ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 499 jehož součástí je objekt rodinného domu č.p. 13, pozemek p.č. 500, součásti a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Slup, k.ú. Slup Adresa nemovité Slup 13, věci: Vlastník stavby: s.r.o. Tirozet, Kamenická 656/56, Praha 7, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: s.r.o. Tirozet, Kamenická 656/56, Praha 7, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s., obj. č. 721/2015-D Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, Mor. Krumlov IČ: telefon: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: uživatelky slečny Šťastné Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne Ing. Miroslav Krajíček

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění, obj.č. 721/2015-D Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.428 kú Slup - Snímek katastrální mapy - Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - Údaje ze spolupracujících realitních kanceláří - Údaje sdělené uživatelkou domu sl. Šťastnou - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v okrese Znojmo - Vyhl.č. 199/2014 Sb Místopis Obec Slup se 473 obyvateli se nachází cca 10 km východním směrem od Znojma. V obci jsou základní služby, obchod, restaurace, mateřská škola, sportovní zařízení, knihovna. Ostatní občanská vybavenost ve Znojmě. V obci a okolí je nedostatek pracovních příležitostí. Obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem je Znojmo. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 554, 87/1 Obec Slup Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 13 s příslušenstvím, dále pozemek p.č zahrada navazující na stavební pozemek a tvořící s ním a stavbou rodinného domu funkční celek. Rodinný dům z levé strany, dvůr a část příslušenství jsou z části situované na části pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada (vlastník Česká Republika, LV č ) Areál je umístěn v zastavěném území obce Slup. Jedná se o krajní sekci řadové nízkopodlažní zástavby rodinných domů v okrajové části obce. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Vstup je z ulice do průjezdu, vlevo je byt 1+1, vpravo 1+1 s koupelnou. Ve dvoře navazuje po pravé straně na obytnou část hospodářská budova s WC. Celková výměra pozemků je 237 m 2. Příslušenství hlavní stavby rodinného domu tvoří vedlejší stavba hospodářské budovy a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a přívod plynu. Stáří původního domu je cca 100 roků, byla provedena pouze částečná modernizace, údržba zanedbaná. Příjezd a přístup po veřejné komunikaci, záplavové území kód

3 K datu ocenění byla nemovitá věc užívána rodinou k trvalému bydlení. Silné stránky Nejsou známy. Slabé stránky Značné stáří budov, vysoké morální i fyzické opotřebení, záplavové pásmo kód 3, nízký standard vybavení i konstrukcí. Část domu s příslušenstvím jsou situovány na pozemcích jiného vlastníka (část p.č. 497 a 498 LV č ). Na nemovité věci je zřízeno zástavní právo smluvní a zákaz zcizení nebo zatížení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Záplavové území kód 4. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Výrazně zhoršený technický stav. Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek rovinný, v okrajové části obce Slup v zástavbě rodinných domů, příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Lokalita zástavby rodinných domů - 3 -

4 poblíž centra obce. Záplavová oblast st. 3. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Slup Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 200,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je 200,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a , nádvoří zahrada , Celková výměra pozemků 237 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní Hospodářs st , ká budova m3 Kč/m3 Kč Přízemní, nepodsklepený objekt ve dvoře, smíšené zdivo, havarijní stav VH 95 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Řadový dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví. Obsahuje byt 2+2 s průjezdem, koupelnou, WC (mimo RD). Stáří domu je odhadem znalce 100 roků. V minulosti byla provedena částečná modernizace, většinou konstrukčních prvků krátkodobé životnosti a výměna zařizovacích předmětů. Konstrukční řešení: Obvodové zdivo smíšené, převážně z kamene na kamenných základech, bez hydroizolace. Stropy trámové s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Omítky vápenné, - 4 -

5 bez vnějších obkladů, vnitřní obklady v koupelně a kuchyni. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové. Podlahy dřevěné, v koupelně dlažba. Vytápění lokální plynové 3x WAW, ohřev vody v boileru, v kuchyni plynový sporák. Zařizovací předměty v nízkém standardu. Technický stav: Zdivo částečně vlhké, poškozené omítky, ve špatném stavu je krov a střešní krytina, nízký standard vybavení. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 96,60 m 2 3,00 m Výčet místností: celkem 96,60 m 2 0,80 77,28 m 2 Užitná plocha celkem: 77,28 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (14,00*6,90)*(3,05+3,20/2) = 449,19 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 449,19 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 449,19 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo smíšené zdivo vesměs kámen 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozink. plech 7. Vnitřní omítky jednovrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenná s nátěrem 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných dřevěné, PVC, koberec místností 15. Podlahy ostatních dlažba, beton místností 16. Vytápění lokální na pevná paliva 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda - 5 -

