ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 769/6, v budově č.p. 769, na parcele parc.č. 894/2, obec a katastrální území Ivanovice na Hané, okres Vyškov, kraj Jihomoravský Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 7390/14-60) dříve (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12 Praha 6 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, č.j. 167 EX 7390/47-60 (dříve 033 EX), ocenění bytové jednotky č. 769/6, obec k.ú. Ivanovice na Hané, okres Vyškov Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Jan Čech Na Vlastním 2316/7 Českobrodská Praha Žižkov Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I. Zjištění obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinných, zapsaných na LV č.2342, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, okres Vyškov, obec a k.ú. Ivanovice na Hané, bytové jednotky č. 769/6, v budově č.p. 769 na pozemku parc.č. 894/2 zastavěná plocha a nádvoří. II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené Obvyklá cena ( 2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: byt č. 769/6 Adresa předmětu ocenění: Malinovského 769/ Ivanovice na Hané Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Ivanovice na Hané Katastrální území: Ivanovice na Hané Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce, které byly k sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B II 0,90 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 476,17 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 7390/14-60 (dřívě 033 EX) -Výpis z KN LV č. 2342, okres Vyškov, obec a k.ú Ivanovice na Hané /4 strany příloh/ - 2 -

3 Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. -Kopie katastrální mapy a další mapové podklady, mapa oblasti /1 strana přílohy/ -Fotodokumentace pořízená při místním šetření -Databáze realizovaných ocenění nemovitostí -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , bez přítomnosti vlastníků. Oba spoluvlastníci byli vyzváni ke zpřístupnění nemovitosti doporučenou korespondencí, bez reakce. Při prohlídce byl pouze shlédnut dům z venku. Pro vyhotovení posudku se předpokládá plocha bytu 65,6 m 2 (dle spoluvlast.podílu) 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN LV č : Číslo jednotky 769/6 Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: byt, Budova: č.p. 769 Katastrální území: Ivanovice na Hané [655848] Číslo LV: 2342 Podíl na společných částech: 656/5806 Vlastnické právo: SJM Staroň Marian a Staroňová Marie Ing., Malinovského 769/43, Ivanovice na Hané Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, než ta která jsou uvedena na LV č ze dne , nebyla zajištěna, ani nebyla doložena. Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Ing. Staroňová Marie Zahájení exekuce - Staroň Marian Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní, se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, a dále v části D - Jiné zápisy, bez zápisu, se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla k dispozici. Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku - 3 -

4 Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např.způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost. 7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Předmětem ocenění bytové jednotky č. 769/6, v budově č.p. 769, na parcele parc.č. 894/2, obec a katastrální území Ivanovice na Hané, okres Vyškov, kraj Jihomoravský. Ivanovice na Hané jsou město Jihomoravského kraje při dálnici D1, vzdálené 8km od okresního města Vyškov. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 769/6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví V 0,00-4 -

5 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - podílové I -0,04 spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vybydlený dům I -0,20 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,730 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - v okolí výstavba nových rod.domů III 0,05 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 769/6 Byt č. 769/6, pravděpodobné plochy, dle spoluvlast.podílu, 65,6 m 2 nebyl znalci zpřístupněn. Dům ve kterém se byt v Malinovského ul. 769/43 nachází je cca roků starý, s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími

6 Předpokládá se průměrný byt, průměrně vybaveného a udržovaného stavu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Dům č.p. 769 je postaven na pozemku parc.č. 894/2, 245 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,730 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,730 * 1,000 * 1,020 = 0,745 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,17 0, ,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 894/2 245,00 354, ,75 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,75 Pozemek - zjištěná cena = ,75 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,75Kč - 6 -

7 86 913,75 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,75 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy plocha: 65,6 * 1,00 = 65,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 65,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,825 = 0,908 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,730 Index polohy pozemku IP = 1,

8 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = ,- Kč/m 2 * 0,908 = ,82 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 65,60 m 2 * ,82 Kč/m 2 * 0,730 * 1,020= ,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,30 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,75 Kč Spoluvlastnický podíl: 656 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,75 Kč * 656 / = 9 820,09 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,09 Kč Byt č. 769/6 - zjištěná cena = ,39 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 769/ ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsetšedesátsedmtisícpadesát Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Metodika, Rekapitulace zjištěných cen Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu

