ZNALECKÝ POSUDEK. č / 14

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 14 o obvyklé ceně nemovitostí pozemku st.parc.č.14/1, parc.č.7/1, RD č.p.12 na st.parc.č.14/1, to vše dle LV 242, obec Kunkovice, kat.ú.kunkovice u L., okres Kroměříž, se všemi součástmi a příslušenstvím se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.97 EX 4103/13. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.97 EX 4103/13, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana č.j.97 EX 4103/13, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 242, obec Kunkovice, okres Kroměříž, kat.území Kunkovice u Lit. A: Vlastník: Andrea Ošlejšková, Kunkovice 12 B: Nemovitosti: st.parc.č.14/1 472 m2 zast. plocha, RD č.p.12 parc.č.7/1 346 m2 zahrada celkem Vp 818 m2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne za účasti povinného Vyhl.č.441/2013 Sb., zák.č.151/1997 Sb., NOZ č.89/2012 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, O.S.Ř Info OÚ Kunkovice, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění jsou pozemky st.parc.č.14/1, parc.č.7/1, RD č.p.12 jako součást st.parc.č.14/1, v okrajové části k.ú.kunkovice u Litenčic. Pozemky tvoří s níže popsanými stavbami a příslušenstvím jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání pozemku a RD a proto jej posuzuji jako jeden soubor. Objekt RD napojen na el.síť NN, veř.vodovod, kanalizaci, možnost napojení na plynovod, příjezd po zpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.411/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp.

4 4 při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem Pozemky stavební soubor A) - / 3, 4, 5 / Popis st.parc.č.14/1-472 m2 zast. plocha parc.č.7/1 celkem Vp m2 zahrada = 818 m Určení ZC ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 zákl. cena staveb. pozemku dle 3 ZCv = Kč/m2 zákl. cena vyjmenované obce okresu dle tab.č.1 příl.č.2 O1 = 0,50 koef. velikosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ( a = 48 obyv. ) O2 = 0,60 O3 = 0,80 O4 = 0,70 O5 = 0,70 koef. hospod.-správního významu obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. polohy obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. techn. infrastruktury dle tab.č.2 příl.č.2 koef. dopravní obslužnosti obce dle tab.č.2 příl.č.2

5 5 O6 = 0,85 koef. občan.vybavenosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ZC = 119,95 Kč/m Určení It, Io, Ip, ZCU ZCU = ZC x IT x Io x IP základní cena upravená stav. pozemku dle 4 4 IT = P5 x ( 1 + Pi ) = 0,85 x ( 1-0,35 ) = 0,552 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka výrazně nižší nabídky P1 = -0,10 2.vlastnické vztahy stavba součástí pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů ex P4 = -0,25 P i = -0,35 5.povodňové riziko mírné P5 = 0,85 6 IO = 1 + Pi = 1 0,04 = 0,960 index omezujících vlivů dle 4 odst.1 i = 1 1.svažitost pod 15%, SV P1 = -0,02 2.stížené základ. podmínky snížená únosnost P2 = -0,02 3.ochraná pásma ne P3 = 0 4.omezení úžívání pozemku ne P4 = 0 5.geometrický tvar pozemku bez vlivu na využití P5 = 0 6.ostatní neuvedené ne P6 = 0 Pi = -0,04 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,03 x ( 1 0,09 ) = 0,937 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby RD do 2 tis.obyvatel P1 = 1,03 2.převažující zástavba rezidenční P2 = 0,02 3.poloha pozemku v obci okrajové P3 = -0,01 4.inž. sítě E, V, K, P P4 = 0 5.občan. vybavenost nedostupná P5 = -0,05 6.dopravní dostupnost kom. zpevněná P6 = -0,02 7.hromadná doprava zastávka do 500 m P7 = -0,03 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0 9.obyvatelstvo bezkonfliktní P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0

6 6 11.vlivy ostatní ne P11 = 0 Pi = -0,09 ZCU = 119,95 x 0,552 x 0,960 x 0,937 = 59,57 Kč/m2 R = ,8 x Vp / Vp = 1,0 / neuplatní se / redukční. koef. dle 5 odst.6 R redukční koef. ceny pozemků ve funkč. celku při výměře Vp nad 1000 m Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / R cena / Kč / ,57 1, Pozemky stavební celkem ,- Kč Rodinný dům č.p.12 - / 34, 35 / Popis Jedná se dle skutečného stavu o řadový vnitřní RD jednobytový 3+1 s příslušenstvím a průjezdem, nepodsklepený, jednopodlažní 1.NP s příslušenstvím, s 1 místností v prostorách bývalých sýpek 2.NP, vše pod sedlovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo zděné 45 cm. Stropy s rovným podhledem, trámové stropy ve 2.NP. Střecha sedlová střecha. Krytina osink.šablony. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky termofasáda.vnější obklady ne. Vnitřní obklady keramické. Schody dřevěné žabříkové. Dveře hladké. Okna plastová i kastlová. Podlahy obyt.míst. - palubky, plovoučky, dlažby. Podlahy ostatních místností dlažby. Vytápění lokální na TP, elektrické. El.instalace světelná i motorová.bleskosvod ne. Rozvod vody studená i teplá. Zdroj teplé vody el.bojler. Instalace plynu ne. Kanalizace odkanalizování kuchyně, soc.zařízení. Vybavení kuchyně plyn.sporák na PB. Vnitřní vybavení umývadlo, vana. Záchod splachovací. Ostatní digestoř. Stavba RD je součástí pozemku dle NOZ Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NPu = 9,6 x 5,3 = 50,88 m2 uliční část 1.NPd = 8,0 x 4,0 = 32,00 m2 dvorní část Výška podlaží: V1.NP = 2,90 m, ( V2.NP = 1,80 m ), Vnu = 0,20 m, Vnd = 0,20 m, Vhu = 4,8 m, Vhd = 3,8 m