6 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák na PB 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací mimo objekt 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 97 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 77 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 449,19 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 20 Opotřebení % 83,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 77,28 m 2 Obestavěný prostor: 449,19 m 3 Zastavěná plocha: 96,60 m 2 Plocha pozemku: 237,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům s bytem 2x1+1 a příslušenstvím situovaný v okrajové části obce Slup. Stáří cca 100 roků, částečně modernizovaný, ve špatném technickém stavu. Příslušenství tvoří vedlejší stavba hospodářské budovy a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Pozemek celkem 237 m 2, část staveb na cizím pozemku. Možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I RD 4+kk po částečné rekonstrukci v obci Pravice, okr. Znojmo. V domě proběhla rekonstrukce elektřiny, podlahy, plastová okna, topení, omítky, rozvody vody v plastu, plastové vstupní dveře, nová střecha.za domem je oplocená uzavřená zahrada, uprostřed klenutý sklep, hospodářské místnosti, letní kuchyň. Vzdálenost do města Hrušovany nad Jevišovkou je to pouhé 3 km, zde je veškerá občanská vybavenost: restaurace, KB, Spořitelna, nákupní středisko, lékaři, škola, školka. Dům 4+kk Pravicích zajišťuje naprosté soukromí. Je vhodný k trvalému bydlení i na chalupaření - 6 -

7 Lokalita Pravice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící; Celkový koef. KC 0,59 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD II Rodinný dům 4+1 obec Krhovice, okres Znojmo. Dům je starší, určený k rekonstrukci, v řadové zástavbě, v klidné části. Vjezd je možný i zezadu na zahradu (104m2) popř. do garáže. Na zahradě je přístřešek se sklepem, na dvoře menší hosp. stavení (bývalé chlívy). Dům má 4 pokoje a kuchyň s betonovými podlahami, krytina lino, chodbu, komoru, samostatné WC, koupelnu. Vytápění centrální, kotel na TP. Plyn je zaveden u domu v předzahrádce. Voda je obecní, odpad sveden do jímky. Kanalizace je v ulicích před i za domem. Celková plocha pozemku je 578m2. Lokalita Krhovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - 0,86 srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Název: RD III Rodinný dům v obci Křídlůvky, vzdálenost od Znojma 20 km. Nemovitost je samostatně stojící v centru obce, bez podsklepení, sedlová střecha. Dispozice: velká kuchyň, obývací pokoj, ložnice a obytná místnost, koupelna s vanou. V další části domu se nachází WC, vejmínek a menší technické místnosti. Nemovitost je zděná, vytápění na plyn WAF, voda se čerpá ze studny. K domu náleží zahrádka. Po rekonstrukci je dům vhodný jak bydlení tak i k rekreaci. V obci se nachází obchod, hospoda, obecní úřad. Lokalita Křídlůvky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - 0,86 srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 77,28 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) - 8 -

9 Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* r ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třistatřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Ke stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz) upravené zvolenými koeficienty porovnání, cena byla konzultována v realitní kanceláři Irmanová reality. Závěr Na základě výsledků z jednotlivých dílčích přístupů k ocenění vyplývají kladné a záporné tržnětvorné faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti a to zejména: - Rodinný dům je situován v zastavěné části obce Slup, v záplavovém území (kód 3). Část staveb a příslušenství jsou umístěny na cizích pozemcích (p.č. 497 a LV 60000) - je nutno dořešit! V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Dům je před celkovou rekonstrukcí, většina konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti jsou původní, stáří cca 100 roků. Pozemek je malý bez možností rozšíření stávajícího objektu

10 Technický stav je nevyhovující, většina konstrukčních prvků jeví známky nadměrného opotřebení. Rekonstrukce byla před časem zahájena, ale byla zastavena. Poptávka na realitním trhu v uvedené lokalitě po obdobných domech je minimální. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na Kč. V Moravském Krumlově Ing. Miroslav Krajíček U Mostu Mor. Krumlov telefon: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 99/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti

11 Snímek katastrální mapy

12 Zastavěný pozemek

13 Mapa oblasti

14 Fotodokumentace nemovitosti pohled z ulice pohled ze dvora hospodářská budova Zahrada průjezd záchod v hosp. budově

15 interiér pokoj Pokoj koupelna pohled z jihovýchodní strany