9 Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním Nález Byt č. 769/6, pravděpodobné plochy, dle spoluvlast.podílu, 65,6 m 2 nebyl znalci zpřístupněn. Dům ve kterém se byt v Malinovského ul. 769/43 nachází je cca roků starý, s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Předpokládá se průměrný byt, průměrně vybaveného a udržovaného stavu. Hodnocení Okolí domu je upravené, jako i celé město Ivanovice na Hané. Jedná se o rezidenční část města, s výstavbou bytových domů z 80-tých let min.století. V Ivanovicích na Hané byl aktuálně nalezen k prodeji 1 byt podobné velikosti, v sousedním Vyškově pak cca 6-10 obdobného stáří a typu domu, v cenách ,- až ,- Kč/m 2. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější zvolena porovnávací cena nemovitosti. V Ivanovicích na Hané byl aktuálně nalezen k prodeji 1 byt podobné velikosti, v sousedním Vyškově pak cca 6-10 obdobného stáří a typu domu, v cenách ,- až ,- Kč/m 2. Prodej bytu 3+1, OV, garáž, Ivanovice na Hané, prodej bytu ve třetím patře cihlového bytového domu na náměstí v Ivanovicích na Hané. Všechny místnosti včetně koupelny a WC mají samostatný vchod z chodby vedoucí středem bytu. Dva pokoje jsou orientovány na náměstí, kuchyně a pokoj s balkonem do klidné dvorní části. Obytná plocha bez sklepu je 70 m2, okna jsou nová plastová, podlahy mimo koupelnu a WC parketové. V suterénu je zděný sklep, společná sušárna a kočárkárna

10 Porovnávací cena nemovitosti : 65,6 m 2 * ,- Kč/m2 = ,- Kč zaokrouhleně ,- Kč Klady rezidenční lokalita Zápory nezpřístupnění nemovitosti Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je provedeno v úrovni porovnávací ceny nemovitosti ,- Kč slovy: Jeden milion sto tisíc Kč ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši slovy: Jeden milion sto tisíc Kč V Praze ,- Kč Jan Čech Českobrodská Praha 9 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

11 E. SEZNAM PŘÍLOH Foto Snímek mapy + katastrální mapy Nabídka RK počet stran A4 v příloze:

12 - 12 -

13 Prodej - Byty číslo zakázky: 058-N02004 Prodej bytu 3+1, OV, garáž, Ivanovice na Hané Ivanovice na Hané Kč za nemovitost Vyřizuje Alojz Gajdoš Tel.: GSM: alojz.gajdos@re-max.cz Dispozice bytu: 3+1 Podlaží v domě: 3 Počet podlaží v domě: 3 Celková podlahová plocha: 70 m 2 Druh objektu: cihlová Stav objektu: velmi dobry Vlastnictví: osobní Doprava: vlak; dálnice; silnice; autobus Voda: Voda - zdroj pro cely objekt Odpad: Kanalizace POPIS NEMOVITOSTI: Ve výhradním zastoupení nabízíme prodej bytu ve třetím patře cihlového bytového domu na náměstí v Ivanovicích na Hané. Všechny místnosti včetně koupelny a WC mají samostatný vchod z chodby vedoucí středem bytu. Dva pokoje jsou orientovány na náměstí, kuchyně a pokoj s balkonem do klidné dvorní části. Obytná plocha bez sklepu je 70 m2, okna jsou nová plastová, podlahy mimo koupelnu a WC parketové. V sutrénu je zděný sklep, společná sušárna a kočárkárna. V uzavřeném dvoře, přístupném z vedlejší ulice, je v ceně bytu garáž. Střecha domu prošla rekonstrukcí a byla položena nová krytina. Veškeré obchody, služby, vlakové i autobusové nádraží jsou díky poloze domu v krátké vzdálenosti. Poskytujeme finanční poradenství zdarma. RE/MAX Atraktiv Purkyňova 143/18, Vyškov, Tel.: , atraktiv@remax-czech.cz, web: