatepleného panelového domu s vlastní plyn. kotelnou, novými výtahy a zrekonstruovanou střechou. Dům má vlastního správce a úklid provádí externí úklid. služba, čímž je zaručeno bezproblémové bydlení. Z bytu, který je orientován na J-V, je krásný výhled. K bytu přináleží sklepní koje. Volné ihned. Užitná plocha: 62 m2 Plocha podlahová: 62 m2, Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize 596#img=0&fullscreen=false Prodej bytu m2 Jablonec nad Nisou Kč Byt 2+1 v osobním vlastnictví v obci Jablonec nad Nisou. Byt se nachází v 5. nadzemním podlaží panelového domu s výtahem. Výměra: 62 m2. Dispozice bytu: vstup, chodba, komora, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC. El. 230 V, voda - veřejný vodovodní řad, teplá voda - dálkový rozvod, vytápění - ústřední dálkové, kanalizace - obecní, zaveden zemní plyn. V koupelně jsou nové keramické obklady a sanita. Dům je po rekonstrukci: nové vchody, výtah, zateplení, plastová okna. K dispozici ihned. Celková výměra bytu: 62 m

6 Porovnávací cena : Zaokrouhlená přepočtená cena za 1m 2 bytu byla zjištěna ve výši ,- Kč/m2 Výpočet porovnávací ceny : 76,9 m 2 * ,- Kč = ,- Kč odpočet nesplac.anuity ,- Kč Porovnávací cena zaokrouhleně ,- Kč ,- Kč Klady rezidenční lokalita Zápory nezpřístupnění nemovitosti Zjištění obvyklé ceny, ocenění družstevního podílu ve vlastnictví povinného, spojeného s právem užívat byt v družstvu : Stavební bytové družstvo LIAZ, Želivského 13, Jablonec nad Nisou, je provedeno v úrovni porovnávací ceny nemovitosti, ve výši slovy: Devětsetšedesátsedmtisíc Kč ,- Kč ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši ,- Kč slovy: Devětsetšedesátsedmtisíc Kč V Praze Jan Čech Českobrodská Praha 9-6 -

7 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

8 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Foto 1 Mapy 1 Dopis SBD LIAZ ve věci splacené anuity povinného 2 vstup do domu zadní pohled uliční pohled uliční pohled - 8 -

9 - 9 -

10 STAVEBNÍ BYTOVÉ DRUŽSTVO LIAZ JABLONEC NAD NISOU Exekutorský úřad Praha 10 JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/ Praha 6 Č.jednací: ČEP/ 15/ 136 Vyřizuje: Petra Vaisová / vaisova@sbdliaz.cz Dne: Věc: č. j. 167 EX 01959/15-29 Povinný: Novák Karel, Vysoká 4250/14, Jablonec nad Nisou, r. č /1602 Vážený pane exekutore, sděluji za SBD LIAZ, že Novák Karel, Vysoká 4250/14, Jablonec nad Nisou, r. č /1602, je členem našeno družstva od , vlastní družstevní podíl spojený s užíváním družstevního bytu č. 9/1+3/IV. nadzemní podlaží na výše uvedené adrese. Výše anuity činí ,- Kč. A k je splaceno ,92,- Kč. Stanovy družstva jsou ke stažení na našich webových stránkách. Připomínáme však, že jste již na tohoto oprávněného pana Karla Nováka zasílali dne exekuční příkaz. S pozdravem Vaisová Petra členská a bytová evidence Adresa: Želivského 13 IČ: Telefon Bankovní spojení: : Ústředna: ČSOB pob.jablonec n.n Jablonec n.n. DIČ: Fax: č.ú.: / 0300 CZ sbdliaz@sbdliaz.cz Firma je zapsána v OR, vedeném Krajským soudem v Ústí nad Labem, oddíl Dr XXVI, vložka 152 Úřední hodiny: Po 8,00 17,30 hod. St 8,00 14,30 hod. Přestávka: 11,00-12,00 hod. Strana 1 z 1

11 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 1 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.