7 7 Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = ( 50, ,00 ) x 2,90 = 240,35 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 50,88 x ( 1,00 + 3,8/2 ) + 32,0 x ( 0,2 + 3,6/2 ) = 211,55 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 451,90 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je nepodsklepen, má 2 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 34, Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 1.958,- Kč/m3 - dle přílohy č.24, Tab.č.1 pro kraj Jihomoravský, do 2 tis.ob. 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( ) x 0,90 x 0,7 = 0,630 i = 1 index vybavení dle příl.č.24, tab.č.2 1.druh stavby řadový V1 = -0,01 2.obvodové stěny zděná V2 = 0 3.obvodové stěny tl.45 cm V3 = 0 4.podlažnost do 2 V4 = 0 5.přípojky E, V, K V5 = 0 6.vytápění lokální na TP V6 = -0,04 7.příslušenství RD podstandardní V7 = -0,03 8.ostatní vybavení RD stand. V8 = 0

8 8 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0 10.vedlejší stavby chlév, stodola V10 = 0,07 11.pozemky ve f. celku nad 800 m2 V11 = 0,01 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0 13.stavebně-techn.stav - stavba v podstandardním stavu, V13 = 0,90 typ C stáří nad 80 roků s = 1 0,005 x 60 = 0,70, ale mins = 0,6 / rekonstrukce / ZCU = x 0,630 = 1.233,54 Kč/m Výpočet ceny stavby RD - CS CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 0,552 IP = 0,937 index trhu dle 4 odst.1 viz. pozemky index polohy dle 4 odst.1 viz.pozemky obest. prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ IT IP CS /Kč/ 451, ,54 0,552 0, Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, kanal. příp., zp. plochy, ploty, zemní sklep, chlév, stodola ) Trvalé porosty Trvalé porosty ocením odborným odhadem. Trvalé porosty celkem 3.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen pozemky ,- Kč rodinný dům č.p ,- Kč trvalé porosty 3.000,- Kč cena nemovitostí celkem ,- Kč Administrativní cena - zaokr ,- Kč

9 Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1: RD Kunkovice 2+1+ průjezd, řadový, 1.NP, ZP = 230 m2, UP = 180 m2, PO = m2, po vnitřní rekonstrukci nové rozvody E, V, K, vod. Izolace, podlahy, topení el.podlahové část, koupelna, omítky, fasáda A = 55 %, hospod. objekt, I.S. vše plyn. vytápění, nabídková cena v CÚ 0114 je 650 tis.kč, Srovnávací objekt SO2: RD Kunkovice garáž, řadový krajní, 1.PP, 1.NP, 2.NP podkroví, ZP = 130 m2, UP = 110 m2, PO = m2, E, V, K, vlýsky, rolety, ÚT na TP, A = 55%, nabídková cena v CÚ 0114 je 639 tis. Kč, Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na event. další vlastnosti další stavby, pozemky atd. - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce - exekuce - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku:

10 1 SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,00 1,15 1,00 1,15 1,05 1,25 1, , ,00 1,10 1,00 1,10 1,05 1,25 1, Cp = COprům ,- Kč Porovnávací hodnota zaokr ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění cena /Kč/ administrativní cena ,- porovnávací hodnota ,- Obvyklá cena brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen - 16b zákona Ke dni ocenění váznou na oceňovaných nemovitostech věcná břemena dle CLV Popis Věcné břemeno VB1 braní vody, povinnost k st.parc.č.14/1, parc.č.7/1, č.p.12, oprávnění pro č.p.76, st.parc.č.14/2. Věcné břemeno VB2 zřizovat a provozovat zařízení distribuční soustavy, přetínat tyto nemovitosti vodiči a umisťovat v nich vedení, povinnost k st.parc.č.14/1, oprávnění pro E.ON Distribuce, a.s., Č.Budějovice.

11 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům 16b odst.1 - služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny 16b odst.2 - ocenění dle odst.1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. 16b odst.3 - roční užitek podle odst.1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 16b odst.4 - patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 16b odst.5 - nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,- Kč. 16b odst.6 - Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemene nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. 16b odst.7 - Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje dle odst. 1 až Obvyklá cena ročního užitku RU - / 16b odst.1 / RU - obvyklá cena ročního užitku neplacení obvyklého nájemného Cena práv odpovídajících věcným břemenům CVB CVB1 = ,- Kč / 18 odst.5 / braní vody CVB2 = ,- Kč / 18 odst.5 / E.ON Distribuce celkem = ,- Kč Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům celkem ,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

12 Výsledná obvyklá cena nemovitostí v Kč Obvyklá cena brutto ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen ,- Hodnota výhod práv + 0,- Výsledná obvyklá cena nemovitostí ,- Kč slovy:třistatřicettisíckč Obvyklá cena nemovitostí pozemků st.parc.č.14/1, parc.č.7/1, RD č.p.12 na st.parc.č.14/1, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 242 pro k.ú. Kunkovice u Litenčic, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.97 EX 4103/13, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 242 k.ú.kunkovice 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 5. Fotodokumentace 2xA4 6. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /14 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /14. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech